Náklady přístup
Tato metoda ocenění se domnívá, že náklady na obnovu struktury od nuly, s ohledem na současnou hodnotu souvisejícího pozemku, jakož i stavební materiál a další náklady, které by byly spojeny s výměnou stávající konstrukce.,
náklady přístup je obecně aplikován při vhodné srovnatelné jsou těžké najít, jako když nemovitost obsahuje poměrně unikátní nebo specializované vylepšení, nebo při upgrade struktur dodal podstatnou hodnotu podkladového půdy.
přístup k porovnání prodejů
také známý jako „tržní přístup“, tato metoda se silně spoléhá na nedávná prodejní data pro srovnatelné vlastnosti. Hledáním nedávno prodaných budov s podobnými vlastnostmi ze stejné tržní oblasti kupující doufá, že zjistí reálnou tržní hodnotu dotyčné nemovitosti.,
například bytový dům s 12 jednotkami lze porovnat s jiným, který se prodal ve stejné čtvrti jen o několik měsíců dříve. I když se tato metoda oceňování obvykle používá k ocenění rezidenčních nemovitostí, má jednu významnou nevýhodu. V závislosti na obecných a lokalizovaných tržních podmínkách může být obtížné najít nedávné srovnatelné vlastnosti podobných vlastností.
přístup k kapitalizaci příjmů
tato metoda oceňování je založena především na výši příjmů, které může investor očekávat od určité nemovitosti., Tento předpokládaný příjem by mohl být částečně odvozen ze srovnání jiných podobných místních nemovitostí, jakož i z očekávaného snížení nákladů na údržbu.
říká se, že budova je zakoupena za 1 milion dolarů a očekávaný výnos je 5% na základě místního průzkumu trhu. Že $ 50,000 ročně v očekávaném příjmu by mohla být zvýšena zpřísněním neefektivnosti nebo předávání dalších souvisejících nákladů na nájemce, jako je elektrické nebo využití vody. Všechny očekávané budoucí příjmy jsou diskontovány tak, aby odrážely současnou hodnotu.,
hodnota za Násobitel hrubého nájemného
metoda oceňování multiplikátoru hrubého nájemného (GRM) měří a porovnává potenciální ocenění nemovitosti tím, že vezme cenu nemovitosti a vydělí ji hrubým příjmem. Jinými slovy, pokud jste zakoupili komerční nemovitost za $ 500,000 a generuje $70,000 v hrubém nájmu každý rok, vaše GRM by bylo asi 7.14 nebo $500,000 / $70,000. Tento vzorec oceňování komerčních nemovitostí se obecně používá k identifikaci nemovitostí s nízkou cenou vzhledem k jejich potenciálnímu příjmu založenému na trhu.,
hodnota za dveře
tato metoda oceňování komerčních nemovitostí se používá především pro bytové domy spíše než pro jednolité struktury. Tato metoda jednoduše určuje hodnotu celé budovy na základě počtu jednotek. Například budova s 20 byty v ceně 4 miliony dolarů by byla oceněna na 200 000 dolarů „za dveře“ bez ohledu na velikost každé jednotky.
Cena za pronajímatelné čtverečních stop
Pronajímatelné záběry náměstí byl použitelný záběry náměstí (prostor nájemci mohou obsadit) s společných prostor nájemci využívat, jako jsou schodiště a výtahy., Pomocí této metody, můžete odhadnout náklady na pronajímatelné čtverečních stop, porovnat průměrné náklady na pronájem za metr čtvereční a hodnocení budovy je hodnota.
například, pokud budova má 10.000 pronajímatelné čtverečních stop a průměrné náklady na nájemné za metr čtvereční je $12 za metr čtvereční ročně, za kupní cenu ve výši 1,7 milionu dolarů bude generovat 7% hrubého výnosu pronájmu. Pokud však víte, že si můžete účtovat nájemné ve výši 14 USD za metr čtvereční ročně, ocenění 1, 9 milionu USD přinese stejnou hrubou návratnost.
nakonec každý kupující hodnotí majetek jinak., Ocenění obchodního majetku má subjektivní a nevědeckou složku. Nejlepší komerční nemovitosti investorům zdokonalovali své instinkty kolem najít nejvíce atraktivní nabídky a nejúčinnější metody oceňování pro každý konkrétní typ transakce. Další informace o tom, jak vám První republika může pomoci dosáhnout vašich komerčních cílů v oblasti nemovitostí.