Jak funguje Komerční pronájem Triple Net (NNN)?

Poslední aktualizace 15. června 2020 od Marka Fergusona

pronájem NNN je v komerčních nemovitostech velmi běžný. Použil jsem je na komerčních pronájmech, které vlastním, a na komerčních prostorech, které jsem si pronajal. NNN znamená síť, síť, síť. To znamená, že nájemce platí většinu nákladů. Platí poplatky za pronájem plus daně z nemovitosti, pojištění majetku, a CAM, nebo údržba společné oblasti. Poplatky NNN se přidávají do základního nájemného, který se obvykle počítá jako číslo dolaru za čtvereční stopu, jako je 15$., Tam je nějaký zmatek ohledně toho, co je pokryto na pronájem NNN, ale to je to, co jsem viděl jako investor/makléř, který vlastní a pronajímá komerční prostory.

jaké výdaje zahrnuje pronájem NNN?

jak jsme již zmínili, NNN znamená net, net, net a často se nazývá triple net lease. Nájemce platí nájemné plus téměř všechny náklady na budovu. Nájemce platí pojištění majetku, daně z nemovitosti a údržbu společného prostoru, což může zahrnovat řadu věcí.,

Common area maintenance (CAM)

Když jsem poprvé slyšel termín common area maintenance, přemýšlel jsem o společném prostoru pro mnoho podniků, jako je přijímací místnost nebo chodba. Kamera zahrnuje takové oblasti, ale také zahrnuje mnoho dalších oblastí!, Zde jsou věci, které jsou často obsaženy v CAM:

• Střechy
• Parkoviště
• HVAC
• Vnější údržbu
• Nástroje pro budování
• Terénní úpravy
• Značení
• odklízení Sněhu
• Bezpečnost
• HOA poplatky

Často, a to i správa majetku a účetnictví náklady jsou v odpovědnosti nájemce zaplatit v NNN zapůjčení.

co nezahrnuje pronájem NNN?,

i když se zdá, že každý náklad je zahrnut v pronájmu NNN, existují určité výdaje, které jsou odpovědností pronajímatele nebo konkrétního nájemce. Já vlastním 68.000 metrů pěšky strip mall, a strávili jsme peníze na renovaci volných míst pro nové nájemníky.

peníze, které jsme utratili za opravu jednotlivé jednotky, se nezapočítávají jako CAM. Pokud namalujeme interiér, přidáme nějaké stěny nebo předěláme koupelnu, je to odpovědnost pronajímatele nebo konkrétního nájemce. Práce na prostoru jednotlivého nájemce se často označuje jako TI, nebo zlepšení nájemce., Na naší budově jsme se dohodli, že část oprav zaplatíme a nájemce souhlasil s tím, že zaplatí další vylepšení.

Když jsme namalovali Exteriér budovy a celý objekt vypadal hezčí, mohlo by to být považováno za cenu NNN. Kapitálové výdaje mohou nebo nemusí být zahrnuty do vačky v závislosti na pronájmu.,

pronajímatel obvykle nemohou účtovat nájemci pro své vlastní podnikání výdaje, které nejsou přímo související s budováním, pro každý dluh, který pronajímatel trvá na tom, za jakékoli poplatky z prodlení pronajímateli připadne na chybějící platby, nebo něco, co se stalo v důsledku nedbalosti ze strany pronajímatele.

je důležité vědět, že každý pronájem je jiný a komerční leasing může být velmi dlouhý a komplikovaný. Je moudré mít profesionální recenzi pronájem pro vás, aby se ujistil, že říká, co si myslíte, že to říká.

Law Depot je web, který používám k vytvoření svých komerčních pronájmů.,

jak jsou NNN leasingové sazby?

pronajímatel určuje, jaké jsou nájemní sazby NNN, ale musí být založeny na skutečných výdajích. Pronajímatel si nemůže vynahradit, co chce, a přimět nájemníky, aby to zaplatili. Ve většině pronájmů je nastíněno, jak jsou náklady NNN vyčísleny, kdy jsou počítány a jak jsou tyto informace předávány nájemcům.

na našem nájmu musí pronajímatel vyčíslit náklady a každoročně zasílat nájemníkům zprávu. Trojnásobné čisté náklady se odhadují na začátku pronájmu, ale mohou jít nahoru nebo dolů na základě skutečných výdajů., Když jsme převzali budovu, nájemníci platili náklady NNN ve výši $1.50 čtvereční stopa. Tato sazba byla výrazně nižší než skutečné náklady na budovu. Celkové náklady se blíží 2,50 $ za čtvereční stopu.

Chcete-li zjistit toto číslo, pronajímatel by měl vypočítat všechny fixní náklady, které jsou zahrnuty do nákladů na pronájem a údržbu budovy NNN. Mohou být také schopni účtovat některé kapitálové výdaje na základě pronájmu.

mám zbrusu novou knihu, která je o komerčních nemovitostech. Vybudovat Komerční pronájem nemovitostí říše. Dobré, Špatné a ošklivé., Jsem jít přes všechny podrobnosti o investování v obchodním podnikání a zahrnují 10 případové studie o mé vlastní vlastnosti. Knihu můžete získat na Amazonu.

NNN lease versus absolutní pronájem

komerční nemovitosti mohou být matoucí! V podnikání je spousta příležitostí, ale také hodně se učit. Jednou z mnoha matoucích částí komerčních nemovitostí jsou různé názory na to, co určité pojmy znamenají.

například někteří lidé řeknou, že žádná z kapitálových nákladů není zahrnuta do pronájmu NNN, pouze absolutní nájem., Je pro mě těžké se s tím vyrovnat, protože většina trojitých čistých pronájmů, které jsem viděl, zahrnuje nějakou formu kapitálových výdajů. Nevím, jestli jsou tyto pronájmy NNN vytvořeny nesprávně nebo se definice v průběhu let zamotala.

jeden z našich nájemců má dokonce pronájem nnn, kde jsou nejen zodpovědní za všechny náklady na jejich jednotku, ale také je platí a zajišťují veškeré opravy a údržbu! Vaše nejlepší sázka je přečíst pronájem a ujistěte se, že víte, co říká, nepředpokládejte, že pronájem NNN je v každém případě stejný.

mohou se sazby pronájmu NNN změnit?,

jedna složitá část s pronájmy NNN je, že nemůžete přesně předpovědět, jaké budou výdaje. Odstraňování sněhu by mohlo být potřeba jednou za rok nebo desetkrát v příštím roce. Náklady na řízení by se mohly zvýšit, stejně jako náklady na mnoho věcí.

trojnásobné čisté náklady nejsou obvykle nastaveny každý rok, ale flexibilní. V mém pronájmu může NNN zvýšit maximálně o 5% ročně. Takže zatímco naše náklady na NNN jsou mnohem vyšší, než účtujeme nájemníkům, nemůžeme tyto náklady zvýšit celou částku., Na konci každého roku počítáme naše výdaje, zasíláme zprávu nájemníkům a můžeme zvýšit NNN, pokud jsou tyto výdaje vyšší, než v současné době platí (ale ne více než 5% každý rok).

každý pronájem bude mít jinou částku postavenou v tom, že náklady na NNN se mohou zvýšit a některé nemusí mít žádná omezení.

kolik platí každý nájemce?

Něco jiného, co třeba zvážit, je to, co každý nájemce platí pro NNN náklady na více-nájemce budovy. Na mé velké budově máme šest nájemníků, kteří sdílejí nemovitost. Jak víme, kolik každý nájemce zaplatí?, Způsob, jakým byly leasingy strukturovány, když jsme je koupili, byl každý nájemce zaplatil svůj podíl na základě procent čtverečních stop, které obsadili.

• obchod s potravinami zabírá 82%, takže platí 82% nákladů NNN.
• restaurace platí 10%, protože zabírají 10% budovy.
• a tak dále….

kromě nákladů na NNN a poplatků za základní nájemné platí nájemci také své vlastní služby. Doufejme, že budova má samostatné metry, nebo to může být také složité!

jak by vypadaly celkové náklady na pronájem NNN?,

nyní, když víme, co je zahrnuto v pronájmu NNN, nebo alespoň máte představu o tom, co by mohlo být zahrnuto na některých, no … možná není zahrnuto na jiných…. každopádně, jak vypadají celkové náklady a jak je počítáme s nájemným?

nájemné v komerční budově se často vypočítává pomocí čísel za čtvereční stopu. Například:

kromě těchto nákladů by nájemce platil veřejné služby, které by mohly být od 100 do 1 000 dolarů měsíčně na základě použití, klimatu a typu budovy.,

nyní musíme přidat náklady na NNN, které se mohou pohybovat od $1 do $20 za čtvereční stopu na základě použití a nákladů. Je typické vidět $3 čtvereční stopa NNN náklady v mé oblasti, což by přidalo $15,000 ročně nebo $1,250 měsíčně na náklady.

váš základní nájemní nájem ve výši $4,166. 67 by se mohl snadno proměnit v $6,000 měsíčně skutečné náklady.

zvýhodňují pronájmy NNN pronajímatele nebo nájemce?

jak můžete vidět, neexistuje jednoznačný pronájem NNN. Všechny se mohou lišit, pokud jde o to, jaké náklady jsou nebo nejsou zahrnuty., Někteří lidé mohou dokonce říci, že společný pronájem NNN není ani pronájem NNN vůbec, ale absolutní pronájem.

zda pronájem zvýhodňuje nájemce nebo pronajímatele, závisí na mnoha faktorech:

• došlo k vylepšení nájemce?
• jsou náklady přesně vyčísleny?
• byly si obě strany vědomy toho, jak jsou náklady rozděleny?
• je nájem napsán jasně?
• dostal nájemce slevu na tržní nájemné?
• v jakém stavu je nemovitost?,

pronájmy NNN mohou být skvělé pro obě strany nebo hrozné pro obě strany na základě těchto faktorů a mnoho dalších. Některé z mých vlastností používají pronájmy NNN a některé používají hrubé nájmy. Oba mají výhody a nevýhody pro obě strany.

jaké další typy komerčních pronájmů existují?

pronájmy NNN jsou běžné u komerčních nemovitostí, ale nejsou jediným typem použitého pronájmu. Existuje mnoho typů leasingu,a mají mírně odlišné definice založené na tom, kdo mluvíte t, o ale zde jsou základy.,

NN lease

to je velmi podobné pronájmu NNN, ale nájemce platí pouze pojištění majetku a daně z nemovitosti. Údržba je kryta pronajímatelem, ale nájemce stále platí nástroje ve většině případů.

čistý pronájem

nájemce může zaplatit část daní na základě podílu budovy, nikoli však nákladů na údržbu nebo pojištění.

absolutní nájem

nájemce platí za všechno a může být dokonce zodpovědný za péči o všechno., V případě, že střecha začne unikat, může nájemce volat jejich pokrývač a dostat ho opravit a zaplatit ho.

upravený hrubý pronájem

upravený hrubý pronájem je kombinací nájemce a pronajímatele placených výdajů. Pronajímatel obvykle platí daně a pojištění, ale nájemce stále platí za své kancelářské výdaje, jako je úklid. Služby mohou být hrazeny nájemcem nebo pronajímatelem. Existuje mnoho způsobů, jak náklady lze rozdělit, ale s hrubým leasing, nájemné je obvykle vyšší než NNN zapůjčení vynahradit dodatečné náklady pronajímatele platí.,

Full-Service Lease nebo Gross Lease

hrubý pronájem je, když pronajímatel zaplatí všechny výdaje včetně daní, pojištění, údržby, veřejných služeb a dokonce i úklidové služby. Nájemce prostě platí nájem, který je obvykle mnohem vyšší na hrubém pronájmu než pronájem NNN.

závěr

existuje mnoho typů pronájmů a v rámci těchto pronájmů různé definice toho, co znamenají. Obvykle zde vidíme NNN, absolutní a upravené hrubé nájmy. Zřídka vidíme NNN nebo hrubé nájmy, i když existují., Jedna věc je jistá, ujistěte se, že jste si přečetli pronájem a přesně víte, za co jste zodpovědní, ať už jste pronajímatel nebo nájemce!