Jak na Pronájem nebo Nájem Perfektní Restaurace Prostor

Leasing, pronájem nebo koupi prostor restaurace bez plánu je rád šel do Walmart bez nákupního seznamu. Jdete na alergie medicíny a odejít s Claritin a $ 400 v hodnotě patio nábytku.

kde se rozhodnete otevřít svou restauraci, je neuvěřitelně působivý: ovlivňuje vaše náklady na pracovní sílu, účty za služby, marketingové a režijní náklady.

jinými slovy: prostor restaurace, který si vyberete, je pravděpodobně nejdůležitějším rozhodnutím, které uděláte.,

Když faktor v věci, jako náklady na obchodních prostor, nájemní smlouvy, povolení, rekonstrukce a stavební inspekce, nalezení správné sousedství otevřít restauraci v je kritický krok, který může diktovat, že vaše restaurace je budoucí ziskovosti.

dobrá zpráva? Jste plně pod kontrolou a, křupáním správných čísel, je možné vědět, zda si můžete dovolit restauraci na základě její předpokládané kapacity sezení a příjmů za službu., Jsme nastínil pět způsobů, jak najít perfektní komerční prostor pro vaši restauraci, aby se usídlil v:

1. Nastavit realistický rozpočet (a držet)
2. Důkladně výzkum okolí
3. Zjistit, kolik záběry náměstí, které budete potřebovat
4. Vypočítat odhad prodejní cíle na pokrytí výdajů
5. Posouzení v prostoru restaurace je potenciál

Pojďme začít!

nastavte realistický rozpočet (a držte se ho)

nezačínejte hledat restaurační prostor k pronájmu bez stanovení rozpočtu, se kterým jste spokojeni jako první. Tady je to, co byste měli mít na paměti, aby bylo možné určit váš rozpočet:

• Předpokládané příjmy
• průzkum Trhu
• prostor
• Připravte se na nejhorší

Předpokládané příjmy

Restauratéři obvykle tráví 5-10% svých příjmů na nájemné a utilit., Pokud očekáváte, že každý měsíc vygenerujete $40,000 v restauraci quick service burrito v Austinu,měli byste utratit mezi $2,000 a $4,000 za pronájem a služby. Pokud si myslíte, že vaše fine dining sushi zařízení v příměstském Seattlu bude čerpat $ 100,000 v měsíčních příjmů, můžete strávit mezi $ 5,000 a $10,000 měsíčně na svém prostoru.

průzkum trhu

Jak víte, kolik místa si můžete dovolit, pokud jste restauraci ještě neotevřeli nebo jste poprvé restauratér? Provádět průzkum trhu., Zeptejte se restauratérů ve vaší oblasti s podobnými koncepty, jaké příjmy generují.

prostor

Pokud vaše realitní kanceláře vám ukáže prostor, který je nad rozpočet, ale zasáhne všechny své značky, byl byste ochoten natáhnout váš rozpočet? Můžete prodat dostatek jídla dost hostům za dostatečně vysokou cenu, aby pokryli všechny vaše výdaje a zbyly peníze?

je nezbytné, abyste promítli, kolik v prodeji musí vaše restaurace vydělat na pokrytí nájemného, práce, veřejných služeb a nákladů na prodané zboží.,

Připravte se na nejhorší

Pokud máte několik po sobě jdoucích pomalu měsíců, nebo pokud ekonomika se obrátit, můžete stále pokrýt nájem? Většina komerčních prostor pronajímá po dobu 3-5 let najednou. Máte úspory, do kterých byste se mohli ponořit v případě těžkých časů? Proveďte svůj výzkum a vybudovat své úspory před hledáním prostoru pro vaši restauraci.

Pokud jste udělali vše, co můžete to dát do pořádku a stále se snaží pokrýt nájem, zvažte rozhovor se svým pronajímatelem o sjednání nájemní smlouvy., Pokud váš prodej trpí kvůli vnějším faktorům, jako je výstavba na vaší ulici nebo ekonomické problémy, váš pronajímatel může být otevřen novému vyjednávání. I za nižší cenu by nájemci raději měli stabilní, předvídatelné příjmy než potíže s hledáním nových, životaschopných nájemníků.

důkladně prozkoumejte okolí

pořekadlo „umístění, umístění, umístění“ zazvoní, pokud jde o to, kterou restauraci si vyberete. Kde chcete, aby se vaše restaurace nacházela?, Tome Scarda, CEO a Zakladatel Franchise Akademie, doporučuje, aby restauratéři důkladně výzkum, komerční prostor je umístění na základě těchto osm faktorů:

• Okolí
• Ulice
• v Okolí konkurentů
• Obrat
• Zákaznické základny
• provoz
• Prostředí
• Přístupnost

Okolí

chcete být v no-stanoveny oblasti, nebo ten, který je nahoru a nadcházející? Zatímco jedna z těchto možností má své klady a zápory, musíte se ujistit, že váš cílový trh tam buď žije, nebo často navštěvuje tuto oblast.,

ulice

Na jaké ulici chcete, aby vaše restaurace byla? Budete platit docela penny být na hlavní ulici, ale off-the-biti-path umístění by mohlo znamenat, že budete muset strávit hodně na marketing, aby se lidé najít svou restauraci. Najděte místo, které vám poskytne tolik viditelnosti, kolik si váš rozpočet může dovolit.

konkurenti

jaké další podniky jsou poblíž? Pokud chcete otevřít obchod smoothie, s tělocvičnou vedle vám pomůže generovat podnikání. Pokud však v této oblasti již existuje tucet obchodů s smoothie,bude to pro vás těžké.,

přemýšlejte o okolní konkurenci a doplňkových podnicích v blízkosti potenciální lokality. Pokud je lokalita obklopena podobnými zařízeními, která cílí na stejný dav, budete s největší pravděpodobností muset zvýšit své marketingové výdaje, abyste přilákali zákazníky. Pokud existují podniky, které doplňují vaše, můžete vytvořit strategické partnerství, které povzbuzuje patrony k návštěvě každého z vašich zařízení.

Obrat

dávejte si prostor, ulic nebo čtvrtí, které jste viděli se obrátil hodně., Ano, jste fantastický podnikatel a matcha může být vztekem právě teď, ale pokud Komerční prostor nebo oblast nefungovala pro ostatní, pravděpodobně to nebude fungovat pro vás a vaši kavárnu matcha. Udělejte si čas na nalezení místa, které pomůže vašemu podnikání prosperovat.

zákaznická základna

je okolí známé tím, že přitahuje typ zákazníků,kterým se věnujete? Žije v této oblasti váš cílový zákazník?, Zvažte použití sčítání lidu explorer pochopit, kdo bydlí ve čtvrtích, které vás zajímají, a zjistit, jestli jejich demografické informace, které odpovídá vaší restaurace je cílový trh.

pěší provoz

je okolí hustě osídleno? Můžete se spolehnout na walk-in zákazníky, nebo budete muset investovat více do marketingu přilákat zákazníky?

Ambiance

navštivte okolí během dne a v noci. Zapadá vaše podnikání do atmosféry okolí?

dostupnost

je komerční prostor snadno přístupný veřejnou dopravou? Je tam parkoviště?,

ujistěte Se, že vaše umístění restaurace atraktivní a přístupné pro vaše cílové zákazníky, že je tam dost frekventovaná, abyste se nenudili každou službu a že sousedství populace koresponduje s cílovým zákazníkem.

zjistěte, kolik čtvercových záběrů potřebujete

kolik místa potřebuje vaše restaurace? Čím více prostoru, tím více budete utrácet. Čím méně místa, tím méně zákazníků budete moci sloužit uvnitř restaurace. Menší lokality však představují několik výhod.,

Pro jeden, když budete mít menší rozlohou služba prostor, můžete věnovat více pozornosti pro vaše hosty a poskytovat více intimní gastronomické zážitky. Navíc menší prostor znamená, že musíte najmout méně servisních pracovníků.

zvažte tyto faktory při rozhodování o tom, kolik místa potřebujete pro vaši restauraci.

koncept

koncept a styl služby vaší restaurace ovlivní množství místa, které potřebuje. Místo odběru může vyžadovat pouze čítač vyzvednutí, zatímco kavárna nebo restaurace s plným servisem by potřebovala dostatek místa k sezení., Pokyny doporučují přidělit 60% čtvercových záběrů do jídelny a zbývajících 40% do kuchyňského prostoru.

také vzít v úvahu pokyny průmyslu pro místa k sezení na zákazníka. Například restaurace rychlého občerstvení dodržují 11-14 čtverečních stop na sedadlo, zatímco zařízení pro jemné stravování dávají svým zákazníkům 18-20 čtverečních stop na sedadlo.

prostor pro události

chcete, aby se vaše restaurace zdvojnásobila jako banketová hala nebo prostor pro události? Zvažte, kolik více prostoru budete potřebovat pro soukromý jídelní prostor.,

Maximalizovat prostor

V městech jako New York, kde komerčních prostor patří mezi nejdražší na světě na $171 za čtvereční stopu, větší prostor může nakrájíme na zisky a je někdy prostě naprosto nepřístupné. V drahých městech je důležité přemýšlet o tom, jak co nejlépe využít menší prostor. Přečtěte si tipy pro maximalizaci malého restauračního prostoru, než vyrazíte ze seznamu malé komerční prostory.

nechte koncept a rozpočet vaší restaurace diktovat velikost komerčního prostoru, který potřebujete.,

Vypočítat odhad prodejní cíle na pokrytí výdajů

Pamatujte, obchodní prostor, můžete si vybrat, má velký vliv na vaše každodenní činnosti, vaše opakující se výdaje, a počet zákazníků může sloužit, a váš prodej potravin musí být dostatečně silné, aby podporovat ty opakující se výdaje.,

zjistit, kolik budete muset prodat za sedadlo, aby si dovolit komerčních prostor, musíte nejprve udělat následující:

• Najít komerční prostor je cena za čtvereční stopu
• Vypočítat záběry náměstí na zákazníka

Jak najít komerční prostor je cena za čtvereční stopu

Na místě, je cena za metr čtvereční dopady, kolik lidí vám může sloužit a kolik budete muset účtovat za jídlo pro zůstat zisková. V New Yorku je průměrný Komerční prostor v módních čtvrtích, jako je Manhattan nebo Brooklyn, 120 $za čtvereční stopu., Pro srovnání, průměrná cena za metr čtvereční v Los Angeles je $ 52.

jak vypočítat čtvercové záběry na zákazníka

jídelní prostory zabírají zhruba 60% celkového čtvercového záběru většiny restaurací. Dalších 40% je přiděleno do vaší kuchyně,úložného prostoru, čerpacích stanic atd.,p>kolik čtverečních záběry přidělit každému sedí host, závisí na typu zařízení, které chcete otevřít, ale zde jsou některé obecné zásady:

• dobré jídlo: 18-20 čtverečních metrů na osobu
• Full-service stravování: 12 až 15 čtverečních metrů na osobu
• Counter služby: 18-20 čtverečních metrů na osobu
• Rychlé občerstvení, stravování: 11 až 14 metrů čtverečních na osobu

Teď, pojďme dát to do praxe a používat obchodní prostor je cena za čtvereční stopu a kapacitou určit, kolik budete muset prodat za sedadlo, na služby, na pokrytí všech vašich výdajů.,

například

řekněme, že Johnny najde 1200 čtverečních stop komerčních prostor v Brooklynu, který stojí 52 dolarů-per-náměstí-noha. Prozkoumal okolí a ví, že existuje trh pro jeho špičkový koncept italské restaurace fusion. Je zamilovaný a myslí si, že prostor má potenciál, ale jak může zjistit, zda je to finančně odpovědná investice dlouhodobá?

kolik potřebuje Johnny měsíčně na pokrytí svého pronájmu?,

• Roční pronájem cena: 1200 x 52 = 62,400
• Měsíční náklady na pronájem: 62,400 / 12 = 5,200

K pokrytí jeho odhaduje se, jídlo, práce a náklady, Johnny chce, aby jeho měsíční nájemné tvoří pouze 8% z jeho celkového měsíčního prodeje.

• měsíční prodejní cíl: 5,200 x 100 / 8 = 65,000

Johnny potřebuje prodat za $ 65,000 za měsíc na pokrytí všech svých výdajů.

kolik lidí může Johnny seat?

nyní si spočítejme, kolik lidí se v tomto komerčním prostoru pohodlně usadí. Chce nabídnout 15 čtverečních stop na osobu., Nezapomeňte, že jídelní prostor obvykle představuje 60% z celkového čtvercového záběru komerčního prostoru.

• k Dispozici jídelní prostor: 1200 x 0.60 = 720 čtverečních metrů
• Celková kapacita: 720 / 15 = 48 míst

komerční prostor se může pohodlně usadit 48 lidí (nebo 24 stolů pro 2).

kolik příjmů na sedadlo potřebuje Johnny, aby pokryl své výdaje?

Johnny chce, aby jeho restaurace nabídla 2 služby: jednu počínaje 6:00 pm a druhou v 8:30 pm. Jeho cílem je otočit každý ze svých 24 stolů dvakrát denně a je otevřen 6 dní v týdnu.,

• Služby za týden: 2 x 6 = 12
• Zákazníci sloužil za týden: 12 x 48 = 576
• Průměrné tržby na jedno sedadlo: 65,000 / 576 = $112.84

Johnny restaurace potřebuje, aby se v průměru $112.84 za sedadlo, na služby, na pokrytí jeho výdajů.

Johnny nyní může tuto informaci využít k plánování nabídky, která zajišťuje, že každou službu vydělává v průměru nejméně 112, 84 $na jedno místo.,

Posoudit v prostoru restaurace je potenciál

Za vnější faktory, jako je umístění a ceny, je důležité přemýšlet o prostoru je dlouhodobý potenciál a zvážit vnitřní faktory, jako je jeho stav a funkce před podpisem nájemní smlouvy.,

se Nachází v Montrealu je up-a-nadcházející čtvrti Saint-Henri, Elena převzala opuštěného baru a přeměnil ji v moderní hotspot. Byli dokonce jmenováni jednou z nejlepších nových restaurací v Kanadě!

Stav

chceš prostor, který je prakticky na klíč, nebo chcete výzvu učinit komerčních prostor vaší vlastní? Vždy budete muset udělat nějakou práci přizpůsobit Komerční prostor, ale některé vyžadují méně práce než jiné.,

Pokud přebíráte bývalou pekárnu a plánujete otevření pekárny, může být prostor již nakonfigurován pro vaše potřeby a budete muset provést pouze několik změn. Přeměna bývalé zubní ordinace na restauraci by však vyžadovala více práce, času a peněz.

zvažte také, jak Stav Restaurace ovlivňuje její cenu. Pokud můžete zamknout velký měsíční nájem, protože prostor je v nepořádku, když podepíšete nájem, ale můžete jej levně přeměnit, díváte se na spoustu úspor.,

funkce

sníte o venkovním prostoru pro posezení na terase pro vaši restauraci, když je hezké počasí? Pak venkovní prostor by měl být nutností na vašem seznamu. Chcete místo na nábřeží, nebo byste byli v pořádku s instalací funkce vody ve vaší restauraci?

zvažte, na kterých prvcích můžete kompromitovat a které z nich jsou nutností pro vaši restauraci. Mít představu o tom, co chcete, aby design vaší restaurace vypadal před nákupem prostoru, vám pomůže zajistit, abyste vyhověli vašim potřebám.,

mít vizi pro vaši restauraci vám může pomoci vidět potenciál prostoru.,

10 způsobů, jak vyjednat nejlepší sazby pro maloobchodní prostor

1. nebojte se, pěšky
2. Zvažte použití zprostředkovatel
3. Být jemné
4. Získat zpětnou vazbu od ostatních budov nájemníky
5. Zvažte odmítá první nabídku
6. Zhodnotit své vyjednávací síla
7. Žádat víc, než potřebujete,
8. dbát phantom prostor
9. Vyjednávání
10. získání nápovědy

nebojte se chůze

Při sjednávání nájemní smlouvy, je důležité být racionální nade vše a činit objektivní rozhodnutí.,

Pokud je vaše srdce zamilované do prostoru, ale čísla nedávají smysl a majitel nemovitosti není připraven snížit svůj požadavek, buďte připraveni odejít. Zajištění krásné místo, které si nemůžete dovolit by mohlo mít za následek, že nemáte dost platit své účty, nebo pokrýt další počáteční náklady spojené s otevřením restaurace.

zvažte výhody a nevýhody makléřů

i když může být lákavé pracovat s realitním makléřem nebo makléřem, je důležité si uvědomit, že obvykle pracují pro pronajímatele., Jejich cílem je získat pronajímateli nejvyšší možný nájem a zajistit v tomto procesu velkou provizi, ne dostat vás, nájemce, nejlepší možný obchod.

čím delší je doba pronájmu, tím vyšší je nájemné a čím více prostoru souhlasíte s pronájmem, tím více peněz realitní agent vydělává.

Pokud jste v procesu zkoumání několika vlastností, zvažte řešení přímo s agentem výpisu každé nemovitosti, spíše než nechat jednoho ukázat výpisy jiného agenta., Tím, že obchoduje s agentem každé nemovitosti, vyhýbají se rozdělení provize, což činí váš nájem více žádoucí.

být jemný

jako kupující, jste mravenec skrýt své záměry a touhy od prodejců. Říkají věci jako, „tento prostor by se snadno vejde naše stoly“, nebo „jsem rád, že prostor má originální lišty“ prokázat svůj jasný zájem v prostoru a že už jste si představoval zřízení obchodu.

Vyhněte se komunikaci jasných nákupních signálů, protože oslabují vaši vyjednávací sílu.,

získejte zpětnou vazbu od ostatních nájemců budov

ostatní nájemci mohou nabídnout spoustu užitečné zpětné vazby o pronajímateli budovy. Mají udržovat majetek? Jsou ceny pronájmu stabilní? Mají v plánu zůstat na další leasingový termín? Věci, které vám ostatní nájemníci řeknou, vám mohou pomoci během vašich jednání.

Zvažte odmítá první nabídku

I když první nabídka spadá do vašeho rozpočtu, realitní agent a pronajímatel mohou být ochotni snížit své ceny, ale pokud jste nikdy tlačit, budete nikdy vědět jistě.,

často se první nabídka, která vám byla předložena, nafoukne. Mnoho realitních kanceláří požádat o vyšší číslo první věc, aby měli více prostoru k jednání.

většina agentů plně očekává, že předložíte protinabídku a budete mít tuto možnost pečenou na první požadovanou cenu. Vždy se snažte tlačit zpět na původní požadovanou cenu, abyste zajistili nejlepší možnou sazbu.,

Zhodnotit své vyjednávací sílu

Existuje několik věcí, které faktoru do celkové vyjednávací síly (páka, kterou mají v jednání), jako jsou budovy neobsazenosti a nájemce rychlost obratu.

Mezi další faktory patří, zda otevíráte franšízu nebo nezávislou restauraci ,vaše obchodní historie (otevřeli jste i další úspěšné restaurace?) a vaší kreditní historii.

požádejte o více, než skutečně potřebujete

Pokud se neptáte, nikdy to nebudete vědět. Řekněme, že chcete, aby dva první měsíce pronájmu byly zdarma; požádat o šest., Podobně jako realitní makléři žádají více, aby během jednání zajistili více, chcete udělat totéž.

Co je lepší? Žádat o dva měsíce nájem zdarma a dostat ho (nebo získat žádný), nebo požádat o šest a získat tři (polovina vašeho původního požadavku)?

není na škodu se ptát. Pronajímatelé očekávají jednání a nejhorší, co se může stát, je, že říkají „ne“.

dbejte na fantomový prostor

mnoho nájemců restaurací platí za čtvereční stopu, ale nedostávají tolik, kolik platí., Zvažte nezávislé měření prostoru, abyste se ujistili, že získáte spravedlivé ceny.

vyjednat

vyjednávání o pronájmu je proces. Mezi vámi, realitním makléřem a pronajímatelem by měla být nabídka, protinávrhy a back-and-forth.

Pokud nechcete jednat, riskujete ne dostat to, co chcete, nebo, horší, nevědomky souhlas k jednostranné. Nebojte se vzít si čas, vyjednávat dohodu postupně v průběhu času a, pokud věci nejdou tak, jak byste chtěli, přejít na jiné potenciální místo.,

Získejte pomoc

v každém případě je znalost moc. Ať už jste si přečetli na leasing zákony, spojit se s ostatními majitelé restaurace se učit z jejich zkušeností, nebo oslovit zkušeného restauraci poradce, aktivně se učí o restaurace leasingu, než potápění v hlavě první, bude dělat rozdíl.

ve většině případů je pronájem restaurace drahý. Neudělat správné rozhodnutí poprvé je ještě dražší. Ujistěte se, že vyjednáváte v každé fázi a upřednostňujete to, co je ve vašem nejlepším zájmu.,

Takeaways pro pronájem dokonalého komerčního prostoru restaurace

prostor, který si vyberete pro vaši restauraci, může podnikání zlomit nebo přerušit. Existuje mnoho faktorů, které jdou do tvorby Komerční prostor správný prostor pro vaši restauraci. Zde jsou klíčové úvahy, budete muset přemýšlet o tom, než leasing určitého prostoru restaurace:

1. Rozpočet: kolik si můžete dovolit platit pro váš prostor?
2. umístění: kde bude vaše restaurace prosperovat?,
3. velikost: kolik místa potřebujete pro svůj koncept a styl služby?
4. potenciál: v jakém stavu chcete, aby byl prostor a jaké funkce jsou na vašem seznamu must-haves?

Postupujte podle těchto čtyř tipů, aby se ujistil, že jste pronájem restauračních prostor, který je pro vás v krátkodobém a dlouhodobém horizontu. Hodně štěstí!