klíčem k zvládnutí Internal Revenue Service (IRS), Plán E pro ubytovatele—“Doplňkový Příjem a Ztráty“—je, aby organizovat své příjmy a výdaje pomocí tabulky nebo osobní finance software program. Pronajímatelé, kteří vedou podrobné shrnutí svých výdajů na pronájem nemovitostí, jsou ti, kteří mají největší užitek v době daně. IRS pravidla týkající se příjmů z pronájmu jsou docela velkorysé, takže budete chtít využít z nich.,
Plán E daňové tipy
pronajímatelé musí vést vynikající záznamy o nákladovém základu, příjmech a výdajích. Nejlepší způsob, jak sledovat tyto položky, je vytvořit tabulku – váš daňový účetní může mít dokonce šablonu, kterou můžete použít., Zde jsou položky, které budete chtít sledovat:
- Kupní ceny domu, bytu, nebo bytového domu se pronájem
- oprávky, a aktuální roční odpisy na majetku
- příjmy z Pronájmu
- Bezpečnostní vklady, které jste obdrželi
kromě sledování příjmů, budete chtít sledovat výdaje. Z příjmů z pronájmu lze odečíst mnoho výdajů souvisejících s udržováním nájemního majetku., Tyto výdaje zahrnují:
- Provize nebo poplatky za správu majetku
- Inzertní náklady
- Čištění, údržba, a náklady na opravy
- Majitelé domů pojištění a HOA poplatky
- daně z nemovitostí a hypoteční úrokové náklady
- Nástroje
Pokud se vám přehled těchto výdajů za použití osobních financí software nebo tabulkovém procesoru, měsíční a rok-end zprávy budou přímo na dosah ruky, a můžete snadno vytisknout.,
Využít Pasivní Činnosti Ztrátu Omezení
Pokud se jeden z vašich pronájem nemovitostí má čistá ztráta za rok, že ztrátu lze odečíst ztráty a zisky všech ostatních pronájem nemovitostí.
tady je možná-ne-tak-dobré zprávy: Pokud je celkový pro všechny své vlastnosti, je negativní—čistá ztráta—ztrátu nelze odečíst od zbytku vašeho ročního příjmu (ale existují výjimky)., To proto, že pronajímání nemovitosti je obecně považován za pasivní činnost, i když se vám věnovat značné množství času k výběru správné nájemníky, oprava nájemní jednotky a kontrola majetku pro běžnou údržbu. Ztráty z pasivních činností jsou omezeny na kompenzaci pasivních zisků.
Pokud jste se aktivně podílet na činnosti pronájmu, pronájem ztráty mohou být potenciálně odečíst až 25.000 dolarů za rok v součtu přes všechny vaše pronájem nemovitostí., Vdané osoby, které podávají samostatně, mají limit ztráty pronájmu až do výše $12,500 za předpokladu, že osoba žila odděleně od svého manžela po celou dobu daňového roku. Výše nájemného ztráta dovoleno pro aktivní účastníky pronájem nemovitostí se liší v závislosti na váš upravený upravit hrubý příjem (MAGI):
- Pro MAGI $100,000 nebo méně (50.000 dolarů nebo méně, je-li ženatý podání samostatně), pronájem ztráty lze odečíst v plné výši, a to až do $25,000 limit ($12,500 pro ty, ženatý a podání samostatně).,
- pro MAGI mezi $100,000 a $150,000 (mezi $50,000 a $75,000 pokud ženatý podání samostatně), ztráty z pronájmu lze odečíst až do limitu 50% rozdílu mezi $150,000 ($75,000 pokud ženatý podání samostatně) a MAGI.
- pro MAGI nad $150,000 ($75,000 pokud ženatý podání samostatně), žádná z nájemních ztrát může být odečtena proti ostatním příjmům.,
ztráty z pronájmu, které jsou omezeny omezeními pasivních ztrát, lze přenést do následujícího daňového roku, kdy mohou kompenzovat zisky z pronájmu. Pasivní činnosti ztrátu omezení jsou aplikována každý rok, ale auta ztráty i nadále pokračovat rok co rok do ztráty, se používají buď se započtením aut zisky nebo tím, že je odečte proti jiné příjmy.,
Formulář 8582 se používá k výpočtu omezení ztráty pasivní aktivity a ke sledování ztrát z pronájmu, které se každoročně hromadí u každé nemovitosti.
Daňové Plánování pro majitele
Majitelé mohou profitovat, když nájemné je dostačující na zaplacení hypotéky, stejně jako majetkové daně, pojištění a opravy. Pronajímatelé však mohou znehodnotit kupní cenu nájemního majetku, což může často změnit ekonomický zisk na daňovou ztrátu—výdaje mohou překročit příjem po zohlednění odpisů.,
každý tak často však pronajímatelé čelí velkým výdajům, jako je výměna střechy nebo vykuchání bytu poté, co se dlouhodobý nájemce uvolní. Za těchto okolností může mít pronajímatel ztrátu vyšší než $25,000, ale pravidla pasivní ztráty aktivity omezují ztrátu na přesně $ 25,000. Zbytek bude převeden na příští rok. V tom okamžiku bude mít pronajímatel snad větší zisk a bude schopen absorbovat nadměrné daňové ztráty.,
prodej nájemních nemovitostí
prodej domu, bytového domu nebo jiného nájemního majetku není stejný jako prodej vašeho primárního bydliště. Stejně jako při výpočtu kapitálových zisků, vzorec pro výpočet zisku nebo ztráty nájemní nemovitosti zahrnuje odečtení nákladového základu z prodejní ceny.,
Upravit Základ Nákladů za Pronájem Majetku
vypočítat základ nákladů na pronájem nemovitostí, přidejte následující částky:
- Pořizovací cena
- náklady na Nákup (titul a escrow poplatky, realitní agent, provize, atd.)
- vylepšení (výměna střechy, Nová Pec atd.)
- prodejní náklady (poplatky za titul a úschovu, provize realitních makléřů atd.)
- oprávky (jak uvádí na své daňové formuláře)
Jakmile budete vědět, základ nákladů, si můžete odečíst od prodejní ceny., Pokud je výsledné číslo kladné, vydělali jste, když jste prodali nájemní nemovitost. Pokud je výsledné číslo záporné, došlo ke ztrátě. Zisky z prodeje nájemních nemovitostí mohou být zdaněny částečně jako odpisy (při maximální sazbě daně 25%) a částečně jako kapitálové zisky (což má daňovou sazbu, která závisí na vaší celkové příjmové skupině). Prodej nájemních nemovitostí je uveden na formuláři 4797 a veškeré výpočty kapitálového zisku jsou hlášeny podle plánu D.,
nemovitost a omezená odpovědnost
mnoho pronajímatelů zvažuje vytvoření korporací, společností s ručením omezeným nebo partnerství, aby vlastnili své nájemní nemovitosti. Korporace může být nevýhodná, protože příznivé sazby dlouhodobých kapitálových zisků se vztahují pouze na daňové poplatníky, ne korporace.
společnost s ručením omezeným by byla schopna předat svým členům dlouhodobé zisky. Vzhledem k tomu, že zisky jsou zdaněny z osobních daňových přiznání členů, mají nárok na preferovanou sazbu 15% z dlouhodobých zisků., Pronajímatelé by měli diskutovat o tomto a další právní aspekty, které tvoří společnost, pro pronájem nemovitostí s advokátem, aby pochopili právní a finanční důsledky takové strategie.,
Formulář 8582 se používá k výpočtu omezení ztráty pasivní aktivity a ke sledování ztrát z pronájmu, které se každoročně hromadí u každé nemovitosti.
Daňové Plánování pro majitele
Majitelé mohou profitovat, když nájemné je dostačující na zaplacení hypotéky, stejně jako majetkové daně, pojištění a opravy. Pronajímatelé však mohou znehodnotit kupní cenu nájemního majetku, což může často změnit ekonomický zisk na daňovou ztrátu—výdaje mohou překročit příjem po zohlednění odpisů.,
každý tak často však pronajímatelé čelí velkým výdajům, jako je výměna střechy nebo vykuchání bytu poté, co se dlouhodobý nájemce uvolní. Za těchto okolností může mít pronajímatel ztrátu vyšší než $25,000, ale pravidla pasivní ztráty aktivity omezují ztrátu na přesně $ 25,000. Zbytek bude převeden na příští rok. V tom okamžiku bude mít pronajímatel snad větší zisk a bude schopen absorbovat nadměrné daňové ztráty.,
prodej nájemních nemovitostí
prodej domu, bytového domu nebo jiného nájemního majetku není stejný jako prodej vašeho primárního bydliště. Stejně jako při výpočtu kapitálových zisků, vzorec pro výpočet zisku nebo ztráty nájemní nemovitosti zahrnuje odečtení nákladového základu z prodejní ceny.,
Upravit Základ Nákladů za Pronájem Majetku
vypočítat základ nákladů na pronájem nemovitostí, přidejte následující částky:
- Pořizovací cena
- náklady na Nákup (titul a escrow poplatky, realitní agent, provize, atd.)
- vylepšení (výměna střechy, Nová Pec atd.)
- prodejní náklady (poplatky za titul a úschovu, provize realitních makléřů atd.)
- oprávky (jak uvádí na své daňové formuláře)
Jakmile budete vědět, základ nákladů, si můžete odečíst od prodejní ceny., Pokud je výsledné číslo kladné, vydělali jste, když jste prodali nájemní nemovitost. Pokud je výsledné číslo záporné, došlo ke ztrátě. Zisky z prodeje nájemních nemovitostí mohou být zdaněny částečně jako odpisy (při maximální sazbě daně 25%) a částečně jako kapitálové zisky (což má daňovou sazbu, která závisí na vaší celkové příjmové skupině). Prodej nájemních nemovitostí je uveden na formuláři 4797 a veškeré výpočty kapitálového zisku jsou hlášeny podle plánu D.,
nemovitost a omezená odpovědnost
mnoho pronajímatelů zvažuje vytvoření korporací, společností s ručením omezeným nebo partnerství, aby vlastnili své nájemní nemovitosti. Korporace může být nevýhodná, protože příznivé sazby dlouhodobých kapitálových zisků se vztahují pouze na daňové poplatníky, ne korporace.
společnost s ručením omezeným by byla schopna předat svým členům dlouhodobé zisky. Vzhledem k tomu, že zisky jsou zdaněny z osobních daňových přiznání členů, mají nárok na preferovanou sazbu 15% z dlouhodobých zisků., Pronajímatelé by měli diskutovat o tomto a další právní aspekty, které tvoří společnost, pro pronájem nemovitostí s advokátem, aby pochopili právní a finanční důsledky takové strategie.,