Los Angeles nájemné patří mezi nejvyšší v zemi, a s nákupem mimo dosah pro většinu obyvatel, miliony Angelenos jsou přilepená platit za vysoké ceny bytů.
ale zákony o kontrole nájemného na místní a státní úrovni mohou zvýšit náklady na některé z těchto jednotek, zejména v průběhu času.
Několik měst v Los Angeles County mají regulaci nájemného předpisy o účetnictví a nový zákon, čepice roční nájemné túry na byt-obyvatelé po celé Kalifornii., Tato opatření také poskytují určitou ochranu před vystěhováním a hotovostními platbami v případě, že je nájemce nucen se přestěhovat ze svého bytu.
pravidla mohou být matoucí, ale ovlivňují obrovský počet obyvatel. Ve městě Los Angeles sama, nájemníci žijí ve více než 600.000 bytů se šíří přes 118,000 vlastnosti, podle města je Bydlení a Společenství Investiční Oddělení.,
Protože místní zákony jsou složité, a mnozí nájemníci nemusí plně pochopit, co výhody pronájmu předpisy by mohly být oprávněn, níže jsou uvedeny nejdůležitější věci, LA obyvatelé potřebují vědět o regulaci nájemného pravidla v této oblasti.
jak funguje kontrola nájemného?
pravidla se liší podle města, ale všechny vyhlášky omezují roční zvýšení nájemného pro způsobilé jednotky., Ve městě Los Angeles, to znamená, že nájemníci v bytech, na něž se vztahuje vyhláška by měla vidět pouze jejich nájemné růst mezi 3 a 8 procent ročně (procento je vázána na Index Spotřebitelských Cen; letos je to 4 procenta).
to je ve skutečnosti mnohem méně komplikované, než jak se v Santa Monice určuje přípustné zvýšení nájemného. Tam se stropy na zvýšení nájemného rovnají 75 procentům roční míry inflace-a rada pro kontrolu nájemného může dále omezit maximální zvýšení nájemného o částku dolaru., Druhé číslo je určeno vzorcem, který průměruje maximální zvýšení některých cennějších jednotek města pod kontrolou nájemného.
ve městech bez zákonů o kontrole nájemného na knihách platí státní pravidla. Podle těchto parametrů je roční zvýšení nájemného omezeno na 5 procent plus míra inflace (i když celkový nárůst povoloval maxima na 10 procent). To znamená, že v případě, že míra inflace je 3 procenta v Los Angeles County, pronajímatel by mohl zvýšit nájem nájemce ne více než 8 procent.
je můj byt řízen nájemným?,
většina bytů (ale ne rodinných domů a bytů) v Kalifornii postavených před rokem 1995 podléhá stropu nájemného státu. Ale pokud žijete v Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Inglewood, Los Angeles, nebo neregistrovaným Los Angeles County, maximální nájemné sazeb dostanete každý rok by mohl být menší.
dočasné zmrazení nájemného je nyní také v platnosti v Culver City. Omezuje roční zvýšení nájemného na 3 procenta, ale vyprší v srpnu, pokud nebude prodlouženo.,
to, zda je váš byt pokryt kontrolou nájemného, závisí hlavně na tom, jaký typ bydlení je a kdy byl postaven. Rodinné domy jsou téměř nikdy předmětem regulace nájemného (i když jsou ve vzácných případech v Santa Monice a West Hollywood); duplexy, triplexy a bytových domů, na druhé straně, obvykle jsou—v závislosti na tom, kdy byly postaveny.
ve městě Los Angeles podléhají omezení kontroly nájemného ve městě pouze budovy postavené a obsazené před 1.říjnem 1978., Tato data se liší od města k městu a obvykle mají co do činění s tím, kdy byly přijaty zákony o kontrole nájemného. V Santa Monice, 10. dubna, 1979; v Západním Hollywoodu, to je 1. července, 1979; a v Beverly Hills, Culver City, Inglewood, a neregistrovaným Los Angeles, je to 1. února 1995.
1. února 1995 je také klíčovým datem Kalifornského zákona o kontrole nájemného. Costa Hawkins Nájemního Bydlení Zákon, který stanoví limity pro regulaci nájemného zákony celostátní, nařizuje, že žádné jednotky postavené po tomto datu podléhají čepice na každoroční zvyšování nájemného.
Jak zjistím, zda je můj byt řízen nájemným?,
ve městě Los Angeles je poměrně snadné zkontrolovat datum výstavby vaší budovy-a zda je pokryta RSO. Stačí zadat svou adresu do ZIMAS, databáze majetku města.
na mapě se objeví obrys vlastnosti a na levé straně obrazovky se objeví postranní panel. Na kartě “ hodnotitel „najdete datum výstavby budovy a na kartě“ bydlení “ zjistíte, zda je pod kontrolou nájemného.
v jiných městech mohou nájemci zkontrolovat staveniště okresního hodnotitele a zkontrolovat datum výstavby jejich budovy., West Hollywood také udržuje seznam všech nájem jednotky a město Santa Monica má službu, s níž nájemce můžete hledat byty podle místní regulace nájemného vyhlášky. Obyvatelé v unincorporated Los Angeles County můžete volat (833) 223-7368 nebo e-mailem [email protected].
Proč jen starší budovy mají regulaci nájemného?
Uprostřed nájemce stížnosti na neúnosné nájemné zvyšuje v pozdní 1970, Los Angeles Městská Rada dočasně zmrazila nájemné v místě, začíná na 1. října, 1978., Během té doby, rada pracovala na detailech města aktuální Nájemné Stabilizace Vyhláška, která se vztahuje na budovy, před mrazem začal.
Když šel do účinku, Costa Hawkins, státní zákon, zamčené na místě mnoho místních nájemné požadavky na kontrolu, tak, že Los Angeles a dalších městech, nejsou schopni stanovit nájemné čepice na budovy postavené nedávno.
proč jsou některé byty řízené nájemným stále tak drahé?,
když se nájemce přestěhuje z bytu pod kontrolou nájemného, pronajímatelé mohou zvýšit cenu na jakoukoli částku, kterou uznají za vhodnou. To znamená, že pokud váš přítel nebo člen rodiny je již v pronájmu, nemůžete předat sladkou dohodu, když se rozhodnete najít nové místo.
toto pravidlo je dalším důležitým prvkem Costa Hawkins. Kritici zákona tvrdí, že tato část zákona stojí LA cenné jednotky dostupného bydlení, protože byty nabízené za přijatelné ceny se obecně stávají mnohem méně dostupnými, jakmile se nový nájemce nastěhuje., Zastánci zákona tvrdí, že umožňuje jednotkám Obnovit tržní sazby dává pronajímatelům nezbytnou motivaci, aby jejich budovy v dobré kondici přilákat budoucí nájemníky platit vyšší ceny.
mohu být vystěhován z bytu ovládaného nájemným?
nájemci žijící v nájemně řízených jednotkách mohou být vystěhováni, ale mají větší právní ochranu než ti, kteří žijí v budovách bez nájemného.,
Kalifornie je nová omezení nyní v platnosti, nájemníci, kteří už žili v pronájmu kontrolovaných jednotek pro více než rok, může obvykle jen být vystěhován, když jsou na vině—například, pokud budou mít zmeškané platby nebo porušil podmínky nájemní smlouvy.
pronajímatel, který se plánuje přestěhovat do bytu nebo jej nabídnout rodinnému příslušníkovi, může také požádat současného nájemce, aby odešel.
jedinou společnou příčinou vystěhování je Kalifornský Ellis Act, který umožňuje pronajímatelům hromadně vystěhovat nájemníky při převzetí nemovitosti z nájemního trhu., To by mohlo znamenat například zbourání budovy nebo její přestavbu na byty určené k prodeji.
v těchto případech jsou pronajímatelé povinni platit poplatky za přemístění, aby pomohli nájemníkům najít a přestěhovat se na nové místo. Poplatky ve městě Los Angeles se pohybují od $8,500 do $21,200, v závislosti na tom, jak dlouho nájemníci žili v budově, kolik jsou a kolik peněz vydělávají.
podle celostátního zákona se tyto poplatky rovnají měsíčnímu nájemnému.
můj pronajímatel mě chce koupit z mého bytu. Je to legální?,
Chcete-li zpřístupnit nájemně řízené jednotky novým nájemcům, pronajímatelé se často uchylují k nabídkám „cash for keys“, ve kterých účinně platí nájemníkům, aby odešli. Podle zákona o kontrole nájemného města LA je to legální, pokud pronajímatelé nejprve informují nájemce o svých právech a oznámí městu smlouvu.
nájemci mají 30 dní na zrušení smlouvy v případě, že jejich pronajímatel nedodrží podmínky odkupu. Není také důvod, aby nájemníci s nabídkou souhlasili. Ti, kteří chtějí i nadále žít ve svém současném bytě, mohou peníze jednoduše odmítnout.,
dělá řízení nájemného města dostupnější?
to je něco, o čem ekonomové a obhájci bydlení rádi diskutují. Příznivci této politiky říkají, že to poskytuje potřebné finanční úlevu a pocit stability pro dlouhodobé obyvatele nebo ty, kteří doufat, že se usadit v sousedství, ale nemají peníze na nákup. Kritici říkají, že to může ve skutečnosti dělat města dražší pro nováčky a mladé lidi.,
autoři stejné nájemné kontrolní studii, která zjistila, San Francisco nájemníci žijí v pronájmu-ovládané jednotky zachránil téměř 3 miliardy dolarů také tvrdí, že politika přispěla k městské astronomické náklady na bydlení podporou pronajímatelů a vývojářům zaměřit se na bohatší obyvatele ve snaze kompenzovat nižší zisky z jednotky pod regulaci nájemného.
mnoho faktorů samozřejmě přispívá k vysokým nákladům na bydlení a spousta měst bez kontroly nájemného je také docela pricy. Regulace nájemného patří k mnohem většímu ekonomickému obrazu.