Jedním ze způsobů, jak podniky získat finanční prostředky, zvýšení příjmů a zvýšení likvidity je tím, že uvolní kapitál, svázaný v jejich někdy masivní nemovitosti., Při vyšší míra návratnosti mohou být generovány z jejich primární podniky než z vlastnictví nemovitosti, mnoho z těchto společností používají prodej-zpětný leasing uspořádání pohybovat nemovitostí kapitálu do své hlavní podnikání, ať už bankovní, ropná rafinerie, nebo prodávat knihy a boty.
v konvenčním prodeji-leaseback společnost prodává nemovitost, kterou vlastní přímo, a poté ji od investora pronajímá celou nebo její část zpět, čímž uvolní většinu nebo celý kapitál.,
jedním z největších důvodů, proč se společnost zavazuje k prodeji, je získání podrozvahového financování. To je důležitá úvaha: pokud je na nemovitosti půjčka, její plná částka je jasně v rozvaze jako závazek. Pro většinu operativní leasing nebo prodej-leasebacks, jediná věc, kterou viděl v rozvaze je, že rok je povinnost nebo leasingových splátek, což vrhá příznivější podívat na rozvahu společnosti.,
v kontrastu s tradičním dluhovým financováním přináší zpětný prodej obvykle 100 procent kapitálu aktiva zpět společnosti, kde tradiční financování nabízí procento hodnoty aktiva. Výprodej-leasebacks také poskytují dohodnuté roční nájemné za aktivum, spíše než amortizovaná nebo jednorázová platba. Tyto leasingové splátky mohou být strukturovány do více flexibilní způsoby; například, nízké platby nájemného během prvních pěti let, aby bylo více pohodlné pro korporace z rozvahového hlediska.,
ze všech svých nemovitostí se společnosti obecně rozhodnou pronajmout své obecnější účelové zařízení, jako jsou kancelářské budovy, protože pronájem může být obvykle strukturován tak, aby stál méně. Prodej-zpětný leasing více specializovaných zařízení, jako jsou výrobní závody, představuje vyšší riziko pro investora, a je tedy nákladnější na nájemce, protože tato zařízení nejsou tak snadno pronajatých pokud současný nájemce anuluje.,
kromě toho, protože zpětný leasing financování neukládá žádné provozní smlouvy, stejně jako tradiční financování, mohou společnosti získat větší provozní flexibilitu. Podle Johna Stanfill centrální banky Komerční v Los Angeles, „Korporace jsou často osedlal s svazující a omezující dluh smlouvy; budou muset pracovat určitým způsobem, nebo může být prohlášena za neplnění smlouvy. Financování zpětného leasingu eliminuje tyto provozní smlouvy a poskytuje nájemci větší flexibilitu.,
„při prodeji-leaseback,“ pokračuje, “ doufáte, že ji strukturujete způsobem, který poskytne nižší náklady na získávání finančních prostředků než financování dluhu. Vzhledem k tomu, prodej-leaseback investoři získat daňové výhody vlastnictví a znehodnocení majetku, prodávající může být často úspěšný při získávání nižší náklady na kapitál než náklady na dluh.,“
Jednou z nevýhod na prodej-zpětný leasing je, že jakmile společnost prodává majetek a vstoupí do konečných leasingových povinnost, již ovládá jeho vlastní osud; společnost nemůže vyklizení nemovitosti tak snadno, jako když ten majetek je ve vlastnictví úplně. Další nevýhodou je, že veškeré zbytkové hodnoty na nemovitosti již nejsou kontrolovány společností, ale pronajímatelem.
ale nevýhody nejsou pramenící skromný návrat korporátního prodeje-leaseback aktivity.,
„Prodej-leasebacks se vrací do laskavosti jako způsob, jak poskytnout korporace s flexibilní real estate povinnosti a k financování růstu,“ říká Charlie Corson, senior viceprezident pro retail investment group v Staubach Co.
společnost se sídlem v Dallasu, nejlépe známá pro své zastoupení nájemců, je aktivním hráčem na trhu prodeje-zpětného leasingu a podrozvahového financování. Firma za posledních 18 měsíců uzavřela obchody v celkové výši 200 milionů dolarů, včetně prodejních leasingů se společností Sun Microsystems Inc., Circuit City a Dell Computer Co., Obchody se obvykle pohybují od 10 milionů do 50 milionů dolarů a zahrnují 20 až 25leté leasebacky.“naše společnost je především nájemcem,“ dodává Corson. „Máme silné vztahy s firemními zákazníky a prodej-leaseback je další služba, kterou jim můžeme poskytnout.“
existují desítky vynikajících realitních makléřských společností po celé zemi, které pomáhají s transakcemi prodeje a zpětného leasingu. Následuje pohled na několik z těchto společností, doprovázený skutečnou případovou studií transakce prodeje a zpětného leasingu uspořádanou prostřednictvím každého.,
CB COMMERCIAL
jako vlastníci budovy amerického ústředí s 1.36 miliony čtverečních. metr. z čistých pronajímatelných prostor, z nichž pouze 25 procent zaujímají přímo, British Petroleum (BP) si začátkem tohoto roku uvědomila, že vypadá příliš jako pronajímatel. I když kdysi obsadila 100 procent prostoru budovy, společnost v průběhu let omezila její využití a začala pronajímat části ostatním nájemcům.,
vedoucí pracovníci Clevelandského ústředí se rozhodli, že BP by mohla lépe nasadit svá aktiva tím, že vezme výnosy svázané v budově, převede je na hotovost a zaměstná je ve svém primárním podnikání.
společnost provedla interní revizi svých možností, ale požadovala vnější perspektivu. CB Commercial byla jednou ze šesti realitních společností dotazovaných společností BP ohledně možného uspořádání prodeje a zpětného leasingu. Každý ze šesti byl požádán, aby určit, jestli a kdy se trh může být pro BP uzavřít dohodu budovu prodat a pronajmout část prostor., „Byli jsme povoláni během toho, co jsem nazval „poradní fází“, aniž by bylo známo, že BP bude pokračovat v transakci, „uvádí John Stanfill, prezident CB Commercial‘ s investment properties group. „Poradili jsme BP našich zjištění a předložili velmi důkladnou a podrobnou analýzu trhu.
“ naše doporučení naznačilo, že je vhodná doba na prodej budovy,“ říká Stanfill. „Zjistili jsme, že rostoucí trh se promítne do příznivějších cen a vyšší hodnoty nemovitosti a přinese nižší náklady na obsazenost., Toto doporučení bylo v souladu s interní analýzou BP a my jsme byli oceněni obchodem.“
budova amerického ústředí BP vstoupila na trh začátkem června 1996 za požadovanou cenu 145 milionů dolarů. Cílem CB Commercial je uzavřít dohodu do šesti měsíců.
Stanfill uvádí, že, jak je typické pro transakci tohoto typu, kupující bude pravděpodobně poměrně sofistikovaným, ale „pasivním“ investorem, který nebude vystaven riziku výstavby a leasingu, protože zařízení je již asi 75 procent obsazeno., „Snížené riziko je jednou z výhod investování do zpětného leasingu,“ uvádí Stanfill. Dodává, že tato konkrétní budova bude mít během příštích 12 let malý pronájem.
“ jednou z výhod této dohody pro CB Commercial, kromě toho, že je zaplacena za transakci,“ uvádí Stanfill, „je příležitost sloužit na další úrovni British Petroleum, s nímž máme dlouhodobý vztah.“
COMMERCIAL NET LEASE REALTY
jedním ze způsobů nakládání s prodejem-leaseback je prostřednictvím rozděleného financování., To je, jak Commercial Net Lease Realty (CNLR), realitní investiční fond se sídlem v Orlandu, Fla., pomohl Barnes & Noble of New York expandovat do Daytona Beach, Fla.
Podle Gary Ralston, prezident CNLR, Barnes & Ušlechtilý zjistila 2.1-akr stránky, na kterých postavit super-store v Daytona Beach, a přiblížil CNLR o příležitost., Jako součást dvou společností program vztah, CNLR vytvořený tandem proces, kdy CNLR udělal hloubkovou kontrolu a hodnocení nemovitostí, zatímco Barnes & Ušlechtilý udělal hloubkovou kontrolu a přezkum maloobchod a stavební obchodu.
určené místo bylo ve vlastnictví Best Buy, který postavil obchod na část pozemků a smlouvu s Barnes & Ušlechtilý prodat 2.1-akr outparcel. Barnes & Noble přidělil smlouvu CNLR, která byla uzavřena na zemi v září 1995., Pomocí standardní nájemní dokument balíček používá mezi CNLR a Barnes & Noble na 12 jiných příležitostech, Barnes & Noble byl dán až na jeden rok, aby postavit budovu, s dohodou, že CNLR by uhradit náklady na výstavbu. Budova byla postavena v lednu 1996 a otevřena pro podnikání 1.února.
To oboustranně výhodné, split-systém financování za předpokladu, Barnes & Noble s nižší nájemné sazby, kromě jiných výhod, a CNLR s dobrou návratnost investovaných dolarů., „Výhodou této transakce přes další prodej-zpětný leasing nebo build-to-suit opatření, které může mít tři uzávěry,“ říká Ralston, „je, že je tam pouze jeden uzavírací a jeden soubor dokumentů, takže více peněz jde do hole a cihly. V typickém prodeji-leaseback nebo build-to-suit, maloobchodník by mohl nasměrovat developera k zemi, kdo pak má uzavření pozemků a stavebních půjček, a třetí uzavření, když je obchod prodán maloobchodníkovi. Každé uzavření může nafouknout náklady na nemovitost o 3 až 5 procent bez přidání jakékoli hodnoty.,
„Náš split-struktura financování přináší strategické aliance přístup k podnikání tím, že se snaží poskytovat větší hodnotu pro zúčastněné strany přímo, s menším počtem třetích stran transakční náklady, které nemají žádnou přidanou hodnotu,“ Ralston pokračuje. „Mám rád inspektory a právníky, ale kolik reissuances pojištění titulu potřebujete?“
jak se Vypořádat s právní úkon jen jeden čas také může mít za následek nižší daně na majetek, protože posuzovatel zvedne jen pozemky na prodej a náklady na zlepšení oproti nadsazené investor kupní ceny, říká Ralston., „Kromě toho, s tímto typem struktury, maloobchodník nikdy není v řetězci titulu, a tak není vystaven žádným environmentálním rizikům.“
rostoucí počet transakcí CNLR s prodejem a zpětným leasingem je řešen prostřednictvím rozděleného financování. Společnost se v průběhu let zúžila na specializaci na volně stojící maloobchodní prodejny. Společnost spolupracuje s asi 30 hlavními maloobchodníky po celé zemi, sloužící jako pronajímatel většině zabijáků Kategorie., Podle Ralstona ze 100 milionů dolarů podnikání CNLR provedeného během prvního pololetí letošního roku bylo až 80 procent navrženo jako zpětný leasing. Moc CNLR podnikání, o 75 procent, je opakující se, vztah transakce, které používají specifickou sadu prodej-zpětný leasing dokumenty znovu a znovu, aby se snížily náklady a rychlost výměny.
dnes Barnes o rozloze 28 000 čtverečních stop & Noble supermarket v Daytona Beach nabízí 150 000 knižních titulů … a taky Kafe.
EDWARD s., GORDON
stejně jako British Petroleum, New York Life kdysi obsadil 100 procent své kancelářské budovy o rozloze 800 000 metrů čtverečních na 63 Madison Avenue v New Yorku. Se změnou v různých obchodních liniích společnosti se však stal významný blok prostoru-zhruba 40 procent-nadbytečným.
Život v New Yorku se podíval na dvě možnosti: 1) zůstat v domácí podnikání , nebo 2) prodej budovy a leasing zpět hlavní části, které v konečném důsledku dosaženo nejvyšší a nejlepší využití pro konkrétní aktivum.
Edward s., Gordon, se sídlem v New Yorku a významným hráčem na trhu s nemovitostmi, byl jmenován exkluzivním obchodním zástupcem pro nemovitost, která sousedí se světovou centrálou New York Life. „Přistoupili jsme k dvojímu přístupu,“ vysvětluje Robert Alexander, výkonný ředitel Edward S.Gordon. „Nejprve jsme pronásledovali majitele / nájemce, ale tam, kde bylo mnoho dotazů na pronájem, nebyl skutečný zájem o koupi budovy a její část.
“ ve druhé fázi jsme oslovili komunitu investičního rozvoje., Před zahájením diskuse jsme první vyřazeno z kvalifikovaných vyhlídky, které jsme cítili, že měl peníze, ale může také pracovat dobře s New York Život je kultura, a pochopit požadavky a potřeby společnosti,“ říká Alexander.
nemovitost New York Life vstoupila na trh začátkem roku 1995 za požadovanou cenu 68 milionů dolarů. O necelý rok později byla prodána za 65 milionů dolarů společnosti George Comfort & Sons and Loeb partners prostřednictvím společného podniku.,
tato transakce prodeje a zpětného leasingu umožnila společnosti New York Life přeměnit aktivum, které bylo na knihách od roku 1960, na infuzi kapitálu. Prodej nemovitostí také představil New York Life s prvotřídními kancelářskými prostory dlouhodobě za tržní nájemné v této oblasti. Kupující má vynikající příležitost k pronájmu choice prostor v budově, která je zakotvena v New York Life.
“ je to vzácná příležitost najít prodej-leaseback této velikosti V naší oblasti. Podle mého nejlepšího vědomí, New York City neviděl jeden z této velikosti během této dekády, “ poznamenává Alexander., „Věřím, že trh s nemovitostmi zde posiluje a že existuje mnoho kapitálových zdrojů připravených uzavřít dohodu.“
MARCUS & MILLICHAP
prodej-zpětný leasing být uspořádány podle Marcuse & Millichap, realitní investiční společnost se sídlem v Palo Alto, Kalifornie., pro bezúplatné obchody s obuví Topeka, Kan. umožní Společnosti využít „nejnižší prodej a zpětný pronájem sazby dosažitelné v dnešním trhu,“ říká John Skla, prodej spolupracovník pro Marcuse & Millichap., „Pomocí proprietárního vzorce jsme schopni získat sazby, které jsou nejméně o 10 až 15 procent nižší než srovnatelné instituce Wall Street.“
Glass uvádí, že strategií Payless je zaměřit veškerý svůj kapitál na rozšiřování operací, aniž by vázal své peníze na nemovitosti. To je nyní stále důležitější, když se Payless stal samostatnou veřejně vlastněnou společností.
každý rok Payless dává balíček 15-40 obchodů K nabídce, s 60 uchazeči celostátní soupeří o podnikání., Marcus & Millichap byl loni v lednu oceněn nabídkou z roku 1996. Dohoda byla uzavřena a Glass doufá, že do podzimu 1996 uzavře plánovaných 25 obchodů v letošní dohodě. „Načasování je opravdu dána tím, jak dlouho nám to trvá, aby se nejnižší možný prodej-zpětný leasing sazba pro Payless,“ říká a dodává, že celkový dolar objem letošní dohoda bude v blízkosti 20 milionů dolarů.
Hannover Majetku Společnosti, divize Marcus & Millichap, je skutečná bytost nákupu v obchodech, které průměrně 2800 do 3500 sq. metr., každý a pohybují se od $350,000 na $ 1.1 milión.
Sklo zprávy, že předchozí společnosti vítězné roční Payless nabídky nebyly umožňuje nejvýhodnějších podmínek na trhu. Říká, že jeho společnost se přiblížil Payless s lepší past na myši-vzorec, který umožňuje „nejnižší možný prodej-zpětný leasing sazeb na trhu a snižuje prodej-zpětný leasing náklady nejméně o 20 procent.“V průběhu Payless‘ pronájmu na obchod, vzorec ušetří prodejce obuvi několik set tisíc dolarů., Toho je dosaženo odstraněním prostředníka a využitím nízkonákladových prodejních a zpětných prostředků poskytnutých Kupci 1031 exchange, říká.
“ naše společnost loni uzavřela tržby ve výši 2,1 miliardy dolarů a téměř polovina z těchto transakcí se týkala 1031 výměn,“ vysvětluje Glass. 1031 exchange kupující je někdo, kdo prodává budovu a při uzavření, obchoduje s vlastním kapitálem pro podobné budovy, čímž se zachová jeho nebo její kapitálové zisky. Tato ochrana „motivuje 90 procent kupců burzy v situacích prodeje-zpětného leasingu, jako jsou bezhotovostní boty“, “ uvádí Glass., Dodává, že vlastnosti zapojeny jsou obvykle na polštářky v přední části Wal-Mart supercenters, poskytuje obrovské zákazník čerpat pro každý obchod. Sklo zdůrazňuje, že Marcus & Millichap je kanál, kterým Payless Boty mohou proniknout do low-cost finanční prostředky poskytnuté 1031 exchange kupující.,
Vzhledem k tomu, prodej-zpětný leasing je nakonec nastavena kolem konečná prodejní cena nemovitosti za tržní ceny, Marcus & Millichap snižuje náklady tím, že eliminuje prostředníka; zabývá se přímo s pasivní investor na trhu, který tradičně má peníze, že je mnohem méně nákladné, než to, co penzijního fondu poradci nebo Wall Street instituce mohou nabídnout, podle Skla. Některé z předchozích nabídek Payless byly zadány a znovu prodány investorům třetích stran, se značným ziskem prostředníkovi., „V celém našem vzorci umožňujeme společnosti Payless využít nižších sazeb prodeje a zpětného leasingu tím, že poskytneme přímý přístup těmto jednotlivým investorům,“ říká Glass.
Payless prodej-zpětný leasing je také atypické, protože Payless nabízí 15-rok absolutní dluhopisů trojnásobný čistý leasing, které jsou zaručeny Payless Shoe Corporation, i když to není Marcus & Millichap požadavek. Nájemci obvykle nenabízejí funkci dluhopisového typu ke svým leasingům, protože v případě nehody nechtějí být v pokračující povinnosti., V rámci dluhopisového pronájmu je nájemce odpovědný za to, že bude i nadále plnit nájemní povinnost, bez ohledu na to, co. Sklo zprávy, že Payless přidává tato funkce do jeho pronájmu, aby vznikla mírně nižší prodej-zpětný leasing hodnotit, protože tam bude menší riziko v proud příjmů, mírně nižší výnos může být dána k investora.
Payless Shoe Stores je největším prodejcem obuvi na světě. Společnost prodává jeden z každých pěti párů obuvi prodávaných ve Spojených státech a má roční tržby 2, 3 miliardy dolarů.
TRINET CORPORATE REALTY TRUST INC.,
řízení společnosti v tak dynamickém odvětví, jako je zdravotnictví, vyžaduje flexibilitu a likviditu. Začátkem tohoto roku Blue Cross a Blue Shield United of Wisconsin určily, že je čas odprodat své ústředí, které bylo postaveno v roce 1977, a zvýšit likviditu jeho rozvahy. V červnu prodala Pojišťovna Milwaukee svých 236 218 milionů korun.-metr. Budova společnosti TriNet Corporate Realty Trust Inc. realitní investiční fond se sídlem v San Franciscu a poté jej pronajal zpět.,
“ Zaměřujeme se na naše hlavní podniky spravovaných služeb péče a pojišťovacích služeb,“ říká Tom Luljack, ředitel korporátní komunikace pro Blue Cross a Blue Shield United of Wisconsin. „Když jsme se podívali na to, jak udržet zaměřit, dostat se ven z obchodu s nemovitostmi byla dobrá volba, protože to nám umožnilo použít vlastního kapitálu jsme měli v budově, stejně jako přesměrování energie, která jde do udržování majetku.“
pojistitel navíc nemusí udržovat kapitálové rezervy pro nemovitosti, které regulátoři vyžadují.
TriNet, který vlastní 12.,6 milionů čtverečních. metr. z kancelářských a průmyslových prostor koupil 10patrovou budovu za 16 milionů dolarů a vyjednal trojitou, 10letou nájemní smlouvu s modrým křížem a modrým štítem. Počáteční výnos společnosti TriNet byl těsně pod 10 procenty.
„My zaručit kvalitu aktiv, úvěrové nájemce a co je nejdůležitější, schopnost uvolňovat prostor,“ říká Gary Lyon, výkonný viceprezident a šéf akvizic důstojník TriNet, který také kohoutky nezajištěný úvěr, který umožňuje provádět žádné dluhy na jeho nemovitosti., „Tento přístup nám umožňuje nabídnout podstatně kratší dobu pronájmu.“
Modrý Kříž a Modrý Štít původně myslel, že hotel byl více prodejný s 15-rok zpětný leasing, ale TriNet byl schopen struktura přijatelnou 10-rok dohodu, že za předpokladu, Blue Cross s větší provozní flexibilitu. Krátkodobý pronájem, který zahrnuje možnosti prodloužení do roku 2021, byl oceněn konkurenčně s 15letým termínem.
“ náklady na obsazenost jsou nízké ve srovnání s alternativami na trhu,“ říká Luljack.,
budova třídy A se nachází ve zdravém západním submarketě v centru města Milwaukee. Lyon říká, že tržní nájemné by mělo vzrůst vyšší sazbou než 3 procentní eskalace zapsané do dohody.
„naše kupní cena byla podstatně nižší než náklady na výměnu,“ říká Lyon, “ a nájemné je pod trhem, z nichž oba snižují naši úvěrovou a realitní expozici. Toto uspořádání zvyšuje pravděpodobnost, že nájemce uplatní své možnosti obnovy a poskytne trinetovi značnou výhodu v případě, že se Modrý kříž uvolní.,“
budova, která v průběhu let získala několik významných kapitálových vylepšení, může pojmout obsazení jednoho nebo více nájemců.“prodej-leasebacks jsou stále atraktivnější kvůli flexibilitě, kterou nabízejí,“ říká Lyon. „Modrý kříž chtěl zvýšit svou kapitálovou sílu tím, že vzal výnosy z budovy a vložil likvidnější aktiva.“
United TRUST FUND
First Union Bank of Charlotte, N. C.,,, byl schopen snížit své celkové výpůjční náklady a zlepšit finanční rezervy při zachování kontroly na dvě větve vlastnosti zakoupeny a pronajaty bankou Spojených Svěřenského Fondu (UTF) Miami. „Tento prodej-zpětný leasing poskytla První spojení s nízkými náklady fondů, malý zisk na účetní hodnotu v důsledku odpisů a zvýšení podílu na trhu, aniž by coming out-of-pocket s jakýmkoliv dolarů,“ uvádí Paul Domb, předseda správy aktiv pro UTF., „Deal propuštěn kapitálu, který byl svázaný do nemovitostí, při poskytování První Union Banky s flexibilitou podnájmu budovy a ponechá si veškeré zisky, pokud větve nefungují.“
Domb zprávy, že UTF zpracovává více prodej-zpětný leasing pro finanční instituce, než jakýkoli jiný prodej-zpětný leasing společnost ve Spojených Státech. Obchody UTF obvykle zahrnují nemovitosti pobočky, jako jsou například dva zakoupené v loňském roce v Boca Raton a Ft. Lauderdale, Fla., pro první Union banku.,
Při hledání low-cost kapitál, First Union Bank, přiblížil v UTF. října 1995, s touhou odemknout kapitálu vázány v nemovitostech pro použití v jeho primární business. Nejprve interní odbor nemovitostí Union Bank určil dvě nemovitosti pobočky menší instituce, kterou chtěl získat. „Vzhledem k tomu, že banka nechtěla vyjít z kapsy na nákup poboček, nejlepší alternativou pro akvizici byl prodej-leaseback,“ říká Domb.
vysvětluje, že UTF koupil pozemky a budovy za zhruba 7 milionů dolarů v dohodě, která byla uzavřena v prosinci 1995., First Union Bank, podepsal 15-rok absolutní vazba-typ leasingu, poskytuje kompletní kontrolu nad vlastnosti po dobu až 35 let, a to prostřednictvím volby. Rating banky Moody – a pomohl ovlivnit nízké náklady na finanční prostředky poskytnuté v transakci.
“ jedná se o učebnicový příklad typického prodeje-zpětného leasingu,“ uvádí Domb. „Je to jeden z nejlepších vozidel pro mnoho finančních institucí expandujících do jiných států.“