zástavní právo na vlastnictví nemovitosti je výlučně výsledkem právních předpisů. Každý stát má své vlastní zákony týkající se vytváření a prosazování těchto zástavních práv, ale celkově mezi nimi existují některé podobné prvky. Mnoho států rozlišuje mezi typy nemovitostí, na které lze podat zástavní právo mechaniky.
podle zásady suverénní imunity se na majetek vlády (veřejný majetek) obvykle nevztahují nároky soukromých stran., Pokud to tedy stát výslovně nestanoví, zástavní práva se nepřikládají k titulu vlastněnému státem nebo jeho správními subdivizemi, jako jsou města. Podobně jsou mechanická zástavní práva podle státního práva neplatná u federálních stavebních projektů. Na ochranu subdodavatelů a dodavatelů pracuje na federální projekty, kde cena zakázky přesahuje 100 000 dolarů.00 Miller Zákon vyžaduje generální dodavatelé poskytovat platební dluhopis, který garantuje výplatu za práci odvedenou v souladu s podmínkami smlouvy., Mnoho státních a obecních vlád podobně požaduje, aby dodavatelé na projektech veřejných prací byli vázáni na takzvané „Little Miller Acts“.“Teoreticky, platby dluhopisů pod Miller Zákona nebo Trochu Miller Zákon stojí na místě vládní majetek, a kvalifikovaných žadatelů se tvrdí, že proti pouto podobné, jak by se soubor obyčejný mechanik je zástavní právo.
v mnoha státech, zákonodárce vytvořil další postupy, aby mechanika zástavní právo, které mají být umístěny na rezidenční nemovitosti., V New Jersey, který nařídil nejpřísnější z těchto předpisů, mechaniky zástavního práva mohou být umístěny pouze na obytné nemovitosti po Oznámení Nezaplaceného Zůstatku a Právo podat Zástavního práva byl podán ve lhůtě 60 dnů od lienor je poslední den práce a rozhodčí nález byl vydán Americká Arbitrážní Asociace, rozhodce, která umožňuje mechaniku zástavního práva, které mají být podány.
samotný akt podání mechanického zástavního práva může být obtížný. Většina států jednoduše vyžaduje podání mechaniky zástavního práva u okresního nebo soudního úředníka ve stanovené lhůtě od spouštěcí události., Maryland však vyžaduje žádost u soudu, aby podal zástavní právo mechaniky. V Marylandu musí korporace najmout právníka, aby podal žádost soudu.
tvorba a perfectionEdit
podle stanov je zástavní právo obvykle vytvářeno výkonem práce nebo dodávkou materiálu, který zlepšuje majetek. Jaký typ příspěvku se počítá jako platný základ pro zástavní právo mechaniky, se liší v závislosti na konkrétním statutu státu, který se použije., Některé běžné příklady jsou:
- dělníci, tesaři, elektrikáři, mechanické/HVAC dodavatelé, instalatéři a práce na projektu webu;
- řeziva yardů, instalatérské zásobování domů a elektrické dodavatelů;
- architektů a stavebních inženýrů, který vypracoval stavební plány a specifikace; a
- externí zpracovatelé speciálních položek, které jsou nakonec začleněny do projektu.
Často, neexistuje žádný jednoduchý dělící čára, která je užitečná v každém státě, nebo dokonce v každém případě, pro určení této způsobilosti., Rozhodování o tom, zda má strana legitimní zástavní právo, může záviset na zkoumání soudních případů, které buď potvrdily nebo odmítly zástavní právo ve stejném státě.
Na rozdíl od jiných bezpečnostních zájmů jsou ve většině států mechanická zástavní práva dána dodavatelům a dodavatelům materiálu, kteří mohou nebo nemusí mít přímou smluvní smlouvu s vlastníkem pozemku. Ve skutečnosti, to je často normou, protože ve většině případů, majitel pozemků smlouvy pouze s generálním dodavatelem (často volal „hlavní dodavatel“)., Generální dodavatel zase najímá subdodavatele („subs“) a dodavatele materiálu („dodavatelé“) k provedení práce. Tyto subs a dodavatelé jsou oprávněni k zástavním právům na majetku vlastníka zajistit jejich platbu od generálního dodavatele.
Aby však mělo vymahatelné zástavní právo, musí být obvykle “ zdokonaleno.“To znamená, že držitel zástavního práva musí splňovat zákonné požadavky na zachování a vymáhání zástavního práva., Tyto požadavky, které obsahují lhůty, jsou obecně takto:
- Poskytovat požadované předběžné oznámení, aby majitel nemovitosti zveřejnění nárok na zástavní právo (některé státy).
- podání oznámení o zahájení práce (některé státy).
- podání oznámení v požadovaných veřejných evidenčních úřadech o záměru podat zástavní právo, pokud je nezaplacené (některé státy).
- Podání oznámení, nebo nároku na zástavní právo v požadované veřejné záznamy kanceláří ve stanovené lhůtě po materiály, které byly dodány nebo práce dokončena (všechny státy)., Zákon se liší od státu k státu jak o spouštěcí události, tak o načasování této události. Některé státy vyžadují podání ve lhůtě měřené od okamžiku, kdy žadatel dokončí svou práci, zatímco jiné specifikují událost jako po dokončení všech prací na projektu. Doba podání po spouštěcí události se liší.
Protože obtíže často spojené s podáním mechaniky zástavní práva a dodržování mechaniky zástavního práva, zákony, mnoho lienors použití advokáti nebo mechaniky zástavní právo spisové služby, aby zajistily, že jejich mechaniky zástavního práva je podán správně.,
Prioritní respektování jiných interestsEdit
stanovy vytvoření mechanik je zástavní práva obvykle dát jim vyšší prioritu s ohledem na další zájmy v názvu než zákon dává nejvíce nemovitostí bezpečnostní zájmy. Prioritou je mimo jiné atribut, který určuje, který z několika konkurenčních bezpečnostních nároků bude mít první nárok na prostředky z prodeje uzavření trhu. V této souvislosti je prioritou mechanik je zástavní právo je stanoveno buď v době, kdy zástavní právo se váže k vlastnictví majetku nebo bod v čase, na který „se vztahuje zpět.,“S některými výjimkami se zástavní právo připojí nebo se vztahuje zpět k době před tím, než se jakékoli oznámení o něm objeví ve veřejných záznamech. V mnoha státech je to uvedeno jako doba, kdy na staveništi začíná první viditelná stavba. V jiných případech je to, když je smlouva uzavřena pro práci, která má být provedena. V ostatních případech se zástavní právo každého dodavatele nebo dodavatele připojuje v době, kdy zahajuje vlastní práci. Proto osoby, které se zabývají s majitelem titulu k nemovitosti riskovat, že jejich zájmy nečekaně předmětem mechanik je zástavní právo, které oni měli žádnou znalost.,
v některých státech jsou stanovena zvláštní ustanovení pro určení priority mezi zástavním právem mechanika a zástavním právem hypotéky, která financuje výstavbu na pozemku. Například ve Státě New York, vzhled určeném jazyce, ve hypotéku na efekt, že se jedná o stavební úvěr zachovává svou prioritu nad mechanik je zástavní práva vyplývající z konstrukce, tak dlouho, jak následně podal zástavní právo tvrdí, že jsou legitimní nejsou ignorovány. V jiných státech, jako je Florida,je to vše nebo nic., Tam nahrávka stavební hypotéky před podáním zákonného oznámení o zahájení stavby poskytuje hypotéce absolutní prioritu před zástavními právy vyplývajícími ze stavby. Další státy, jako je Kalifornie, poskytují prioritu pro hypotéku na stavební úvěr zaznamenanou před viditelným zahájením výstavby, kde je věřitel povinen vyplatit finanční prostředky. Ve státě Illinois, existuje systém vyplácení statutárních fondů,který, pokud bude následovat, poskytuje prioritu hypotéky na stavební úvěr., V jiných státech, stále existují další ujednání a některé státy, jako je Colorado, poskytují téměř žádné praktické prostředky pro hypotéku na stavební úvěr, aby získaly prioritu vůbec.
Enforceedit
mechanické zástavní práva jsou vymáhána výhradně prostřednictvím prodeje soudních exekucí, tj. prostřednictvím soudních řízení podobných exekucím hypoték. Soud musí určit, zda požadavky zákona byly splněny, a pokud ano, prioritou mechanik je zástavní právo je vyloučený vzhledem k jiných zástavních práv nebo věcných břemen na hlavě., Jakmile je to určeno, soud nařídí prodaný majetek a výtěžek z prodeje se použije na zástavní práva v pořadí podle jejich priority.
Omezeníedit
stavy mohou mít různá omezení mechanických zástavních práv. V Kalifornii Zákona dodavatel musí počkat využít zástavního práva do některé z následujících podmínek nastat; v opačném případě zástavního práva bude považována za předčasnou:
) práce je dokončena podle sjednaného rozsahu práce, b) projekt byl zastaven (zastavení), nebo c) osoba je zabráněno dokončovací práce (ukončeno).,
Každé z těchto požadovaných událostem na konci životního cyklu projektu (nebo na konci rozsahu práce pro subdodavatele, projekt může být daleko od dokončení). Konec projektu nemusí být vzdáleně blízký skutečnému času, kdy byla práce provedena (a době, kdy byla práce a materiály vyplaceny z kapsy za práci zhotovitelem).
práce musí také směřovat přímo k práci na zlepšení nemovitosti. To se může zdát zřejmé, ale existují četné stavební náklady, které nepodléhají zástavním právům mechaniky., Část nákladů na výstavbu nemusí mít nárok na zástavní právo mechanika, protože práce nezlepšila nemovitost. Dobrým příkladem jsou položky, které nejsou určeny k trvalému, ale přesto nezbytné v průběhu výstavby. Dočasné stavby plotu může být požadováno, může sloužit důležitou funkci v oblasti bezpečnosti a zabezpečení, ale nikdy se očekává, že se stanou součástí nemovitosti, tudíž není stát, který je povolen podle mechanik je zástavní právo.,
atraktivní povaha zástavního práva mechanika spočívá v tom, že zástavní právo je zajištěno nemovitostí a nemovitost může být prodána za účelem zaplacení zástavního práva. To je mocný nástroj, ale ne vždy efektivní. Ve skutečnosti se jedná o vypracovaný proces, který není příliš efektivní. Nicméně, vzhledem k ekonomickým podmínkám, a že věřitelé‘ obvykle mají přednost, prodej nemovitosti nemusí být dostačující k zaplacení hodnoty zástavního práva.
často se přehlíží, že dodavatel nyní financuje projekt, když provádí práci, a za tuto práci nedostává okamžitou platbu., Dodavatel nyní vázá cenný kapitál, který by mohl být použit jinde, zatímco čeká na konec projektu. Kromě toho musí dodavatel nést náklady na soudní spory, aby mohl vymáhat práva svého mechanika na zástavní právo. U sporů menší hodnoty nebude zástavní právo mechanika nákladově efektivní metodou získání platby za služby.,
Zprávy z LienEdit
vydání zástavní právo, také známý jako uvolnění zástavního práva nebo zrušení zástavního práva, je dokument, který může být dobrovolně poskytnuté zástavním právem žalobce, jako subdodavatel, za úplatu nebo slib platby od generálního dodavatele nebo vlastníka nemovitosti. Jednání může být složité, jako zástavní právo žadatelé obecně chtějí být zaplaceny před uvolněním zástavní právo, zatímco vlastník nemovitosti, která je předmětem zástavního práva bude obecně chtít zástavní právo propuštěn před provedením platby., Na rozdíl od zástavního práva, které v budoucnu neguje právo podat zástavní právo, zástavní právo ruší zástavní právo, které již platilo.
před provedením jakékoli platby by vlastník nemovitosti měl požádat o uvolnění zástavního práva od každého dodavatele, dodavatele a subdodavatele, který pokrývá použité materiály a práce provedené na projektu. Uvolnění zástavního práva je písemné prohlášení, které uvolňuje majetek z hrozby zástavního práva., Pokud smlouva vyžaduje částečné platby budou provedeny předtím, než práce je dokončena v plné výši, pak vlastník nemovitosti může požádat o částečné uvolnění zástavního práva, zahrnující veškeré práce a materiály používané až do doby zaplacení.
Před závěrečnou platbu, majitel nemovitosti by měl získat čestné prohlášení od dodavatele, který obsahuje seznam všech nezaplacených strany, kteří vykonávali práce nebo služby, nebo za předpokladu, materiály na majetku. Majitel nemovitosti by se měl ujistit, že dodavatel získá uvolnění od všech těchto stran před provedením konečné platby.