Mekaanikon kiinnityksiä otsikko kiinteistöön ovat yksinomaan seurausta lainsäädännön. Jokaisella valtiolla on omat lakinsa näiden panttioikeuksien luomisesta ja täytäntöönpanosta, mutta kaiken kaikkiaan niiden joukossa on joitakin samankaltaisia elementtejä. Monet valtiot erottavat toisistaan ne reaaliomaisuuden tyypit, joihin mekaniikka-panttioikeus voidaan arkistoida.
periaatteen Mukaisesti suvereeni immuniteetti, kiinteistöjen hallitus (julkista omaisuutta) ei yleensä ole asetettu vaatimuksia yksityisille tahoille., Näin ollen, ellei valtio nimenomaisesti niin säädetään, mekaanikon kiinnityksiä älä kiinnitä otsikko valtion omistuksessa tai sen hallinnollisiin yksiköihin, kuten kaupungeissa. Samoin osavaltion lain mukaan mekaanikon panttioikeudet ovat pätemättömiä liittovaltion rakennushankkeissa. Suojella alihankkijat ja toimittajat työskentelevät liittovaltion hankkeita, joissa urakkahinta ylittää 100 000 dollaria.00 Millerin Laki edellyttää, että pääurakoitsijoiden tarjota maksu side, joka takaa maksu työstä ehtojen mukaisesti sopimuksen., Monet valtion-ja kunnanhallitukset samoin vaativat, että rakennusurakoitsijat julkisissa rakennushankkeissa sidotaan niin sanottuihin ”pikku Mylläri-tekoihin”.”Teoriassa, maksu bond alle Miller Toimia tai Vähän Miller Teko seisoo paikallaan hallituksen omaisuutta, ja pätevät hakijat tekevät väittää vastaan, että bond samanlainen kuin miten he olisivat tiedoston tavallisen mekaanikon panttioikeus.
monissa osavaltioissa lainsäätäjä on luonut ylimääräisiä menettelyjä, jotta mekaniikan panttioikeus voitaisiin sijoittaa asuinkiinteistöön., New Jersey, jossa on säädetty tiukimmat nämä säännöt, mekaniikka panttioikeus voidaan sijoittaa vain asunto-omaisuutta sen jälkeen, kun Ilmoitus Maksamatta ja Oikeus-Tiedoston Lien on jätetty 60 päivän kuluessa lienor on viimeinen päivämäärä, työ-ja välitystuomio on annettu American Arbitration Association välimiehen sallii mekaniikka panttioikeus esitetyksi.
itse mekaniikan Lienin arkistoiminen voi olla vaikeaa. Useimmat osavaltiot yksinkertaisesti edellyttävät mekaniikka lien arkistointi läänin tai tuomioistuimen kirjuri tietyn ajan kuluessa laukaiseva tapahtuma., Maryland vaatii kuitenkin tuomioistuimelta hakemusta mekaniikan liensin jättämiseksi. Marylandissa yritysten on palkattava asianajaja tekemään hakemus oikeuteen.
Luominen ja perfectionEdit
perussäännön Mukaisesti, panttioikeus on yleensä luotu suorituskykyä työn tai toimittaa materiaalia, joka parantaa omaisuutta. Se, minkälainen rahoitusosuus on pätevä peruste mekaniikan panttioikeudelle, vaihtelee sovellettavasta erityisestä valtiosäännöstä riippuen., Joitakin yleisiä esimerkkejä ovat:
- työntekijöitä, puuseppiä, sähkömiehet, mekaaniset/LVI-urakoitsijat ja putkimiehet työskentelee hankkeen sivustolla;
- puutavaraa metriä, lvi tarjonnan taloa ja sähkö toimittajat;
- arkkitehteja ja insinöörejä, jotka laativat rakentamisen suunnitelmat ja tekniset tiedot; ja
- ulkoinen valmistajat erikoisuus kohteita, jotka ovat viime kädessä sisällyttää hankkeen.
usein ei ole yksinkertaista jakolinjaa, joka olisi hyödyllinen jokaisessa valtiossa tai edes jokaisessa tapauksessa tämän kelpoisuuden määrittämisessä., Päättää, onko puolue on oikeutettu lien oikeus voi riippua siitä, tarkastellaan oikeustapauksia, jotka ovat joko hyväksyä tai hylätä lien väittää samassa tilassa.
muista turvallisuuseduista poiketen useimmissa osavaltioissa mekaanikon panttioikeudet annetaan urakoitsijoille ja materiaalitoimittajille, joilla voi olla tai ei ole suoraa sopimusta maan omistajan kanssa. Itse asiassa, tämä on usein normi, koska useimmissa tapauksissa, omistaja maa sopimukset vain pääurakoitsija (usein kutsutaan ”prime contractor”)., Pääurakoitsija puolestaan palkkaa alihankkijoita (”subs”) ja materiaali toimittajat (”toimittajat”) tehdä työtä. Nämä subs ja toimittajilla on oikeus kiinnityksiä omistajan omaisuuden turvaamiseksi heidän maksu pääurakoitsija.
kuitenkin, jotta sillä olisi täytäntöönpanokelpoinen panttioikeus, sen on yleensä oltava ”täydellistetty.”Tämä tarkoittaa, että panttioikeuden haltijan on noudatettava panttioikeuden säilyttämistä ja täytäntöönpanoa koskevia lakisääteisiä vaatimuksia., Nämä vaatimukset, jotka sisältävät määräajat ovat yleensä seuraavasti:
- Tarjoamalla tarvittava alustava ilmoitus kiinteistön omistajalle paljastaa oikeus lien (jotkut valtiot).
- työn aloittamista koskevien ilmoitusten tekeminen (joissakin valtioissa).
- ilmoitusten tekeminen vaadituissa julkisissa rekisteritoimistoissa siitä, että panttioikeus aiotaan jättää maksamatta (joissakin valtioissa).
- Arkistointi ilmoitus tai vaatimus panttioikeuden tarvittavat julkiset tiedot toimistot tietyn ajan sen jälkeen, kun materiaalit on toimitettu tai työ valmistunut (kaikki valtiot)., Laki vaihtelee osavaltioittain sekä laukaisutapahtuman että sen ajankohdan osalta. Jotkut valtiot vaativat, arkistointi määräajan kuluessa mitattu siitä, kun kantaja on saanut työnsä päätökseen, kun taas toiset määrittää tapahtuman jälkeen kaikki hankkeeseen liittyvät työt on saatu päätökseen. Ilmoitusajat laukaisevan tapahtuman jälkeen vaihtelevat.
Koska vaikeus liittyy usein arkistointi mekaniikka pantit ja noudattaminen mekaniikka panttioikeus lakeja, monet lienors käyttää asianajajien tai mekaniikka panttioikeus arkistointi palveluja varmistettava, että niiden mekaniikka panttioikeus on jätetty oikein.,
Prioriteetti kunnioittaen muiden interestsEdit
perussääntö luoda mekaanikon kiinnityksiä yleensä antaa heille korkeampi prioriteetti suhteessa muihin etuihin otsikko kuin laki antaa kaikkein todellinen omaisuuden turvallisuuteen liittyviä etuja. Muun muassa prioriteetti on ominaisuus, joka määrittää, mitkä useiden kilpailevien security väittää, on ensimmäinen vaatimus varojen sulkemiseen myynti. Tässä yhteydessä etusijalle mekaanikon panttioikeus määräytyy joko aika panttioikeuden pitää otsikko omaisuutta tai ajankohta, johon se ”liittyy takaisin.,”Joitakin poikkeuksia lukuun ottamatta panttioikeus kiinnittyy tai liittyy aikaan ennen sitä aikaa, jolloin siitä ilmoitetaan julkisesti. Monissa osavaltioissa tätä täsmennetään ajankohdaksi, jolloin ensimmäinen näkyvä rakentaminen alkaa rakennustyömaalla. Toisilla se on silloin, kun sopimus tehdään työn tekemiseksi. Toisissa taas jokainen urakoitsija tai tavarantoimittajan lien kiinnittyy siihen aikaan, kun se aloittaa oman työnsä. Siksi, kanssa tekemisissä oleville omistajan nimi kiinteistön riski ottaa heidän etujaan yllättäen edellyttää mekaanikon kiinnityksiä, joista heillä ei ollut tietoa.,
Erityisiä säännöksiä on annettu joissakin valtioissa määritettäessä etusija välillä mekaanikon panttioikeus ja lien kiinnitys, joka on rahoituksen rakenne maa. Esimerkiksi New Yorkin osavaltiossa, ulkonäkö määritetty kieli asuntolaina siten, että se on rakennusalan laina säilyttää etusijalla mekaanikon kiinnityksiä, jotka johtuvat rakentamisen, niin kauan kuin myöhemmin jätti lien väittää, että ovat oikeutetut eivät jää huomiotta. Muissa osavaltioissa, kuten Floridassa, se on kaikki tai ei mitään-ehdotus., Siellä, tallennus rakentaminen kiinnitys ennen arkistointi lakisääteinen ilmoitus rakentaminen aloitetaan tarjoaa asuntolaina kanssa ehdoton etusija mekaanikon kiinnityksiä, jotka johtuvat rakentamisen. Silti muut valtiot, kuten Kaliforniassa, antaa etusija rakentaminen laina asuntolaina kirjattu ennen näkyviä rakennustöiden aloittamista, jossa lainanantaja on velvollinen maksamaan varoja. Illinoisin osavaltiossa on lakisääteinen rahastojen maksuohjelma,joka, jos sitä noudatetaan, tarjoaa rakennuslainojen kiinnityksen ensisijaiseksi., Muissa valtioissa, on olemassa vielä muita järjestelyjä, ja jotkut valtiot, kuten Colorado, antaa lähes mitään käytännön keinoja rakentaminen laina asuntolaina saada prioriteetti ollenkaan.
EnforcementEdit
Mekaanikon kiinnityksiä ovat voimassa yksinomaan oikeuslaitoksen sulkemiseen myynti, toisin sanoen, tuomioistuinmenettelyssä samanlainen kiinnitys foreclosures. Tuomioistuimen on päätettävä, onko vaatimukset perussääntö on täytetty ja, jos niin, prioriteetti mekaanikon panttioikeus ulosmitataan suhteessa muita kiinnityksiä tai rasituksia otsikko., Kun tämä on määritelty, tuomioistuin määrää omaisuutta myydään ja myynnistä saadut tulot soveltaa pantit, jotta niiden prioriteetti.
LimitationsEdit
Valtiot voivat olla erilaisia rajoituksia mekaanikon kiinnityksiä. Kaliforniassa Laki urakoitsija on odotettava hyödyntää lien oikeuksia, kunnes jokin seuraavista tapahtuu, muuten panttioikeus katsotaan ennenaikaista:
a) työ on valmistunut mukaan supistui työn laajuus, b) hanke on pysähtynyt (lopettaminen), tai c) henkilö on estynyt työn viimeistely (päätetään).,
Jokainen näistä tarvitaan tapahtuvat lopussa hankkeen elinkaaren ajan (tai lopussa työn laajuutta alihankkija, hanke voi olla kaukana valmistunut). Hankkeen loppu ei välttämättä ole lähelläkään varsinaista aikaa, jolloin työ tehtiin (ja aika, jolloin työ ja materiaalit maksettiin taskusta urakoitsijalle).
myös työn pitää mennä suoraan kohti kiinteistön parannustyötä. Tämä voi tuntua itsestään selvältä, mutta on olemassa lukuisia rakennuskustannuksia, jotka eivät kuulu mekaanikkojen maksettaviksi., Osa rakennuskustannuksista ei välttämättä oikeuta mekaanikon panttiin, koska työ ei parantanut kiinteistöä. Hyvä esimerkki ovat esineet, joiden ei ole tarkoitus olla pysyviä, mutta kuitenkin välttämättömiä rakentamisen aikana. Väliaikainen rakentaminen aita voi olla tarpeen, voi palvella arvokas tehtävä turvallisuuden ja turvallisuuden, mutta ei ole koskaan odotetaan tullut osa realty, joten siksi ei ole kustannus, joka on sallittu alle mekaanikon panttioikeus.,
houkutteleva luonne mekaanikon panttioikeus on, että panttioikeus on vakuutena on kiinteä omaisuus ja omaisuus voidaan myydä voidakseen maksaa pantti. Tämä on tehokas työkalu, mutta ei aina tehokas. Todellisuudessa kyse on vedetystä prosessista, joka ei ole kovin tehokas. Kun kuitenkin otetaan huomioon taloudelliset olosuhteet ja se, että lainanantajat ovat yleensä etusijalla, kiinteistön myynti ei välttämättä riitä maksamaan panttioikeuden arvoa.
usein unohdetaan, että urakoitsija rahoittaa nyt projektia, kun he tekevät työtä eivätkä saa siitä ripeää maksua., Urakoitsija sitoo nyt arvokasta pääomaa, jota voisi käyttää muuallakin hankkeen päättymistä odotellessa. Lisäksi urakoitsijan on vastattava oikeudenkäyntikuluista mekaanikon panttioikeuksien valvomiseksi. Vähäarvoisissa kiistoissa mekaanikon panttioikeus ei tule olemaan kustannustehokas tapa saada palveluista maksu.,
Tiedotteet LienEdit
panttioikeus julkaisu, joka tunnetaan myös vapauttamaan panttioikeus tai peruuttaminen panttioikeus, on asiakirja, joka voi olla vapaaehtoisesti tarjoamia lien kantaja, kuten alihankkija, vastineeksi maksu tai lupaus maksun urakoitsija tai kiinteistön omistaja. Neuvotteluissa voi olla hankalaa, kuten lien kantajat yleensä halua olla maksettu ennen kuin he vapauttamaan panttioikeus, kun kiinteistön omistaja kohteena panttioikeus yleensä haluavat lien julkaisi ennen kuin he tekevät maksu., Toisin kuin lien waiver, joka kieltää oikeuden tehdä panttioikeus tulevaisuudessa, lien release peruuttaa panttioikeuden, joka on jo voimassa.
Ennen kuin teet mitään maksua, kiinteistön omistajan tulee pyytää vapauttamaan panttioikeus jokainen toimittaja, urakoitsija ja aliurakoitsija, joka kattaa materiaalit ja työstä projektin. Lienin vapauttaminen on kirjallinen kannanotto, joka vapauttaa kiinteistön Lienin uhasta., Jos sopimus edellyttää osittainen maksut tehdään ennen kuin työ on valmis kokonaisuudessaan, niin kiinteistön omistaja voi pyytää osittainen vapautuminen panttioikeudesta, joka kattaa kaikki työ ja materiaalit on käytettävä maksun yhteydessä.
ennen loppumaksua kiinteistönomistajan tulee hankkia toimeksisaajalta todistus, jossa luetellaan kaikki palkattomat osapuolet, jotka ovat suorittaneet työtä tai palveluja tai toimittaneet kiinteistölle materiaalia. Kiinteistön omistajan tulee varmistaa, että urakoitsija saa kaikkien näiden osapuolten tiedotteet ennen lopullisen maksun suorittamista.