Miten Triple Net (NNN) kaupallinen vuokrasopimus toimii?

Viimeksi Päivitetty 15. kesäkuuta 2020 Mark Ferguson

On NNN vuokrasopimus on hyvin yleinen liikekiinteistö. Olen käyttänyt niitä omistamissani kaupallisissa vuokrissa ja vuokraamissani liiketiloissa. NNN tarkoittaa nettoa, nettoa, nettoa. Se tarkoittaa, että vuokralainen maksaa suurimman osan kuluista. He maksavat vuokramaksut plus kiinteistöverot, kiinteistövakuutus, ja CAM, tai yhteinen alue ylläpito. NNN-maksut lisätään perusvuokramaksuun, joka lasketaan yleensä 15 dollarin suuruiseksi neliöhinnaksi., NNN: n vuokrasopimuksessa on jonkin verran epäselvyyttä, mutta tämän olen nähnyt sijoittajana/välittäjänä, joka omistaa ja vuokraa liiketiloja.

mitä kuluja NNN: n vuokrasopimus sisältää?

Kuten mainitsimme, NNN sanoista net, net, net ja on usein kutsutaan triple net lease. Vuokralainen maksaa vuokransa plus lähes kaikki rakennuksen kulut. Vuokralainen maksaa kiinteistövakuutuksen, kiinteistöveron ja yhteisen alueen ylläpidon, johon voi sisältyä useita asioita.,

Yhteisen alueen kunnossapito (CAM)

Kun ensimmäisen kerran kuulin termi yhteisen alueen kunnossapito, ajattelin yhteinen alue monille yrityksille, kuten olohuone tai käytävällä. CAM ei sisällä sellaisia alueita, mutta sisältää myös monia muita alueita!, Tässä ovat asioita, jotka ovat usein mukana CAM:

• Katon
• parkkipaikalla
• LVI
• Ulko-huolto
• Apuohjelmat rakennus
• Maisemointi
• Signage
• Lumen poisto
• Turvallisuus
• HOA maksut

Usein, jopa isännöinti ja kirjanpito kustannuksista vastaa vuokralainen maksaa NNN vuokrasopimus.

mitä NNN: n vuokrasopimukseen ei sisälly?,

vaikka näyttää siltä, että kaikki kulut sisältyvät NNN: n vuokrasopimukseen, on joitakin kuluja, jotka ovat vuokranantajan tai tietyn vuokralaisen vastuulla. Omistan 68 000 neliön kaistale-kauppakeskuksen, ja olemme käyttäneet rahaa tyhjien tilojen kunnostamiseen uusille vuokralaisille.

yksittäisen yksikön korjaamiseen käytettyä rahaa ei lasketa CAMIKSI. Jos maalaamme sisätilojen, lisätä joitakin seiniä, tai remontoida kylpyhuone, se on vuokranantajan tai kyseisen vuokralaisen vastuulla. Yksittäisen vuokralaisen tilaan tehdystä työstä käytetään usein nimitystä TI eli vuokralaisparannukset., Rakennuksessamme sovimme maksavamme osan korjauksista, ja vuokralainen suostui maksamaan muista parannuksista.

kun maalasimme rakennuksen ulkopuolen ja saimme koko kiinteistön näyttämään mukavammalta, sitä voisi pitää NNN-kustannuksena. Pääomakulut voidaan sisällyttää tai olla sisällyttämättä CAM riippuen vuokrasopimuksen.,

– vuokranantaja voi yleensä periä vuokralaisten oman yrityksen kulut, jotka eivät suoraan liity rakennus, mitään velkaa, että vuokranantaja ottaa tahansa myöhästymismaksuja vuokranantaja kertyy varten puuttuu maksut, tai jotain, joka tapahtui johtuu huolimattomuudesta vuokranantajan.

on tärkeää tietää, että jokainen vuokrasopimus on erilainen ja kaupalliset vuokrasopimukset voivat olla hyvin pitkiä ja monimutkaisia. On viisasta, että vuokrasopimus tarkistetaan ammattimaisesti, jotta se kertoo sen, mitä luulet sen sanovan.

Law Depot on sivusto, jolla luon kaupallisia vuokrasopimuksiani.,

miten NNN: n vuokrahinnat lasketaan?

vuokranantaja määrittää, mitä NNN vuokrasopimus hinnat ovat, mutta niiden on perustuttava todellisiin kuluihin. Vuokranantaja ei voi keksiä mitä haluaa ja laittaa vuokralaisia maksamaan sitä. Useimmissa vuokrasopimukset, se on hahmoteltu, miten NNN kustannukset ovat tajunnut, kun he ovat tajunnut, ja miten tiedot toimitetaan vuokralaisille.

vuokrasopimuksestamme vuokranantajan on laskettava Kulut ja lähetettävä selvitys vuokralaisille vuosittain. Kolminkertaiset nettokustannukset arvioidaan vuokrasopimuksen alussa, mutta ne voivat nousta tai laskea kertyneiden todellisten kulujen perusteella., Kun otimme rakennuksen haltuumme, vuokralaiset maksoivat NNN: lle 1,50 dollarin neliökustannukset. Määrä oli selvästi pienempi kuin rakennuksen todelliset kustannukset. Kokonaiskustannukset ovat lähempänä 2,50 dollaria neliöltä.

kyseisen luvun laskemiseksi vuokranantajan on laskettava kaikki NNN: n vuokrasopimukseen ja rakennuksen ylläpitokustannuksiin sisältyvät kiinteät kulut. He voivat myös periä osan pääomakuluista vuokrasopimuksen perusteella.

minulla on aivan uusi kirja, joka kertoo liikekiinteistöistä. Rakenna Liikevuokrauskiinteistöimperiumi. Hyvät, pahat ja rumat., Käyn läpi kaikki kaupalliseen liiketoimintaan sijoittamisen yksityiskohdat ja luen mukaan 10 tapaustutkimusta omista kiinteistöistäni. Kirjan saa Amazonista.

NNN lease versus an absolute lease

Liikekiinteistöt voivat hämmentää! Bisneksessä on paljon mahdollisuuksia, mutta myös paljon opittavaa. Yksi Liikekiinteistöjen monista hämmentävistä osista ovat erilaiset mielipiteet siitä, mitä tietyt termit tarkoittavat.

esimerkiksi jotkut sanovat, että mikään pääomakustannuksista ei sisälly NNN: n vuokrasopimukseen, vain absoluuttinen vuokrasopimus., Minun on vaikea ymmärtää tätä, sillä suurin osa näkemistäni kolmoisverkon vuokrasopimuksista sisältää jonkinlaisia pääomakuluja. En tiedä, luodaanko NNN: n vuokrasopimukset väärin vai onko määritelmä sotkenut vuosien saatossa.

yhdellä vuokralaisistamme on jopa NNN-vuokrasopimus, jossa he eivät ole vain vastuussa kaikista yksikkönsä kustannuksista, vaan myös maksavat ne ja järjestävät kaikki korjaukset ja kunnossapidon! Paras veto on lukea vuokrasopimuksen ja varmista, että tiedät mitä se sanoo, ei olettaa, että NNN vuokrasopimus on sama joka tapauksessa.

Voiko NNN: n vuokrakurssit muuttua?,

yksi hankala osa NNN vuokrasopimusten kanssa on se, että ei voi ennustaa tarkkaan, mitä kulut tulevat olemaan. Lumenpoistoa voisi tarvita yhden kerran vuodessa tai kymmenen kertaa seuraavan vuoden aikana. Johdon kustannukset voisivat nousta, samoin monien asioiden kustannukset.

kolmoisnettokustannuksia ei yleensä aseteta joka vuosi, vaan ne joustavat. Vuokrasopimuksessani NNN voi korottaa enintään 5 prosenttia vuodessa. Joten vaikka NNN kustannukset ovat paljon korkeammat kuin veloitamme vuokralaisia, emme voi lisätä näitä kustannuksia koko summa., Lopussa joka vuosi, meidän kuva meidän kulut, lähettää raportin vuokralaiset, ja voi lisätä NNN, jos nämä kulut ovat enemmän kuin he maksavat tällä hetkellä (mutta ei enempää kuin 5% vuosittain).

jokaisessa vuokrasopimuksessa on eri määrä rakennettu siten, että NNN: n kustannukset voivat nousta ja osalla ei välttämättä ole rajoituksia.

paljonko kukin vuokralainen maksaa?

Jotain muuta, joka on otettava huomioon on se, mitä kukin vuokralainen maksaa NNN kustannuksia usean vuokralaisen rakennus. Isossa rakennuksessani on kuusi vuokralaista, jotka jakavat kiinteistön. Mistä tiedämme, paljonko kukin vuokralainen maksaa?, Vuokrasopimukset olivat rakenteeltaan sellaisia, että jokainen vuokralainen maksoi osuutensa niiden neliöprosentin perusteella.

• päivittäistavarakaupan osuus on 82 prosenttia, joten ne maksavat 82 prosenttia NNN: n kustannuksista.
• ravintola maksaa 10%, koska ne vievät 10% rakennuksen.
• ja niin edelleen….

NNN: n kustannusten ja perusvuokramaksujen lisäksi vuokralaiset maksavat myös omat yleishyödylliset palvelunsa. Toivottavasti rakennuksessa on erilliset mittarit, tai sekin voi käydä hankalaksi!

miltä kokonaiskustannukset näyttäisivät NNN: n vuokrasopimuksessa?,

Nyt tiedämme, mitä on sisällytetty NNN vuokrasopimus, tai ainakin on idea siitä, mitä voisi olla mukana jossain, ehkä ei sisälly muut…. miltä kokonaiskustannukset näyttävät ja miten ne lasketaan vuokralla?

liikerakennuksen vuokra lasketaan usein neliösummilla. Esimerkiksi:

tämän Päälle maksaa, vuokralainen olisi maksaa apuohjelmia, jotka voivat olla 100 dollaria $1,000 kuukaudessa, joka perustuu käyttö -, ilmasto -, ja talotyypin.,

nyt on lisättävä NNN-kustannukset, jotka voivat vaihdella 1 dollarista 20 dollariin neliöjalalta käytön ja kustannusten perusteella. On tyypillistä nähdä 3 dollaria neliöjalka NNN kustannukset minun alueella, joka lisäisi $15,000 vuodessa tai $1,250 kuukaudessa kustannuksia.

– pohja vuokran $4,166.67 voisi helposti muuttua 6000 dollaria kuukaudessa todelliset kustannukset.

suosivatko NNN: n vuokrasopimukset vuokranantajaa vai vuokralaista?

kuten näette, ei ole selvää NNN leasing. Ne voivat kaikki olla erilaisia sen suhteen, mitkä kustannukset ovat tai eivät sisälly., Jotkut saattavat jopa sanoa, että yhteinen NNN-vuokrasopimus ei ole edes NNN-vuokrasopimus lainkaan, vaan ehdoton vuokrasopimus.

Onko vuokrasopimuksen suosii vuokralainen tai vuokranantaja riippuu monista tekijöistä:

• Teki vuokrasopimuksen tulevat vuokralainen parannuksia?
• osuvatko kustannukset oikein?
• tiesivätkö molemmat osapuolet, miten kustannukset jakautuvat?
• onko vuokrasopimus kirjoitettu selvästi?
• saiko vuokralainen alennusta markkinavuokrasta?
• missä kunnossa kiinteistö on?,

NNN vuokrasopimukset voivat olla kummallekin osapuolelle suuria tai kummallekin osapuolelle kauheita näiden tekijöiden ja monen muun perusteella. Osa kiinteistöistäni käyttää NNN-vuokrasopimuksia ja osa törkeitä vuokrasopimuksia. Molemmilla on etuja ja haittoja molemmille osapuolille.

mitä muita kaupallisia vuokrasopimuksia on olemassa?

nnnn vuokrasopimukset ovat yleisiä liikekiinteistöissä, mutta ne eivät ole ainut käytetty vuokrasopimus. Vuokrasopimuksia on monenlaisia,ja niissä on hieman erilaisia määritelmiä sen perusteella, kenestä puhut t, o mutta tässä ovat perusasiat.,

nn lease

Tämä muistuttaa hyvin paljon NNN: n vuokrasopimusta, mutta vain kiinteistövakuutuksen ja kiinteistöveron maksaa vuokralainen. Kunnossapito kuuluu vuokranantajan vastuulle, mutta vuokralainen maksaa sähköt edelleen useimmissa tapauksissa.

nettovuokraus

vuokralainen voi maksaa osan veroista oman osuutensa perusteella, mutta ei ylläpitokustannuksia tai vakuutusta.

absoluuttinen vuokrasopimus

vuokralainen maksaa kaiken ja voi olla jopa vastuussa kaikesta huolehtimisesta., Jos katto alkaa vuotaa, vuokralaisen on ehkä soitettava kattomiehelleen ja saatava hänet korjaamaan se ja maksamaan hänelle.

muutettu bruttovuokraus

muutettu bruttovuokrasopimus on sekoitus vuokralaista ja vuokranantajan maksamia kuluja. Vuokranantaja maksaa tyypillisesti verot ja vakuutukset, mutta vuokralainen maksaa edelleen toimistokulunsa, kuten talonmiehen. Yleishyödylliset palvelut voi maksaa vuokralainen tai vuokranantaja. On monia tapoja kulut voidaan jakaa, mutta brutto vuokrasopimukset, vuokra on yleensä korkeampi kuin NNN vuokrasopimus kuromiseksi ylimääräistä kulut vuokranantaja maksaa.,

Täyden Palvelun Leasing-tai Brutto Vuokrasopimus

brutto vuokrasopimus on kun vuokranantaja maksaa kaikki kulut, mukaan lukien verot, vakuutukset, huolto, apuohjelmat, ja jopa talonmiespalvelut palvelu. Vuokralainen maksaa vain vuokraa, joka on yleensä paljon suurempi bruttovuokrasopimus kuin NNN vuokrasopimus.

johtopäätös

vuokrasopimuksia on monenlaisia, ja näiden vuokrasopimusten sisällä on erilaisia määritelmiä sille, mitä ne tarkoittavat. Näemme tyypillisesti NNN, absoluuttinen, ja modifioitu brutto vuokrasopimukset täällä. Nnnn-tai gross-vuokrasopimuksia näkee harvoin, vaikka niitä on olemassa., Yksi asia on varma, varmista, että olet lukenut vuokrasopimuksen ja tietää tarkalleen, mitä olet vastuussa siitä, oletko vuokranantaja tai vuokralainen!