Miten Vuokrata tai Vuokrata Täydellinen Ravintola Tilaa

Leasing, vuokraus tai ostaa ravintola tilaa ilman suunnitelmaa on mieleen kävely osaksi Walmart ilman ostoslistaa. Voit mennä allergia lääke ja jättää Claritin ja $400 arvoinen patio huonekalut.

Jos päätät avata oman ravintolan on uskomattoman vaikuttavaa: se vaikuttaa työvoimakustannukset, utility laskut, markkinointi-ja yleiskustannukset.

toisin sanoen: valitsemasi ravintolatila lienee tärkein päätöksesi.,

Kun huomioidaan asioita, kuten kustannukset liiketilaa vuokrasopimus, luvat, remontit ja rakentaminen tarkastuksia, löytää oikea naapuruston avata ravintola on kriittinen vaihe, joka voi sanella oman ravintolan kannattavuuteen.

the good news? Olet täydellinen valvonta ja murskaukseen oikeat numerot, se on mahdollista tietää, onko sinulla on varaa ravintola kiinteistön perustuu sen ennustetaan henkilöluku ja liikevaihto per palvelu., Olemme hahmoteltu viisi tapoja löytää täydellinen kaupallista tilaa oman ravintolan pystyyn:

1. Aseta realistinen talousarvio (ja pysyä siinä)
2. Perusteellisesti tutkimus naapuruston
3. selvitä, kuinka paljon neliön kuvamateriaalia tarvitset
4. Laske arvio myyntitavoitteet kattamaan kulut
5. Arvioida ravintola-ala on mahdollinen

aloitetaan!

Aseta realistinen talousarvio (ja pysyä siinä)

Älä katse ylös ravintola tilaa vuokrasopimus ilman annetun budjetin, että olet mukava kanssa ensin. Tässä on mitä sinun pitäisi pitää mielessä, jotta voidaan määrittää budjetti:

• Ennustettu liikevaihto
• markkinatutkimus
• myöten
• varaudu pahimpaan

arvioidut tulot

Ravintoloitsijat yleensä viettää 5-10% tuloistaan vuokraa ja apuohjelmia., Jos odotat tuottaa $40,000 joka kuukausi quick service burrito ravintola Austinissa, sinun pitäisi viettää välillä $2,000 ja $4,000 vuokraan ja apuohjelmia. Jos luulet fine dining sushi laitoksen esikaupunkialueella Seattle vetää $100,000 kuukausittain tuloja, voit viettää välillä $5,000 ja $10,000 kuukaudessa tilaa.

markkinatutkimus

miten tiedät, kuinka paljon tilaa sinulla on, jos et ole vielä avannut ravintolaa tai olet ensikertalainen ravintoloitsija? Tehdä markkinatutkimusta., Kysy ravintoloitsijoilta omalla alueellasi vastaavilla konsepteilla, millaisia tuloja he tuottavat.

myöten

Jos kiinteistönvälittäjä näyttää tilaa, joka on yli budjetin, mutta osuu kaikki merkit, olisitko valmis venyttämään budjetti? Pystytkö myymään tarpeeksi ruokaa tarpeeksi kalliilla hinnalla, jotta voit kattaa kaikki Kulut ja sinulla on rahaa jäljellä?

on välttämätöntä, että projisoit, kuinka paljon myyntimäärää ravintolasi tarvitsee ansaitakseen vuokran, työvoiman, apuohjelmat ja myytyjen tavaroiden kustannukset.,

Varaudu pahimpaan

Jos sinulla on muutama peräkkäinen hidas kuukausi tai jos talous kääntyy, voisitko vielä kattaa vuokran? Useimmat liiketilat vuokraavat 3-5 vuotta kerrallaan. Onko sinulla säästöjä, joihin voit kajota vaikeiden aikojen varalle? Tee tutkimuksesi ja kerää säästösi ennen kuin etsit tilaa ravintolallesi.

Jos olet tehnyt kaiken voit korjata aluksen ja ovat edelleen kamppailee kattamaan vuokraa, harkita puhu teidän vuokranantaja siitä, neuvotella teidän vuokrasopimus., Jos myynti kärsii, koska ulkoiset tekijät, kuten rakentaminen kadulla tai taloudellisia ongelmia, teidän vuokranantaja voitaisiin neuvotella uudelleen. Vuokralaisilla olisi alhaisemmallakin hinnalla mieluummin tasaiset, ennakoitavat tulot kuin hässäkkä löytää uusia, elinkelpoisia vuokralaisia.

Perusteellisesti tutkimus naapuruston

sanonta ”sijainti, sijainti, sijainti” renkaat totta, kun se tulee joka ravintola-omaisuus valita. Missä haluat ravintolasi olevan?, Tom Scarda, TOIMITUSJOHTAJA ja Perustaja Franchising-Akatemia suosittelee, että ravintoloitsijat perusteellisesti tutkimus kaupallista tilaa on sijainti perustuu nämä kahdeksan tekijää:

• Seudulla
• Kadulla
• Lähellä kilpailijoita
• Liikevaihto
• asiakaskunta
• Jalka liikennettä
• Tunnelma
• Käytettävyys

Seudun

haluatko olla hyvin-vakiintunut alue, tai yksi, joka on tulossa? Vaikka jommallakummalla näistä vaihtoehdoista on hyvät ja huonot puolensa, sinun on varmistettava, että kohdemarkkinasi joko asuu siellä tai vierailee usein kyseisellä alueella.,

Katu

millainen street haluatko ravintolasi olla? Voit maksaa sievoinen summa olla high street, mutta off-the-pahoinpideltiin-polku sijainti voi tarkoittaa, sinun täytyy viettää paljon markkinointi saada ihmiset löytämään oman ravintolan. Etsi sijainti, joka antaa sinulle niin paljon näkyvyyttä kuin budjetti on varaa.

kilpailijat

Mitä muita yrityksiä lähistöllä on? Jos haluat avata smoothie-liikkeen, kuntosalin pitäminen naapurissa auttaa luomaan liiketoimintaa. Kuitenkin, jos on jo kymmenkunta smoothie kauppoja alueella, sinun on vaikea erottua.,

ajattele ympäröivää kilpailua ja täydentäviä yrityksiä lähellä mahdollista sijaintia. Jos sijainti on ympäröi vastaavia laitoksia, jotka kohdistuvat samaan väkijoukkoon, sinun todennäköisesti tarvitse lisätä markkinoinnin viettää houkutella asiakkaita. Jos on yrityksiä, jotka täydentävät sinun, voit luoda strategisen kumppanuuden, joka kannustaa asiakkaita käymään jokaisessa laitoksessa.

Liikevaihto

varo tiloja, katuja tai kaupunginosia, että olet nähnyt saada kääntyi yli paljon., Kyllä, olet fantastinen liiketoiminta henkilö ja matcha voi olla muotia juuri nyt, mutta jos kaupallista tilaa tai aluetta, ei toimi toisille, se luultavasti ei toimi sinulle ja matcha-kahvila. Ota aikaa löytää paikka, joka auttaa yrityksesi kukoistaa.

asiakaskunta

On alueella tunnettu houkutella tyyppi asiakkaille, että olet catering? Asuuko kohdeasiakkaasi tällä alueella?, Harkitse käyttäen census explorer ymmärtää, kuka asuu lähiöissä olet kiinnostunut ja nähdä, jos heidän demografiset tiedot vastaa ravintola kohdemarkkinat.

jalkaliikenne

onko kaupunginosa tiheästi asuttu? Voitko luottaa käveleviin asiakkaisiin vai pitääkö sinun panostaa enemmän markkinointiin asiakkaiden houkuttelemiseksi?

ambience

vieraile naapurustossa päivisin ja öisin. Sopiiko bisneksesi naapuruston tunnelmaan?

Esteettömyys

onko kaupalliseen tilaan helppo päästä julkisilla liikennevälineillä? Onko täällä pysäköintiä?,

varmista, että ravintolan sijainti houkutteleva ja helposti kohdeasiakkaasi, että siellä on tarpeeksi jalka liikennettä pitää sinut kiireinen kunkin palvelun ja että seutu on väestön vastaa kohdeasiakkaasi.

selvitä, kuinka paljon neliömateriaalia tarvitset

kuinka paljon tilaa ravintolasi tarvitsee? Mitä enemmän tilaa, sitä enemmän kulutat. Mitä vähemmän tilaa, sitä vähemmän asiakkaita pystyy palvelemaan ravintolan sisällä. Pienemmillä paikkakunnilla on kuitenkin useita etuja.,

yksi, kun sinulla on vähemmän neliön kuvamateriaalia palvelun tilaa, voit kiinnittää enemmän huomiota vieraasi ja antaa enemmän intiimi ruokailu kokemuksia. Lisäksi pienempi tila tarkoittaa, että sinun täytyy palkata vähemmän henkilöstöä.

Ota nämä tekijät huomioon, kun päätät, kuinka paljon tilaa tarvitset ravintolaasi.

konsepti

ravintolasi konsepti ja palvelutyyli vaikuttavat sen tarvitseman tilan määrään. Noutopaikka voi vaatia vain noutotiskin, kun taas kahvila tai täyden palvelun ravintola tarvitsisi runsaasti istumapaikkoja., Ohjeissa suositellaan, että voit jakaa 60% oman neliön kuvamateriaalia ruokasali ja loput 40% keittiö tilaa.

huomioi myös teollisuusohjeet istumapaikoista asiakasta kohden. Esimerkiksi fast-food-ravintolat kiinni 11-14 neliötä per istuin, kun taas fine dining-laitokset antavat asiakkaille 18-20 neliötä per istuin.

Tapahtuma tilaa

haluatko ravintola kaksinkertainen juhlasali tai tapahtuman tilaa? Mieti, kuinka paljon enemmän tilaa tarvitset yksityiseen ruokailutilaan.,

Maksimoida tilaa

kaupungeissa, kuten New Yorkissa, jossa liiketilaa on yksi kalleimmista maailmassa $171 per neliö jalka, enemmän tilaa voidaan leikataan voittoja ja on joskus suorastaan mahdotonta. Kalliissa kaupungeissa on tärkeää miettiä, miten Pienemmästä tilasta saa kaiken irti. Lue vinkit pienen ravintolatilan maksimointiin ennen kuin koputat listaltasi pieniä liiketiloja.

Anna ravintolasi konseptin ja budjetin sanella tarvitsemasi liiketilan koko.,

Laske arvio myyntitavoitteet kattamaan kuluja

Muista, kaupalliset tilaa voit valita on suuri vaikutus päivittäistä toimintaa, kertaluonteisia kuluja, ja määrä asiakkaita voi palvella, ja ruoan myynti täytyy olla tarpeeksi vahva tukemaan näitä kertaluonteisia kuluja.,

selvittää, kuinka paljon sinun täytyy myydä per istuin varaa kaupallista tilaa, sinun täytyy ensin tehdä seuraavat:

• Löytää kaupallista tilaa on kustannus per neliö jalka
• Laske neliön kuvamateriaalia per asiakas

Miten löytää kaupallista tilaa on kustannus per neliö jalka

sijainti on kustannus per neliö jalka vaikuttaa, kuinka monta ihmistä voit palvella ja paljon sinun täytyy laskuttaa ruoka pysyä kannattavaa. New Yorkissa Manhattanin tai Brooklynin kaltaisten trendikkäiden kaupunginosien keskimääräinen liiketila on 120 dollaria neliöltä., Vertailun vuoksi, keskimääräinen hinta- / neliöjalka kohteessa Los Angeles on $52.

Miten lasketaan neliön kuvamateriaalia per asiakas

Ruokailu spaces vie noin 60% useimpien ravintola on yhteensä neliön kuvamateriaalia. Loput 40% on varattu keittiölle, säilytystilalle, huoltoasemille jne.,p>Kuinka paljon neliön kuvamateriaalia jakaa kukin istuu vieras riippuu laitoksen tyyppi, jonka haluat avata, mutta tässä on joitakin yleisiä ohjeita:

• Fine dining: 18 20 neliömetriä per henkilö
• Täyden palvelun ruokailu: 12 15 neliömetriä per henkilö
• Counter-palvelu: 18 20 neliömetriä per henkilö
• Fast food ruokailu: 11 14 neliömetriä per henkilö

Nyt, laitetaan käytäntöön ja hyödyntää kaupallista tilaa on kustannus per neliö jalka ja henkilöluku selvittää, kuinka paljon sinun täytyy myydä per paikka per palvelu, joka kattaa kaikki kulut.,

esimerkiksi

sanotaan, että Johnny löytää Brooklynista 1 200 neliön liiketilan, joka maksaa 52 dollaria neliöltä. Hän tutki naapurustoa ja tietää, että hänen korkealuokkaiselle, täyden palvelun italialaiselle fuusioravintolakonseptilleen on markkinat. Hän on rakastunut ja ajattelee, että tilassa on potentiaalia, mutta miten hän voi kertoa, onko kyseessä taloudellisesti vastuullinen sijoitus pitkällä aikavälillä?

paljonko Johnnyn pitää tienata kuukaudessa vuokrasopimuksensa kattamiseksi?,

• Vuotuinen vuokra hinta: 1200 x 52 = 62,400
• kustannukset Kuukausittain vuokra: 62,400 / 12 = 5,200

peitä hänen arvioitu, ruoka -, työ -, ja hyödyllisyys kustannuksia, Johnny haluaa hänen kuukausittain vuokran osuus on vain 8% hänen kaikista kuukausittainen myynti.

• Kuukausittain myyntitavoite: 5,200 x 100 / 8 = 65,000

Johnny tarvitsee myydä 65.000 dollaria kuukaudessa kattamaan kaikki kulunsa.

montako ihmistä Johnny voi istua?

nyt lasketaan, kuinka monta ihmistä Johnny mahtuu mukavasti tähän kaupalliseen tilaan. Hän haluaa tarjota 15 neliötä per henkilö., Muista, että ruokailutila muodostaa tyypillisesti 60% liiketilan kokonaisneliömateriaalista.

• Saatavilla ruokailutila: 1200 x 0.60 = 720 neliömetriä
• Yhteensä henkilöluku: 720 / 15 = 48 paikkaa

kaupalliset tilaa voi mukavasti istuin 48 henkilöä (tai 24 taulukot 2).

kuinka paljon tuloja istumapaikkaa kohden Johnnyn on tienattava kulujensa kattamiseksi?

Johnny haluaa ravintolansa tarjoavan 2 palvelua: toinen alkaen kello 18.00 ja toinen kello 20.30. Hänen tavoitteenaan on kääntää jokainen 24 pöydästä kahdesti päivässä, ja hän on avoinna 6 päivää viikossa.,

• Palvelut viikossa: 2 x 6 = 12
• Asiakkaille tarjoillaan per viikko: 12 x 48 = 576
• Keskimääräinen liikevaihto per istuin: 65,000 / 576 = $112.84

ravintola tarvitsee tehdä keskimäärin $112.84 per paikka per palvelu kattaa hänen kulut.

Johnny voi nyt tehdä, että tiedot suunnitelma menu, joka vakuuttaa, että hän tekee keskimäärin vähintään $112.84 per istuin kunkin palvelun.,

Arvioida ravintola-ala on mahdollisuuksia

Beyond ulkoiset tekijät, kuten sijainti ja hinta, se on tärkeää miettiä, tilaa on pitkän aikavälin potentiaalia ja harkita sisäiset tekijät, kuten sen tila ja ominaisuudet ennen allekirjoittamista vuokrasopimus.,

Sijaitsee Montrealissa on ylös-ja-tulossa naapurustossa, Saint-Henri, Elena otti hylätty dive bar ja se muuttui moderni hotspot. Heidät jopa nimettiin yhdeksi Kanadan parhaista uusista ravintoloista!

Kunnossa

haluatko tilaa, joka on lähes avaimet käteen, vai haluatko haaste tehdä kaupallista tilaa oma? Sinun täytyy aina tehdä joitakin työtä muokata kaupallista tilaa, mutta jotkut vaativat vähemmän työtä kuin toiset.,

Jos otat haltuusi entisen leipomon ja suunnittelet leipomon avaamista, tila voidaan jo konfiguroida tarpeisiisi ja sinun tarvitsee tehdä vain muutamia muutoksia. Entisen hammaslääkärin toimiston muuttaminen ravintolaksi vaatisi kuitenkin enemmän työtä, aikaa ja rahaa.

mieti myös, miten ravintolan kunto vaikuttaa sen hintaan. Jos voit lukita suuren kuukausivuokra koska tila on epäjärjestyksessä, kun allekirjoitat vuokrasopimuksen, mutta voit edullisesti muuttaa sen, katsot paljon säästöjä.,

Ominaisuudet

haaveiletko ottaa ulkouima tilaa patio istuimet oman ravintolan, kun sää on mukava? Silloin ulkotilan pitäisi olla listallasi pakko. Haluatko rantapaikan, vai sopisiko vesiominaisuuden asentaminen ravintolaasi?

mieti, mistä elementeistä voit tinkiä, ja mitkä ovat ravintolasi must-haves. Kun sinulla on käsitys siitä, miltä haluat ravintolasi designin näyttävän ennen tilaostoksia, voit varmistaa, että täytät tarpeesi.,

oman ravintolan visio voi auttaa näkemään tilan potentiaalin.,

10 tapoja neuvotella parhaan hinnan liiketilaa

1. Älä pelkää kävellä
2. Harkitse välittäjä
3. Olla hienovarainen
4. Saada palautetta muilta rakennuksen vuokralaiset
5. Harkitse hylkää ensimmäisen tarjouksen
6. Arvioida neuvotteluvoimaa
7. Pyytää enemmän kuin tarvitset
8. Olla tietoinen phantom-tilaa
9. Neuvotella
10. apua

Älä pelkää kävellä

Kun neuvotellaan vuokrasopimuksen, se on tärkeää olla järkevä ja ennen kaikkea muuta ja tehdä objektiivisia päätöksiä.,

Jos sydän on rakastunut tilaa, mutta luvut ei ole järkeä, ja kiinteistön omistaja ei ole valmis alentamaan kysyä, olla valmis kävelemään pois. Kauniin sijainnin varmistaminen, johon ei ole varaa, voi johtaa siihen, ettei sinulla ole tarpeeksi rahaa laskujesi maksamiseen tai ravintolan avaamiseen liittyvien muiden käynnistyskustannusten kattamiseen.

harkitse välittäjien etuja ja haittoja

vaikka saattaa olla houkuttelevaa työskennellä kiinteistönvälittäjän tai välittäjän kanssa, on tärkeää huomata, että he työskentelevät tyypillisesti vuokranantajalle., Heidän tavoitteenaan on saada vuokranantajalle korkein mahdollinen vuokra ja varmistaa iso provisio prosessissa, ei saada sinua, vuokralainen, paras mahdollinen sopimus.

Mitä pidempi vuokrasopimus on, sitä enemmän vuokraa ja mitä enemmän tilaa suostut vuokraamaan, sitä enemmän kiinteistönvälittäjä tienaa.

Jos olet parhaillaan tutkimiseen useita ominaisuuksia, harkitse tekemisissä suoraan kunkin kiinteistön listaus agentti pikemminkin kuin kerroit yksi näyttää, muut agentti listat., Tekemällä kauppoja jokaisen kiinteistön edustajan kanssa he välttävät provisioiden jakamista, mikä tekee vuokrasuhteestasi haluttavamman.

ole hienovarainen

ostajana, Sinä ant salaat aikeesi ja toiveesi myyjiltä. Sanoa asioita, kuten ”tämä tila voisi helposti sovi meidän taulukoita” tai ”rakastan, että tilaa on se alkuperäinen listat” osoittaa selvää kiinnostusta tilaa ja että olet jo envisioning perustaa myymälä siellä.

Vältä selkeiden ostosignaalien välittämistä, koska ne heikentävät neuvotteluvaltaasi.,

Saada palautetta muilta rakennuksen vuokralaiset

Muut vuokralaiset voivat tarjota paljon hyödyllistä palautetta rakennus on vuokranantaja. Ylläpitävätkö he tonttia? Ovatko vuokrahinnat vakaat? Aikovatko he jäädä toiselle leasing-kaudelle? Muut vuokralaiset kertovat, että neuvotteluiden aikana voi auttaa.

Harkitse hylkää ensimmäisen tarjouksen

Vaikka ensin tarjoavat kuuluu asetettu budjetti, kiinteistönvälittäjä ja vuokranantaja voi olla valmis alentamaan hintaa—mutta jos et koskaan työntää, et koskaan tiedä varmasti.,

usein ensimmäinen sinulle esitetty tarjous on täytetty. Monet kiinteistönvälittäjät pyytävät ensin suurempaa määrää, jotta heillä olisi enemmän tilaa neuvotella.

useimmat agentit odottavat täysin, että esität vastatarjouksen ja että sinulla on se mahdollisuus, joka on leivottu heidän ensimmäiseen pyyntihintaansa. Aina yrittää työntää takaisin alkuperäisen pyytää hinta varmistaa paras mahdollinen hinta.,

Arvioida neuvotteluvoimaa

On olemassa useita asioita että tekijä osaksi yleistä neuvotteluvoimaa (vipuvaikutus on neuvotteluissa), kuten rakennuksen vajaakäyttöaste ja vaihtuvuus.

Muita tekijöitä ovat olitpa avaamalla franchising tai itsenäinen ravintola, yrityksen historia (oletko avannut muita menestyneitä ravintoloita samoin?) ja luottotietosi.

Pyytää enemmän kuin todella tarvitset

Jos et kysy, et saa koskaan tietää. Sanotaan, että haluat kahden ensimmäisen kuukauden vuokran olevan ilmainen; pyydä kuusi., Samoin kuin miten Kiinteistönvälittäjät pyytävät enemmän, jotta he turvaavat enemmän neuvottelujen aikana, haluat tehdä saman asian.

What ’ s better? Pyytää kahden kuukauden ilmainen vuokra ja saada se (tai saada mitään), tai pyytää kuusi ja saada kolme (puolet alkuperäisen kysyä)?

pyytämisestä ei ole haittaa. Vuokranantajat odottavat neuvotteluja, ja pahin mahdollinen on se, että he sanovat ”ei”.

Olla tietoinen phantom-tilaa

Monet ravintola vuokralaiset maksavat per neliö jalka, mutta ei saada niin paljon kuin he maksavat., Harkitse itsenäisesti tilan mittaamista varmistaaksesi, että saat oikeudenmukaisen hinnoittelun.

neuvottelu

vuokrasopimuksen neuvotteleminen on prosessi. Sinun, kiinteistönvälittäjän ja vuokranantajan välillä pitäisi olla tarjouksia ja vastatarjouksia.

Jos et neuvottele, vaarana on, ettet saa haluamaasi tai, mikä pahinta, suostut tietämättäsi yksipuoliseen sopimukseen. Älä pelkää ottaa aikaa, neuvottelee käsitellä vaiheittain ajan kuluessa ja, jos asiat eivät mene niin kuin haluat, seuraava mahdollinen sijainti.,

apua

joka tapauksessa, tieto on valtaa. Onko sinulla lukea leasing lakeja, yhdistä muiden ravintola omistajat voivat oppia heidän kokemus tai tavoittaa kokenut ravintola-konsultti, aktiivisesti oppia ravintola vuokrasopimukset ennen sukellusta pää edellä tekee eron.

useimmiten ravintolan vuokrasopimus on kallis. Oikean päätöksen tekemättä jättäminen ensimmäisellä kerralla on vielä kalliimpaa. Varmista, että neuvottelet jokaisessa vaiheessa ja priorisoi, mikä on sinun etusi mukaista.,

Takeaways leasing täydellinen kaupallinen ravintola tilaa

tilaa valitsemasi ravintola voi tehdä tai rikkoa liiketoimintaa. On paljon tekijöitä, jotka menevät tekemään kaupallisesta tilasta oikean tilan ravintolallesi. Tässä ovat tärkeimmät näkökohdat sinun täytyy ajatella ennen kuin leasing erityisesti ravintola-ala:

1. Budjetti: Kuinka paljon sinulla on varaa maksaa teidän tilaa?
2. Location: Where will your restaurant thrive?,
3. Koko: Kuinka paljon tilaa tarvitset oman käsite ja palvelun tyyli?
4. potentiaali: missä kunnossa haluat tilan olevan, ja mitkä ominaisuudet ovat must-haves-listallasi?

seuraa näitä neljää vinkkiä varmistaaksesi, että vuokraat itsellesi sopivan ravintolatilan lyhyellä ja pitkällä aikavälillä. Onnea!