Yksi tapa, yritykset kerätä varoja, lisätä tuloja ja parantaa likviditeettiä on vapauttamalla sidottua pääomaa niiden joskus massiivinen kiinteistöjen omistukset., Kun korkeamman tuoton voidaan tuottaa heidän ensisijainen yritykset kuin omistavat kiinteistöjä, monet näistä yritykset käyttävät sale-leaseback-järjestelyt liikkua kiinteistöjen pääomaa ydinliiketoimintaansa, onko pankki -, öljynjalostamoihin, tai myydä kirjoja ja kenkiä.
tavanomaisessa myynti-takaisinvuokrauksessa yhtiö myy suoraan omistamansa kiinteistön ja vuokraa sen sitten kokonaan tai osan takaisin sijoittajalta vapauttaen siten suurimman osan tai kaiken pääomasta.,
yksi suurimmista yksittäisistä syistä, miksi yritys tekee myyntivoittoa, on saada taseen ulkopuolista rahoitusta. Tämä on tärkeä näkökohta: Jos on lainaa omaisuutta, sen koko määrä on selvästi taseeseen velaksi. Useimmat vuokrasopimukset, tai myynti-ja takaisinvuokraussopimukset, ainoa asia, nähnyt taseessa on, että vuoden velvoite tai vuokrasopimusten, joka luo suotuisammat katso taseeseen että yritys.,
Vastakkain perinteisen velkarahoituksen, myynti-takaisinvuokraus yleensä tuo 100 prosenttia omaisuuden pääoman takaisin corporation, missä perinteinen rahoitus tarjoaa prosenttiosuus omaisuuden arvosta. Sale-leasebacks tarjoaa myös sovitun vuotuisen vuokran omaisuuserästä kuoletetun tai kertamaksun sijaan. Nämä vuokramaksut voidaan jäsentää joustavammin; esimerkiksi viiden ensimmäisen vuoden alhaiset vuokramaksut tekevät siitä taseen kannalta yrityksille mukavamman.,
kaikkien niiden kiinteistöjen tilojen, yritykset yleensä haluavat vuokrata niiden yleisempään tarkoitukseen tilat, kuten toimistorakennukset, koska vuokrasopimus voidaan yleensä rakennettu maksaa vähemmän. Myynti-takaisinvuokraus enemmän erikoistuneita palveluita, kuten tuotantolaitokset, aiheuttaa suuremman riskin sijoittaja, ja on näin ollen kalliimpaa vuokraajalle, koska nämä tilat eivät ole yhtä helposti vuokrattu, jos nykyinen vuokralainen puhua.,
lisäksi, koska takaisinvuokraus rahoitusta ei aseteta toimivia liittoja, samoin kuin perinteinen rahoitus, yritykset voivat saada lisää liiketoiminnan joustavuutta. Mukaan John Stanfill CB Kaupallinen Los Angeles, ”Yritykset ovat usein taakkanaan raskas ja rajoittava velan liittoja; heidän täytyy toimia tietyllä tavalla, tai voidaan julistaa oletuksena liitot. Leaseback-rahoitus poistaa nämä toimintaoikeudet ja tarjoaa enemmän joustavuutta vuokralleottajalle.,
”tekemään myynti-takaisinvuokraus,” hän jatkaa, ”toivottavasti jäsentää se tavalla, joka antaa halvemmalla nostaa varoja kuin velkarahoituksen. Koska myynti-takaisinvuokraus sijoittajat saavat veroetuja omistaa ja alene omaisuutta, myyjä voi usein olla onnistunut saada halvemmalla pääoman kuin maksaa velkaa.,”
Yksi haittoja myynti-takaisinvuokraus on, että kun yritys myy omaisuutta ja tulee rajallinen vuokrasopimus velvoite, se ei enää ohjaa oman kohtalonsa; että yhtiö ei pysty luovuttamaan omaisuutta yhtä helposti kuin silloin, kun omaisuus on omistama suoralta kädeltä. Toinen haitta on se, että kiinteistön jäännösarvot eivät ole enää yhtymän vaan vuokranantajan hallinnassa.
Mutta haitat eivät johdu vaatimaton tuotto yritysten myynti-takaisinvuokraus toimintaa.,
”Myynti-ja takaisinvuokraussopimukset ovat tulossa takaisin hyväksi tapa tarjota yritykset, joilla on joustava kiinteistöjen velvoitteet ja kasvun rahoittamiseksi”, sanoo Charlie Corson, varatoimitusjohtaja retail investment group at Staubach Co.
Vuokralaisedustustyöstään parhaiten tunnettu Dallas on aktiivinen toimija sale-leaseback-ja off-taseen rahoitusmarkkinoilla. Yritys on suljettu tarjoukset yhteensä $200 miljoonaa viime 18 kuukautta, mukaan lukien myynti-ja takaisinvuokraussopimukset Sun Microsystems Inc., Circuit City ja Dell Computer Co., Tarjoukset vaihtelevat tyypillisesti 10 miljoonasta 50 miljoonaan dollariin ja sisältävät 20-25 vuoden leasebackit.
”yhtiömme on ensisijaisesti vuokralaisyhtiö”, Corson lisää. ”Meillä on vahvat suhteet yritysasiakkaisiin, ja myynti-takaisinvuokraus on lisäpalvelu, jota voimme tarjota heille.”
eri puolilla maata on kymmeniä erinomaisia kiinteistönvälitysyhtiöitä, jotka avustavat sale-leaseback-liiketoimissa. Seuraavassa vilaus vain muutamia näistä yrityksistä, mukana todellinen tapaustutkimus myynti-takaisinvuokraus liiketoimi järjestetään kunkin.,
CB COMMERCIAL
1,36 miljoonan neliömetrin suuruisen yhdysvaltalaisen pääkonttorirakennuksen omistajina. ft. net vuokrattavaa tilaa, vain 25 prosenttia, joista ne vievät suoraan, British Petroleum (BP) tajusi, aiemmin tänä vuonna, että se näyttää liian paljon kuin vuokranantaja. Vaikka se oli kerran käytössä 100 prosenttia rakennuksen tilaa, yhtiö oli vähentänyt sen käyttöä viime vuosina ja alkanut leasing-annoksina muita vuokralaisia.,
Clevelandin pääkonttorin johtajat päättivät, että BP voisi paremmin käyttää varojaan ottamalla rakennukseen sidotut tulot, muuntamalla ne käteiseksi ja työllistämällä ne ensisijaiseen liiketoimintaansa.
yhtiö teki vaihtoehtojensa sisäisen tarkastelun, mutta toivoi ulkopuolista näkökulmaa. CB Kaupallisten oli yksi kuudesta kiinteistöyhtiöt haastatteli BP mahdollisesta myynti-takaisinvuokraus-järjestelyn. Jokainen kuusi pyydettiin määrittämään, jos ja kun markkinoilla saattaa olla oikeassa BP solmia sopimuksen myydä rakennuksen ja vuokrata takaisin osan tilaa., ”Me kutsuttiin aikana, mitä minä aikavälillä neuvoa-antava vaihe,’ jolla ei ole tietoa, että BP olisi jatkaa tapahtuman”, kertoo John Stanfill, puheenjohtaja CB Kaupallinen investointi properties group. ”Ilmoitimme BP: lle havainnoistamme ja esitimme erittäin perusteellisen ja yksityiskohtaisen analyysin markkinoista.
”suosituksemme osoitti, että oli suotuisa aika myydä rakennus”, Stanfill sanoo. ”Havaitsimme, että kasvavat markkinat muuttaisivat edullisemman hinnoittelun ja korkeamman arvon kiinteistölle ja tuottaisivat alhaisemmat käyttökustannukset., Suositus oli yhtäpitävä BP: n sisäisen analyysin kanssa, ja saimme liiketoiminnan.”
BP: n YHDYSVALTAIN pääkonttori tuli markkinoille kesäkuun alussa 1996 lähtöhinta $145 miljoonaa euroa. CB Commercialin tavoitteena on saada kauppa päätökseen puolen vuoden kuluessa.
Stanfill raportoi, että, kuten on tyypillistä liiketoimi tämän tyyppinen, ostaja on todennäköisesti melko hienostunut, mutta ”passiivinen” sijoittaja, joka ei ole alttiina rakentamisen ja leasing riski, koska laitos on jo noin 75 prosenttia käytössä., ”Pienempi riski on yksi edut investoimalla myynti-takaisinvuokraus”, toteaa Stanfill. Hän lisää, että tällä nimenomaisella rakennuksella ei ole juurikaan vuokrasopimuksia seuraavien 12 vuoden aikana.
”Yksi eduista tämä juttu CB Kaupallinen, lisäksi maksetaan kaupan”, toteaa Stanfill, ”on mahdollisuus olla palvelu on vielä toinen taso British Petroleum, joiden kanssa meillä on pitkäaikainen suhde.”
COMMERCIAL NET LEASE REALTY
yksi tapa käsitellä myynti-takaisinvuokrausta on split-rahoitus., Näin Commercial Net Lease Realty (CNLR), kiinteistösijoitusrahasto sijaitsee Orlando, Fla., auttoi Barnesia & Noble of New York laajenemaan Daytona Beachiin, Flaan.
Mukaan Gary Ralston, puheenjohtaja CNLR, Barnes & Jalo oli tunnistettu 2,1 hehtaarin sivusto, jossa voit rakentaa super-store-Daytona Beach, ja lähestyi CNLR noin mahdollisuus., Osana yhtiöiden ohjelma suhde, CNLR muotoiltu tandem-prosessi, jossa CNLR teki due diligence ja tarkastella kiinteistöjen, kun Barnes & Jalo teki due diligence ja katsaus vähittäiskaupan ja rakentamisen myymälä.
nimetty sivusto on omistaa Best Buy, joka on rakennettu myymälä on osa maa-ja supistui Barnes & Jalo myydä 2.1 hehtaarin outparcel. Barnes & Jalo määritetty sopimuksen CNLR, joka suljettu maa-syyskuussa 1995., Käyttämällä standardi vuokrasopimus asiakirja paketti käyttää välillä CNLR ja Barnes & Jalo 12 muissa yhteyksissä, Barnes & Jalo annettiin enintään yksi vuosi rakentaa rakennuksen, kanssa sopimuksen, että CNLR olisi korvattava ne kustannukset rakentaminen. Rakennus pystytettiin tammikuussa 1996 ja avattiin liiketoiminnalle 1.helmikuuta.
Tämä molempia osapuolia hyödyttävää, split-rahoitus järjestelmä edellyttäen, Barnes & Jalo alhaisempi vuokra hinnat, joukossa muita etuja, ja CNLR kanssa hyvä tuotto sijoitetulle dollaria., ”Hyödyntää tätä liiketoimi yli muiden myynti-takaisinvuokraus tai build-to-puku järjestelyjä, joilla voi olla kolme vastaavaa”, sanoo Ralston, ”on, että siellä on vain yksi sulkeutuva ja yksi joukko asiakirjoja, joten enemmän rahaa menee tikkuja ja tiilet. Tyypillinen myynti-takaisinvuokraus tai build-to-puku, jälleenmyyjä voi ohjata kehittäjä maa, joka sitten on maa ja rakentaminen laina sulkulaitteet, ja kolmas sulkeminen, kun kaupassa myydään vähittäiskauppiaalle. Jokainen sulkeminen voi paisuttaa kiinteistön kustannukset 3 prosenttia 5 prosenttia lisäämättä mitään arvoa.,
”Meidän split-rahoituksen rakenne tuo strategisen allianssin lähestymistapa liiketoiminnan, yrittää tarjota enemmän arvoa osapuolille suoraan, vähemmän kolmannen osapuolen kaupallisen kustannukset, jotka eivät lisää mitään arvoa,” Ralston jatkuu. ”Pidän maanmittaajista ja asianajajista, mutta kuinka monta tittelivakuutuksen uusintaa tarvitset?”
Tekemisissä oikeustoimen vain yksi aika myös saattaa johtaa alempaan vero arviointi omaisuutta, koska arvioija poimii vain maa-alueen myynti ja kustannukset parannus verrattuna liioiteltu sijoittaja ostaa hinta, Ralston sanoo., ”Lisäksi, tämän tyyppinen rakenne, vähittäiskauppias ei ole ketjun nimi, ja niin on ei alttiina tahansa ympäristöön kohdistuvia riskejä.”
yhä useammat CNLR on myynti-takaisinvuokraus liiketoimia käsitellään kautta jaetun rahoituksen. Yhtiö on kaventunut sen painopiste vuosien erikoistuneet vapaasti seisova vähittäiskaupat. Yhtiö työskentelee noin 30 suuren jälleenmyyjän kanssa eri puolilla maata ja toimii vuokranantajana suurimmalle osalle luokan tappajista., Ralstonin mukaan CNLR: n tämän vuoden alkupuoliskolla tekemästä 100 miljoonan dollarin liiketoiminnasta peräti 80 prosenttia suunniteltiin alennusmyyntinä. Paljon CNLR on liiketoimintaa, noin 75 prosenttia, on toistuvia, suhde liiketoimia, jotka käyttävät erityinen joukko myynti-takaisinvuokraus asiakirjat uudelleen ja uudelleen vähentää kustannuksia ja nopeuttaa vaihtoa.
Tänään oli 28 000-neliö-jalka Barnes & Jalo superstore Daytona Beach tarjoaa 150,000 kirjan otsikot … ja kahvia myös.
Edvard S., GORDON
Kuten British Petroleum, New York Life oli kerran käytössä 100 prosenttia sen noin 800 000-neliö-jalka toimistorakennus 63 Madison Avenue, New York City. Mutta muutos yhtiön eri liiketoiminta-alueisiin, merkittävä lohko tilaa-noin 40 prosenttia-oli tullut tarpeeton.
New York Life tarkasteltiin kahta vaihtoehtoa: 1) jäädä vuokranantajan liiketoimintaa , tai 2) myy rakennus-ja leasing takaisin merkittävän osan siitä, mikä lopulta saavuttaa korkein ja paras käyttää kyseisen hyödykkeen.
Edvard S., Gordon, jonka pääkonttori on New Yorkissa ja merkittävä kiinteistöalan toimija markkinoilla, nimitettiin yksinomainen myynti agentti omaisuutta, joka on lähellä New York Life on maailman päämaja. ”Omaksuimme kaksijakoisen lähestymistavan”, kertoo Edward S. Gordonin toimitusjohtaja Robert Alexander. ”Me ensin harjoittanut omistaja/haltija, mutta siellä oli paljon vuokra-tiedustelut, ei ollut mitään todellista kiinnostusta ostaa rakennuksen ja miehittää osa sitä.
”toisessa vaiheessa lähestyimme investointikehitysyhteisöä., Ennen kuin aloittaa mitään keskusteluja, meidän on ensin karsittu ranka pois potentiaalisia että tunsimme oli rahaa, mutta voi myös toimia hyvin New Yorkin Elämää, kulttuuria ja ymmärtää, haluaa ja tarvitsee yritys”, Alexander sanoo.
New York Life property tuli markkinoille vuoden 1995 alussa 68 miljoonan dollarin pyyntihinnalla. Alle vuotta myöhemmin, se oli myyty $65 miljoonaa George Comfort & Poikien ja Loeb kumppanit yhteisyrityksen kautta.,
Tämä myynti-takaisinvuokraus kauppa saa New York Life kääntää voimavara, joka oli ollut kirjoja, koska 1960 osaksi infuusio pääoman. Kiinteistökauppa esitteli myös New York Lifelle prime office-tilaa pitkäjänteisesti alueen markkinavuokrilla. Ostajalla on erinomainen mahdollisuus vuokrata choice-tilaa New York Lifen ankkuroimassa rakennuksessa.
”se on harvinainen mahdollisuus löytää tämän suuruinen myynti-takaisinvuokraus alueellamme. Parhaani mukaan New Yorkissa ei ole tällä vuosikymmenellä nähty näin suurta”, Alexander toteaa., ”Uskon, että kiinteistömarkkinat täällä vahvistuvat ja että monet pääomanlähteet ovat valmiita tekemään sopimuksen.”
MARCUS & MILLICHAP
myynti-takaisinvuokraus on järjestetty Marcus & Millichap, real estate investment yhtiö, jonka kotipaikka on Palo Altossa, Kaliforniassa., Topekan maksuttomista kenkäkaupoista, Kan. avulla Payless hyödyntää ”alin myynti ja takaisinvuokraus hinnat saavutettavissa nykypäivän markkinoilla,” Johanneksen mukaan Lasi -, myynti osakkuus-Marcus & Millichap., ”Käyttämällä omaa kaavaa voimme saada hinnat, jotka ovat vähintään 10-15 prosenttia alle sen, mitä vastaavat Wall Streetin laitokset voivat tarjota.”
Glass toteaa, että Paylessin strategiana on keskittää kaikki pääomansa toiminnan laajentamiseen sitomatta rahojaan kiinteistöihin. Tämä on entistä tärkeämpää nyt, että Payless on ollut eriytettiin yksittäisen valtion omistuksessa.
Payless laittaa joka vuosi 15-40 myymälän paketin ulos tarjousta varten, ja 60 tarjoajaa valtakunnallisesti tavoittelee liiketoimintaa., Marcus & Millichap sai vuoden 1996 tarjous viime tammikuussa. Sopimus on pantu täytäntöön, ja Glass toivoo voivansa sulkea tämän vuoden kaupan ennustetut 25 myymälää syksyyn 1996 mennessä. ”Ajoitus on todella sanelee, kuinka kauan se vie meidät saada mahdollisimman myynti-takaisinvuokraus hinnan Payless”, hän sanoo, lisäten, että koko dollarin määrä tämän vuoden juttu on lähellä $20 miljoonaa euroa.
Hanover kiinteistöyhtiö, a division of Marcus & Millichap, on todellinen yhteisö ostaa kaupoista, jotka ovat keskimäärin 2800 3500 neliömetriä. ft., jokainen ja vaihtelevat $350,000 ja $1.1 miljoonaa.
Lasi raportoi, että aiemmat yritykset voittaa vuotuinen Payless tarjoukset eivät salli edullisin ehdoin markkinoilla. Hän sanoo, että hänen yhtiö lähestyi Payless parempi hiirenloukku — kaava, jonka avulla ”alin mahdollinen myynti-takaisinvuokraus hinnat markkinoilla ja vähentää myynti-takaisinvuokraus kustannuksia vähintään 20 prosenttia.”Aikana Payless’ vuokrasopimus per myymälä, kaava säästää kenkä vähittäiskauppias useita satoja tuhansia dollareita., Tähän päästään poistamalla välikäsi ja hyödyntämällä 1031 vaihto-ostajan tarjoamia edullisia myynti-ja takaisinvuokrausvaroja, hän sanoo.
”Meidän yhtiö sulki $2.1 miljardia euroa viime vuonna, ja lähes puolet niistä, liiketoimet mukana 1031 vaihtoa”, kertoo Lasi. A 1031 exchange ostaja on joku, joka myy rakennuksen ja sulkeminen, kaupat oman pääoman like-kind rakennus, mikä säilyttää hänen tai hänen myyntivoittoja. Tämä suoja ”motivoi 90 prosenttia exchange-ostajien myynti-takaisinvuokraus tilanteet, kuten Payless Kengät’,” raportoi Lasi., Hän lisää, että ominaisuudet mukana ovat tyypillisesti tyynyt edessä Wal-Mart supercenters, joka tarjoaa valtavasti asiakas piirtää jokaisesta kaupasta. Lasi korostaa, että Marcus & Millichap on kanava, jossa Payless Kengät voi hyödyntää edullisia varoja 1031 exchange-ostajien.,
Koska myynti-takaisinvuokraus on viime kädessä asettaa ympäri lopullinen myyntihinta omaisuuden nykyisessä markkinatilanteessa hinnat, Marcus & Millichap vähentää kustannuksia poistamalla välikäsi; se käsittelee suoraan passiivinen sijoittaja markkinoilla, jotka perinteisesti on rahaa, joka on huomattavasti vähemmän kuin mitä eläkerahasto neuvonantajia tai Wall Street laitokset voivat tarjota, mukaan Lasi. Jotkut Payless’ edellinen paketti tarjouksia palkittiin ja jälleenmyydä ulkopuolisia sijoittajia, huomattavan voitto välikäsi., ”Koko meidän kaava, annamme Payless hyödyntää alhaisempi myynti-takaisinvuokraus hinnat tarjoamalla suora pääsy näihin yksittäiset sijoittajat,” Lasi sanoo.
Payless myynti-takaisinvuokraus on myös epätyypillinen, koska Payless tarjoaa 15 vuoden ehdoton bond triple net vuokrasopimukset, jotka on taattu Payless Shoe Corporation, vaikka tämä ei ole Marcus & Millichap vaatimus. Vuokralaiset eivät yleensä tarjoa side-tyyppinen ominaisuus niiden vuokrasopimukset koska jos on onnettomuus, he eivät halua olla jatkuva velvoite., Velkakirjalainan perusteella vuokralaisen vastuulla on jatkaa vuokrasopimusvelvoitteen mukaista toimintaa, kävi miten kävi. Lasi raportoi, että Payless lisää tämä ominaisuus sen vuokrasopimukset saada hieman pienempi myynti-takaisinvuokraus korko; koska siellä on vähemmän riskiä tuloja stream, hieman vähemmän tuottoa voi sanella sijoittaja.
Payless Shoe Stores on maailman suurin jalkinekauppias. Yhtiö myy joka viidennen kenkäparin Yhdysvalloissa, ja sen vuotuinen myynti on 2,3 miljardia dollaria.
TRINET CORPORATE REALTY TRUST INC.,
yrityksen johtaminen niin dynaamisella alalla kuin terveydenhuolto edellyttää joustavuutta ja likviditeettiä. Aiemmin tänä vuonna, Blue Cross ja Blue Shield United of Wisconsin päättänyt, että oli aika luopua sen päämaja laitos, joka oli rakennettu vuonna 1977 ja lisätä likviditeettiä sen tase-eriin. Kesäkuussa Milwaukealaislähtöinen vakuuttaja myi 236 218 neliönsä.- ft. rakennus trinet Corporate Realty Trust Inc. San Franciscossa toimiva kiinteistösijoitusrahasto ja vuokrasi sen takaisin.,
”Olemme keskittymällä ydinliiketoimintoihin ja terveydenhuollon palvelu-ja vakuutuspalvelut,” sanoo Tom Luljack, viestintäjohtaja Blue Cross and Blue Shield United of Wisconsin. ”Kuten me katsoimme, miten säilyttää keskittyä, saada pois kiinteistöliiketoiminta oli hyvä vaihtoehto, koska se antoi meille mahdollisuuden käyttää oman pääoman meillä oli rakennuksessa sekä ohjaa energiaa, joka menee ylläpitää voimavara.”
Lisäksi, vakuutuksenantajan ei tarvitse ylläpitää pääoman rahastot varten real estate holdings, että sääntelyviranomaiset edellyttävät.
TriNet, joka omistaa 12.,6 miljoonaa neliömetriä. ft. toimisto-ja teollisuuden tilaa, ostaa 10-kerroksinen rakennus $16 miljoonaa euroa ja neuvotellut triple-net, 10 vuoden vuokrasopimuksen Blue Cross ja Sininen Kilpi. Trinetin alkutuotto oli vajaat 10 prosenttia.
”Me vakuuttaa, että laatu omaisuuden, luotto vuokralainen ja, mikä tärkeintä, kyky vapauttaa tilaa”, sanoo Gary Lyon, varatoimitusjohtaja ja johtaja yrityskauppojen upseeri TriNet, joka myös hanat vakuudettomia luottoraja, jonka avulla se voi kuljettaa ei ole velkaa sen kiinteistöjä., ”Tämän lähestymistavan avulla voimme tarjota huomattavasti lyhyempiä vuokrasopimuksia.”
Blue Cross ja Blue Shield alun perin ajatellut rakennus oli enemmän kysytty 15-vuoden takaisinvuokraus mutta TriNet pystyi rakenne hyväksyttävää 10-vuoden sopimuksen edellyttäen, että Blue Cross kanssa lisää liiketoiminnan joustavuutta. Vuokrasopimus, joka sisältää jatko-optiot vuoteen 2021 asti, hinnoiteltiin kilpailukykyisesti 15 vuoden toimikaudella.
”asumiskustannukset ovat pienet verrattuna markkinoilla oleviin vaihtoehtoihin”, Luljack sanoo.,
A-Luokan rakennus sijaitsee terveellistä länsi-mustat downtown, Milwaukee. Lyon sanoo markkinoilla vuokrat pitäisi nousta enemmän kuin 3 prosenttia suurentaminen kirjoitettu juttu.
”Meidän ostaa hinta oli huomattavasti alle kustannusten korvaamisesta,” Lyon sanoo, ”ja vuokrat ovat alla markkinoilla, jotka molemmat vähentävät luotto-ja kiinteistösijoituksia. Tämä järjestely lisää todennäköisyyttä, että vuokralainen käyttää sen uusiminen vaihtoehtoja, ja tarjoaa merkittäviä ylösalaisin TriNet siinä tapauksessa, Blue Cross puhua.,”
rakennus, joka sai useita merkittäviä pääoman parannuksia vuosien varrella, mahtuu single-tai multi-vuokralainen hengelle.
”Ale-leasebacksit ovat muuttumassa houkuttelevammiksi niiden tarjoaman joustavuuden vuoksi”, Lyon sanoo. ”Blue Cross halusi laajentaa pääoman voimaa ottamalla tuotot ulos rakennuksesta ja ottamalla enemmän likvidejä varoja.”
UNITED TRUST FUND
First Union Bank of Charlotte, N. C., oli voi vähentää sen yleistä vieraan pääoman kustannuksia ja parantaa kassavarojen hallinta säilyttäen kaksi haara ominaisuuksia ostaa ja vuokrata pankin United Trust Fund (UTF) Miami. ”Tämä myynti-takaisinvuokraus edellyttäen, Ensin Unionin kanssa alhaiset kustannukset varoja, pieni voitto kirjanpitoarvo seurauksena poistot ja kasvanut markkinaosuus ilman tulossa out-of-pocket tahansa dollaria”, toteaa Paul Domb, puheenjohtaja varainhoito UTF., ”Kauppa vapauttaa pääomaa oli sidottuna kiinteistöihin samalla Ensimmäinen Union Bank joustavuutta alivuokrasopimuksen rakennukset ja säilyttää tahansa voitosta, jos oksat eivät toimi.”
Domb raportoi, että UTF käsittelee enemmän myynti-ja takaisinvuokraustilanteissa rahoituslaitosten kuin muut myynti-takaisinvuokraus-yhtiö yhdysvalloissa. UTF: n kaupat koskevat tyypillisesti konttorikiinteistöjä, kuten viime vuonna Boca Ratonissa ja Ft: ssä ostettuja kahta. Lauderdale, Fla., First Union Bankille.,
etsimään edullisia pääomaa, Ensimmäinen Union Bank lähestyi UTF lokakuussa 1995 halu avata oma pääoma sidottu kiinteistöihin käyttää sen ensisijainen liiketoimintaa. Ensimmäinen Unionin Pankin sisäisen kiinteistövirasto nimetty kaksi branch office-ominaisuudet, pienempi laitos, sitä halusi hankkia. ”Koska pankki ei halunnut tulla ulos ostamaan konttoreita, paras vaihtoehto yrityskaupalle oli sale-leaseback”, Domb sanoo.
Hän kertoo, että UTF ostanut maa-alueita ja rakennuksia noin $7 miljoonaa sopimuksen, joka päättyi joulukuussa 1995., Ensimmäinen Union Bank allekirjoittivat 15-vuoden ehdoton bond-tyyppi vuokrasopimus, joka tarjoaa täydellinen valvonta ominaisuuksia jopa 35 vuotta, läpi vaihtoehtoja. Pankin Moody-a-luottoluokitus auttoi vaikuttamaan kaupassa annettujen varojen alhaisiin kustannuksiin.
”Tämä on oppikirjaesimerkki tyypillisestä sale-leasebackista”, Domb sanoo. ”Se on yksi parhaista välineistä monille rahoituslaitoksille, jotka laajentuvat muihin valtioihin.”