az ingatlan címére vonatkozó zálogjog kizárólag a jogszabályok eredménye. Minden államnak megvannak a saját törvényei e zálogjogok létrehozására és végrehajtására vonatkozóan, de összességében vannak köztük hasonló elemek. Sok állam megkülönbözteti az ingatlan típusát, amelyre a mechanika zálogjogot lehet benyújtani.
a szuverén mentesség elve alapján a kormány (állami tulajdon) tulajdona általában nem tartozik a magánfelek követelései alá., Ezért, hacsak az állam kifejezetten nem rendelkezik, a szerelő zálogjogai nem csatolják az állam vagy annak közigazgatási felosztása, például a városok tulajdonában lévő címet. Hasonlóképpen, a szerelő zálogjogai az állami törvények szerint érvénytelenek a szövetségi építési projektekben. Hogy megvédje alvállalkozók, illetve beszállítók dolgozik szövetségi projektek, ahol a szerződéses ár meghaladja a 100 000 dollárt.00 a Miller-Törvény általános vállalkozók nyújtani a fizetési kötelék, amely szavatolja a munka összhangban a szerződés feltételeit., Sok állami és önkormányzati önkormányzat hasonlóan kötelezi a közmunkaprojektek kivitelezőit, hogy az úgynevezett “kis Molnár-törvényekkel” kössék össze őket.”Elméletileg a Miller-törvény vagy a little Miller-törvény szerinti fizetési kötvény áll a kormány tulajdonának helyén, és a képzett igénylők hasonló követeléseket támasztanak a kötvény ellen, mint ahogyan egy rendes szerelő zálogjogát nyújtanák be.
sok államban a jogalkotó extra eljárásokat hozott létre annak érdekében, hogy a mechanika zálogjogot lakóingatlanra helyezzék., New Jersey-ben, amely elfogadta a legszigorúbb ezeket a Szabályokat, a mechanika zálogjog csak akkor lehet elhelyezni a lakóingatlan értesítése után a kifizetetlen egyenleg és a jogot, hogy a zálogjog már benyújtott belül 60 napon belül a zálogjog utolsó munkanap és választottbírósági díjat adtak ki egy Amerikai Választottbírósági Szövetség választottbíró lehetővé teszi a mechanika zálogjog kell benyújtani.
maga a cselekmény a mechanika zálogjog benyújtása nehéz lehet. A legtöbb állam egyszerűen megköveteli a mechanika zálogjogának benyújtását egy megyei vagy bírósági tisztviselőnél egy meghatározott időn belül egy kiváltó eseménytől., Maryland azonban kérelmet igényel a bírósághoz a mechanika zálogjogának benyújtása érdekében. Marylandben a vállalatoknak ügyvédet kell felvenniük, hogy kérelmet nyújtsanak be a bírósághoz.
Létrehozás és tökéletesítésszerkesztés
az alapszabály szerint a zálogjogot általában a munkaerő teljesítménye vagy az ingatlant javító anyag szolgáltatása hozza létre. Csak milyen típusú hozzájárulás számít érvényes alapja a mechanika zálogjog változik, attól függően, hogy az adott állam jogszabály alkalmazandó., Néhány gyakori példa:
- munkások, ácsok, villanyszerelők, mechanikus/HVAC vállalkozók és vízvezeték-szerelők dolgoznak a projekt helyén;
- fűrészáruk, vízvezeték-ellátó házak és elektromos beszállítók;
- építészek és építőmérnökök, akik elkészítették az építési terveket és előírásokat; és
- a projektbe végül beépített speciális elemek külső gyártói.
gyakran nincs olyan egyszerű elválasztó vonal, amely minden államban, vagy akár minden esetben hasznos lenne a jogosultság meghatározásához., Annak eldöntése, hogy egy fél törvényes zálogjoggal rendelkezik-e, attól függhet, hogy megvizsgálja-e azokat a bírósági ügyeket, amelyek ugyanabban az államban fenntartották vagy elutasították a zálogjog iránti kérelmeket.
Ellentétben más biztonsági érdekeit, a legtöbb államban, szerelő zálogjogot kapnak a vállalkozók, illetve beszállítókat, akik lehet, hogy nem közvetlen szerződéses megállapodás a föld tulajdonosa. Valójában ez gyakran a norma, mert a legtöbb esetben a földtulajdonos csak egy fővállalkozóval (gyakran “fővállalkozónak”nevezik) kötött szerződéseket., A fővállalkozó viszont alvállalkozókat (“alvállalkozókat”) és anyagszállítókat (“beszállítókat”) vesz fel a munka elvégzésére. Ezek az alvállalkozók és a beszállítók jogosultak a tulajdonos vagyonának zálogjogára, hogy kifizetésüket a fővállalkozótól biztosítsák.
ahhoz azonban, hogy érvényesíthető zálogjoggal rendelkezzen, azt általában “tökéletesíteni kell.”Ez azt jelenti, hogy a zálogjog tulajdonosának meg kell felelnie a zálogjog fenntartására és érvényesítésére vonatkozó törvényi követelményeknek., Ezek a határidőket tartalmazó követelmények általában a következők:
- a szükséges előzetes értesítés biztosítása az ingatlantulajdonosnak a zálogjogra való jogosultságot nyilvánosságra hozó (egyes államok).
- a munka megkezdéséről szóló értesítések benyújtása (egyes államok).
- bejelentések benyújtása a szükséges nyilvános nyilvántartási irodákban a zálogjog benyújtásának szándékáról, ha nem fizet (egyes államok).
- a zálogjog hirdetményének vagy követelésének benyújtása a szükséges nyilvános nyilvántartó irodákban az anyagok rendelkezésre bocsátását vagy a munka befejezését követő meghatározott időn belül (minden állam)., A törvény államonként változik mind a kiváltó eseményről, mind ennek időzítéséről. Egyes államok megkövetelik a bejelentés időszakon belül mért az idő, amikor a kérelmező befejezi munkáját, míg mások meghatározzák az esemény, hogy miután az összes munkát a projekt befejeződött. A kiváltó esemény utáni bejelentési időszakok eltérőek.
a mechanika zálogjogának benyújtásával és a mechanika zálogjogának betartásával kapcsolatos nehézségek miatt sok zálogjog ügyvédet vagy mechanika zálogjogot alkalmaz annak biztosítása érdekében, hogy mechanika zálogjogát helyesen nyújtsák be.,
elsőbbség tiszteletben tartása egyéb érdekekszerkesztés
a szerelő zálogjogokat létrehozó alapszabály általában magasabb prioritást biztosít számukra a címben szereplő egyéb érdekek tekintetében, mint a törvény a legtöbb ingatlanbiztonsági érdeket. Többek között a prioritás az a tulajdonság, amely meghatározza, hogy a több versengő biztonsági követelés közül melyik lesz az első követelés a kizárási értékesítés pénzeszközeire. Ebben az összefüggésben a szerelő zálogjogának prioritását vagy az az idő határozza meg, amikor a zálogjog a tulajdonhoz kapcsolódik, vagy az az időpont, amelyre “visszatér.,”Néhány kivételtől eltekintve, a zálogjog tulajdonít, vagy kapcsolódik vissza egy idő előtt az idő, hogy minden értesítés jelenik meg a nyilvános nyilvántartások. Sok államban ez az az idő, amikor az első látható építkezés megkezdődik az építkezésen. Másokban ez az, amikor a szerződést végrehajtják a munka elvégzéséhez. A többi esetben minden vállalkozó vagy beszállító zálogjoga abban az időben kapcsolódik, amikor megkezdi saját munkáját. Ezért azok a személyek, akik a tulajdonjog tulajdonosával foglalkoznak, azzal a kockázattal járnak, hogy érdekeiket váratlanul olyan zálogjog alá vonják, amelyről nem rendelkeztek ismeretekkel.,
egyes államokban külön rendelkezések vonatkoznak a szerelő zálogjoga és a jelzálog zálogjoga közötti elsőbbség meghatározására, amely a föld építését finanszírozza. Például a New York Állam, a megjelenése meghatározott nyelv a jelzálog a célból, hogy az építési hitel megőrzi az elsőbbséget szerelő zálogjogot eredő építése, amíg ezt követően benyújtott zálogjog azt állítja, hogy jogos vagy nem figyelmen kívül hagyni. Más államokban, például Floridában, ez egy mindent vagy semmit javaslat., Ott, a felvétel az építési jelzáloghitel előtt a bejelentés a törvényes felmondási megkezdése építési biztosítja a jelzálog abszolút elsőbbséget élvez szerelő zálogjogot eredő az építkezés. Még más államok, mint például Kalifornia, elsőbbséget biztosítanak az építési hitel jelzálog számára, amelyet az építés látható megkezdése előtt rögzítettek, ahol a hitelező köteles folyósítani az alapokat. Illinois államban van egy törvényes pénzeszközök folyósítási rendszere, amely, ha követi, építési hitel jelzálog-prioritást biztosít., Más államokban még mindig vannak más megállapodások, és egyes államok, például Colorado, szinte semmilyen gyakorlati eszközt nem nyújtanak az építési kölcsön jelzáloghoz, hogy egyáltalán elsőbbséget szerezzenek.
Végrehajtásszerkesztés
a mechanikus zálogjogokat kizárólag bírósági kizárási értékesítéssel, azaz a jelzálog-kizárásokhoz hasonló bírósági eljárásokkal hajtják végre. A bíróságnak meg kell határoznia, hogy az Alapokmány követelményei teljesültek-e, és ha igen, a szerelő zálogjogának elsőbbségét kizárják-e a cím többi zálogjogához vagy terheihez képest., Ezt követően a bíróság elrendeli az eladott ingatlant és az eladásból befolyt bevételt a zálogjogra, elsőbbségi sorrendben.
LimitationsEdit
Államok lehetnek különböző korlátai szerelő zálogjog. A kaliforniai jogban a vállalkozónak meg kell várnia, hogy kihasználja a zálogjogot, amíg az alábbi feltételek bármelyike meg nem történik; ellenkező esetben a zálogjog idő előtt áll:
a) a munkát a szerződéses munkaterület szerint fejezik be, b) a projekt leállt( megszüntetés), vagy c) a személy megakadályozza a munka befejezését (megszűnik).,
a szükséges események mindegyike a projekt életciklusának végén történik (vagy az alvállalkozó munkaterületének végén, a projekt messze nem fejeződik be). A projekt vége nem lehet távolról közel ahhoz a tényleges időhöz, amikor a munkát elvégezték (és azt az időt, amikor a munkát és az anyagokat a vállalkozó zsebből fizette ki a munkáért).
továbbá a munkának közvetlenül az ingatlan javításának munkája felé kell haladnia. Ez nyilvánvalónak tűnhet, de számos olyan építési költség van, amelyre nem vonatkoznak a mechanika zálogjogai., Az építési költségek egy része nem jogosult a szerelő zálogjogára, mert a munka nem javította az ingatlant. Jó példa erre olyan elemek, amelyek nem szándékoznak állandóak, de mindazonáltal szükségesek az építés során. Ideiglenes építési kerítésre lehet szükség, értékes biztonsági és biztonsági funkciót szolgálhat, de soha nem várható el, hogy az ingatlan részévé váljon, tehát nem olyan költség, amely a szerelő zálogjoga alatt megengedett.,
a zálogjog vonzó tulajdonsága, hogy a zálogjogot ingatlan biztosítja, az ingatlant pedig a zálogjog megfizetése érdekében lehet értékesíteni. Ez hatékony eszköz, de nem mindig hatékony. A valóságban ez egy kidolgozott folyamat, amely nem túl hatékony. Tekintettel azonban a gazdasági körülményekre, valamint arra, hogy a hitelezők általában elsőbbséget élveznek, az ingatlan eladása nem elegendő a zálogjog értékének megfizetéséhez.
amit gyakran figyelmen kívül hagynak, hogy a vállalkozó most finanszírozza a projektet, amikor munkát végez, és nem kap azonnali fizetést a munkáért., A vállalkozó most értékes tőkét köt össze, amelyet máshol lehet felhasználni, miközben várja a projekt végét. Ezenkívül a vállalkozónak viselnie kell a peres eljárás költségeit a szerelő zálogjogának érvényesítése érdekében. Kisebb értékű viták esetén a szerelő zálogjoga nem lesz költséghatékony módszer a szolgáltatások kifizetésére.,
a zálogjog kiadása
a zálogjog kiadása, más néven zálogjog kiadása vagy zálogjog visszavonása, olyan dokumentum, amelyet a zálogjog igénylője, például alvállalkozó önként nyújthat fizetés vagy a fővállalkozó vagy az ingatlantulajdonos fizetési ígérete ellenében. A tárgyalások trükkösek lehetnek, mivel a zálogjog igénylői általában azt akarják, hogy a zálogjog kiadása előtt fizessenek, míg a zálogjog alá tartozó ingatlan tulajdonosa általában azt akarja, hogy a zálogjogot felszabadítsák a fizetés előtt., A zálogjog-mentességgel ellentétben, amely a jövőben megtagadja a zálogjog benyújtásának jogát, a zálogjog kiadása törli a már hatályban lévő zálogjogot.
a kifizetés előtt az ingatlantulajdonosnak minden beszállítótól, vállalkozótól és alvállalkozótól zálogjog kiadását kell kérnie, amely kiterjed a felhasznált anyagokra és a projekten végzett munkára. A zálogjog kiadása írásbeli nyilatkozat, amely felszabadítja az ingatlant a zálogjog veszélyétől., Ha a szerződés előírja, részleges előtt fizetendő a munka befejeződött teljes, akkor az ingatlan tulajdonosa kérheti, részleges kiadása zálogjog, amely minden munka anyagokat használt fel, hogy a fizetési határidő.
a végső kifizetés előtt az ingatlantulajdonosnak nyilatkozatot kell szereznie a vállalkozótól, amely felsorolja az összes kifizetetlen felet, aki munkát vagy szolgáltatást végzett, vagy anyagokat nyújtott az ingatlanhoz. Az ingatlantulajdonosnak a végső kifizetés előtt ellenőriznie kell, hogy a vállalkozó megkapja-e az összes ilyen fél kibocsátását.