az éttermi hely bérbeadása, bérbeadása vagy vásárlása terv nélkül tetszik, ha bevásárló lista nélkül sétál egy Walmartba. Az allergiagyógyszerre megy, és Claritinnal és 400 dollár értékű teraszbútorral távozik.
ahol úgy dönt, hogy nyissa meg az étterem hihetetlenül hatásos: ez befolyásolja a munkaerő-költségek, közüzemi számlák, marketing, rezsiköltségek.
más szóval: a választott éttermi hely valószínűleg a legfontosabb döntés.,
ha figyelembe vesszük a dolgokat, mint a költségek a kereskedelmi tér bérleti, engedélyek, felújítások, építési ellenőrzések, megtalálni a megfelelő környéken, hogy nyissa meg egy étterem egy kritikus lépés, amely diktálja az étterem jövőbeli jövedelmezőségét.
a jó hír? Ön teljes kontroll alatt áll, és a megfelelő számok összeroppanásával meg lehet tudni, hogy megengedheti-e magának egy éttermi ingatlant a tervezett ülőhely-kapacitás és az egy szolgáltatásra jutó bevétel alapján., Mi már vázolt öt módja, hogy megtalálják a tökéletes kereskedelmi hely a étterem a boltot:
- reális költségvetés (majd ragaszkodni hozzá)
- Alaposan kutatás a környék
- megtudja, mennyi az alapterületét kell
- Számítani becsült értékesítési célok költségek fedezésére
- Értékeli az étterem tér potenciális
vágjunk is bele!
the point of sale for modern restaurants
testreszabható digitális alaprajzok és menük, track sales and inventory and more with Lightspeed ‘ s complete restaurant management platform.,
állítson be egy reális költségvetést (és ragaszkodjon hozzá)
ne kezdjen éttermi helyet keresni bérlethez anélkül, hogy először olyan költségvetést hozna létre, amellyel elégedett. Itt van, mit kell szem előtt tartani, annak érdekében, hogy meghatározza a költségvetés:
- Tervezett árbevétel
- piackutatás
- mozgásteret
- Készülj fel a legrosszabbra
Tervezett árbevétel
Éttermek általában tölteni 5-10% – át, a bevétel a bérleti díj, közmű., Ha azt várja, hogy generál $40,000 havonta a quick service burrito étterem Austin, akkor meg kell tölteni között $ 2,000 és $4,000 A bérleti díj és a közművek. Ha úgy gondolja, hogy a fine dining sushi létesítmény külvárosi Seattle-ben fog felhívni $100,000 havi bevétel, lehet költeni $5,000 és $10,000 havonta a tér.
piackutatás
honnan tudja, hogy mennyi helyet engedhet meg magának, ha még nem nyitotta meg az éttermet,vagy első alkalommal vendéglő? Piackutatás., Kérdezze meg a környékbeli vendéglátókat hasonló fogalmakkal, hogy milyen bevételt generálnak.
Wiggle room
Ha az ingatlanügynök azt mutatja, hogy a tér, amely több mint költségvetés, de eléri az összes jelek, hajlandó lenne, hogy nyúlik a költségvetés? Tud eladni elég ételt elég vendég elég magas áron, hogy fedezze az összes költséget, és a pénz maradt?
elengedhetetlen, hogy a projekt, hogy mennyi az értékesítés az étterem kell keresni, hogy fedezze a bérleti díj, a munkaerő, a közművek, valamint az eladott áruk költsége.,
készüljön fel a legrosszabbra
ha néhány egymást követő lassú hónapja van, vagy ha a gazdaság fordulatot vesz, akkor továbbra is fedezheti a bérleti díjat? A legtöbb kereskedelmi terek bérbe 3-5 év egy időben. Van olyan megtakarítása, amelybe nehéz idők esetén belemerülhet? Ne a kutatás és felépíteni a megtakarítások, mielőtt keres egy helyet az étterem.
Ha mindent megtett, hogy helyrehozza a hajót, és még mindig küzd a bérleti díj fedezésére, fontolja meg, hogy beszéljen a bérbeadójával a bérleti szerződés újratárgyalásáról., Ha az értékesítés szenved, mert a külső tényezők, mint az építési az utcán, vagy gazdasági problémák, a bérbeadó lehet nyitott újratárgyalás. Még alacsonyabb áron is, a bérlőknek inkább állandó, kiszámítható bevételük lenne, mint az új, életképes bérlők keresésének nehézségei.
alaposan vizsgálja meg a környéket
a “hely, Hely, hely” mondás igaz, amikor melyik éttermi tulajdonságot választja. Hol szeretné, hogy az étterem található?, Tom Scarda, VEZÉRIGAZGATÓ Alapítója A Franchise-Akadémia, azt javasolja, hogy az éttermek alaposan kutatás egy kereskedelmi terület elhelyezkedése alapján a nyolc tényezők:
- a Környéken
- Utcán
- a Közelben versenytársak
- Forgalom
- ügyfélkör
- forgalom
- Hangulatot
- Kisegítő lehetőségek
a Környéken
akarsz lenni, egy jól meghatározott területen, vagy egy feltörekvő? Bár ezek a lehetőségek megvannak a maga előnyei és hátrányai, meg kell győződnie arról, hogy a célpiac vagy ott él, vagy gyakran látogatja ezen a területen.,
utca
milyen utcán szeretné, hogy az étterem legyen? Akkor fizet egy szép fillért, hogy a főutcán, de egy off-the-verték-path helyen azt jelentheti, akkor meg kell tölteni egy csomó marketing, hogy az emberek, hogy megtalálja az étteremben. Keressen egy helyet, amely annyi láthatóságot biztosít, amennyit a költségvetés megengedhet magának.
versenytársak
milyen más vállalkozások vannak a közelben? Ha azt szeretnénk, hogy nyissa meg a smoothie bolt, amelynek tornaterem a szomszédban segít létrehozni az üzleti. Ha azonban már van egy tucat smoothie üzlet a környéken, akkor a tiéd nehéz lesz kiemelkedni.,
Gondolj a környező versenyekre és a kiegészítő vállalkozásokra egy lehetséges helyszín közelében. Ha a helyet hasonló létesítmények veszik körül, amelyek ugyanazt a tömeget célozzák meg, akkor minden valószínűség szerint növelnie kell marketingköltségeit az ügyfelek vonzása érdekében. Ha vannak olyan vállalkozások, amelyek kiegészítik a tiéd, akkor kovácsolni stratégiai partnerség, amely arra ösztönzi mecénások, hogy látogassa meg az egyes létesítmények.
forgalom
legyen óvatos a terek, utcák, vagy környékeken, hogy láttad kap megfordult egy csomó., Igen, fantasztikus üzletember vagy, és a matcha lehet a düh most, de ha a kereskedelmi tér vagy terület nem működik mások számára, akkor valószínűleg nem fog működni az Ön és a matcha kávézó. Szánjon rá időt, hogy megtalálja a helyét, amely segít az üzleti gyarapodását.
ügyfélkör
ismert-e a környék arról, hogy vonzza a vendéglátóipari ügyfelek típusát? A cél ügyfele ezen a területen él?, Fontolja meg egy népszámlálási felfedező használatát, hogy megértse, ki él az érdeklődő környéken, majd nézze meg, hogy demográfiai információik megfelelnek-e az étterem célpiacának.
gyalogos forgalom
sűrűn lakott a környék? Tud támaszkodni walk-in ügyfelek, vagy lesz szüksége, hogy többet fektessenek be a marketing, hogy vonzza az ügyfeleket?
Ambiance
látogasson el a környékre napközben és éjszaka. Beleillik az üzlet a környék hangulatába?
Megközelíthetőség
a kereskedelmi tér könnyen megközelíthető tömegközlekedéssel? Van parkoló?,
Győződjön meg arról, hogy az étterem a hely vonzó számára a cél az ügyfél, hogy nincs elég forgalom, hogy mindig elfoglalt minden szolgáltatás, valamint, hogy a környék lakosságának felel meg, a cél az ügyfél.
megtudja, mennyi alapterületre van szüksége
mennyi helyre van szüksége az éttermének? Minél több hely, annál többet fog költeni. Minél kevesebb hely, annál kevesebb ügyfél lesz képes kiszolgálni az étteremben. A kisebb helyszínek azonban számos előnnyel járnak.,
egy, ha kevesebb alapterületű szolgáltatási terület, akkor nagyobb figyelmet fordítanak a vendégek, és szállít intim étkezési élmények. Ezenkívül egy kisebb hely azt jelenti, hogy kevesebb szervizszemélyzetet kell felvennie.
fontolja meg ezeket a tényezőket, amikor eldönti, hogy mennyi helyre van szüksége az étterméhez.
Concept
az étterem koncepciója és szolgáltatási stílusa befolyásolja a szükséges hely mennyiségét. A takeout helyszínen szükség lehet csak egy pickup pult, míg egy kávézó vagy teljes körű szolgáltatást nyújtó étterem lenne szükség bőséges ülőhely., Az irányelvek azt javasolják, hogy a négyzetméter 60% – át az étkezőbe, a fennmaradó 40% – ot pedig a konyhahelyiségbe helyezze.
is, figyelembe kell venni az ipari iránymutatások ülőhely egy ügyfél. A gyorséttermek például ülésenként 11-14 négyzetmétert tesznek ki, míg a finométtermek 18-20 négyzetmétert adnak a vásárlóknak.
Rendezvénytér
szeretné, hogy étterme duplázódjon bankettteremként vagy rendezvényteremként? Fontolja meg, hogy mennyi több szoba lesz szüksége egy privát étkező.,
hely maximalizálása
olyan városokban, mint New York, ahol a kereskedelmi tér a világ legdrágább 171 dolláros négyzetméterenként, egy nagyobb hely profitra vághat, és néha egyenesen elérhetetlen. A drága városokban fontos gondolkodni, hogyan lehet a legtöbbet kihozni egy kisebb helyből. Olvassa el a kis éttermi hely maximalizálására vonatkozó tippeket, mielőtt a kis kereskedelmi tereket leütné a listáról.
hagyja, hogy az étterem koncepciója és költségvetése diktálja a szükséges kereskedelmi hely méretét.,
Számítani becsült értékesítési célok költségek fedezésére
ne feledd, a kereskedelmi terület, úgy dönt, egy nagy hatása a napi műveleteket, a visszatérő költségek, valamint az ügyfelek száma szolgálni, valamint az élelmiszer-értékesítés kell, hogy elég erős ahhoz, hogy támogatja-e a visszatérő kiadások.,
ahhoz, Hogy megtudja, mennyit kell eladni személyenként engedheti meg magának egy kereskedelmi terület, meg kell először tegye a következőket:
- keresse meg a kereskedelmi terület költsége négyzetméterenként
- Számítani a alapterületét egy ügyfél
Hogyan lehet megtalálni a kereskedelmi terület költsége négyzetméterenként
Egy hely ára négyzetméterenként hatások, hány embert tudok szolgálni, de sok kell, hogy ingyen van a kaja, hogy maradjon nyereséges. New Yorkban, az átlagos kereskedelmi tér divatos városrészek, mint Manhattan vagy Brooklyn $ 120-per-négyzetláb., Összehasonlításképpen, Los Angelesben az átlagos négyzetméterár 52 dollár.
hogyan számítsuk ki a négyzetmétereket ügyfelenként
az étkezőhelyek a legtöbb étterem teljes alapterületének nagyjából 60% – át teszik ki. A másik 40% – ot a konyhához, a tárolóhelyhez, a benzinkutakhoz stb.,p>Mennyi alapterületét kiosztani, hogy minden ülő vendég attól függ, hogy milyen típusú létesítmény szeretnéd megnyitni, de itt van néhány általános irányelvek:
- Fine dining: 18 20 négyzetméter / fő
- Teljes körű szolgáltatást étkezési: 12 15 négyzetméter / fő
- Számláló szolgáltatás: 18 20 négyzetméter / fő
- Gyors étel, étkezési lehetőség: 11. 14 négyzetméter / fő
Most, tegyük fel, hogy ez a gyakorlatban használni egy kereskedelmi terület költsége négyzetméterenként, majd ülőhely-kapacitás határozza meg, hogy mennyire kell eladni telephelyenkénti szolgáltatás, hogy fedezni a kiadásokat.,
például
tegyük fel, hogy Johnny egy 1200 négyzetméteres kereskedelmi helyet talál Brooklynban, amely négyzetméterenként 52 dollárba kerül. Kutatta a környéket, és tudja, hogy van egy piac a high-end, teljes körű szolgáltatást nyújtó olasz Fúziós étterem koncepciójához. Szerelmes, és úgy gondolja, hogy a térnek van lehetősége, de hogyan tudja megmondani, hogy hosszú távon pénzügyileg felelős befektetés-e vagy sem?
mennyit kell Johnny havonta, hogy fedezze a bérleti?,
- éves bérleti költség: 1,200 x 52 = 62,400
- havi bérleti költség: 62,400 / 12 = 5,200
a becsült élelmiszer -, munkaerő-és közüzemi költségek fedezésére Johnny azt akarja, hogy havi bérleti díja a teljes havi értékesítésének csak 8% – át tegye ki.
- havi értékesítési cél: 5,200 x 100 / 8 = 65,000
Johnnynak havonta 65,000 dollárért kell eladnia az összes költségének fedezésére.
hány ember férhet be?
most számoljuk ki, hány ember kényelmesen ülhet ebben a kereskedelmi térben. Azt akarja, hogy felajánl 15 négyzetméter fejenként., Ne feledje, hogy az étkezőhely általában a kereskedelmi tér teljes alapterületének 60% – át teszi ki.
- Rendelkezésre álló étkező: 1,200 x 0.60 = 720 négyzetméter
- Teljes befogadóképessége: 720 / 15 = 48 ülések
A kereskedelmi térben tud kényelmesen helyet 48 ember (vagy 24 táblázatok 2).
mennyi bevételre van szüksége Johnnynak ülésenként a költségek fedezéséhez?
Johnny azt akarja, hogy étterme 2 szolgáltatást kínáljon: az egyik 6:00 órakor kezdődik, a másik pedig 8:30 órakor. Célja, hogy minden 24 asztalát naponta kétszer fordítsa meg, és hetente 6 napig nyitva tart.,
- szolgáltatások hetente: 2 x 6 = 12
- hetente kiszolgált ügyfelek: 12 x 48 = 576
- az ülésenkénti átlagos bevétel: 65,000 / 576 = $112.84
Johnny éttermének átlagosan 112.84 dollárt kell fizetnie ülésenként, szolgáltatásonként a költségek fedezésére.
Johnny most ezt az információt felhasználhatja egy olyan menü megtervezéséhez,amely biztosítja, hogy átlagosan legalább 112, 84 dollárt keres minden egyes szolgáltatásnál.,
Értékeli az étterem tér potenciális
azon Túl, hogy a külső tényezők, mint a helyszín, ár, fontos, hogy gondoljon a hely hosszú távú potenciális fontolóra belső tényezők, mint a feltétel, illetve funkciók, mielőtt aláírnánk egy szerződést.,
található Montreal up-and-coming környéken, Saint-Henri, Elena átvette egy elhagyott merülő bár és átalakította egy modern hotspot. Még Kanada egyik legjobb új éttermének is nevezték őket!
feltétel
szeretne egy olyan helyet, amely gyakorlatilag kulcsrakész, vagy szeretné, hogy a kihívás, hogy egy kereskedelmi tér a saját? Mindig meg kell tennie néhány munkát a kereskedelmi tér testreszabásához, de egyesek kevesebb munkát igényelnek, mint mások.,
Ha egy korábbi pékséget vesz át, és egy pékség megnyitását tervezi, akkor a hely már konfigurálható az Ön igényeinek megfelelően, és csak néhány változtatást kell végrehajtania. Az egykori fogorvosi rendelő étteremmé alakítása azonban több munkát, időt és pénzt igényelne.
azt is mérlegelje, hogy az étterem állapota hogyan befolyásolja az árát. Ha be tudsz zárni egy nagyszerű havi bérleti díjat, mert a hely zavarban van, amikor aláírja a bérleti szerződést, de olcsón átalakíthatja, sok megtakarítást keres.,
jellemzők
álmodsz arról, hogy szabadtéri helyet biztosítasz az étterem teraszos ülőhelyeihez, amikor az időjárás szép? Ezután a kültéri helynek kötelezőnek kell lennie a listán. Szeretne egy vízparti helyen, vagy lenne rendben telepítése víz funkció az étteremben?
fontolja meg, hogy mely elemekre lehet kompromisszumot kötni, és melyekre van szükség az éttermében. Miután egy ötlet, hogy mit szeretne az étterem design néz ki, mielőtt vásárolni egy helyet segít győződjön meg róla, hogy megfeleljen az Ön igényeinek.,
az étterem jövőképe segíthet abban, hogy meglássa a hely lehetőségeit.,
10 ways, hogy tárgyaljon a legjobb arány a üzlethelyiség
- Ne félj attól, hogy gyalog
- Fontolja meg egy bróker
- finoman
- visszajelzést más épületet bérlő
- Fontolja meg, elutasító, az első ajánlatot
- Értékeli a alkupozíciója
- Kértem, többet, mint amennyire szüksége van
- szabad megfeledkeznünk a fantom szóköz
- Tárgyalni
- segítség
nem kell félni, hogy járni
Ha a tárgyalási lízing, fontos, hogy racionális mindenek felett pedig objektív döntéseket hozni.,
Ha a szíved Szerelmes egy térbe, de a számoknak nincs értelme, és az ingatlantulajdonos nem hajlandó csökkenteni a kérését, készüljön fel a távozásra. Egy gyönyörű hely biztosítása, amelyet nem engedhet meg magának, azt eredményezheti, hogy nincs elég számláinak kifizetéséhez vagy az étterem megnyitásával kapcsolatos egyéb indítási költségek fedezéséhez.
vegye figyelembe a brókerek előnyeit és hátrányait
bár csábító lehet egy ingatlanügynökkel vagy brókerrel dolgozni, fontos megjegyezni, hogy általában a bérbeadónak dolgoznak., Céljuk, hogy a bérbeadó a lehető legmagasabb bérleti díjat biztosítsa a nagy jutalékot a folyamat során, nem pedig, hogy neked, a bérlőnek, a lehető legjobb ajánlatot kapja.
minél hosszabb a bérleti idő, annál nagyobb a bérleti díj, annál több helyet vállalsz bérbe, annál több pénzt keres az ingatlanügynök.
Ha több tulajdonság kutatása folyamatban van, fontolja meg közvetlenül az egyes ingatlanok listázási ügynökével való foglalkozást, ahelyett, hogy megengedné, hogy egy másik ügynök listáját mutassa meg., Azáltal, hogy minden ingatlan ügynökével üzleti tevékenységet folytat, elkerülik a jutalék felosztását, ami a bérleti jogát kívánatosabbá teszi.
legyen finom
mint vevő, akkor ant, hogy elrejtse a szándékait, vágyait az eladók. Ilyeneket mond, hogy “ez a hely is könnyen elfér az asztal” vagy “szeretem, hogy a hely eredeti díszlécek” bizonyítani a tiszta, érdek, a tér pedig, hogy már elképzelése beállítása a boltba.
kerülje a világos vásárlási jelek kommunikációját, mert gyengítik a tárgyalási erejét.,
kap visszajelzést más épület bérlők
más bérlők is kínálnak egy csomó hasznos visszajelzést az épület bérbeadó. Megtartják az ingatlant? Stabilak a bérleti díjak? Tervezik-e, hogy egy másik lízing futamidőre maradnak? A többi bérlő azt mondja, hogy segíthet a tárgyalások során.
fontolja meg az első ajánlat elutasítását
még akkor is, ha az első ajánlat a beállított költségvetésbe tartozik, az ingatlanügynök és a bérbeadó hajlandó csökkenteni az árat—de ha soha nem nyomja meg, soha nem fogja tudni biztosan.,
gyakorta, az első ajánlat az Ön számára felfújt. Sok ingatlanügynök magasabb számot kér az első dologtól, hogy több helyük legyen a tárgyalásra.
a legtöbb ügynök teljes mértékben elvárja, hogy ellenajánlatot nyújtson be, és ezt a lehetőséget az első kért árra is felhasználhatja. Mindig próbálja meg, hogy álljon vissza az eredeti kért ár, hogy biztosítsa a lehető legjobb áron.,
értékelje alkupozícióját
számos olyan dolog van, amely befolyásolja az Általános alkupozícióját (a tárgyalások során alkalmazott tőkeáttétel), például az épület üresedési aránya és a bérlő forgalmi aránya.
egyéb tényezők közé tartozik, hogy franchise-t vagy független éttermet nyit, üzleti előzményeit (nyitott más sikeres éttermeket is?) és a hiteltörténete.
kérjen többet, mint amire valójában szüksége van
Ha nem kérdezi, soha nem fogja tudni. Tegyük fel, hogy azt szeretné, hogy a bérleti díj két első hónapja ingyenes legyen; kérjen hatot., Hasonló ahhoz, hogy az ingatlanügynökök többet kérnek, hogy többet biztosítsanak a tárgyalások során, ugyanezt szeretné tenni.
mi a jobb? Két hónap ingyenes bérleti díjat kér, megkapja (vagy nem kap), vagy hatot kér, és hármat kap (az eredeti kérés fele)?
a kérdezés nem árt. A földesurak tárgyalásokat várnak, és a legrosszabb, ami történhet, hogy nemet mondanak.
ne feledje, fantom tér
sok étterem bérlő fizet négyzetméterenként, de nem kap annyit, mint amennyit fizetnek., Fontolja meg a hely független mérését, hogy megbizonyosodjon arról, hogy tisztességes árat kap.
tárgyalás
a lízing tárgyalása folyamat. Állítólag van egy ajánlat, ellenajánlat, és oda-vissza közted, az ingatlanügynök és a bérbeadó között.
Ha nem tárgyal, akkor azt kockáztatja, hogy nem kapja meg azt, amit akar, vagy ami még rosszabb, tudatlanul beleegyezik egy egyoldalú üzletbe. Ne félj, hogy az idő, tárgyal az üzlet szakaszokban idővel, és ha a dolgok nem megy, ahogy szeretné, mozgó egy másik leendő helyen.,
kérjen segítséget
mindenesetre a tudás hatalom. Mindegy, hogy olvassa fel lízing törvények, csatlakoztassa a többi étterem tulajdonosok, hogy megtanulják a saját tapasztalat, vagy elérni, hogy egy tapasztalt étterem tanácsadó, aktív tanulás étterem bérleti merülés előtt a fejét az első különbség.
a legtöbb esetben az éttermi bérleti díj drága. Még drágább, ha először nem hozza meg a helyes döntést. Győződjön meg róla, hogy minden szakaszban tárgyal, és rangsorolja, hogy mi a legjobb érdeke.,
Takeaways a tökéletes kereskedelmi éttermi hely bérbeadásához
az étterem számára választott hely elkészítheti vagy megszakíthatja az üzletet. Van egy csomó tényező, hogy bemegy, hogy egy kereskedelmi hely a megfelelő helyet az étteremben. Itt vannak a legfontosabb megfontolások, amelyekre gondolni kell, mielőtt egy adott éttermi helyet bérelne:
- költségvetés: mennyit engedhet meg magának, hogy fizessen a helyéért?
- helyszín: hol fog fejlődni az étterem?,
- méret: mennyi hely kell a koncepció és a szolgáltatás stílusához?
- lehetséges: milyen állapotban szeretné, hogy a tér legyen, és milyen funkciók vannak a listán a must-haves?
kövesse ezeket a négy tippet, hogy megbizonyosodjon arról, hogy rövid és hosszú távon megfelelő éttermi helyet bérel. Sok szerencsét!