Hogyan működik a Triple Net (NNN) kereskedelmi lízing munka?

Utoljára 2020.június 15-én frissítette Mark Ferguson

az NNN lízing nagyon gyakori a kereskedelmi ingatlanokban. Ezeket az általam birtokolt kereskedelmi bérleti díjakra, valamint az általam bérelt kereskedelmi terekre használtam. NNN jelentése nettó, nettó, nettó. Ez azt jelenti, hogy a bérlő fizeti a költségek nagy részét. Ők fizetik a bérleti díjat plusz ingatlanadó, vagyonbiztosítás, CAM, vagy közös terület karbantartás. Az NNN díjakat hozzáadják az alapbérleti díjhoz, amelyet általában egy négyzetméterenkénti dollárszámként számítanak ki, mint például $15., Van némi zavart, hogy mi fedezi a NNN lízing, de ez az, amit láttam, mint egy befektető/bróker, aki birtokolja és bérel kereskedelmi terek.

milyen költségeket tartalmaz az NNN lízing?

mint már említettük, az NNN a net, a net, a net kifejezést jelenti, és gyakran háromszoros nettó lízingnek nevezik. A bérlő fizeti a bérleti díjat, valamint az épület szinte minden költségét. A bérlő fizeti az ingatlanbiztosításokat, az ingatlanadókat, valamint a közös terület fenntartását, amely számos dolgot tartalmazhat.,

közös terület karbantartása (CAM)

amikor először hallottam a közös terület karbantartása kifejezést, sok vállalkozás számára közös területre gondoltam, mint például egy fogadóterem vagy folyosó. A CAM nem tartalmaz olyan területeket, mint hogy, hanem magában foglalja még sok más területen!, Itt vannak dolgok, amelyek gyakran szerepelnek a KAMERA:

• Tető
• Parkolóban
• HVAC
• Külső karbantartási
• Utilities az épület
• Tereprendezés
• Signage
• a hóeltakarítás
• Biztonsági
• HOA díjak

Gyakran, még akkor is, ingatlan kezelés, valamint a számviteli költségek a felelősség a bérlők fizetési NNN szerződést.

mit nem tartalmaz az NNN lízing?,

bár úgy tűnik, hogy minden költség szerepel az NNN lízingben, vannak olyan költségek, amelyek a bérbeadó vagy egy adott bérlő felelőssége. Van egy 68.000 négyzetméteres strip plázám, és pénzt költöttünk az új bérlők üres tereinek felújítására.

az egyes egységek rögzítésére fordított pénz nem számít CAM-nek. Ha festjük a belső teret, adjunk hozzá néhány falat, vagy alakítsunk át egy fürdőszobát, ez a bérbeadó vagy az adott bérlő felelőssége. Az egyéni bérlői térben végzett munkát gyakran TI-nek vagy bérlői fejlesztéseknek nevezik., Az épületen megállapodtunk, hogy a javítások egy részét kifizetjük, a bérlő pedig beleegyezett, hogy más fejlesztéseket is fizet.

amikor az épület külsejét festettük és az egész ingatlant szebbé tettük, az NNN költségnek tekinthető. A tőkeköltségeket a bérleti szerződéstől függően be lehet vonni a CAM-be, vagy nem.,

A bérbeadó általában nem felelős a bérlő a saját üzleti költségek, amelyek nem közvetlenül kapcsolódik az épület, bármilyen tartozást, ami a tulajdonos veszi, bármilyen későn díjat a bérbeadó keletkezik, a hiányzó kifizetések, vagy valami, ami történt gondatlanság miatt a háziúr.

fontos tudni, hogy minden lízing más, a kereskedelmi lízing pedig nagyon hosszú és bonyolult lehet. Bölcs dolog, hogy egy szakmai felülvizsgálatát a bérleti az Ön számára, hogy megbizonyosodjon arról, hogy azt mondja, amit úgy gondolja, hogy azt mondja.

A Law Depot az a webhely, amelyet kereskedelmi lízingeim létrehozásához használok.,

hogyan alakulnak az NNN bérleti díjak?

a bérbeadó határozza meg, hogy mi az NNN bérleti díjak, de valós költségeken kell alapulniuk. A bérbeadó nem tudja azt kitalálni, amit akar, és a bérlők megfizettetik vele. A legtöbb lízingben körvonalazódik, hogy az NNN-költségek hogyan alakulnak ki, amikor kitalálják őket, és hogyan továbbítják ezt az információt a bérlőknek.

bérletünknél a bérbeadónak minden évben számolnia kell a költségekkel, és jelentést kell küldenie a bérlőknek. A háromszoros nettó költségeket a lízing elején becsülik meg, de a tényleges költségek alapján felfelé vagy lefelé mehetnek., Amikor átvettük az épületet, a bérlők 1,50 dolláros négyzetméterárat fizettek az nnnn-nek. Ez az arány jóval alacsonyabb volt, mint az épület tényleges költségei. A teljes költség közelebb áll a 2,50 dolláros négyzetméterhez.

ennek a számnak a kiszámításához a bérbeadónak ki kell számítania az NNN bérleti és karbantartási költségeiben szereplő összes rögzített költséget. Lehet, hogy a lízing alapján bizonyos tőkeköltségeket is felszámíthatnak.

van egy vadonatúj könyvem, amely a kereskedelmi ingatlanokról szól. Építsen egy kereskedelmi Bérleti Ingatlan Birodalmat. A jó, a rossz és a csúnya., Átnézem a kereskedelmi üzletbe történő befektetés minden részletét, és 10 esettanulmányt is belefoglalok a saját ingatlanaimba. Megkaphatja a könyvet az Amazonon.

NNN lease versus an absolute lease

kereskedelmi ingatlan zavaró lehet! Van egy csomó lehetőséget az üzleti, hanem egy csomó tanulni. A kereskedelmi ingatlanok sok zavaró részének egyike a különböző vélemények arról, hogy mit jelentenek bizonyos kifejezések.

például egyesek azt mondják, hogy a tőkeköltségek egyike sem szerepel az NNN lízingben, csak abszolút lízing., Nehéz számomra, hogy megbirkózzak ezzel, mivel a legtöbb hármas nettó lízing láttam közé valamilyen formában a tőkeköltségek. Nem tudom, hogy ezeket az NNN lízingeket helytelenül hozták-e létre, vagy a meghatározás az évek során zavaros lett.

egyik bérlőnk még NNN bérleti szerződéssel is rendelkezik, ahol nem csak az egységük összes költségéért felelősek, hanem fizetnek is nekik, és gondoskodnak a javításokról és a karbantartásról is! A legjobb megoldás az, ha elolvassa a bérleti szerződést, és győződjön meg róla, hogy tudja, mit mond, nem feltételezi, hogy az NNN lízing minden esetben azonos.

változhat-e az NNN bérleti díja?,

az egyik trükkös rész az NNN lízingekkel az, hogy nem tudja pontosan megjósolni, hogy mi lesz a költségek. A hóeltakarításra egy év alatt egyszer vagy tízszer lehet szükség a következő évben. A menedzsment költsége növekedhet, csakúgy, mint sok dolog költsége.

a hármas nettó költségeket általában nem minden évben határozzák meg, hanem rugalmasak. Az én lízing, az NNN növelheti legfeljebb 5% egy évben. Tehát míg az NNN költségei sokkal magasabbak, mint a bérlőket terheljük, nem növelhetjük ezeket a költségeket a teljes összegben., Minden év végén kiszámoljuk a költségeinket, jelentést küldünk a bérlőknek, és növelhetjük az NNN-t, ha ezek a költségek meghaladják a jelenleg fizetett költségeket (de évente legfeljebb 5%).

minden lízingnek más összege lesz, mivel az NNN költségei növekedhetnek, egyeseknek pedig nem lehetnek korlátozásai.

mennyit fizet minden bérlő?

valami más, amit figyelembe kell venni, az, amit minden bérlő fizet az NNN költségekért egy több bérlővel rendelkező épületben. Az én nagy épületemben hat bérlő osztozik az ingatlanon. Honnan tudjuk, hogy minden bérlő mennyit fizet?, A lízingek felépítésének módja, amikor megvettük, minden bérlő kifizette részesedését az általuk elfoglalt négyzetláb százaléka alapján.

• az élelmiszerbolt 82% – ot foglal el, így az NNN költségek 82% – át fizetik.
• az étterem 10% – ot fizet, mert az épület 10% – át foglalják el.
• stb.

az NNN-költségek és az alapbérleti díjak mellett a bérlők saját közműveiket is fizetik. Remélhetőleg az épületnek külön méterei vannak, vagy ez is trükkös lehet!

hogyan nézne ki a teljes költség egy NNN lízingnél?,

most, hogy tudjuk, mi szerepel az NNN lízingben,vagy legalább van egy ötlete arról, hogy mit lehet beilleszteni néhányba, nos … talán nem szerepel másokban…. mindegy, hogy néz ki a teljes költség, és hogyan számoljuk ki őket bérleti díjjal?

a kereskedelmi épület bérleti díját gyakran négyzetméterenként számolják. Például:

Ezen a költségen felül a bérlő fizetne közműveket, amelyek havi 100-1000 dollár lehetnek az épület használata, éghajlata és típusa alapján.,

most hozzá kell adnunk az NNN költséget, amely négyzetméterenként 1-20 dollár lehet a használat és a költségek alapján. Jellemző, hogy egy $3 egy négyzetméter NNN költség az én területemen, ami hozzá $15,000 évente vagy $ 1,250 havonta a költségeket.

a bázis bérleti díj $ 4,166. 67 könnyen alakulnak $6,000 havonta tényleges költség.

az NNN lízing előnyben részesíti a bérbeadót vagy a bérlőt?

mint látható, nincs egyértelmű NNN lízing. Mindannyian különbözőek lehetnek abban, hogy milyen költségek vannak vagy nem szerepelnek., Vannak, akik azt is mondják, hogy a közös NNN lízing egyáltalán nem NNN lízing, hanem abszolút lízing.

az, hogy a bérlet kedvez-e a bérlőnek vagy a bérbeadónak, számos tényezőtől függ:

• a bérlet bérlő fejlesztésekkel járt?
• a költségek pontosan vannak kitalálva?
• mindkét fél tisztában volt azzal, hogy a költségek hogyan oszlanak meg?
• a bérleti szerződés egyértelműen meg van írva?
• a bérlő kedvezményt kapott a piaci bérleti díjból?
• milyen állapotban van az ingatlan?,

az NNN lízing mindkét fél számára nagyszerű lehet, vagy mindkét fél számára szörnyű lehet ezen tényezők és még sok más alapján. Néhány ingatlanom NNN lízingeket használ, mások bruttó lízingeket használnak. Mindkettőnek előnyei és hátrányai vannak mindkét fél számára.

milyen más típusú kereskedelmi lízingek vannak?

az NNN lízingek gyakoriak a kereskedelmi ingatlanokon, de ezek nem az egyetlen használt bérleti típus. Sokféle lízing létezik, és kissé eltérő definíciójuk van annak alapján, hogy ki beszél t, o, de itt vannak az alapok.,

NN lease

Ez nagyon hasonlít az NNN lízinghez,de a bérlő csak vagyonbiztosítást és ingatlanadót fizet. A karbantartást a bérbeadó fedezi, de a bérlő a legtöbb esetben még mindig fizeti a közműveket.

nettó bérlet

a bérlő az adók egy részét az épület részaránya alapján fizetheti, de a karbantartási költségeket vagy a biztosítást nem.

abszolút bérlet

a bérlő mindent fizet, sőt felelős lehet mindenért is., Ha a tető szivárogni kezd, a bérlőnek fel kell hívnia a tetőfedőjét, és át kell vinnie, hogy megjavítsa és kifizesse.

módosított bruttó lízing

a módosított bruttó lízing a bérlő és a bérbeadó által fizetett költségek keveréke. A bérbeadó jellemzően fizeti az adót és a biztosítást, de a bérlő továbbra is fizeti az irodai költségeket, például a gondnokságot. A közműveket a bérlő vagy a bérbeadó fizetheti. Sokféle módon lehet felosztani a költségeket, de bruttó lízing esetén a bérleti díj általában magasabb, mint egy NNN lízing, hogy pótolja a bérbeadó által fizetett többletköltségeket.,

teljes körű szolgáltatást nyújtó bérlet vagy bruttó bérlet

a bruttó bérlet az, amikor a bérbeadó fizeti az összes költséget, beleértve az adókat, a biztosítást, a karbantartást, a közműveket, sőt a takarítási szolgáltatást is. A bérlő csak bérleti díjat fizet, ami általában sokkal magasabb a bruttó bérleti díjnál, mint az NNN lízing.

következtetés

sokféle lízing létezik, ezeken a lízingeken belül pedig különböző meghatározások vannak arra, hogy mit jelentenek. Itt jellemzően az NNN, az absolute és a módosított bruttó lízingeket látjuk. Ritkán látunk NNN vagy bruttó lízingeket,bár léteznek., Egy dolog biztos, győződjön meg róla, olvassa el a bérleti, és pontosan tudja, mi a felelős, hogy Ön a bérbeadó vagy a bérlő!