az Egyik módja, vállalatok anyagi források, bevételek növelésének, valamint fokozza a likviditás szabadít tőke kötve a néha hatalmas ingatlant., Amikor egy magasabb hozam keletkezett az elsődleges vállalkozások, mint a tulajdonában ingatlan, sok ilyen cég használja eladó-visszlízing lépéseket, hogy az ingatlan tőke a fő üzleti, akár banki, kőolaj-finomító, vagy eladási könyveket, cipőket.
a hagyományos eladási-lízingben egy vállalat eladja a tulajdonában lévő ingatlant, majd teljes egészében vagy egy részét visszavásárolja a befektetőtől, ezáltal felszabadítva a tőke nagy részét vagy egészét.,
az egyik legnagyobb ok, amiért egy vállalat visszavásárlást vállal, a mérlegen kívüli finanszírozás megszerzése. Ez fontos szempont: ha van hitel az ingatlanon, annak teljes összege egyértelműen a mérlegben van, mint felelősség. A legtöbb működési lízing, vagy eladó-lízing, az egyetlen dolog látható a mérlegben, hogy az év kötelezettség vagy lízing kifizetések, amely vet egy kedvezőbb pillantást a mérlegben, hogy a vállalat.,
ellentétben a hagyományos adósságfinanszírozással, az eladási visszlízing általában az eszköz tőkéjének 100 százalékát hozza vissza a vállalatnak, ahol a hagyományos finanszírozás az eszköz értékének egy százalékát kínálja. Az adásvételi szerződések az amortizált vagy egyszeri átalányfizetés helyett megállapodott éves bérleti díjat is biztosítanak az eszköz számára. Ezek a lízingkifizetések rugalmasabb módon strukturálhatók; például az első öt év alacsony bérleti díjai a vállalatok számára mérleg szempontjából kényelmesebbé teszik.,
az összes ingatlanállományuk közül a vállalatok általában úgy döntenek, hogy általános célú létesítményeiket, például irodaházakat bérlik, mivel a bérleti szerződést általában kevesebb költséggel lehet strukturálni. A specializáltabb létesítmények, például a feldolgozóüzemek eladása-visszavásárlása nagyobb kockázatot jelent a befektető számára, és így költségesebb a bérlő számára, mivel ezek a létesítmények nem olyan könnyen bérbe adhatók, ha a jelenlegi bérlő távozik.,
továbbá, mivel a visszavásárlási finanszírozás nem ró működési kötelezettségeket, mint a hagyományos finanszírozás, a vállalatok nagyobb működési rugalmasságot szerezhetnek. John Stanfill, a Los Angeles-i CB Commercial munkatársa szerint ” a vállalatokat gyakran megterhelő és korlátozó adósságszövetségek kötik össze; bizonyos módon kell működniük, vagy a szövetségek nemteljesítésének nyilváníthatók. A visszavásárlási finanszírozás kiküszöböli ezeket a működési szövetségeket, és nagyobb rugalmasságot biztosít a bérlő számára.,
” az eladási visszlízing elvégzésekor-folytatja-reméli, hogy olyan módon strukturálja azt, amely alacsonyabb költséggel jár a pénzeszközök gyűjtésében, mint az adósságfinanszírozás. Mivel az eladás-visszavásárlási befektetők az ingatlan birtoklásának és leértékelődésének adókedvezményeit kapják, az eladó gyakran sikeresebb lehet a tőke alacsonyabb költségének megszerzésében, mint az adósság költsége.,”
az eladási visszlízing egyik hátránya, hogy ha egy vállalat eladja az ingatlant, és véges bérleti kötelezettséget vállal, akkor már nem ellenőrzi saját sorsát; a Társaság nem hagyhatja el az ingatlant olyan könnyen, mint amikor az eszköz egyenesen tulajdonosa. Egy másik hátrány az, hogy az ingatlan fennmaradó értékeit már nem a vállalat, hanem a bérbeadó ellenőrzi.
de a hátrányok nem a vállalati értékesítés-visszavásárlási tevékenység szerény visszatérését eredményezik.,
“az eladó-lízingcégek úgy térnek vissza a javukra, hogy rugalmas ingatlankötelezettséget biztosítsanak a vállalatoknak, és finanszírozzák a növekedést” – mondta Charlie Corson, a Staubach Co.lakossági befektetési csoportjának alelnöke.
a bérlői képviseleti munkájáról legismertebb Dallas-i székhelyű vállalat aktív szereplője az eladási-visszavásárlási és mérlegen kívüli finanszírozási piacnak. A cég az elmúlt 18 hónapban összesen 200 millió dolláros üzleteket zárt le, beleértve a Sun Microsystems Inc., Circuit City és Dell Computer Co., Az ügyletek jellemzően 10 millió dollárról 50 millió dollárra terjednek ki, és 20-25 éves lízingszerződéseket tartalmaznak.
“Cégünk elsősorban bérlői rep cég” – teszi hozzá Corson. “Erős kapcsolataink vannak a vállalati ügyfelekkel, és az eladási visszlízing egy kiegészítő szolgáltatás, amelyet nyújthatunk nekik.”
Több tucat kiváló ingatlan brókercég van szerte az országban, amelyek segítik az eladás-visszavásárlási tranzakciókat. Az alábbiakban egy pillantást vetünk ezekre a vállalatokra, egy tényleges esettanulmány kíséretében, amely mindegyiken keresztül elrendezett eladási-visszavásárlási tranzakcióról szól.,
CB COMMERCIAL
mint egy 1,36 millió négyzetméteres amerikai vállalati székház tulajdonosa. ft. a nettó bérelhető térből, amelynek csak 25% – át közvetlenül foglalják el, a British Petroleum (BP) az év elején rájött, hogy túlságosan hasonlít a bérbeadóra. Bár egykor az épület területének 100% – át foglalta el, a vállalat az évek során csökkentette a használatát, és elkezdte lízingelni a többi bérlőt.,
a clevelandi központ vezetői úgy döntöttek, hogy a BP az épületben lekötött bevételekkel, készpénzre váltásával és az elsődleges üzleti tevékenységükben történő alkalmazásával jobban alkalmazhatja eszközeit.
a vállalat belső felülvizsgálatot végzett a lehetőségeiről,de külső perspektívát kívánt. A CB Commercial egyike volt annak a hat ingatlancégnek, amelyeket a BP megkérdezett egy esetleges visszavásárlási megállapodással kapcsolatban. Mind a hatot felkérték, hogy állapítsák meg, hogy a piac alkalmas lehet-e arra, hogy a BP megállapodást kössön az épület eladásáról és a tér egy részének bérbeadásáról., “A” tanácsadói szakasz “alatt hívtak be minket, anélkül, hogy tudtam volna, hogy a BP folytatja az ügyletet” – jelentette be John Stanfill, a CB Commercial investment properties group elnöke. “Tájékoztattuk a BP-t az eredményeinkről, bemutatva a piac nagyon alapos és részletes elemzését.
“ajánlásunk azt jelezte, hogy kedvező idő volt az épület eladására” – mondja Stanfill. “Megállapítottuk, hogy az emelkedő piac kedvezőbb árképzést és magasabb értéket jelent az ingatlan számára, és alacsonyabb kihasználtsági költséget eredményez., Ez az ajánlás összhangban volt a BP belső elemzésével, és megkaptuk az üzletet.”
a BP amerikai főhadiszállása 1996. június elején került piacra 145 millió dolláros kikiáltási áron. A CB Commercial célja, hogy hat hónapon belül lezárja az üzletet.
Stanfill beszámol arról, hogy az ilyen típusú tranzakciókra jellemző módon a vevő valószínűleg meglehetősen kifinomult, de “passzív” befektető, amely nem lesz kitéve építési és lízingkockázatnak, mivel a létesítmény már körülbelül 75% – ban elfoglalt., “A csökkentett kockázat az egyik előnye annak, hogy befektetünk egy eladási visszlízingbe” -állítja Stanfill. Hozzáteszi, hogy az adott épületnek a következő 12 évben kevés bérleti szerződése lesz.
“ennek az üzletnek az egyik előnye a CB Commercial számára, amellett, hogy fizetik az ügyletet”-mondja Stanfill, “az a lehetőség, hogy még egy másik szinten szolgáljunk a British Petroleum számára, akivel hosszú távú kapcsolatunk van.”
kereskedelmi nettó lízing REALTY
az eladási visszlízing kezelésének egyik módja osztott finanszírozás., Így van a Commercial Net Lease Realty( CNLR), egy ingatlanbefektetési bizalom, amelynek székhelye Orlando, Fla., segített Barnes & Noble of New York bővíteni Daytona Beach, Fla.
Gary Ralston, a CNLR elnöke szerint Barnes& Noble azonosított egy 2,1 hektáros területet, amelyen egy szuperboltot építhet a Daytona Beach-ben, és megkereste a CNLR-t a lehetőségről., Részeként a két vállalat program kapcsolat, CNLR kialakított egy tandem folyamat, amelynek során CNLR volt-átvilágítás, illetve felülvizsgálatát az ingatlan, míg Barnes & Nemes volt átvilágítás, valamint felülvizsgálja a kiskereskedelmi üzlet építése a boltban.
a kijelölt terület a Best Buy tulajdona volt, amely a terület egy részén boltot épített, és a Barnes-szal kötött szerződést& Noble a 2,1 hektáros outparcel eladására. Barnes & Noble a szerződést a CNLR-hez rendelte, amely 1995 szeptemberében lezárta a földet., A CNLR és a Barnes & Noble között használt szabványos lízingdokumentumcsomag használatával további 12 alkalommal Barnes& Noble-t egy évig adták az épület megépítésére, azzal a megállapodással, hogy a CNLR megtéríti őket az építési költségekért. Az épületet 1996 januárjában állították fel, és február 1-jén nyitották meg.
Ez a kölcsönösen előnyös, osztott finanszírozási rendszer biztosította Barnes& Noble alacsonyabb bérleti díjakkal, többek között előnyökkel, és CNLR jó megtérüléssel a befektetett dollárban., “Az előnye, hogy ez a tranzakció a többi eladó-visszlízing, vagy build-to-suit szabályok, amelyek lehet, hogy három zárások,” – mondja Ralston, “ez csak egy záró -, illetve egy sor dokumentumot, így több pénz megy a botokat, valamint tégla. Egy tipikus eladás-visszavásárlási vagy build-to-suit, kiskereskedő lehet irányítani a fejlesztő, hogy a föld, aki aztán a föld-és építési hitel zárások, és egy harmadik zárás, amikor a bolt eladják a kiskereskedő. Minden zárás 3 százalékkal 5 százalékra növelheti az ingatlanköltséget anélkül, hogy értéket adna hozzá.,
“osztott finanszírozási struktúránk stratégiai szövetség megközelítést hoz létre az üzleti életben azáltal, hogy több értéket próbál biztosítani az érintett felek számára közvetlenül, kevesebb harmadik fél tranzakciós költséggel, amelyek nem adnak semmilyen értéket”-folytatja Ralston. “Szeretem a földmérőket és az ügyvédeket, de hány címbiztosításra van szüksége?”
foglalkozik a jogi tranzakció csak egy alkalommal is vezethet alacsonyabb adó értékelése az ingatlan, mert az értékelő felveszi csak a földeladás és a költségek javítása, szemben a felfújt befektető vételár, Ralston mondja., “Ezen túlmenően, az ilyen típusú szerkezettel a kiskereskedő soha nem szerepel a címláncban, így nincs kitéve semmilyen környezeti kockázatnak.”
a CNLR eladási-visszavásárlási ügyleteinek egyre növekvő számát osztott finanszírozással kezelik. A vállalat az évek során szűkítette a fókuszt, hogy szabadon álló kiskereskedelmi üzletekre szakosodjon. A cég működik mintegy 30 nagy kiskereskedők szerte az országban, szolgáló bérbeadó a legtöbb kategóriában gyilkosok., Ralston szerint az idei első félévben lebonyolított 100 millió dolláros üzleti CNLR – ből 80%-ot értékesítő lízingként terveztek. A CNLR üzletének nagy része, ról ről 75 százalék, ismétlődő, kapcsolati tranzakciók, amelyek újra és újra felhasználják az eladási visszadobási dokumentumok egy meghatározott sorozatát a költségek csökkentése és a csere felgyorsítása érdekében.
ma a 28 000 négyzetméteres Barnes & a Daytona Beach-i nemes superstore 150 000 könyvcímet kínál … és kávét is.
, GORDON
mint a British Petroleum, A New York Life egyszer elfoglalta 800 000 négyzetméteres irodaépületének 100% – át a New York-i Madison Avenue 63-ban. A cég különböző üzletágainak változásával azonban jelentős, nagyjából 40 százalékos űrtömeg vált feleslegessé.
New York Life nézett két alternatíva: 1) tartózkodik a bérbeadó üzleti, vagy 2) eladás az épület és a lízing vissza egy nagy részét, ami végül elérte a legmagasabb és legjobb felhasználása az adott eszköz.
, A New York-i székhelyű Gordont és a piac egyik jelentős ingatlan-szereplőjét nevezték ki az ingatlan kizárólagos értékesítési ügynökévé, amely a New York Life világközpontjával szomszédos. “Kétirányú megközelítést alkalmaztunk” – magyarázza Robert Alexander, Edward S. Gordon ügyvezető igazgatója. “Először egy tulajdonost/bérlőt kerestünk, de ahol sok bérleti kérdés volt, ott nem volt valódi érdeklődés az épület megvásárlására és annak egy részének elfoglalására.
” a második szakaszban megkerestük a beruházásfejlesztési közösséget., Megkezdése előtt minden viták, először arattak ki mínősített, hogy úgy éreztük, kellett a pénz, de az is jól működik, a New York-i Élet, a kultúra, megérteni, mit is szeretne a cég, a” Sándor mondja.
A New York-i Life ingatlan 1995 elején került piacra 68 millió dolláros kikiáltási áron. Kevesebb, mint egy évvel később 65 millió dollárért adták el George Comfort & fiainak és Loeb partnereinek egy közös vállalkozáson keresztül.,
Ez a visszavásárlási ügylet lehetővé tette a New York Life számára, hogy egy olyan eszközt, amely 1960 óta szerepel a könyvekben, tőke infúzióvá alakítson. Az ingatlan eladás is bemutatott New York Life prime irodaterület hosszú távon a piaci bérleti díjak ezen a területen. A vásárlónak kiváló lehetősége van arra, hogy a New York Life által rögzített épületben béreljen választási helyet.
” Ez egy ritka lehetőség arra, hogy ilyen nagyságrendű visszavásárlást találjunk a környéken. A legjobb tudomásom szerint New York City ebben az évtizedben nem látott ilyen méretet” – jegyzi meg Alexander. , “Úgy gondolom, hogy az ingatlanpiac itt erősödik, és hogy sok tőkeforrás áll készen arra, hogy alkut kössön.”
MARCUS & MILLICHAP
A Marcus & Millichap, a Palo Alto, Kalifornia állambeli székhelyű ingatlanbefektetési társaság., a Topeka, Kan fizetés nélküli Cipőboltjai számára., lehetővé teszi a Payless számára, hogy kihasználja a “A mai piacon elérhető legalacsonyabb eladási és visszavásárlási árakat” – mondta John Glass, A Marcus & Millichap értékesítési munkatársa., “Egy szabadalmaztatott képlet segítségével képesek vagyunk olyan kamatlábakat szerezni, amelyek legalább 10-15 százalékkal alacsonyabbak, mint amit a hasonló Wall Street-i intézmények kínálhatnak.”
Glass kijelenti, hogy Payless stratégiája az, hogy minden tőkéjét a műveletek bővítésére összpontosítsa, anélkül, hogy pénzét ingatlanba kötné. Ez egyre fontosabbá vált most, hogy a Payless-t egyéni állami tulajdonú társasággá alakították.
minden évben a Payless 15-40 üzletből álló csomagot tesz ki ajánlatra, országszerte 60 ajánlattevő versenyez az üzletért., Marcus & Millichap tavaly januárban kapta meg az 1996-os ajánlatot. A megállapodást végrehajtották, és Glass azt reméli, hogy 1996 őszére lezárják az idei üzlet tervezett 25 üzletét. “Az időzítést valóban az határozza meg, hogy mennyi ideig tart a lehető legalacsonyabb eladási-visszatérítési arány elérése a Payless számára” – mondja, hozzátéve, hogy az idei üzlet teljes dollármennyisége közel 20 millió dollár lesz.
a Hannoveri Ingatlantársaság, a Marcus & Millichap, a tényleges egység, amely átlagosan 2800-3500 négyzetméter. ft., mindegyik 350 000 dollártól 1,1 millió dollárig terjed.
Glass arról számolt be, hogy az éves díjmentes ajánlatokat megnyerő korábbi vállalatok nem engedték meg a legkedvezőbb feltételeket a piacon. Azt mondja, hogy cége a Payless-t egy jobb egérfogóval közelítette meg-ez a képlet lehetővé teszi “a lehető legalacsonyabb eladási-visszavásárlási arányt a piacon, és legalább 20%-kal csökkenti az eladási-visszavásárlási költségeket.”Során Payless’ bérlet boltonként, a képlet fogja megmenteni a cipő kiskereskedő több százezer dollárt., Ezt úgy érik el, hogy felszámolják a közvetítőket, és az 1031 cserebere által biztosított alacsony költségű értékesítést és visszavásárlási alapokat megcsapolják-mondta.
“cégünk tavaly 2,1 milliárd dolláros forgalmat zárt le, ezen ügyletek közel fele 1031 cserét érintett” – magyarázza Glass. Az 1031-es tőzsdei vevő olyan személy, aki egy épületet értékesít, és záráskor a részvényt egy hasonló jellegű épületre cseréli, ezáltal megőrizve tőkenyereségét. Ez a védelem “motiválja a tőzsdei vásárlók 90%-át olyan eladási visszarúgási helyzetekben, mint például a fizetés nélküli cipők” – jelenti Glass., Hozzáteszi, hogy az érintett tulajdonságok általában a Wal-Mart supercenterek előtti párnákon vannak, óriási vásárlói sorsolást biztosítva minden üzlet számára. Glass hangsúlyozza, hogy Marcus & A Millichap az a vezeték, amellyel a fizetés nélküli cipők bekapcsolódhatnak az 1031 cserevásárlók által nyújtott olcsó pénzeszközökbe.,
mivel az eladási visszlízing végső soron az ingatlan végső eladási ára körül van, az uralkodó piaci áron, Marcus & A Millichap csökkenti a költségeket a közvetítő kiküszöbölésével; közvetlenül a passzív befektetői piaccal foglalkozik, amely hagyományosan sokkal kevésbé költséges, mint amit a nyugdíjalap-tanácsadók vagy a Wall Street-i intézmények kínálhatnak az üveg szerint. A Payless korábbi csomagajánlatainak egy részét harmadik fél befektetőinek ítélték oda és adták tovább, jelentős nyereséggel a közvetítőnek., “A képletünk során megengedjük, hogy a Payless kihasználja az alacsonyabb eladási-visszatérítési rátákat azáltal, hogy közvetlen hozzáférést biztosít ezekhez az egyéni befektetőkhöz” – mondja Glass.
a Payless sale-leaseback szintén atipikus, mivel a Payless 15 éves abszolút kötvény háromszoros nettó lízingeket kínál, amelyeket a Payless Shoe Corporation garantál, bár ez nem Marcus & Millichap követelmény. A bérlők általában nem kínálnak kötvény típusú szolgáltatást lízingjeiknek, mert baleset esetén nem akarnak a folyamatos kötelezettségen lenni., Kötvény alapú lízing esetén a bérlő felelős a lízingkötelezettség alatt történő folytatásért, függetlenül attól, hogy mi történik. Glass beszámol arról, hogy Payless hozzáadja ezt a funkciót a lízingekhez, hogy kissé alacsonyabb eladási-visszlízing arányt szerezzen; mivel a jövedelemáramban kevésbé lesz kockázat, valamivel kevesebb megtérülést lehet diktálni a befektetőnek.
A fizetés nélküli Cipőboltok a világ legnagyobb lábbeli-kiskereskedője. A cég az Egyesült Államokban értékesített minden ötödik pár cipőt értékesít, éves árbevétele 2, 3 milliárd dollár.
TRINET CORPORATE REALTY TRUST INC.,
egy vállalat olyan dinamikus irányítása egy iparágban, mint az egészségügy, rugalmasságot és likviditást igényel. Az év elején a Wisconsini Blue Cross és Blue Shield United megállapította, hogy itt az ideje az 1977-ben épült központi létesítményének eladásának és a mérleg likviditásának növelésének. Júniusban a Milwaukee-i székhelyű biztosító eladta 236,218-sq.- ft. épület a Trinet Corporate Realty Trust Inc. egy San Franciscó-i székhelyű ingatlanbefektetési alap, majd bérbe adta.,
“a kezelt gondozási szolgáltatások és biztosítási szolgáltatások alapvető üzleti tevékenységeire összpontosítunk” – mondja Tom Luljack, a Blue Cross és a Blue Shield United vállalati kommunikációs igazgatója Wisconsinban. “Ahogy megvizsgáltuk, hogyan lehet fenntartani ezt a fókuszt, az ingatlanüzletből való kilépés jó lehetőség volt, mert lehetővé tette számunkra, hogy az épületben lévő tőkét felhasználjuk, valamint átirányítsuk az eszköz fenntartásába kerülő energiát.”
ezenkívül a biztosítónak nem kell fenntartania a szabályozók által megkövetelt ingatlanállományok tőketartalékát.
TriNet, amelynek tulajdonosa 12.,6 millió négyzetméter. ft. irodaházból és ipari területből 16 millió dollárért vásárolta meg a 10 emeletes épületet, és egy háromszoros, 10 éves bérleti szerződést kötött a Blue Cross és a Blue Shield céggel. TriNet kezdeti hozama alig volt 10 százalék.
“Mi jótállást vállal a minőség, az eszköz, a hitel, a bérlő pedig, ami a legfontosabb, az a képesség, hogy engedje el a helyet” – mondja Gary Lyon, ügyvezető alelnök, valamint főnök felvásárlások tiszt TriNet, ami szintén csapok egy fedezetlen hitelt, amely lehetővé teszi, hogy készítsen nem-tartozás az ingatlant., “Ez a megközelítés lehetővé teszi számunkra, hogy lényegesen rövidebb távú lízingeket kínáljunk.”
A kék kereszt és a kék pajzs eredetileg úgy gondolta, hogy az épület 15 éves visszavásárlással eladhatóbb, de a Trinet képes volt egy elfogadható 10 éves üzletet felépíteni, amely a kék keresztet nagyobb működési rugalmassággal látta el. A rövidebb futamidejű lízing, amely 2021-ig hosszabbítási lehetőségeket is tartalmaz, 15 éves futamidővel versenyképes áron került forgalomba.
“a kihasználtsági költségek alacsonyak a piac alternatíváihoz képest” – mondja Luljack.,
az A osztályú épület Milwaukee belvárosának egészséges nyugati alpiacán található. Lyon szerint a piaci bérleti díjaknak nagyobb ütemben kell emelkedniük, mint az üzletbe írt 3 százalékos escalációk.
“vételárunk lényegesen alacsonyabb volt a pótköltségeknél-mondja Lyon -, és a bérleti díjak a piac alatt vannak, mindkettő csökkenti a hitel-és ingatlankitettségünket. Ez a megállapodás növeli annak valószínűségét, hogy a bérlő gyakorolja megújítása lehetőségeket biztosít jelentős előnye, hogy TriNet abban az esetben, ha a Kék Kereszt kikerül.,”
az épület, amely az évek során számos jelentős tőkejavítást kapott, egy-vagy több bérlő elszállásolására képes.
“az eladó-leasebacks vonzóbbá válik az általuk kínált rugalmasság miatt” – mondja Lyon. “A Blue Cross úgy akarta növelni tőkeerejüket, hogy bevételeket vett ki az épületből, és több likvid eszközt helyezett be.”
UNITED TRUST FUND
First Union Bank of Charlotte, NC.,, képes volt csökkenteni az Általános hitelfelvételi költségeit és javítani a készpénztartalékokat, miközben fenntartotta a Miami United Trust Fund (UTF) által a bank által megvásárolt és a banknak bérbe adott két fióktelep ellenőrzését. “Ez az eladási visszlízing az első Union számára alacsony pénzköltséget, az értékcsökkenés következtében a könyv szerinti érték kis nyereségét, valamint a megnövekedett piaci részesedést biztosította anélkül, hogy bármilyen dollárral kijönne a zsebéből”-állítja Paul Domb, az UTF vagyonkezelésének elnöke., “Az üzlet felszabadította az ingatlanban lekötött tőkét, miközben a First Union Bank rugalmasságot biztosított az épületek bérbeadására és a nyereség megtartására, ha a fióktelepek nem működnek.”
Domb beszámol arról, hogy az UTF több, a pénzügyi intézmények számára történő visszlízing-tranzakciót kezel, mint bármely más, az Egyesült Államokban működő visszlízing-társaság. Az UTF üzletei jellemzően fiókhivatali ingatlanokat foglalnak magukban, például a tavaly Boca Raton és Ft-ben vásárolt kettőt. Lauderdale, Fla., az első Union Bank.,
a keresés alacsony költségű tőke, Első Union Bank közeledett UTF 1995 októberében a vágy, hogy feloldja méltányosság az ingatlan használata, az elsődleges feladata. A First Union Bank belső ingatlanosztálya kijelölte egy kisebb intézmény két fiókhivatali ingatlanát, amelyet meg akart szerezni. “Mivel a bank nem akarta, hogy kijön a zsebéből, hogy megvásárolja a fióktelepeket, az akvizíció legjobb alternatívája az eladási visszárucsere volt”-mondja Domb.
elmagyarázza, hogy az UTF körülbelül 7 millió dollárért vásárolta meg a földet és az épületeket egy 1995 decemberében lezárult üzletben., A First Union Bank 15 éves abszolút kötvény típusú bérleti szerződést írt alá, amely opciókon keresztül akár 35 évig teljes ellenőrzést biztosít az ingatlanok felett. A bank Moody-a hitelminősítő segített hatással az alacsony költségek alapok biztosított a tranzakcióban.
“Ez egy tipikus eladási visszlízing tankönyvi példája” – állítja Domb. “Ez az egyik legjobb jármű a sok pénzügyi intézmény számára, amely más államokba terjeszkedik.”