Come affittare o affittare lo spazio ristorante perfetto

Affittare, affittare o acquistare uno spazio ristorante senza un piano è gradire camminare in un Walmart senza una lista della spesa. Si va in medicina allergia e lasciare con Claritin e worth 400 vale la pena di mobili da giardino.

Dove si decide di aprire il ristorante è incredibilmente impattante: colpisce il costo del lavoro, bollette, marketing e spese generali.

In altre parole: lo spazio ristorante che scegli è probabilmente la decisione più importante che prenderai.,

Quando si tiene conto di cose come il costo del contratto di locazione di spazi commerciali, permessi, ristrutturazioni e ispezioni di edifici, trovare il quartiere giusto per aprire un ristorante è un passo critico che può dettare la redditività futura del tuo ristorante.

La buona notizia? Hai il controllo completo e, scricchiolando i numeri giusti, è possibile sapere se puoi permetterti o meno una proprietà ristorante in base alla sua capacità di posti a sedere proiettata e alle entrate per servizio., Abbiamo delineato cinque modi per trovare il perfetto spazio commerciale per il vostro ristorante per aprire un negozio:

1. Impostare un budget realistico (e bastone ad esso)
2. Fondo di ricerca per il quartiere
3. scopri quanto metratura hai bisogno di
4. Calcolo della stima degli obiettivi di vendita per la copertura di spese
5. Valutare lo spazio del ristorante potenziale

cominciamo!

Imposta un budget realistico (e atteniti ad esso)

Non iniziare a cercare lo spazio del ristorante per il leasing senza stabilire un budget con cui ti senti a tuo agio. Ecco cosa dovresti tenere a mente per determinare il tuo budget:

• Entrate previste
• Ricerche di mercato
• Wiggle room
• Preparati al peggio

Entrate previste

I ristoratori in genere spendono il 5-10% delle loro entrate in affitto e utilità., Se si prevede di generare 4 40.000 ogni mese al vostro servizio rapido burrito ristorante a Austin, allora si dovrebbe spendere tra $2.000 e 4 4.000 in affitto e utenze. Se pensi che il tuo raffinato ristorante sushi nella periferia di Seattle attirerà revenue 100.000 in entrate mensili, puoi spendere tra $5.000 e 1 10.000 al mese sul tuo spazio.

Ricerche di mercato

Come fai a sapere quanto spazio puoi permetterti se non hai ancora aperto il ristorante o sei un ristoratore per la prima volta? Condurre ricerche di mercato., Chiedi ai ristoratori della tua zona con concetti simili che tipo di entrate generano.

Wiggle room

Se il tuo agente immobiliare ti mostra uno spazio che supera il budget ma colpisce tutti i tuoi marchi, saresti disposto ad allungare il tuo budget? Si può vendere abbastanza cibo per abbastanza ospiti ad un prezzo abbastanza alto per coprire tutte le spese e hanno soldi rimasti?

È imperativo proiettare quanto nelle vendite il tuo ristorante deve guadagnare per coprire affitto, manodopera, utilità e costo delle merci vendute.,

Preparati al peggio

Se hai qualche mese lento consecutivo, o se l’economia prende una svolta, potresti ancora coprire l’affitto? La maggior parte degli spazi commerciali affitto per 3-5 anni alla volta. Avete risparmi che si potrebbe immergere in caso di momenti difficili? Fai la tua ricerca e costruisci i tuoi risparmi prima di cercare uno spazio per il tuo ristorante.

Se hai fatto tutto il possibile per sistemare la nave e stai ancora lottando per coprire l’affitto, considera di parlare con il tuo padrone di casa di rinegoziare il tuo contratto di locazione., Se le vendite stanno soffrendo a causa di fattori esterni come la costruzione sulla strada o problemi economici, il padrone di casa potrebbe essere aperto alla rinegoziazione. Anche a un prezzo più basso, gli affittuari preferirebbero avere entrate costanti e prevedibili rispetto al fastidio di trovare nuovi inquilini vitali.

Ricerca accuratamente il quartiere

L’adagio “posizione, posizione, posizione” suona vero quando si tratta di quale proprietà ristorante si sceglie. Dove vuoi che si trovi il tuo ristorante?, Tom Scarda, CEO e Fondatore del Franchising Accademia, raccomanda che i ristoratori di ricercare un spazio commerciale in base a questi otto fattori:

• Quartiere
• Strada
• nelle Vicinanze concorrenti
• Fatturato
• base di Clienti
• il traffico del Piede
• Ambiente
• Accessibilità

Quartiere

vuoi essere in un zona stabilita, o quello che e ‘ prossimo? Mentre una di queste opzioni ha i suoi pro e contro, è necessario assicurarsi che il vostro target di mercato o vive lì o spesso visita quella zona.,

Street

Che tipo di strada vuoi che sia il tuo ristorante? Pagherai un bel penny per essere sulla strada principale, ma una posizione fuori dai sentieri battuti potrebbe significare che dovrai spendere molto sul marketing per convincere la gente a trovare il tuo ristorante. Trovare una posizione che ti dà tanto visibilità come il vostro budget può permettersi.

Concorrenti

Quali altre aziende si trovano nelle vicinanze? Se vuoi aprire un negozio di frullati, avere una palestra accanto ti aiuterà a generare affari. Tuttavia, se ci sono già una dozzina di negozi di frullati nella zona, il tuo avrà difficoltà a distinguersi.,

Pensa alla concorrenza circostante e alle imprese complementari vicino a una posizione potenziale. Se la posizione è circondata da stabilimenti simili che si rivolgono alla stessa folla, avrete con ogni probabilità bisogno di aumentare la spesa di marketing per attirare i clienti. Se ci sono aziende che completano il tuo, puoi creare una partnership strategica che incoraggi i clienti a visitare ciascuno dei tuoi stabilimenti.

Fatturato

Fai attenzione agli spazi, alle strade o ai quartieri che hai visto girare molto., Sì, sei un uomo d’affari fantastico e matcha può essere di gran moda in questo momento, ma se lo spazio commerciale o area non ha funzionato per gli altri, probabilmente non funzionerà per voi e il vostro matcha cafe. Prendete il vostro tempo per trovare una posizione che aiuterà il vostro business prosperare.

Base clienti

Il quartiere è noto per attirare il tipo di clienti a cui ti stai rivolgendo? Il tuo cliente target vive in questa zona?, Considera l’utilizzo di un census explorer per capire chi vive nei quartieri che ti interessano e vedere se le loro informazioni demografiche corrispondono al mercato di riferimento del tuo ristorante.

Traffico pedonale

Il quartiere è densamente popolato? Si può contare su clienti walk-in o sarà necessario investire di più nel marketing per attirare i clienti?

Ambiance

Visita il quartiere durante il giorno e di notte. La tua attività si inserisce nell’atmosfera del quartiere?

Accessibilità

Lo spazio commerciale è facilmente raggiungibile con i mezzi pubblici? C’è un parcheggio?,

Assicurati che la tua posizione del ristorante sia attraente e accessibile per il tuo cliente target, che ci sia abbastanza traffico pedonale per tenerti occupato ogni servizio e che la popolazione del quartiere corrisponda al tuo cliente target.

Scopri quanto metratura hai bisogno

Quanto spazio ha bisogno il tuo ristorante? Più spazio, più spenderai. Meno spazio, meno clienti potrai servire all’interno del ristorante. Le località più piccole, tuttavia, presentano diversi vantaggi.,

Per uno, quando hai meno metratura di spazio di servizio, puoi prestare maggiore attenzione ai tuoi ospiti e offrire esperienze culinarie più intime. Inoltre, uno spazio più piccolo significa che è necessario assumere meno personale di servizio.

Considera questi fattori quando decidi quanto spazio hai bisogno per il tuo ristorante.

Concetto

Il concetto e lo stile di servizio del tuo ristorante influenzeranno la quantità di spazio di cui ha bisogno. Un posto da asporto può richiedere solo un contatore di pick-up, mentre un bar o un ristorante a servizio completo avrebbe bisogno di ampi posti a sedere., Le linee guida raccomandano di assegnare il 60% della metratura alla sala da pranzo e il restante 40% allo spazio cucina.

Inoltre, prendere in considerazione le linee guida del settore per lo spazio a sedere per cliente. Ad esempio, i ristoranti fast-food aderiscono a 11-14 piedi quadrati per posto, mentre i ristoranti raffinati offrono ai loro clienti 18-20 piedi quadrati per posto.

Spazio per eventi

Vuoi che il tuo ristorante raddoppi come sala per banchetti o spazio per eventi? Considerare quanto più spazio è necessario per una sala da pranzo privata.,

Massimizzare lo spazio

In città come New York, dove lo spazio commerciale è tra i più costosi al mondo a $171 per piede quadrato, uno spazio più grande può tagliare in profitti ed è a volte solo decisamente inaccessibile. Nelle città costose, è importante pensare a come sfruttare al meglio uno spazio più piccolo. Leggi consigli per massimizzare un piccolo spazio ristorante prima di bussare eventuali piccoli spazi commerciali fuori della vostra lista.

Lascia che il concetto e il budget del tuo ristorante dettino le dimensioni dello spazio commerciale di cui hai bisogno.,

Calcola stima obiettivi di vendita per coprire le spese

Ricorda, lo spazio commerciale che scegli ha un grande effetto sulle tue operazioni quotidiane, sulle tue spese ricorrenti e sul numero di clienti che puoi servire, e le tue vendite di cibo devono essere abbastanza forti da supportare tali spese ricorrenti.,

Per sapere quanto hai bisogno di vendere per un posto di permettersi uno spazio commerciale, è necessario eseguire le operazioni seguenti:

• Trovare spazio commerciale di costo per piede quadrato
• Calcolare il metraggio quadrato per cliente

Come trovare uno spazio commerciale di costo per piede quadrato

Una posizione di costo per piede quadrato impatti quante persone si può servire e molto è bisogno di pagare per il cibo di rimanere redditizio. A New York, lo spazio commerciale medio nei quartieri alla moda come Manhattan o Brooklyn è di $120-per-square-foot., Per confronto, il prezzo medio-per-piede quadrato a Los Angeles è di Los 52.

Come calcolare la metratura per cliente

Gli spazi da pranzo occupano circa il 60% della metratura totale della maggior parte dei ristoranti. L’altro 40% è assegnato alla tua cucina, spazio di archiviazione, stazioni di servizio, ecc.,p>Quanto metraggio quadrato allocare per ogni ospite seduto dipende dal tipo di struttura che si desidera aprire, ma qui ci sono alcune linee guida generali:

• cucina Raffinata: da 18 a 20 metri quadrati per persona
• Full-servizio ristorazione: da 12 a 15 metri quadrati per persona
• Contatore di servizio: da 18 a 20 metri quadrati per persona
• Fast food ristorazione: 11 di 14 metri quadrati per persona

Ora, cerchiamo di mettere in pratica e utilizzare uno spazio commerciale di costo per piede quadrato e capacità di posti a sedere per determinare quanto hai bisogno di vendere per posto di lavoro, per servizio, per la copertura di tutte le spese.,

Ad esempio

Diciamo che Johnny trova uno spazio commerciale di 1.200 piedi quadrati a Brooklyn che costa $52-per-square-foot. Ha studiato il quartiere e sa che c’è un mercato per il suo concetto di ristorante fusion italiano di fascia alta e completo. È innamorato e pensa che lo spazio abbia un potenziale, ma come può dire se si tratta o meno di un investimento finanziariamente responsabile a lungo termine?

Quanto deve guadagnare Johnny al mese per coprire il suo contratto di locazione?,

• Costo di locazione annuale: 1.200 x 52 = 62.400
• Costo di locazione mensile: 62.400/12 = 5.200

Per coprire i costi stimati di cibo, manodopera e utilità, Johnny vuole che il suo affitto mensile rappresenti solo l ‘ 8% delle sue vendite mensili totali.

• Obiettivo di vendita mensile: 5,200 x 100 / 8 = 65,000

Johnny ha bisogno di vendere per $65,000 al mese per coprire tutte le sue spese.

Quante persone possono Johnny seat?

Ora, calcoliamo quante persone Johnny può comodamente sedersi in questo spazio commerciale. Vuole offrire 15 piedi quadrati a persona., Ricordate, sala da pranzo in genere rappresenta il 60% della metratura totale dello spazio commerciale.

• Disponibile sala da pranzo: 1,200 x 0.60 = 720 piedi quadrati
• Capacità totale di posti a sedere: 720/15 = 48 posti

Lo spazio commerciale può ospitare comodamente 48 persone (o 24 tavoli per 2).

Quante entrate per posto deve fare Johnny per coprire le sue spese?

Johnny vuole che il suo ristorante offra 2 servizi: uno a partire dalle 6: 00 pm e l’altro alle 8:30 pm. Il suo obiettivo è quello di trasformare ciascuno dei suoi 24 tavoli due volte al giorno, ed è aperto 6 giorni alla settimana.,

• Servizi a settimana: 2 x 6 = 12
• Clienti serviti a settimana: 12 x 48 = 576
• Entrate medie per posto: 65,000/576 = $112.84

Il ristorante di Johnny deve fare una media di $112.84 per posto, per servizio per coprire le sue spese.

Johnny può ora prendere queste informazioni per pianificare un menu che assicura che sta facendo una media di almeno $112.84 per posto ogni servizio.,

Valutare il potenziale dello spazio ristorante

Al di là dei fattori esterni come la posizione e il prezzo, è importante pensare al potenziale a lungo termine dello spazio e considerare fattori interni come le sue condizioni e caratteristiche prima di firmare un contratto di locazione.,

Situato nel quartiere emergente di Montreal, Saint-Henri, Elena ha rilevato un dive bar abbandonato e lo ha trasformato in un moderno hotspot. Sono stati anche nominati uno dei migliori nuovi ristoranti del Canada!

Condizione

Vuoi uno spazio praticamente chiavi in mano, o vuoi la sfida di fare uno spazio commerciale il proprio? Avrete sempre bisogno di fare un po ‘ di lavoro per personalizzare uno spazio commerciale, ma alcuni richiedono meno lavoro rispetto ad altri.,

Se stai rilevando un ex panificio e hai intenzione di aprire un panificio, lo spazio potrebbe già essere configurato per le tue esigenze e dovrai solo apportare alcune modifiche. Tuttavia, trasformare l’ufficio di un ex dentista in un ristorante richiederebbe più lavoro, tempo e denaro.

Inoltre, considera come le condizioni del ristorante influenzano il suo prezzo. Se riesci a bloccare un grande affitto mensile perché lo spazio è in disordine quando firmi il contratto di locazione, ma puoi trasformarlo a buon mercato, stai guardando un sacco di risparmi.,

Caratteristiche

Sognate di avere uno spazio esterno per posti a sedere patio per il vostro ristorante quando il tempo è bello? Poi uno spazio esterno dovrebbe essere un must sulla vostra lista. Vuoi una posizione sul lungomare, o staresti bene con l’installazione di una caratteristica d’acqua nel vostro ristorante?

Considera su quali elementi puoi scendere a compromessi e quali sono i must-have per il tuo ristorante. Avere un’idea di come si desidera che il design del tuo ristorante assomigli prima di acquistare uno spazio ti aiuterà a soddisfare le tue esigenze.,

Avere una visione per il tuo ristorante può aiutarti a vedere il potenziale di uno spazio.,

10 modi per negoziare la tariffa migliore per il vostro spazio di vendita al dettaglio

1. non abbiate paura di piedi
2. Considerare l’utilizzo di un broker
3. Essere sottile
4. Ottenere un feedback da altri gli inquilini di costruzione
5. Consideri rifiutare la prima offerta
6. Valutare il vostro potere contrattuale
7. Chiedere di più di quanto hai bisogno
8. Essere consapevoli del phantom spazio
9. Negoziare
10. Ottenere aiuto

non abbiate paura di camminare

Durante la negoziazione di un contratto di locazione, è importante essere razionale al di sopra di tutto e di rendere decisioni obiettive.,

Se il tuo cuore è innamorato di uno spazio ma i numeri non hanno senso e il proprietario non è disposto ad abbassare la loro richiesta, preparati a camminare. Garantire una bella posizione che non puoi permetterti potrebbe comportare di non avere abbastanza per pagare le bollette o coprire gli altri costi di avvio associati all’apertura di un ristorante.

Considera i pro ei contro dei broker

Mentre potrebbe essere allettante lavorare con un agente immobiliare o un broker, è importante notare che in genere lavorano per il proprietario., Il loro obiettivo è quello di ottenere il padrone di casa l’affitto più alto possibile e garantire una grande commissione per nel processo, non per ottenere voi, l’inquilino, il miglior affare possibile.

Più lungo è il periodo di locazione, maggiore è l’affitto e più spazio accetti di affittare, più soldi guadagna l’agente immobiliare.

Se sei in procinto di ricercare diverse proprietà, considera di trattare direttamente con l’agente di quotazione di ciascuna proprietà piuttosto che lasciare che uno ti mostri le inserzioni di altri agenti., Facendo affari con l’agente di ogni proprietà, evitano la divisione delle commissioni, il che rende più desiderabile la tua locazione.

Essere sottile

Come un acquirente, si formica per nascondere le vostre intenzioni e desideri da venditori. Dire cose come ” questo spazio potrebbe facilmente adattarsi ai nostri tavoli “o” Mi piace che lo spazio abbia le sue modanature originali” dimostra il tuo chiaro interesse per lo spazio e che stai già immaginando di creare un negozio lì.

Evita di comunicare segnali di acquisto chiari perché indeboliscono il tuo potere negoziale.,

Ottieni feedback da altri inquilini dell’edificio

Altri inquilini possono offrire un sacco di feedback utili sul proprietario dell’edificio. Mantengono la proprietà? Le tariffe di noleggio sono stabili? Hanno intenzione di rimanere per un altro periodo di leasing? Le cose che gli altri inquilini ti dicono possono aiutarti durante le tue trattative.

Considera di rifiutare la prima offerta

Anche se la prima offerta rientra nel budget impostato, l’agente immobiliare e il proprietario potrebbero essere disposti ad abbassare il loro prezzo, ma se non spingi mai, non lo saprai mai con certezza.,

Spesso, la prima offerta presentata a voi è gonfiato. Molti agenti immobiliari chiedono un numero più alto prima cosa in modo che essi hanno più spazio per negoziare.

La maggior parte degli agenti si aspetta che tu presenti una controfferta e abbia questa possibilità al loro primo prezzo richiesto. Cerca sempre di respingere il prezzo richiesto originale per garantire la migliore tariffa possibile.,

Valuta il tuo potere contrattuale

Ci sono diverse cose che influiscono sul tuo potere contrattuale complessivo (la leva finanziaria che hai nelle trattative), come il tasso di posti vacanti dell’edificio e il tasso di turnover degli inquilini.

Altri fattori includono se stai aprendo un franchising o un ristorante indipendente, la tua storia aziendale (hai aperto anche altri ristoranti di successo?) e la vostra storia di credito.

Chiedi più del necessario

Se non lo chiedi, non lo saprai mai. Diciamo che vuoi che i due primi mesi di affitto siano gratuiti; chiedi sei., Simile a come gli agenti immobiliari chiedono di più in modo che essi sicuro più durante i negoziati, si vuole fare la stessa cosa.

Cosa c’è di meglio? Chiedere due mesi di affitto gratuito e ottenerlo (o ottenere nessuno), o chiedere sei e ottenere tre (metà della tua richiesta originale)?

Non c’è nulla di male nel chiedere. I proprietari si aspettano negoziati e il peggio che può accadere è loro dicendo “no”.

Sii consapevole dello spazio fantasma

Molti inquilini del ristorante pagano per piede quadrato, ma non ottengono tanto quanto stanno pagando., Considera di misurare in modo indipendente lo spazio per assicurarti di ottenere prezzi equi.

Negoziare

Negoziare un contratto di locazione è un processo. Ci dovrebbero essere offerte, contro-offerte e avanti e indietro tra te, l’agente immobiliare e il proprietario.

Se non si negozia, si rischia di non ottenere ciò che si vuole o, peggio, inconsapevolmente accettare un accordo unilaterale. Non abbiate paura di prendere il vostro tempo, negoziando l’affare in più fasi nel corso del tempo e, se le cose non stanno andando nel modo desiderato, passare a un’altra posizione prospettica.,

Ottenere aiuto

In ogni caso, la conoscenza è potere. Sia che tu legga le leggi sul leasing, connettiti con altri proprietari di ristoranti per imparare dalla loro esperienza o contatta un consulente esperto di ristoranti, imparare attivamente le locazioni dei ristoranti prima di tuffarti in head first farà la differenza.

Nella maggior parte dei casi, un contratto di locazione ristorante è costoso. Non prendere la decisione giusta la prima volta è ancora più costoso. Assicurati di negoziare in ogni fase e dare la priorità a ciò che è nel tuo interesse.,

Take Away per affittare lo spazio perfetto ristorante commerciale

Lo spazio che si sceglie per il vostro ristorante può fare o rompere il business. Ci sono un sacco di fattori che vanno a fare uno spazio commerciale lo spazio giusto per il vostro ristorante. Ecco le considerazioni chiave a cui devi pensare prima di affittare uno spazio particolare del ristorante:

1. Budget: Quanto puoi permetterti di pagare per il tuo spazio?
2. Posizione: Dove sarà il vostro ristorante prosperare?,
3. Dimensione: Quanto spazio avete bisogno per il vostro concetto e stile di servizio?
4. Potenziale: in quali condizioni vuoi che lo spazio sia e quali caratteristiche sono nella tua lista di must-have?

Segui questi quattro suggerimenti per assicurarti di affittare uno spazio ristorante adatto a te a breve e lungo termine. In bocca al lupo!