Come avviare un Bed and Breakfast

Una stanza romantica per due in una casa storica, splendente con la patina di oggetti d’antiquariato restaurati con amore, la lucentezza della porcellana fine e la scintilla dell’argento. Un fuoco crepita nel focolare e i ricchi profumi di caffè fresco e panini alla cannella fatti in casa aleggiano dalla cucina. È l’immagine che la maggior parte delle persone evoca quando considera un soggiorno in un bed and breakfast. Ed è un ritratto accurato.

Ma non l’unico., Bed and breakfast sono alloggio con un tocco. Si trovano in genere in case storiche, dalle case a schiera dell’epoca della Rivoluzione alle ville Queen Anne ai bungalow artigianali. Ma B&Bs occupano anche edifici non tradizionali come taverne coloniali, scuole gay degli anni ’90, ruggenti banche degli anni ’20, fari vittoriani e una panoplia di altre strutture intrise di storia e romanticismo. E scoprirai anche il meraviglioso B&Bs nei moderni grattacieli di Manhattan, nelle fattorie da latte e negli allevamenti di bestiame, e in molte nuove case arroccate accanto a un fiume, un lago o il mare.,

Il meglio dei due mondi
Che cosa è esattamente un bed and breakfast? È una sorta di ibrido tra un hotel di lusso e una casa privata, che incarna il meglio dei due mondi. A B & B è generalmente una piccola struttura con da quattro a 10 camere invece delle 50 a 100 o più presenti nella maggior parte degli hotel., I proprietari vivono in loco e interagiscono con i viaggiatori come se fossero ospiti invitati piuttosto che numeri di camera temporanei anonimi. E gli ospiti sono trattati a perdita di piccoli tocchi di lusso come cioccolatini sui loro cuscini, servizio di couverture, e cesti di prodotti da bagno e di bellezza esposti su vasche idromassaggio.

E, naturalmente, c’è la “colazione” in bed and breakfast, un sontuoso pasto cucinato in casa che viene fornito con il prezzo della camera e viene servito ogni mattina in una sala da pranzo comune o negli alloggi degli ospiti., B&Bs tendono anche a caratterizzare gelidi bicchieri di tè freddo o limonata sotto il portico nei caldi pomeriggi estivi; tazze di cacao dopo gite in slitta nei pomeriggi invernali; piatti di biscotti in cucina; e vino e formaggio nel salotto nelle serate buie-tutto una parte della tariffa della camera.

Non c’è da stupirsi bed and breakfast sono così popolari.e sempre di più., Secondo il Santa Barbara, California-based Professional Association of Innkeepers International (PAII), in 1980 c’erano una manciata relativa di B&Bs/country inns properties 1,000 proprietà che ha ospitato 1 milione di ospiti. All’ultimo conteggio, a cavallo del millennio, quella cifra si era gonfiata a 28.000 proprietà che ospitavano 50,5 milioni di ospiti.

L’occupazione media, o il numero di camere riempite su base giornaliera, secondo PAII, è salito alle stelle insieme al numero di proprietà disponibili, aumentando dal 45 al 50% in un recente periodo di quattro anni., E anche i prezzi delle camere sono aumentati, passando da $103 a $121 nello stesso periodo di quattro anni.

Il fattore di profitto
Se si desidera avviare un B & B per sfuggire alla corsa al successo, per integrare il vostro reddito, per creare un business da una casa storica che ami, o per indulgere il vostro amore di essere un host o hostess, ti consigliamo di conoscere il fattore di profitto. Quali ricavi ci si può aspettare come un host bed and breakfast?,

La risposta varia molto, a seconda del numero di camere nel tuo B&B, della natura stagionale (o meno) del tuo locale, del periodo di tempo in cui sei in funzione, della tua creatività promuovi la tua attività e di quanto duramente vuoi lavorare.

Tenete a mente, tuttavia, che il bed and breakfast non è un settore ad alto reddito. “Questo non è un business in cui vai per fare un sacco di soldi”, avverte Nancy Sandstrom, ex docente di B&B start-up e ora al suo sesto anno come locandiere., “Puoi realizzare un profitto e molte delle tue spese personali sono semi-coperte. Ma è una decisione di stile di vita. Farai il tuo vero profitto quando venderai.”

Più camere hai, più reddito lordo guadagnerai. Il che ha senso two due camere a each 100 ciascuna è di 2 200 al giorno, mentre 10 camere alla stessa tariffa a piena occupazione portano a $1.000 al giorno. Il che e ‘ fantastico. Ma ne consegue anche che più stanze hai, più spese e più lavoro hai.

Inoltre, si noti che abbiamo usato il termine ” a piena occupazione.,”Nessun locandiere si aspetta l’occupazione totale per tutto l’anno a meno che una serie di importanti convegni, i Giochi Olimpici e un’incoronazione reale non si verifichino tutti in città sui tacchi figurativi l’uno dell’altro.

Tuttavia, non tutti devono essere doom and gloom. Non tutti i bed and breakfast sono stagionali. E anche se il tuo è, ci sono cose che puoi fare per generare traffico fuori stagione, come inventare motivi per gli ospiti da visitare diversi dal beachcombing o dallo sci., Il mare B&B potrebbe ospitare un weekend di Natale vittoriano per portare quelle persone estive durante l’inverno, ad esempio, mentre la stazione sciistica B&B potrebbe presentare un weekend misterioso “Omicidio tra i pini” per attirare i turisti durante l’estate.

Startup Cash

Non importa quale sia il tuo potenziale di profitto, non avrai alcun guadagno da contare finché il tuo B&B non sarà pronto ad accogliere gli ospiti. E alzarsi e correre richiede pane., Mentre puoi accontentarti del set extra di lenzuola Sirenetta dal letto a rotelle di tua figlia per visitare familiari e amici, dovrai acquistare lenzuola nuove di zecca per i tuoi ospiti B&B, insieme a nuovi materassi, cuscini, asciugamani e altro ancora. E anche se si esegue l’operazione dalla vostra casa esistente invece di acquistare un fissatore, leggi locali possono richiedere di installare nuove attrezzature da cucina o infissi, aggiornare la piscina per gli standard pubblici, o aggiungere infissi di sicurezza antincendio.,

Quanto spendi dipenderà dal tuo particolare B&B. Ovviamente, meno camere hai, meno materassi, cuscini, asciugamani e simili che dovrai comprare. Inoltre, spenderai molto meno aggiornando la tua casa esistente con un sacco di camere che se acquisti una reliquia fatiscente che è stata condannata 20 anni prima.,

Ma mentre è impossibile mettere un cartellino del prezzo sulla proprietà si trasformerà in una locanda, è possibile ballpark ristrutturazione e costi di arredamento. Una buona regola empirica è 3 35.000 a 5 50.000 per camera per le proprietà più grandi e $20.000 a 4 40.000 per operazioni molto piccole o a basso costo, suggerisce Jerry Phillips, direttore esecutivo di PAII.

Mercati tipici
C’è molto di più per trasformare il vostro sogno di un B& B in realtà che solo la scelta di asciugamani di design per i bagni., In primo luogo viene sostituendo la fantasia con la fase di pianificazione hardcore, e che include la ricerca del tipo di ospiti che si possono attrarre e la pianificazione come ti corteggiare.

Dai un’occhiata ai seguenti mercati target tipici. Se si riesce a tirare in due, o più, che è grande. Ma avrete bisogno di attirare almeno uno–o essere creativi e venire con qualcos’altro che porterà ampi visitatori.

• Turisti. I vacanzieri quintessenza, queste sono le persone che sono fuori per un buon tempo., Visitare parchi di divertimento, parchi nazionali e musei, beachcombing, canottaggio, sci, visite turistiche e, naturalmente, lo shopping sono il loro modus operandi. Se sei vicino a qualsiasi tipo di attrazione naturale o artificiale che porta le persone, hai un grande mercato. Il mercato turistico può essere estremamente stagionale, a seconda della posizione.
• Viaggiatori d’affari. Che si tratti di venditori in viaggio o presidenti di società, i viaggiatori d’affari rappresentano molti soggiorni di alloggio., Al conteggio più recente, dice la Travel Industry Association of America (TIAA), 212 milioni di viaggi d’affari sono stati presi in un solo anno, e sempre più viaggiatori d’affari stanno optando per le gioie del B&B sull’impersonalità di un hotel. Se sarai in un locale urbano, i viaggiatori d’affari potrebbero essere un mercato fantastico per te. Ma non devi essere basato a New York City o Chicago per attirare il commercio commerciale. Molte piccole città e periferie vantano una o due grandi aziende che generano un sacco di reddito–e una discreta quantità di viaggi d’affari., Come bonus aggiuntivo, i viaggi d’affari, a differenza del commercio turistico, non sono stagionali.
• Romanticismo. Tutti amano una fuga romantica, e il B& B è la sua epitome. Si tratta di un mercato considerevole nearly quasi 62 americani, o 31 per cento di tutti gli adulti, sfoggiato in un week-end romantico o più a lungo in un anno di recente intervistati, dice il TIA. Il viaggiatore medio, aggiunge, su di giri con due-e-un-mezzo viaggi romantici durante lo stesso anno.
• Università o università. Se ti trovi in una città universitaria, hai un mercato integrato, almeno in determinati periodi dell’anno., Partite di calcio, homecomings e lauree, per non parlare di nuovi orientamenti per gli studenti e week-end dei genitori, conferenze e altri eventi accademici o pubblici possono portare i visitatori in massa. E poiché molte città universitarie sono anche piccole città con poca concorrenza alloggio, questo mercato potrebbe essere il vostro in cui a brillare. Tenete a mente che il vostro business sarà stagionale a meno che non si può aumentare con un altro target di mercato.
• Camera da letto extra della gente del posto. Potresti pensare che le persone che già vivono nella tua città non sarebbero interessate al tuo B & B., Ma è possibile sviluppare un ordinato mercato aggiuntivo promuovendo se stessi per la gente del posto come “le vostre camere da letto in più.”Qualcuno ha sempre un matrimonio, una riunione di famiglia o un altro evento per il quale invita molti visitatori fuori città, e poi non ha un posto dove metterli. Puoi colmare il divario.

Sei suddiviso in zone per un B& B?

Oltre a una licenza commerciale fittizia, che legalizza il nome della tua attività, dovrai anche richiedere una serie di altre licenze e permessi di città o contea. Il primo è una licenza commerciale. Il canone è nominale e così è il lavoro di ufficio., Dove la cosa può diventare appiccicosa è che, una volta che hai fatto domanda per la licenza commerciale, la città controlla come ti adatti alle sue ordinanze di zonizzazione e parcheggio.

Che ci porta alla questione importantissima della zonizzazione. Le ordinanze di zonizzazione variano enormemente da un locale all’altro e sono tipicamente regolate dalla commissione di pianificazione della città o della contea o dal consiglio di pianificazione., Alcuni comuni, che operano nell’ipotesi bizzarra che le pensioni e le case turistiche siano ancora comuni, considereranno una famiglia (un piccolo B & B che viene utilizzato per un reddito supplementare e di solito non fa pubblicità) o più piccolo B&B un business residenziale e lasciarlo andare a quello. Altri ritengono che qualsiasi bed and breakfast è un’impresa commerciale che appartiene in un quartiere degli affari. Altri ancora, che non hanno familiarità con il concetto B&B, decidono caso per caso.,

Alcuni comuni includono altre questioni oltre alla posizione nelle loro ordinanze di zonizzazione. Alcuni limitano il numero di giorni gli ospiti possono rimanere per visita-in genere sette o 14 giorni-come mezzo per assicurare che hey rimangono ospiti a breve termine invece di inquilini a lungo termine. Alcune città limitano il numero di camere consentite in un quartiere residenziale., Alcuni vietano di cucinare nelle camere, il che significa che non sono ammessi angoli cottura.

Se il tuo B& B si trova in un quartiere degli affari, probabilmente passerai a pieni voti. Ma se il tuo quartiere non è suddiviso in zone per un bed and breakfast, dovrai richiedere una varianza o un permesso di uso condizionale.

Questo in genere significa che si appare davanti alla commissione di pianificazione come una stella nel vostro molto proprio dramma tribunale. Spieghi come funzionerà la tua azienda e perché non cambierà o danneggerà il tenore del quartiere., Se la tua città è B&B-oriented, con un certo numero di bed and breakfast già in funzione, non dovresti incontrare molta opposizione. Ma se sarai un pioniere, potresti anche aver bisogno di spiegare come i bed and breakfast migliorano effettivamente i quartieri.

Riding shotgun con la questione della zonizzazione sono problemi di parcheggio e segnaletica. La maggior parte delle città prevedono che le imprese consentono un adeguato parcheggio fuori strada per un determinato numero di auto, in genere uno spazio per ogni camera. Vorranno anche passi extra per i tuoi veicoli di famiglia., A seconda della posizione specifica, si può essere in grado di aggirare questo suggerendo che gli ospiti possono parcheggiare in lotti pubblici nelle vicinanze o in parcheggi commerciali o sulla strada dopo ore.

Per quanto riguarda la segnaletica, potresti non essere autorizzato a pubblicare alcun segno se ti trovi in una zona residenziale. Il che va bene se andrai sul percorso di homestay e/o non vuoi alcun traffico walk-in. Ma se stai pianificando un’operazione inn0sized che attirerà i passanti, avrai difficoltà a far conoscere la tua presenza.

Anche nei quartieri degli affari, alcuni comuni possono diventare appiccicosi sulla segnaletica., Possono insistere sul fatto che il tuo segno sia posizionato a una certa distanza dal marciapiede o sia posizionato solo direttamente sul tuo edificio. Per la maggior parte B&Bs, che preferiscono comunque segnaletica discreta e low-key, questo non è un problema. Ma è una questione che si dovrebbe verificare in prima di avere un segno fatto.

Cosa addebitare

Le tariffe delle camere dipendono da diversi fattori:

• I servizi che offri. È possibile fornire caratteristiche di lusso come vasche idromassaggio, caminetti, letti king-size o balconi privati, o caratteristiche più comuni come una piscina.
• La tua posizione., Un bed and breakfast nascosto fuori dai sentieri battuti dove i turisti o uomini d’affari non spesso battistrada non sarà in grado di caricare tanto quanto uno in un turista popolare e/o destinazione d’affari. Anche la tua posizione all’interno della tua comunità può fare la differenza. In una città balneare, ad esempio, un lungomare B&B può comandare tassi più alti di uno che è un miglio, o anche due isolati, al largo del mare. Una locanda nel cuore di un quartiere storico popolare può richiedere tariffe più elevate di una sull’autostrada che porta in città.
• Le tariffe in corso nella vostra regione., Non importa quanto siano eleganti i tuoi servizi o quanto sia desiderabile la tua posizione, le tue tariffe dovranno essere in linea con altre B&Bs e alloggi nella tua zona. Se si carica molto di più, perderai affari e-forse sorprendentemente-se si carica molto meno, perderai anche. (La gente penserà che c’è qualcosa di sbagliato nella tua locanda e non ti proverà.)

Quindi, da dove inizi esattamente? Torna alla tua ricerca di mercato. Dai un’occhiata alle tariffe applicate da tutti nella tua città, dai motel economici agli hotel di lusso fino, naturalmente, ad altri bed and breakfast. Poi decidere dove si inseriscono nella gerarchia alloggio. Se sei una semplice famiglia, che offre un’atmosfera familiare ma non un sacco di fronzoli, potresti voler valutare le tue camere in modo comparabile con un motel di fascia alta o simile B & B., Se, d’altra parte, hai servizi di lusso e un ambiente elegante, si potrebbe prezzo le camere per abbinare quelli di alberghi di lusso o bed and breakfast di lusso.

Tieni presente che probabilmente non addebiterai le stesse tariffe per le camere tutto l’anno, o anche per tutta la stagione. La maggior parte degli alloggi, dal motel più umile all’hotel più potente, variano i loro prezzi con la stagione. Questo è particolarmente vero in aree molto stagionali.

Le tariffe delle camere possono variare anche in base al giorno della settimana. Locande e alberghi offrono spesso soggiorni infrasettimanali a tariffe scontate durante le stagioni più lente., Questo è intelligente if se la tua zona non è molto percorsa dai vacanzieri in determinati periodi dell’anno, gli ospiti che attraggono tenderanno ad essere weekend-getawayers. Un soggiorno infrasettimanale di tre notti per meno del prezzo di un weekend di due notti può incoraggiare gli ospiti a chiamare malati, scendere e compilare il calendario della settimana.

Assumere dipendenti

Proprio quando avrai bisogno di assistenza dipende dal tuo livello di energia, dalle dimensioni della tua operazione e dal tuo tasso di occupazione. Ma quando arriva esattamente il momento?, “Probabilmente il tuo primo giorno”, consiglia Pat Hardy dell’Associazione professionale di Innkeepers International. “Non importa quante stanze hai, non devi essere il pulitore della stanza. Non appena sei il pulitore della stanza e non hai tempo per fare marketing e trascorrere con gli ospiti, inizi a vedere una diapositiva e ad affrontare il burnout.”

Tutti, dice Hardy, hanno bisogno di costruire una sorta di sollievo nel loro piano aziendale, che si tratti di una locanda-sitter che prende temporaneamente il sopravvento per darti un paio di settimane di riposo o uno studente delle scuole superiori che viene a pulire nei fine settimana., “Innkeeping è un lavoro che non dovrebbe essere 24/7, o non si può essere fresco.”

Trenta a 40 per cento di tutti i locandieri non impiegano alcun tipo di personale, Hardy spiega. Se sei una piccola operazione, si può essere in grado di lavorare da solo, ma a cinque o sei camere, si deve guardare impiegando uno staff.

Mentre l’aiuto alla pulizia è spesso il primo compito per il quale si rivolge per chiedere aiuto, non è certamente l’unico., Se sei una macchina pulita che gode il crunch cardiovascolare di sfrecciare in giro con un vuoto, polvere rabbia e spugna, ma si odia il numero-scricchiolio con una passione, si potrebbe trovare i vostri dollari dei dipendenti sono meglio spesi assumere un contabile di una cameriera. Se è possibile comandare maggiori entrate in camera condividendo la vostra esperienza con i vostri clienti nel corso di una piacevole colazione di correre avanti e indietro dalla cucina, allora si potrebbe trovare saggio assumere un cuoco o aiutante di cucina.,

Oppure scegli un multitasker stellare che può intervenire e dare una mano a tutto, come hanno fatto Bruce e Judy Albert a Seaside, in Florida. “Le persone che lavorano per noi sono multi-talento, dal lavare i piatti, servire la colazione, pulizia camere, rispondere al telefono e prendere prenotazioni per giardinaggio e saluto e check-ospiti dentro e fuori,” spiegano. “Indossano così tanti cappelli che ci vuole una persona speciale.,”

Resources
Association

• American Hotel & Lodging Association
• Professional Association of Innkeepers International

B&B Guide Websites

• Bed and Breakfast.,com
• Letto & Breakfast affittacamere Online
• Selezionare Registro di sistema Locande distinti Nord America

Innkeeping Software

• Facile InnKeepingby Grazia Software
• Guest Trackerby MunsenWare
• InnReserve Internazionale

Riviste e Pubblicazioni

• Arrington B&B Journal