Come funziona un contratto di locazione commerciale a tripla rete (NNN)?

Ultimo aggiornamento giugno 15, 2020 da Mark Ferguson

Un contratto di locazione NNN è molto comune nel settore immobiliare commerciale. Li ho usati sugli affitti commerciali che possiedo e sugli spazi commerciali che ho affittato. NNN sta per net, net, net. Significa che l’inquilino paga la maggior parte delle spese. Pagano le tasse di affitto più le tasse di proprietà, assicurazione di proprietà, e CAM, o manutenzione area comune. Le tasse NNN vengono aggiunti sul canone di locazione di base, che di solito è calcolato come un numero di dollari per piede quadrato come $15., C’è una certa confusione riguardo a ciò che è coperto da un contratto di locazione NNN, ma questo è quello che ho visto come un investitore/broker che possiede e affitta spazi commerciali.

Quali spese include il leasing NNN?

Come abbiamo detto, NNN sta per net, net, net ed è spesso chiamato triple net lease. L’inquilino paga il loro affitto più quasi tutte le spese per l’edificio. L’inquilino paga l’assicurazione di proprietà, le tasse di proprietà e la manutenzione dell’area comune, che può includere un certo numero di cose.,

Common area maintenance (CAM)

Quando ho sentito per la prima volta il termine common area maintenance, stavo pensando a un’area comune per molte aziende, come una sala di ricevimento o un corridoio. La CAM include aree come quella, ma include anche molte altre aree!, Qui sono le cose che sono spesso inclusi nel CAM:

• Tetto
• Parcheggio
• HVAC
• Esterno manutenzione
• Utilità per la costruzione
• Paesaggistica
• Segnaletica
• la rimozione della Neve
• Protezione
• HOA tasse

Spesso, anche la struttura di gestione e contabilità dei costi sono a carico degli inquilini di pagare un NNN contratto di locazione.

Cosa non include il lease NNN?,

Mentre sembra che ogni spesa sia inclusa in un contratto di locazione NNN, ci sono alcune spese che sono a carico del proprietario o di un particolare inquilino. Possiedo un centro commerciale di 68.000 piedi quadrati, e abbiamo speso soldi per rinnovare gli spazi liberi per i nuovi inquilini.

I soldi che abbiamo speso per sistemare una singola unità non vengono conteggiati come CAM. Se dipingiamo l’interno, aggiungiamo alcune pareti o rimodelliamo un bagno, questa è la responsabilità del padrone di casa o di quel particolare inquilino. Il lavoro svolto sullo spazio di un singolo inquilino è spesso indicato come TI, o miglioramenti tenant., Sul nostro edificio, abbiamo accettato di pagare per alcune delle riparazioni, e l’inquilino ha accettato di pagare per altri miglioramenti.

Quando abbiamo dipinto l’esterno dell’edificio e reso l’intera proprietà più bella, questo potrebbe essere considerato un costo NNN. Le spese in conto capitale possono o non possono essere incluse nella CAM a seconda del contratto di locazione.,

Il proprietario di solito non può addebitare agli inquilini le proprie spese aziendali che non sono direttamente correlate all’edificio, per qualsiasi debito che il proprietario assume, per eventuali tasse tardive che il proprietario accumula per mancati pagamenti o qualcosa che è accaduto a causa di negligenza da parte del proprietario.

È importante sapere che ogni leasing è diverso e le locazioni commerciali possono essere molto lunghe e complicate. È saggio avere una revisione professionale del contratto di locazione per assicurarsi che dice quello che pensi che dice.

Law Depot è il sito che uso per creare i miei contratti di locazione commerciali.,

Come sono calcolati i tassi di leasing NNN?

Il proprietario determina quali sono i tassi di locazione NNN, ma devono essere basati su spese reali. Il padrone di casa non può fare quello che vogliono e far pagare agli inquilini. Nella maggior parte dei contratti di locazione, è delineato come i costi NNN sono figurati, quando sono figurati e come tali informazioni vengono consegnate agli inquilini.

Sul nostro contratto di locazione, il proprietario deve calcolare le spese e inviare un rapporto agli inquilini ogni anno. I costi netti tripli sono stimati all’inizio del contratto di locazione, ma possono salire o scendere in base alle spese effettive maturate., Quando abbiamo preso in consegna l’edificio, gli inquilini stavano pagando costi NNN di $1,50 un piede quadrato. Tale tasso era ben al di sotto di quello che i costi effettivi erano per l’edificio. Il costo totale è più vicino a $2,50 un piede quadrato.

Per calcolare quel numero, il proprietario deve calcolare tutte le spese fisse che sono incluse nel contratto di locazione NNN e costi di manutenzione per l’edificio. Essi possono anche essere in grado di addebitare alcune spese di capitale in base al contratto di locazione.

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NNN lease versus an absolute lease

Gli immobili commerciali possono essere fonte di confusione! C’è un sacco di opportunità nel business, ma anche molto da imparare. Una delle molte parti confuse di immobili commerciali è le diverse opinioni di ciò che alcuni termini significano.

Ad esempio, alcune persone diranno che nessuna delle spese in conto capitale è inclusa in un lease NNN, solo un lease assoluto., È difficile per me fare i conti con questo dato che la maggior parte dei contratti di locazione netti tripli che ho visto includono una qualche forma di spese in conto capitale. Non lo so se questi contratti di locazione NNN sono stati creati in modo errato o la definizione è diventata confusa nel corso degli anni.

Uno dei nostri inquilini ha persino un contratto di locazione NNN in cui non sono solo responsabili di tutti i costi della loro unità, ma li pagano anche e organizzano tutte le riparazioni e la manutenzione! La soluzione migliore è leggere il contratto di locazione e assicurarsi di sapere cosa dice, non dare per scontato che un contratto di locazione NNN è lo stesso in ogni caso.

I tassi di locazione NNN possono cambiare?,

Una parte difficile con i leasing NNN è che non è possibile prevedere esattamente quali saranno le spese. La rimozione della neve potrebbe essere necessaria una volta in un anno o dieci volte l’anno successivo. Il costo della gestione potrebbe aumentare, così come il costo di molte cose.

I costi netti tripli non sono solitamente fissati ogni anno ma flessibili. Nel mio contratto di locazione, il NNN può aumentare un massimo di 5% all’anno. Così, mentre i nostri costi NNN sono molto più alti di quanto stiamo caricando gli inquilini, non possiamo aumentare tali costi l’intero importo., Alla fine di ogni anno, calcoliamo le nostre spese, inviamo un rapporto agli inquilini e possiamo aumentare l’NNN se tali spese sono più di quelle che stanno attualmente pagando (ma non più del 5% ogni anno).

Ogni contratto di locazione avrà un importo diverso costruito in modo che i costi NNN possono aumentare e alcuni potrebbero non avere alcuna restrizione.

Quanto paga ogni inquilino?

Un’altra cosa che deve essere considerata è ciò che ogni inquilino paga per i costi NNN su un edificio a più inquilini. Nel mio grande edificio, abbiamo sei inquilini che condividono la proprietà. Come facciamo a sapere quanto paga ogni inquilino?, Il modo in cui i contratti di locazione sono stati strutturati quando abbiamo comprato era ogni inquilino pagato la loro quota in base alla percentuale di piedi quadrati che occupavano.

• Il negozio di alimentari occupa l ‘82%, quindi pagano l’ 82% dei costi NNN.
• Il ristorante paga il 10% perché occupa il 10% dell’edificio.
• E così via….

Oltre ai costi NNN e alle tasse di affitto di base, gli inquilini pagano anche le proprie utenze. Si spera, l’edificio ha metri separati, o che può ottenere difficile pure!

Quali sarebbero i costi totali di un contratto di locazione NNN?,

Ora che sappiamo cosa è incluso in un contratto di locazione NNN, o almeno abbiamo un’idea di cosa potrebbe essere incluso su alcuni, beh maybe forse non incluso su altri…. ad ogni modo, come sono i costi totali e come li calcoliamo con l’affitto?

L’affitto di un edificio commerciale viene spesso calcolato utilizzando numeri per piede quadrato. Ad esempio:

Oltre a questo costo, l’inquilino pagherebbe le utenze, che potrebbero variare da $100 a $1.000 al mese in base all’uso, al clima e al tipo di edificio.,

Ora dobbiamo aggiungere il costo NNN che può variare da $1 a $20 un piede quadrato in base all’uso e ai costi. È tipico vedere un costo di N 3 un piede quadrato NNN nella mia zona, che aggiungerebbe $15.000 all’anno o $1.250 al mese ai costi.

Il tuo affitto di base di lease 4,166. 67 potrebbe facilmente trasformarsi in cost 6,000 al mese costo effettivo.

Le locazioni NNN favoriscono il proprietario o l’inquilino?

Come puoi vedere, non esiste un lease NNN chiaro. Possono essere tutti diversi per quanto riguarda quali costi sono o non sono inclusi., Alcune persone possono anche dire che il contratto di locazione NNN comune non è nemmeno un contratto di locazione NNN a tutti, ma un contratto di locazione assoluto.

Se il contratto di locazione favorisce l’inquilino o il proprietario dipende da molti fattori:

• Il contratto di locazione è arrivato con miglioramenti tenant?
• I costi sono calcolati con precisione?
• Entrambe le parti erano a conoscenza della ripartizione dei costi?
• Il contratto di locazione è scritto chiaramente?
• L’inquilino ha ricevuto uno sconto sull’affitto di mercato?
• In che condizioni è la proprietà?,

NNN leasing può essere grande per entrambe le parti o orribile per entrambe le parti in base a questi fattori e molti altri. Alcune delle mie proprietà utilizzano leasing NNN e alcuni utilizzano leasing lordi. Entrambi hanno vantaggi e svantaggi per entrambe le parti.

Quali altri tipi di leasing commerciali ci sono?

NNN locazioni sono comuni su immobili commerciali, ma non sono l’unico tipo di locazione utilizzato. Ci sono molti tipi di leasing, e hanno definizioni leggermente diverse in base a chi si parla t,o ma qui ci sono le basi.,

NN lease

Questo è molto simile al contratto di locazione NNN, ma solo l’assicurazione di proprietà e le tasse di proprietà sono pagate dal locatario. La manutenzione è coperta dal proprietario, ma l’inquilino paga ancora le utenze nella maggior parte dei casi.

Affitto netto

L’inquilino può pagare una parte delle tasse in base alla loro quota dell’edificio, ma non i costi di manutenzione o assicurazione.

Absolute Lease

L’inquilino paga tutto e potrebbe anche essere responsabile di prendersi cura di tutto., Se il tetto inizia a perdere, l’inquilino potrebbe dover chiamare il loro roofer e convincerlo a ripararlo e pagarlo.

Contratto di locazione lordo modificato

Un contratto di locazione lordo modificato è un mix di inquilino e proprietario pagato le spese. Il padrone di casa in genere paga le tasse e l’assicurazione, ma l’inquilino paga ancora per le loro spese d’ufficio, come bidello. Le utenze possono essere pagate dall’inquilino o dal proprietario. Ci sono molti modi in cui le spese possono essere divise, ma con i contratti di locazione lordi, l’affitto è solitamente superiore a un contratto di locazione NNN per compensare le spese extra che il proprietario sta pagando.,

Full-Service Lease o leasing lordo

Il contratto di locazione lordo è quando il padrone di casa paga tutte le spese comprese le tasse, assicurazione, manutenzione, utenze, e anche il servizio di pulizia. L’inquilino paga solo l’affitto, che di solito è molto più alto su un contratto di locazione lordo di un contratto di locazione NNN.

Conclusione

Esistono molti tipi di leasing e, all’interno di tali leasing, definizioni diverse per ciò che significano. In genere vediamo NNN, assoluto, e modificato leasing lordi qui. Raramente vediamo NNN o leasing lordi, anche se esistono., Una cosa è certa, assicurati di leggere il contratto di locazione e di sapere esattamente di cosa sei responsabile se sei il proprietario o l’inquilino!