Uno dei modi in cui le aziende raccolgono fondi, aumentano i guadagni e aumentano la liquidità è liberando capitale legato nelle loro partecipazioni immobiliari a volte massicce., Quando un tasso di rendimento più elevato può essere generato dalle loro attività primarie rispetto al possesso di immobili, molte di queste società utilizzano accordi di vendita-leaseback per spostare il capitale immobiliare nelle loro attività principali, sia bancarie, raffinerie di petrolio o vendita di libri e scarpe.
Nel convenzionale sale-leaseback, una società vende gli immobili di sua proprietà a titolo definitivo, quindi ne affitta tutto o una parte dall’investitore, liberando così la maggior parte o tutto il capitale.,
Uno dei principali motivi per cui una società intraprende un leaseback di vendita è quello di ottenere finanziamenti fuori bilancio. Questa è una considerazione importante: se c’è un prestito sulla proprietà, il suo intero importo è chiaramente sul bilancio come una passività. Per la maggior parte dei leasing operativi, o vendita-leaseback, l’unica cosa che si vede in bilancio è l’obbligo di quell’anno o canoni di locazione, che getta un aspetto più favorevole sul bilancio per quella società.,
In contrasto con il tradizionale finanziamento del debito, il leaseback di vendita di solito riporta il 100% del capitale del bene alla società, dove il finanziamento tradizionale offre una percentuale del valore del bene. Vendita-i leaseback forniscono anche un affitto annuale concordato per il bene, piuttosto che un pagamento forfettario ammortizzato o singolo. Questi pagamenti di locazione possono essere strutturati in modi più flessibili; ad esempio, bassi pagamenti di affitto durante i primi cinque anni rendono più comodo per le società dal punto di vista del bilancio.,
Di tutte le loro partecipazioni immobiliari, le aziende in genere scelgono di affittare le loro strutture più generali, come gli edifici per uffici, perché il contratto di locazione di solito può essere strutturato per costare meno. La vendita-locazione di strutture più specializzate, come gli impianti di produzione, presenta un rischio più elevato per un investitore ed è quindi più costosa per il locatario, perché queste strutture non sono facilmente affittate se l’attuale inquilino lascia.,
Inoltre, poiché il leaseback financing non impone alcun covenant operativo, come fa il finanziamento tradizionale, le aziende possono ottenere una maggiore flessibilità operativa. Secondo John Stanfill di CB Commercial a Los Angeles, ” Le società sono spesso gravate da vincoli di debito onerosi e restrittivi; devono operare in un certo modo o possono essere dichiarate in difetto dei patti. Il leaseback financing elimina questi covenant operativi e offre maggiore flessibilità al locatario.,
“Nel fare una vendita-leaseback,” continua, “si spera di strutturare in un modo che fornirà un costo inferiore di raccolta di fondi rispetto al finanziamento del debito. Dal momento che gli investitori vendita-leaseback ottenere i benefici fiscali di possedere e ammortizzare la proprietà, il venditore può spesso avere successo nell’ottenere un costo inferiore per il capitale di costo per il debito.,”
Uno degli svantaggi di una vendita-leaseback è che una volta che una società vende la proprietà ed entra in un obbligo di locazione finita, non controlla più il proprio destino; la società non può liberare la proprietà facilmente come quando tale attività è di proprietà a titolo definitivo. Un altro svantaggio è che tutti i valori residui sulla proprietà non sono più controllati dalla società, ma dal proprietario.
Ma gli svantaggi non sono derivanti da un modesto ritorno dell’attività di vendita-leaseback aziendale.,
“Le vendite-leaseback stanno tornando a favore come un modo per fornire alle aziende obblighi immobiliari flessibili e per finanziare la crescita”, afferma Charlie Corson, vice presidente senior del retail investment group di Staubach Co.
La società con sede a Dallas, meglio conosciuta per il suo lavoro di rappresentanza degli inquilini, è un attore attivo nel mercato dei finanziamenti fuori bilancio e delle vendite. L’azienda ha chiuso offerte per un totale di million 200 milioni negli ultimi 18 mesi, tra cui vendita-leaseback con Sun Microsystems Inc., Circuit City e Dell Computer Co., Le offerte in genere vanno da million 10 milioni a million 50 milioni e includono i leaseback da 20 a 25 anni.
“La nostra azienda è principalmente una ditta tenant rep,” Corson aggiunge. “Abbiamo forti relazioni con i clienti aziendali e la vendita-leaseback è un servizio aggiuntivo che possiamo fornire loro.”
Ci sono decine di eccellenti società di intermediazione immobiliare in tutto il paese che assistono con le transazioni di vendita-leaseback. Di seguito è riportato un assaggio di alcune di queste società, accompagnato da un caso di studio reale di una transazione di vendita-leaseback organizzata attraverso ciascuna.,
CB COMMERCIAL
Come proprietari di un edificio sede aziendale degli Stati Uniti con 1,36 milioni di mq. piede. di spazio affittabile netto, solo il 25 per cento dei quali occupano direttamente, British Petroleum (BP) realizzato all’inizio di quest’anno che stava guardando troppo come un padrone di casa. Anche se una volta aveva occupato il 100 per cento dello spazio dell’edificio, la società aveva ridotto il suo uso nel corso degli anni e ha iniziato porzioni di leasing ad altri inquilini.,
I dirigenti della sede di Cleveland decisero che BP avrebbe potuto distribuire meglio i suoi beni prendendo i proventi legati all’edificio, convertendoli in contanti e impiegandoli nella loro attività primaria.
La società ha condotto una revisione interna approfondita delle sue opzioni, ma desiderava una prospettiva esterna. CB Commercial è stata una delle sei società immobiliari intervistate da BP in merito a un possibile accordo di vendita-leaseback. Ciascuno dei sei è stato chiesto di determinare se e quando il mercato potrebbe essere giusto per BP di stipulare un accordo per vendere l’edificio e affittare una parte dello spazio., “Siamo stati chiamati durante quella che definisco una “fase di consulenza”, senza sapere che BP avrebbe proceduto con la transazione”, riferisce John Stanfill, presidente del gruppo Investment properties di CB Commercial. “Abbiamo informato BP dei nostri risultati, presentando un’analisi molto approfondita e dettagliata del mercato.
“La nostra raccomandazione indicava che era un momento favorevole per vendere l’edificio”, afferma Stanfill. “Abbiamo scoperto che il mercato in aumento si tradurrebbe in prezzi più favorevoli e un valore più elevato per la proprietà e fornirebbe un costo di occupazione inferiore., Questa raccomandazione era in sincronia con l’analisi interna di BP e ci è stato assegnato il business.”
L’edificio della sede centrale statunitense di BP è stato messo sul mercato all’inizio di giugno 1996 per il prezzo richiesto di $145 milioni. L’obiettivo di CB Commercial è quello di chiudere l’affare entro sei mesi.
Stanfill riferisce che, come è tipico in una transazione di questo tipo, è probabile che l’acquirente sia un investitore abbastanza sofisticato ma “passivo” che non sarà esposto a un rischio di costruzione e leasing, poiché la struttura è già occupata per il 75%., “La riduzione del rischio è uno dei vantaggi di investire in una vendita-leaseback”, afferma Stanfill. Egli aggiunge che questo particolare edificio avrà poco contratto di locazione rollover durante i prossimi 12 anni.
“Uno dei vantaggi di questo accordo per CB Commercial, oltre ad essere pagato per la transazione”, afferma Stanfill, “è l’opportunità di essere di servizio su un altro livello alla British Petroleum, con la quale abbiamo una relazione a lungo termine.”
COMMERCIAL NET LEASE REALTY
Uno dei modi di gestire una vendita-leaseback è attraverso il finanziamento diviso., Ecco come Commercial Net Lease Realty (CNLR), un fondo di investimento immobiliare con sede a Orlando, Fla., aiutato Barnes & Noble di New York espandersi in Daytona Beach, Fla.
Secondo Gary Ralston, presidente del CNLR, Barnes& Noble aveva identificato un sito di 2,1 acri su cui costruire un super-negozio a Daytona Beach, e si avvicinò CNLR circa l’opportunità., Come parte del rapporto di programma delle due società, CNLR ha realizzato un processo in tandem in cui CNLR ha fatto due diligence e revisione del settore immobiliare mentre Barnes & Noble ha fatto due diligence e revisione del business retail e costruzione del negozio.
Il sito designato era di proprietà di Best Buy, che costruì un negozio su parte del terreno e contrattò con Barnes& Noble per vendere l’outparcel di 2,1 acri. Barnes& Noble ha assegnato il contratto alla CNLR, che ha chiuso sul terreno nel settembre 1995., Utilizzando un pacchetto di documenti di locazione standard utilizzato tra CNLR e Barnes &Noble in altre 12 occasioni, Barnes& Noble è stato dato fino a un anno per costruire l’edificio, con l’accordo che CNLR avrebbe rimborsato loro per il costo di costruzione. L’edificio è stato eretto nel gennaio 1996 e aperto alle attività il 1 ° febbraio.
Questo sistema di finanziamento diviso reciprocamente vantaggioso ha fornito a Barnes& Noble tassi di affitto più bassi, tra gli altri benefici, e CNLR con un buon ritorno sui dollari investiti., “Il vantaggio di questa transazione rispetto ad altri accordi di leasing o build-to-suit, che possono avere tre chiusure”, afferma Ralston, “è che c’è solo una chiusura e un set di documenti, quindi più del denaro va in bastoni e mattoni. In una tipica vendita-leaseback o build-to-suit, un rivenditore potrebbe guidare uno sviluppatore alla terra, che poi ha terra e la costruzione prestito chiusure, e una terza chiusura quando il negozio viene venduto al rivenditore. Ogni chiusura può gonfiare il costo della proprietà dal 3 per cento al 5 per cento senza aggiungere alcun valore.,
“La nostra struttura di split-funding porta un approccio strategico di alleanza al business cercando di fornire più valore alle parti coinvolte direttamente, con un minor numero di costi transazionali di terze parti che non aggiungono alcun valore”, continua Ralston. “Mi piace geometri e avvocati, ma quante ristampe di assicurazione titolo avete bisogno?”
Trattare con la transazione legale solo una volta può anche comportare una valutazione fiscale più bassa sulla proprietà perché l’assessore raccoglie solo la vendita di terreni e il costo del miglioramento rispetto a un prezzo di acquisto degli investitori gonfiato, dice Ralston., “Inoltre, con questo tipo di struttura, il rivenditore non è mai nella catena di proprietà e quindi non è esposto a rischi ambientali.”
Un numero crescente di transazioni di vendita-leaseback di CNLR viene gestito attraverso finanziamenti divisi. La società ha ridotto la sua attenzione nel corso degli anni per specializzarsi in negozi al dettaglio free-standing. L’azienda lavora con circa 30 grandi rivenditori in tutto il paese, che serve come padrone di casa per la maggior parte degli assassini di categoria., Secondo Ralston, dei CN 100 milioni di affari CNLR condotto durante la prima metà di quest’anno, tanto quanto l ‘ 80 per cento è stato progettato come una vendita-leaseback. Gran parte del business di CNLR, circa il 75 per cento, è ripetitivo, transazioni di relazione che utilizzano una serie specifica di documenti di vendita-leaseback ancora e ancora per ridurre i costi e accelerare lo scambio.
Oggi il Barnes di 28.000 piedi quadrati& Noble superstore a Daytona Beach offre 150.000 titoli di libri … e anche il caffè.
EDWARD S., GORDON
Come British Petroleum, New York Life aveva una volta occupato il 100% del suo edificio per uffici di 800.000 piedi quadrati al 63 di Madison Avenue a New York City. Ma con un cambiamento nelle varie linee di business dell’azienda, un blocco significativo di spazio-circa il 40% – era diventato ridondante.
New York Life ha esaminato due alternative: 1) rimanere nel business del proprietario , o 2) vendere l’edificio e affittarne una parte importante, che alla fine ha ottenuto il massimo e il miglior uso per quel particolare bene.
Edward S., Gordon, con sede a New York City e un importante attore immobiliare in quel mercato, è stato nominato come agente di vendita esclusivo per la proprietà, che è adiacente alla sede mondiale di New York Life. “Abbiamo adottato un duplice approccio”, spiega Robert Alexander, amministratore delegato esecutivo di Edward S. Gordon. “In primo luogo abbiamo perseguito un proprietario / occupante, ma dove c’erano molte richieste di locazione, non c’era alcun reale interesse ad acquistare l’edificio e ad occuparne parte.
” Nella seconda fase ci siamo avvicinati alla comunità di sviluppo degli investimenti., Prima di iniziare qualsiasi discussione, abbiamo prima abbattuto prospettive qualificate che ci siamo sentiti aveva i soldi, ma potrebbe anche funzionare bene con la cultura della vita di New York, e capire i desideri e le esigenze della società,” Alexander dice.
La proprietà New York Life è andato sul mercato all’inizio del 1995 per il prezzo richiesto di million 68 milioni. Meno di un anno dopo, è stato venduto per million 65 milioni a George Comfort & Sons e Loeb partners attraverso una joint venture.,
Questa transazione di vendita-leaseback ha permesso a New York Life di trasformare un asset che era stato sui libri dal 1960 in un’infusione di capitale. La vendita di proprietà ha anche presentato la vita di New York con spazi per uffici di primo piano a lungo termine a affitti di mercato in quella zona. L’acquirente ha un’eccellente opportunità di affittare lo spazio di scelta in un edificio ancorato alla vita di New York.
“E’ una rara opportunità di trovare una vendita-leaseback di questa portata nella nostra zona. Per quanto ne so, New York City non ha visto uno di queste dimensioni in questo decennio”, osserva Alexander., “Credo che il mercato immobiliare qui si stia rafforzando e che ci siano molte fonti di capitale pronte a fare un accordo.”
MARCUS&MILLICHAP
La vendita-leaseback organizzato da Marcus & Millichap, una società di investimento immobiliare con sede a Palo Alto, in California., per negozi di scarpe Payless di Topeka, Kan., consentirà a Payless di sfruttare “i tassi di vendita e leaseback più bassi ottenibili nel mercato di oggi”, secondo John Glass, sales associate per Marcus & Millichap., “Utilizzando una formula proprietaria, siamo in grado di ottenere tassi che sono almeno 10 per cento al 15 per cento al di sotto di quello che le istituzioni di Wall Street comparabili possono offrire.”
Glass afferma che la strategia di Payless è quella di concentrare tutto il suo capitale sulle operazioni in espansione, senza legare i suoi soldi nel settore immobiliare. Questo è diventato sempre più importante ora che Payless è stato scorporato in una singola società di proprietà pubblica.
Ogni anno Payless mette un pacchetto di 15-40 negozi fuori per l’offerta, con 60 offerenti a livello nazionale in lizza per il business., Marcus & Millichap ha ricevuto l’offerta 1996 lo scorso gennaio. L’accordo è stato eseguito e Glass spera di chiudere i 25 negozi previsti nell’accordo di quest’anno entro l’autunno 1996. “La tempistica è davvero dettata da quanto tempo ci vuole per ottenere il tasso di vendita-leaseback più basso possibile per Payless”, dice, aggiungendo che il volume totale in dollari dell’accordo di quest’anno sarà vicino a million 20 milioni.
La Hanover Property Company, una divisione di Marcus& Millichap, è l’entità effettiva che acquista i negozi, che in media da 2.800 a 3.500 mq. piede., ciascuno e vanno da $350.000 a million 1,1 milioni.
Glass riferisce che le precedenti società che hanno vinto le offerte Payless annuali non stavano consentendo le condizioni più favorevoli sul mercato. Dice che la sua azienda si è avvicinata a Payless con una trappola per topi migliore formula la formula che consente ” i tassi di vendita-leaseback più bassi possibili sul mercato e riduce il costo di vendita-leaseback di almeno il 20 per cento.”Nel corso del contratto di locazione Payless per negozio, la formula farà risparmiare al rivenditore di scarpe diverse centinaia di migliaia di dollari., Ciò si ottiene eliminando l’intermediario e attingendo ai fondi di vendita e leaseback a basso costo previsti dagli acquirenti di exchange 1031, afferma.
“La nostra azienda ha chiuso sales 2.1 miliardi di vendite l’anno scorso, e quasi la metà di queste transazioni ha coinvolto 1031 scambi”, spiega Glass. Un acquirente di scambio 1031 è qualcuno che vende un edificio e, alla chiusura, scambia il capitale per un edificio simile, preservando così le sue plusvalenze. Questa protezione “motiva il 90 per cento degli acquirenti di scambio in situazioni di vendita-leaseback come Payless Shoes”, riferisce Glass., Egli aggiunge che le proprietà coinvolte sono in genere su pastiglie di fronte a supercenters Wal-Mart, fornendo enorme cliente disegnare per ogni negozio. Glass sottolinea che Marcus & Millichap è il condotto per cui le scarpe Payless possono attingere ai fondi a basso costo forniti dagli acquirenti di scambio 1031.,
Dal momento che il sale-leaseback è in ultima analisi fissato intorno al prezzo finale di vendita della proprietà ai tassi di mercato prevalenti, Marcus & Millichap riduce i costi eliminando l’intermediario; si occupa direttamente del mercato degli investitori passivi, che tradizionalmente ha denaro molto meno costoso di quello che i consulenti dei fondi pensione o Alcune delle precedenti offerte del pacchetto Payless sono state aggiudicate e rivendute a investitori terzi, con un profitto sostanziale per l’intermediario., “In tutta la nostra formula, permettiamo a Payless di sfruttare i tassi di vendita-leaseback più bassi fornendo accesso diretto a questi singoli investitori”, afferma Glass.
Anche il leaseback di vendita Payless è atipico perché Payless offre contratti di locazione netti tripli absolute bond di 15 anni garantiti dalla Payless Shoe Corporation, sebbene questo non sia un requisito di Marcus& Millichap. Gli inquilini normalmente non offrono una caratteristica di tipo obbligazionario ai loro contratti di locazione perché in caso di incidente, non vogliono essere sull’obbligo continuo., Nell’ambito di un contratto di locazione obbligazionario, l’inquilino è responsabile di continuare a svolgere sotto l’obbligo di locazione, non importa quale. Glass riferisce che Payless aggiunge questa funzionalità ai suoi leasing per ottenere un tasso di leaseback di vendita leggermente inferiore; poiché ci sarà meno rischio nel flusso di reddito, un rendimento leggermente inferiore può essere dettato all’investitore.
Payless Shoe Stores è il più grande rivenditore di calzature al mondo. L’azienda vende uno ogni cinque paia di scarpe vendute negli Stati Uniti, e ha un fatturato annuo di billion 2,3 miliardi.per maggiori informazioni:
Gestire un’azienda in un settore dinamico come quello sanitario richiede flessibilità e liquidità. All’inizio di quest’anno, Blue Cross e Blue Shield United del Wisconsin hanno stabilito che era giunto il momento di cedere la sua sede centrale costruita nel 1977 e aumentare la liquidità del suo bilancio. Nel mese di giugno, l’assicuratore con sede a Milwaukee ha venduto il suo 236.218-sq.-piede. costruzione di TriNet Corporate Realty Trust Inc. un fondo di investimento immobiliare con sede a San Francisco, e poi affittato indietro.,
“Ci stiamo concentrando sulle nostre attività principali di servizi di assistenza gestita e servizi assicurativi”, afferma Tom Luljack, direttore delle comunicazioni aziendali per Blue Cross e Blue Shield United del Wisconsin. “Mentre abbiamo esaminato come mantenere tale attenzione, uscire dal business immobiliare è stata una buona opzione perché ci ha permesso di utilizzare l’equità che avevamo nell’edificio e reindirizzare l’energia che va a mantenere il bene.”
Inoltre, l’assicuratore non deve mantenere le riserve di capitale per le partecipazioni immobiliari che i regolatori richiedono.
TriNet, che possiede 12.,6 milioni di mq. piede. di uffici e spazi industriali, ha acquistato l’edificio di 10 piani per million 16 milioni e ha negoziato un contratto di locazione triplo netto di 10 anni con Blue Cross e Blue Shield. Il rendimento iniziale di TriNet era poco meno del 10 per cento.
“Sottoscriviamo la qualità del bene, il credito dell’inquilino e, soprattutto, la capacità di ri-affittare lo spazio”, afferma Gary Lyon, vice presidente esecutivo e Chief Acquisitions officer di TriNet, che attinge anche una linea di credito non garantita che consente di non portare alcun debito sulle sue partecipazioni immobiliari., “Questo approccio ci consente di offrire contratti di locazione a termine sostanzialmente più brevi.”
Blue Cross e Blue Shield originariamente pensavano che l’edificio fosse più vendibile con un leaseback di 15 anni, ma TriNet era in grado di strutturare un accordo accettabile di 10 anni che forniva a Blue Cross una maggiore flessibilità operativa. Il contratto di locazione a breve termine, che include opzioni di estensione fino al 2021, è stato valutato in modo competitivo con un periodo di 15 anni.
“I costi di occupazione sono bassi rispetto alle alternative sul mercato”, afferma Luljack.,
L’edificio di classe A si trova in un sano mercato occidentale del centro di Milwaukee. Lione dice che gli affitti di mercato dovrebbero aumentare ad un tasso maggiore rispetto alle escalation del 3 per cento scritte nell’accordo.
“Il nostro prezzo di acquisto era sostanzialmente al di sotto dei costi di sostituzione”, afferma Lyon, “e gli affitti sono al di sotto del mercato, entrambi i quali riducono la nostra esposizione creditizia e immobiliare. Questa disposizione aumenta la probabilità che l’inquilino eserciterà le sue opzioni di rinnovo e fornisce un sostanziale rialzo a TriNet nel caso in cui Blue Cross vachi.,”
L’edificio, che ha ricevuto diversi importanti miglioramenti di capitale nel corso degli anni, può ospitare occupazione singola o multi-inquilino.
“I sales-leaseback stanno diventando più attraenti grazie alla flessibilità che offrono”, afferma Lyon. “Blue Cross ha voluto aumentare la loro forza di capitale prendendo i proventi dall’edificio e mettendo in attività più liquide.”
UNITED TRUST FUND
First Union Bank of Charlotte, N. C.,, è stato in grado di ridurre i suoi costi complessivi di finanziamento e migliorare le riserve di cassa, pur mantenendo il controllo di due proprietà ramo acquistato da e affittato alla banca da United Trust Fund (UTF) di Miami. “Questa vendita-leaseback fornito First Union con un basso costo dei fondi, un piccolo guadagno sul valore contabile a seguito di ammortamento, e una maggiore quota di mercato senza venire out-of-pocket con qualsiasi dollari,” afferma Paul Domb, presidente di asset management per UTF., “L’accordo ha rilasciato capitale che è stato legato nel settore immobiliare, fornendo First Union Bank con la flessibilità di sublocare gli edifici e mantenere uno qualsiasi dei profitti se le filiali non funzionano.”
Domb riferisce che UTF gestisce più transazioni di vendita-leaseback per gli istituti finanziari rispetto a qualsiasi altra società di vendita-leaseback negli Stati Uniti. Le offerte di UTF riguardano in genere le proprietà delle filiali, come le due acquistate l’anno scorso a Boca Raton e Ft. Lauderdale, Fla., per la prima Banca dell’Unione.,
In cerca di capitale a basso costo, First Union Bank si avvicinò UTF nel mese di ottobre 1995 con il desiderio di sbloccare capitale legato nel settore immobiliare da utilizzare nella sua attività primaria. Il dipartimento immobiliare interno di First Union Bank ha designato le due proprietà delle filiali di un istituto più piccolo che desiderava acquisire. “Dal momento che la banca non voleva uscire di tasca propria per acquistare le filiali, la migliore alternativa per l’acquisizione era una vendita-leaseback”, afferma Domb.
Egli spiega che UTF acquistato il terreno e gli edifici per circa $7 milioni in un accordo che si è chiuso nel dicembre 1995., First Union Bank ha firmato un contratto di locazione di tipo obbligazionario assoluto di 15 anni che fornisce il controllo completo delle proprietà fino a 35 anni, attraverso opzioni. La banca Moody-Un rating di credito ha contribuito impatto il basso costo dei fondi forniti nella transazione.
“Questo è un esempio da manuale di un tipico leaseback di vendita”, afferma Domb. “È uno dei migliori veicoli per le molte istituzioni finanziarie che si espandono in altri stati.”