Pegno meccanico sul titolo di proprietà immobiliare sono esclusivamente il risultato della legislazione. Ogni stato ha le sue leggi per quanto riguarda la creazione e l’applicazione di questi privilegi, ma, nel complesso, ci sono alcuni elementi simili tra loro. Molti Stati distinguono tra i tipi di proprietà reale su cui un pegno meccanica può essere archiviato.
Secondo il principio dell’immunità sovrana, la proprietà reale del governo (proprietà pubblica) non è normalmente soggetta alle richieste di parti private., Pertanto, a meno che lo stato non lo preveda specificamente, i privilegi del meccanico non si attribuiscono al titolo di proprietà dello stato o alle sue suddivisioni amministrative, come le città. Allo stesso modo, gravami di meccanico sotto la legge dello stato non sono validi sui progetti di costruzione federali. Per proteggere subappaltatori e fornitori che lavorano su progetti federali in cui il prezzo del contratto supera $100,000.00 il Miller Act richiede appaltatori generali di fornire un legame di pagamento che garantisce il pagamento per il lavoro svolto in conformità con i termini del contratto., Molti governi statali e municipali allo stesso modo richiedono appaltatori su progetti di opere pubbliche da legare sotto i cosiddetti “Little Miller Acts.”Teoricamente, l’obbligazione di pagamento ai sensi del Miller Act o Little Miller Act sta al posto della proprietà del governo, e i richiedenti qualificati fanno richieste contro quel legame simile a come avrebbero depositato il pegno di un meccanico ordinario.
In molti stati, il legislatore ha creato procedure supplementari in modo che un pegno meccanica da collocare sulla proprietà residenziale., Nel New Jersey, che ha emanato il più rigoroso di questi regolamenti, un pegno meccanica può essere collocato solo sulla proprietà residenziale dopo un avviso di saldo non pagato e il diritto di file Pegno è stata depositata entro 60 giorni dalla data ultima del lienor di lavoro e un lodo arbitrale è stato emesso da un arbitro American Arbitration Association permettendo un pegno meccanica da archiviare.
L’atto stesso di presentare un pegno meccanico può essere difficile. La maggior parte degli Stati richiede semplicemente il deposito del pegno meccanica con un impiegato della contea o del tribunale entro un determinato periodo di tempo da un evento scatenante., Tuttavia, Maryland richiede una domanda al Tribunale al fine di presentare una meccanica gravami. Nel Maryland, le società devono assumere un avvocato per presentare una domanda al tribunale.
Creazione e perfezionamentomodifica
Secondo gli statuti, il pegno viene solitamente creato dall’esecuzione del lavoro o dalla fornitura di materiale che migliora la proprietà. Proprio quale tipo di contributo conta come base valida per un pegno meccanica varia, a seconda del particolare statuto dello stato che si applica., Alcuni esempi comuni sono:
- operai, falegnami, elettricisti, meccanici/appaltatori HVAC e gli idraulici di lavoro sul sito di progetto;
- lumber yard, di forniture idrauliche case e fornitori elettrici;
- gli architetti e gli ingegneri civili che hanno redatto i piani di costruzione e le specifiche; e
- offsite costruttori di elementi di specialità che sono, in definitiva, inseriti nel progetto.
Spesso, non esiste una semplice linea di demarcazione utile in ogni stato, o anche in ogni caso, per determinare questa ammissibilità., Decidere se una parte ha un diritto di pegno legittimo può dipendere dall’esame di casi giudiziari che hanno confermato o respinto le richieste di pegno nello stesso stato.
A differenza di altri interessi di sicurezza, nella maggior parte degli stati, i gravami del meccanico sono dati agli appaltatori e ai fornitori di materiali che possono o non possono avere un accordo contrattuale diretto con il proprietario del terreno. In realtà, questo è spesso la norma, perché nella maggior parte dei casi, il proprietario dei contratti di terra solo con un general contractor (spesso chiamato un “prime contractor”)., L’appaltatore generale, a sua volta, assume subappaltatori (“subs”) e fornitori di materiali (“fornitori”) per eseguire il lavoro. Questi sub e fornitori hanno il diritto di gravami sulla proprietà del proprietario per garantire il loro pagamento da parte del contraente generale.
Tuttavia, per avere un pegno applicabile, di solito deve essere “perfezionato.”Ciò significa che il titolare del vincolo deve rispettare i requisiti di legge per il mantenimento e l’applicazione del vincolo., Questi requisiti, che contengono limiti di tempo, sono generalmente i seguenti:
- Fornire l’avviso preliminare richiesto al proprietario dell’immobile che comunica il diritto al pegno (alcuni stati).
- Deposito di avvisi di inizio dei lavori (alcuni stati).
- Avvisi di deposito nei registri pubblici richiesti uffici dell’intenzione di presentare un pegno se non pagato (alcuni stati).
- Deposito dell’avviso o della richiesta di pegno negli uffici pubblici richiesti entro un determinato periodo di tempo dopo che i materiali sono stati forniti o il lavoro completato (tutti gli stati)., La legge varia da stato a stato sia sull’evento scatenante che sulla tempistica di questo. Alcuni stati richiedono il deposito entro un periodo misurato dal momento in cui il richiedente completa il suo lavoro, mentre altri specificano l’evento come dopo che tutti i lavori sul progetto sono stati completati. I periodi di tempo di archiviazione dopo l’evento di attivazione variano.
A causa della difficoltà spesso associata al deposito di pegni meccanici e al rispetto delle leggi di pegno meccanico, molti lienor utilizzano avvocati o servizi di deposito di pegno meccanico per garantire che il loro pegno meccanico sia archiviato correttamente.,
Priorità rispetto ad altri interessimodifica
Gli statuti che creano i gravami del meccanico di solito danno loro una priorità più alta rispetto ad altri interessi nel titolo di quanto la legge dia la maggior parte degli interessi di sicurezza della proprietà reale. Tra le altre cose, la priorità è l’attributo che determina quale delle diverse rivendicazioni di sicurezza concorrenti avrà il primo reclamo ai fondi di una vendita di preclusione. In questo contesto, la priorità del vincolo di un meccanico è determinata dal momento in cui il vincolo attribuisce al titolo alla proprietà o dal momento in cui “si riferisce indietro.,”Con alcune eccezioni, il pegno si collega o si riferisce a un momento precedente al momento in cui qualsiasi avviso di esso appare nei registri pubblici. In molti stati, questo è specificato come il momento in cui la prima costruzione visibile inizia sul cantiere. In altri, è quando il contratto viene eseguito per il lavoro da svolgere. In altri ancora, il pegno di ciascun appaltatore o fornitore si attacca al momento in cui inizia il proprio lavoro. Pertanto, le persone che hanno a che fare con il proprietario del titolo di proprietà rischiano di avere i loro interessi inaspettatamente soggetti a gravami meccanici di cui non erano a conoscenza.,
In alcuni stati sono previste disposizioni speciali per determinare la priorità tra il vincolo di un meccanico e il vincolo di un mutuo che finanzia la costruzione sul terreno. Per esempio, nello Stato di New York, la comparsa di lingua specificata nel mutuo per l’effetto che si tratta di un prestito di costruzione conserva la sua priorità rispetto gravami del meccanico derivanti dalla costruzione, fintanto che successivamente depositata pegno rivendicazioni che sono legittimi non vengono ignorati. In altri stati, come la Florida, è una proposta tutto o niente., Lì, la registrazione dell’ipoteca di costruzione prima del deposito di un avviso legale di inizio della costruzione fornisce l’ipoteca con priorità assoluta sui gravami del meccanico derivanti dalla costruzione. Ancora altri stati, come la California, forniscono la priorità per un mutuo di prestito di costruzione registrato prima dell’inizio visibile della costruzione in cui il creditore è obbligato a erogare i fondi. Nello stato dell’Illinois, c’è uno schema di erogazione di fondi statutari che, se seguito, fornisce la priorità del mutuo di prestito di costruzione., In altri stati, ci sono ancora altri accordi e alcuni stati, come il Colorado, forniscono quasi nessun mezzo pratico per un mutuo di prestito di costruzione per ottenere la priorità a tutti.
EnforcementEdit
I privilegi del meccanico sono applicati esclusivamente attraverso vendite di preclusione giudiziaria, cioè attraverso procedimenti giudiziari simili ai pignoramenti ipotecari. Il giudice deve determinare se i requisiti dello statuto sono stati soddisfatti e, in caso affermativo, la priorità del vincolo del meccanico essere precluso rispetto agli altri gravami o gravami sul titolo., Una volta che è determinato, il tribunale ordinerà la proprietà venduta e il ricavato della vendita applicato ai gravami nell’ordine della loro priorità.
LimitationsEdit
Gli stati possono avere varie limitazioni sui privilegi di mechanic. Nella legge della California un appaltatore deve aspettare di approfittare dei diritti di pegno fino a quando non si verifichi una delle seguenti condizioni; altrimenti il pegno sarà considerato prematuro:
a) Il lavoro è completato in base allo scopo contrattuale del lavoro, b) il progetto si è fermato (cessazione), o c) alla persona è impedito di finire il lavoro (terminato).,
Ciascuno di questi eventi richiesti si verifica alla fine del ciclo di vita del progetto (o alla fine dell’ambito di lavoro per il subappaltatore, il progetto può essere lungi dall’essere completato). La fine del progetto potrebbe non essere lontanamente vicina al momento effettivo in cui è stato eseguito il lavoro (e al momento in cui il lavoro e i materiali sono stati pagati di tasca propria per il lavoro da parte dell’appaltatore).
Inoltre, il lavoro deve andare direttamente verso il lavoro di miglioramento della proprietà. Questo può sembrare ovvio, ma ci sono numerosi costi di costruzione che non sono soggetti a gravami meccanici., Una parte dei costi di costruzione non può qualificarsi per pegno di un meccanico perché il lavoro non ha migliorato la proprietà. Un buon esempio sono gli articoli che non sono destinati ad essere permanenti, ma comunque necessari nel corso della costruzione. Una recinzione di costruzione temporanea può essere richiesta, può servire una funzione preziosa in sicurezza e sicurezza, ma non è mai prevista per diventare parte della realtà, quindi non è un costo consentito sotto pegno di un meccanico.,
La natura attraente del vincolo del meccanico è che il vincolo è garantito da beni immobili e la proprietà può essere venduta per pagare il vincolo. Questo è uno strumento potente, ma non sempre efficiente. In realtà, questo è un processo elaborato che non è molto efficiente. Tuttavia, date le condizioni economiche, e che i creditori di solito hanno la priorità, la vendita della proprietà potrebbe non essere sufficiente a pagare il valore del pegno.
Ciò che viene spesso trascurato è che l’appaltatore sta ora finanziando il progetto quando esegue un lavoro e non riceve un pagamento rapido per quel lavoro., L’appaltatore sta ora legando capitale prezioso che potrebbe essere utilizzato altrove in attesa della fine di un progetto. Inoltre, il contraente deve sostenere il costo del contenzioso al fine di far rispettare i diritti di pegno del loro meccanico. Per le controversie di un valore minore, pegno di un meccanico non sta per essere un metodo conveniente per ottenere il pagamento per i servizi.,
Rilasci di pegno
Un rilascio di pegno, noto anche come rilascio di pegno o cancellazione di pegno, è un documento che può essere volontariamente fornito da un richiedente di pegno, come un subappaltatore, in cambio di pagamento o di una promessa di pagamento da parte di un contraente generale o di un proprietario. I negoziati possono essere difficili, come pretendenti pegno generalmente vogliono essere pagati prima di rilasciare un pegno, mentre il proprietario della proprietà soggetta al pegno sarà generalmente vogliono il pegno rilasciato prima di effettuare il pagamento., A differenza di una rinuncia pegno che nega il diritto di presentare un pegno in futuro, una release pegno annulla un pegno che ha già in vigore.
Prima di effettuare qualsiasi pagamento, il proprietario deve richiedere un rilascio di pegno da ogni fornitore, appaltatore e subappaltatore, che copre i materiali utilizzati e il lavoro svolto sul progetto. Un rilascio di pegno è una dichiarazione scritta che rilascia la proprietà dalla minaccia di pegno., Se il contratto richiede pagamenti parziali da effettuare prima che il lavoro è completato in pieno, poi il proprietario può richiedere un rilascio parziale di pegno che copre tutta la manodopera e materiali utilizzati fino al momento del pagamento.
Prima del pagamento finale, un proprietario deve ottenere una dichiarazione giurata dal contraente che elenca tutte le parti non pagate che hanno eseguito lavori o servizi o fornito materiali alla proprietà. Il proprietario dovrebbe assicurarsi che il contraente ottiene rilasci da tutte queste parti prima di effettuare il pagamento finale.