Quando si dovrebbe rifinanziare una casa?

Ha senso rifinanziare una casa quando vi farà risparmiare denaro o rendere pagare le bollette mensili più facile.

Alcuni esperti dicono che si dovrebbe rifinanziare solo quando è possibile abbassare il tasso di interesse, abbreviare la durata del prestito o entrambi. Quel consiglio non è sempre corretto. Alcuni proprietari di abitazione possono avere bisogno di sollievo a breve termine da un pagamento mensile inferiore, anche se significa ricominciare con un nuovo prestito di 30 anni., Rifinanziamento può anche aiutare ad accedere al patrimonio netto nella vostra casa o sbarazzarsi di un prestito FHA e dei suoi premi mensili di assicurazione ipotecaria.

Come rifinanziare un mutuo Funziona

Quando si rifinanziare, si ottiene un nuovo mutuo per pagare il mutuo esistente. Rifinanziamento funziona proprio come ottenere un mutuo per comprare una casa. Sarete liberi dallo stress di acquisto di casa e in movimento, però, e c’è meno pressione per chiudere entro una certa data. Inoltre, se ti penti della tua decisione, hai tempo fino a mezzanotte del terzo giorno lavorativo dopo la chiusura del prestito per annullare la transazione.,

Da aprile 2019 ad agosto 2020, il tempo medio per rifinanziare un mutuo convenzionale variava da 38 a 48 giorni, secondo il rapporto Insight Origination di Ellie Mae. Quando i tassi di interesse scendono e molti proprietari di abitazione vogliono rifinanziare, istituti di credito darsi da fare e rifinanziamento può richiedere più tempo. Rifinanziamento di un prestito FHA o VA può anche richiedere fino a una settimana in più rispetto a un refi convenzionale.

Quando rifinanziamento vostro mutuo per la casa ha senso

Rifinanziamento può abbassare il pagamento mensile del mutuo, riducendo il tasso di interesse o aumentando la durata del prestito., Rifinanziamento può anche abbassare i costi di interesse a lungo termine attraverso un tasso ipotecario più basso, più breve termine del prestito o entrambi. Può anche aiutare a sbarazzarsi di assicurazione ipotecaria.

I costi di chiusura come la tassa di origination, tassa di valutazione, tassa di assicurazione titolo e tassa di rapporto di credito sono sempre un fattore importante nel decidere se rifinanziare. Questi costi in genere ammontano al 2% al 6% dell’importo che stai prendendo in prestito.

È necessario conoscere i costi di chiusura del prestito per calcolare il punto di pareggio in cui i risparmi da un tasso di interesse inferiore superano i costi di chiusura., È possibile calcolare questo punto dividendo i costi di chiusura per il risparmio mensile dal nuovo pagamento.

Ecco alcuni esempi di come funziona un periodo di pareggio.

Un periodo di pareggio di 25 mesi va bene, e 50 potrebbe essere, anche, ma 75 mesi è troppo lungo. C’è una buona probabilità si rifinanziare di nuovo o vendere la vostra casa nei prossimi 6,25 anni. Tra il 1994 e il primo trimestre del 2020, il numero mediano di anni un mutuatario ha mantenuto un mutuo prima di rifinanziamento è di 3,6 anni, secondo i dati di Freddie Mac.,

Se pensi che il tuo nuovo prestito sarà il tuo ultimo, assicurati di tenere conto di eventuali ulteriori anni di interesse che pagherai. Ad esempio, se hai ancora 27 anni e stai ricominciando con un refi di 30 anni, sono tre anni extra di interesse e il tuo periodo di pareggio è più lungo.

Ora, parliamo dei motivi più comuni per rifinanziare.

Afferrando un tasso di interesse più basso

Quando i tassi di interesse di mercato scendono, rifinanziamento per ottenere un tasso di interesse più basso può abbassare il pagamento mensile, abbassare i pagamenti di interesse totale o entrambi.,

Un’altra cosa che può abbassare il pagamento mensile è pagare interessi su un importo principale più piccolo, possibilmente per più anni.

Nel primo trimestre di 2020, che include principalmente l’attività di rifinanziamento pre-pandemico, il 55% dei mutuatari che ha rifinanziato ha mantenuto il saldo principale corrente o aumentato il saldo di meno del 5% (finanziando i costi di chiusura), secondo i dati di Freddie Mac. Questa è la scelta più comune: un rifinanziamento a tasso e termine.

Un punteggio di credito più alto ti aiuterà a ottenere un tasso di interesse migliore sul tuo mutuo., Per ottenere le migliori tariffe, avrete bisogno di un punteggio di credito di 760 o superiore. Quasi 3 in 4 proprietari di abitazione che rifinanziato nel mese di aprile 2020 aveva un punteggio di credito di 750 o superiore, secondo processore ipotecario Ellie Mae. Il punteggio medio FICO è stato 763.

Portare contanti alla chiusura potrebbe anche ottenere un tasso di interesse leggermente inferiore o consentire di evitare private mortgage insurance (PMI). Tre per cento dei mutuatari ha fatto questo durante il primo trimestre del 2020.,

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Rifinanziamento per accedere al patrimonio netto della tua casa

Nel primo trimestre del 2020, il 42% di tutti i refis ha comportato un aumento del saldo principale di almeno il 5%, indicando che i proprietari hanno prelevato denaro, finanziato i costi di chiusura o entrambi. Mentre i tassi refi cash-out possono essere un po ‘ più alti dei tassi di rifinanziamento a tasso e termine, non ci può essere ancora un modo più economico per prendere in prestito denaro.

È possibile accedere al patrimonio netto attraverso un rifinanziamento cash-out se si avrà almeno il 20% di capitale rimanente dopo la transazione. Ecco un esempio.,

Se il vostro unico obiettivo è quello di ottenere denaro e non abbassare il tasso di interesse o modificare la durata del prestito, un prestito di equità domestica o linea di credito può essere meno costoso rispetto ai costi di chiusura su un refi cash-out.

Rifinanziamento per ottenere un termine di prestito più breve

Se si rifinanziare da un mutuo di 30 anni a un mutuo di 15 anni, il pagamento mensile spesso aumenterà. Ma non solo è il tasso di interesse sui mutui di 15 anni più basso; rasatura anni fuori il mutuo significherà pagare meno interessi nel tempo., Il risparmio di interessi da un termine di prestito più breve può essere particolarmente utile se non stai prendendo la detrazione di interessi ipotecari sulla dichiarazione dei redditi.

Detto questo, con i tassi di interesse ipotecari così bassi, alcune persone preferiscono spendere più anni pagando la loro casa in modo da avere più denaro da investire a un tasso più elevato e più anni per i loro guadagni di investimento a composto.

Nel 2019, il 78% dei mutuatari rifinanziato da un mutuo a tasso fisso di 30 anni nello stesso tipo di prestito, secondo Freddie Mac. Un altro 14% è passato da un anno 30 a un anno 15. E il 7% è passato da un anno 30 a un anno 20.,

Rifinanziamento per sbarazzarsi di un prestito FHA

I prestiti FHA hanno premi assicurativi ipotecari (MIPs) che costano ai mutuatari borrow 800 a $1.050 all’anno per ogni borrowed 100.000 preso in prestito. A meno che non si mette giù più del 10%, si deve pagare questi premi per la vita del prestito—che significa che l’unico modo per sbarazzarsi di loro è quello di ottenere un nuovo prestito che non è sostenuta dalla FHA.

Rifinanziamento per sbarazzarsi di PMI

Eliminare l’assicurazione ipotecaria privata su un prestito convenzionale non è, di per sé, un motivo per rifinanziare. A differenza di FHA MIPs, non c’è bisogno di sbarazzarsi del vostro prestito per sbarazzarsi di PMI., È possibile richiedere la cancellazione una volta che avete abbastanza equità—in genere 20%.

Rifinanziamento per passare da un tasso variabile a un prestito a tasso fisso, o viceversa

Alcuni mutuatari rifinanziare perché hanno un mutuo a tasso variabile e vogliono bloccare in un tasso fisso. Ma ci sono anche situazioni in cui ha senso passare da un mutuo a tasso fisso a un mutuo a tasso variabile o da un BRACCIO all’altro: vale a dire, se hai intenzione di vendere in pochi anni e ti senti a tuo agio con il rischio di assumere un tasso più alto se finisci per rimanere nella tua attuale casa più a,

30 anni Vs. 15 anni Rifinanziare mutuo

La maggior parte dei vostri pagamenti mensili vanno verso interessi all’inizio di un prestito di 30 anni. Avrai poca equità domestica per molti anni a meno che tu non sia in grado di costruirlo più velocemente attraverso l’apprezzamento del prezzo di casa o pagamenti principali extra. Rifinanziamento in un mutuo di 15 anni ti aiuta a costruire equità più veloce, ma può aumentare il pagamento mensile, come la tabella seguente mostra.

Vale la pena di rifinanziare un mutuo di 15 anni?

Per alcune persone, ottenere un pagamento mensile inferiore è la ragione più importante per il rifinanziamento., Potrebbe non essere un piano ideale a lungo termine per recommit a 30 anni di pagamenti, ma può essere essenziale per mantenere la vostra casa e pagare le bollette a breve termine. Se le cose migliorano più tardi, si può pagare giù il vostro principale più veloce per risparmiare denaro, o anche rifinanziare di nuovo., Rifinanziamento dei mutui Risparmio

Per calcolare il tuo risparmio mensile di un rifinanziamento, utilizzare un calcolatore di ipoteca per inserire questi numeri e ottenere il vostro nuovo mensile di pagamento:

• Quantità di rifinanziare (il saldo principale, o il tuo saldo principale più l’importo che si sta per incassare, o il tuo saldo principale, meno l’importo che si sta incassare)
• Nuovo tasso di interesse
• Nuova durata del prestito

Confronta il tuo nuovo pagamento mensile per il vostro vecchio di pagamento mensile., La tabella seguente mostra come afferrare un tasso di interesse più basso potrebbe risparmiare $204 al mese, o $2.448 all’anno.

Don’t just look at the monthly payment, though., Quanto ogni prestito vi costerà in totale interesse supponendo che si paga il mutuo e non vendere la vostra casa o rifinanziare di nuovo?

Per ottenere queste informazioni, selezionare l’opzione del calcolatore per visualizzare la tabella di ammortamento. In fondo, vedrete l’interesse totale per il nuovo mutuo. Scrivi quel numero.

Quindi, fai un nuovo calcolo con il calcolatore ipotecario., Inserisci il tuo:

• Originale principal amount
• tasso di interesse Corrente
• Corrente di prestito termine

Poi, vista la tabella di ammortamento per il calcolo e vedere che cosa il vostro attuale totale interessi durante la vita del prestito sarà. Quanto risparmierai nel lungo periodo rifinanziando?,

Tieni presente che hai già pagato diversi anni di interessi sul tuo attuale prestito (originale), quindi i tuoi risparmi non sono 1 162,000 meno $113,000. Sono 1 162.000 meno $113.000 più gli interessi che hai già pagato.

Trova i migliori tassi di rifinanziamento

Per trovare i migliori tassi di rifinanziamento, dovrete fare un po ‘ di lavoro, ma non ci vorrà molto tempo. Guarda banche, cooperative di credito e siti di confronto online., È inoltre possibile lavorare con un broker ipotecario se si desidera che qualcuno a fare la noia per voi e potenzialmente ottenere l’accesso a istituti di credito che non avrebbe trovato sul proprio—istituti di credito che potrebbero offrire condizioni migliori.

Presenta da tre a cinque domande per ottenere stime formali dei prestiti. Il governo richiede la stima del prestito per mostrare il tasso di interesse stimato, il pagamento mensile e i costi di chiusura su un modulo standard che semplifica il confronto delle informazioni tra i creditori.

A pagina 3 della stima del prestito, vedrai il tasso percentuale annuo e a pagina 1, vedrai il tasso di interesse., Quando stai comprando un’auto, di solito ha senso scegliere il prestito con il TAEG più basso, perché TAEG include le tasse di un prestito.

Con i mutui, è diverso. Il TAEG presuppone che si manterrà il prestito per tutta la durata. Come abbiamo già visto, che di solito non accade con mutui per la casa. Si potrebbe essere meglio con un prestito che ha un TAEG superiore e un pagamento mensile più elevato, ma senza tasse.

Invece di mettere denaro verso i costi di chiusura, si potrebbe tenere quei soldi nel vostro fondo di emergenza o usarlo per pagare il debito con un tasso di interesse più elevato rispetto al mutuo.,

Un altro problema è che se si confrontano gli APR su un prestito di 30 anni e un prestito di 15 anni, il prestito di 15 anni potrebbe avere il TAEG più alto nonostante sia molto meno costoso a lungo termine.

8 Passi per rifinanziare un mutuo

1. Fare la matematica per vedere se il rifinanziamento ha senso.
2. Decidere quale tipo di mutuo per rifinanziare in.
3. Ottieni stime di prestito da tre a cinque istituti di credito.
4. Applicare con il creditore che offre il miglior prezzo.,
5. Raccogliere e inviare i documenti finanziari richiesti.
6. Bloccare il tasso di interesse (potrebbe accadere dopo il passaggio 4).
7. Tre giorni prima della chiusura, assicurarsi che la dichiarazione dei costi di chiusura sia in linea con la stima del prestito.
8. Firma il documento di chiusura.,s interesse nel corso del tempo
9. incassare alcuni equity
10. Smettere di pagare mutuo premi di assicurazione

Rifinanziamento dei Mutui Svantaggi

• Aumentare il pagamento mensile
• Pagare di più interesse nel corso del tempo
• Pagare i costi di chiusura
• Trascorrere del tempo di shopping per un nuovo mutuo e la presentazione di documenti richiesti

Domande Frequenti