La chiave per padroneggiare l’Internal Revenue Service (IRS) Schedule E per i proprietari—”Supplemental Income and Loss”—è quello di organizzare il vostro reddito e le spese utilizzando un foglio di calcolo o un programma software di finanza personale. I proprietari che mantengono riepiloghi dettagliati delle loro spese di proprietà in affitto sono quelli che beneficiano di più al momento delle imposte. Regole IRS per quanto riguarda il reddito da locazione sono piuttosto generosi quindi ti consigliamo di approfittare di loro.,
Schedule E Tax Tips
I proprietari devono mantenere ottimi record per quanto riguarda la base di costo, reddito, e le spese. Il modo migliore per tenere traccia di questi elementi è quello di creare un foglio di calcolo—il tuo commercialista fiscale può anche avere un modello è possibile utilizzare., Qui sono gli elementi che si desidera tenere traccia:
- prezzo di Acquisto della casa, condominio, appartamento o edificio si sono locazione
- ammortamenti, e di corrente annuo di ammortamento sulla vostra proprietà
- il reddito da Locazione
- Protezione dei depositi ricevuti
In aggiunta al controllo di reddito, si desidera tenere traccia delle spese. Molte spese relative al mantenimento di una proprietà in affitto possono essere detratte dal reddito da locazione., Le spese includono:
- Provvigioni o commissioni di gestione degli immobili
- i costi di Pubblicità
- la Pulizia, la manutenzione, e i costi di riparazione
- i Proprietari di abitazione di assicurazione e di HOA
- tasse immobiliari e mutui spese per interessi
- Utility
Se si tiene traccia di questi costi utilizzando software di finanza personale o un foglio di calcolo sul computer, mensile e di fine anno le relazioni saranno a portata di mano e si può facilmente stampare.,
Approfitta delle limitazioni di perdita di attività passiva
Se una delle tue proprietà in affitto ha una perdita netta per l’anno, tale perdita può essere compensata con le perdite e i profitti di tutte le altre proprietà in affitto.
Ora ecco la notizia forse-non-così-buona: se il totale per tutte le tue proprietà è negativo—una perdita netta—quella perdita di solito non può essere detratta dal resto del tuo reddito annuale (ma ci sono delle eccezioni)., Questo perché affittare la proprietà immobiliare è generalmente considerata un’attività passiva, anche se si dedica una notevole quantità di tempo alla selezione degli inquilini giusti, alla riparazione dell’unità locativa e all’ispezione della proprietà per la manutenzione ordinaria. Le perdite da attività passive sono limitate alla compensazione dei profitti passivi.
Se partecipi attivamente alle attività di noleggio, eventuali perdite di noleggio possono essere detratte fino a $25.000 all’anno in totale in tutte le tue proprietà in affitto., Le persone sposate che archiviano separatamente hanno un limite di perdita di noleggio fino a $12.500 a condizione che la persona vivesse separata dal coniuge in ogni momento durante l’anno fiscale. L’importo della perdita di noleggio consentita per i partecipanti attivi in una proprietà in affitto varia in base al reddito lordo rettificato modificato (MAGI):
- Per MAGI di MAG 100.000 o meno ($50.000 o meno se sposati deposito separatamente), le perdite di noleggio possono essere detratte per intero, fino al limite di$25.000 (limit 12.500 per quelli sposati e deposito separatamente).,
- Per i MAGI tra $100.000 e i 150.000 dollari (tra $50.000 e $75,000 se sposato deposito separatamente), noleggio di perdite possono essere dedotte nel limite del 50% della differenza tra 150.000 dollari ($75,000 se sposato deposito separatamente) e MAGI.
- Per MAGI oltre MAG 150.000 ($75.000 se sposato deposito separatamente), nessuna delle perdite di noleggio può essere detratto contro altri redditi.,
È possibile riportare le perdite
Le perdite da noleggio limitate dalle limitazioni di perdita di attività passiva possono essere riportate all’anno fiscale successivo quando possono compensare i profitti da noleggio. Le limitazioni di perdita di attività passiva vengono applicate ogni anno, ma le perdite da locazione continuano a portare avanti anno dopo anno fino a quando le perdite non vengono esaurite compensando i profitti da locazione o detratte da altri redditi.,
Il modulo 8582 viene utilizzato per calcolare le limitazioni di perdita di attività passiva e per tenere traccia delle perdite locative che si accumulano ogni anno per ogni proprietà.
Pianificazione fiscale per i proprietari
I proprietari possono trarre profitto quando il reddito da locazione è sufficiente per pagare il mutuo così come le tasse di proprietà, assicurazione e riparazioni. Tuttavia, i proprietari arrivare a deprezzare il prezzo di acquisto della proprietà in affitto, e questo spesso può trasformare un profitto economico in una perdita fiscale—le spese possono superare il reddito dopo l’ammortamento è preso in considerazione.,
Ogni tanto, tuttavia, i proprietari devono affrontare spese importanti, come la sostituzione di un tetto o lo sventramento di un appartamento dopo che un inquilino a lungo termine lascia. In queste circostanze, il padrone di casa può avere una perdita superiore a $25.000, ma le regole di perdita di attività passiva limitano la perdita a esattamente exactly 25.000. Il resto sarà riportato all’anno prossimo. A quel punto, il padrone di casa si spera avere più di un profitto e sarà in grado di assorbire le perdite fiscali in eccesso.,
Vendere immobili in affitto
Vendere una casa, un condominio o un’altra proprietà in affitto non equivale a vendere la tua residenza principale. Proprio come quando si sta calcolando plusvalenze, la formula per calcolare il guadagno o la perdita di proprietà in affitto comporta sottraendo la base di costo dal vostro prezzo di vendita.,
Base di costo rettificata per la proprietà in affitto
Per calcolare la base di costo su una proprietà in affitto, sommare i seguenti importi:
- Prezzo di acquisto
- Costi di acquisto (spese di titolo e deposito a garanzia, commissioni di agenti immobiliari, ecc.)
- Miglioramenti (sostituzione del tetto, nuovo forno, ecc.)
- Costi di vendita (titolo e commissioni di impegno, commissioni di agenti immobiliari,ecc.)
- Ammortamento accumulato (come riportato nei moduli fiscali)
Una volta che si conosce la base di costo, è possibile sottrarre che dal prezzo di vendita., Se il numero risultante è positivo, hai realizzato un profitto quando hai venduto la tua proprietà in affitto. Se il numero risultante è negativo, hai subito una perdita. Gli utili sulle vendite di immobili in affitto possono essere tassati in parte come recupero ammortamento (ad un’aliquota massima del 25%) e in parte come plusvalenze (che ha un’aliquota fiscale che dipende dalla fascia di reddito complessiva). Le vendite di immobili in affitto sono riportate sul modulo 4797 e gli eventuali calcoli di plusvalenza sono riportati sul programma D.,
Real Property and Limited Liability
Molti proprietari considerano la formazione di società, società a responsabilità limitata o partnership per possedere le loro proprietà in affitto. Una società potrebbe essere svantaggiosa perché i tassi di plusvalenza a lungo termine favorevoli si applicano solo ai contribuenti, non alle società.
Una società a responsabilità limitata sarebbe in grado di passare guadagni a lungo termine attraverso ai suoi membri. Dal momento che i guadagni sono tassati sulle dichiarazioni dei redditi personali dei membri, sono ammissibili per il tasso preferito 15% sui guadagni a lungo termine., I proprietari dovrebbero discutere questo e altri aspetti legali della formazione di una società per le proprietà in affitto con un avvocato per comprendere le implicazioni legali e finanziarie di tale strategia.,