Costi
Questo metodo di valutazione considera il costo per ricostruire la struttura da zero, tenendo conto del valore corrente degli associati terra come materiale da costruzione e altri costi associati alla sostituzione della struttura esistente.,
L’approccio al costo viene generalmente applicato quando i comparabili appropriati sono difficili da individuare, ad esempio quando la proprietà contiene miglioramenti relativamente unici o specializzati, o quando le strutture aggiornate hanno aggiunto un valore sostanziale al terreno sottostante.
Approccio di confronto delle vendite
Noto anche come “approccio di mercato”, questo metodo si basa pesantemente su dati di vendita recenti per proprietà comparabili. Cercando di recente venduto edifici con proprietà simili dalla stessa area di mercato, un acquirente spera di accertare un valore di mercato equo per la proprietà in questione.,
Ad esempio, un condominio di 12 unità potrebbe essere paragonato a un altro venduto nello stesso quartiere solo pochi mesi prima. Mentre questo metodo di valutazione è tipicamente utilizzato per valutare immobili residenziali, ha uno svantaggio significativo. A seconda delle condizioni generali e localizzate del mercato, può essere difficile trovare comparabili recenti per proprietà simili.
Approccio di capitalizzazione del reddito
Questo metodo di valutazione si basa principalmente sulla quantità di reddito che un investitore può aspettarsi di derivare da una particolare proprietà., Tale reddito previsto potrebbe essere derivato in parte da un confronto di altre proprietà locali simili, nonché da una diminuzione prevista dei costi di manutenzione.
Dire un edificio viene acquistato per million 1 milione, e il rendimento atteso è del 5%, sulla base di ricerche di mercato locali. Che $50.000 all’anno di reddito previsto potrebbe essere migliorata da inefficienze di serraggio o passando lungo altri costi associati per l’inquilino, come l’uso elettrico o acqua. Tutto il reddito futuro previsto è attualizzato per riflettere il valore attuale.,
Valore per moltiplicatore di affitto lordo
Il metodo di valutazione del moltiplicatore di affitto lordo (GRM) misura e confronta la valutazione potenziale di una proprietà prendendo il prezzo della proprietà e dividendolo per il suo reddito lordo. In altre parole, se hai acquistato una proprietà commerciale per $500.000 e genera ren 70.000 in affitti lordi ogni anno, il tuo GRM sarebbe di circa 7,14 o $500.000 / 7 70.000. Questa formula di valutazione immobiliare commerciale viene generalmente utilizzata per identificare le proprietà con un prezzo basso rispetto al loro reddito potenziale basato sul mercato.,
Valore per porta
Questo metodo di valutazione immobiliare commerciale viene utilizzato principalmente per condomini piuttosto che strutture a unità singola. Questo metodo determina semplicemente il valore dell’intero edificio in base al numero di unità. Un edificio con 20 appartamenti al prezzo di million 4 milioni, per esempio, sarebbe valutato a $200.000 “per porta” indipendentemente dalle dimensioni di ogni unità.
Costo per piede quadrato affittabile
La metratura affittabile combina la metratura utilizzabile (gli inquilini dello spazio possono occupare) con le aree comuni di cui gli inquilini beneficiano, come scale e ascensori., Utilizzando questa metodologia, è possibile estrapolare il costo per piede quadrato affittabile, confrontarlo con il costo medio di locazione per piede quadrato e fare una valutazione del valore dell’edificio.
Ad esempio, se un edificio ha 10.000 piedi quadrati affittabili e il costo medio di affitto per piede quadrato è di annually 12 per piede quadrato all’anno, un prezzo di acquisto di million 1,7 milioni genererà il 7% di rendimento locativo lordo. Tuttavia, se sai che puoi addebitare un affitto di annually 14 per piede quadrato all’anno, una valutazione di million 1,9 milioni produrrà lo stesso rendimento lordo.
Alla fine, ogni acquirente valuta la proprietà in modo diverso., La valutazione della proprietà commerciale ha una componente soggettiva e non scientifica. I migliori investitori immobiliari commerciali hanno affinato il loro istinto intorno a trovare le offerte più interessanti e i metodi di valutazione più efficaci per ogni particolare tipo di transazione. Scopri di più su come First Republic può aiutarti a raggiungere i tuoi obiettivi immobiliari commerciali.