Molti inquilini che firmano un contratto di locazione per il loro appartamento o unità in affitto prevedono di rimanere per l’intero periodo di tempo richiesto nel contratto di locazione, ad esempio un anno. Ma nonostante le tue migliori intenzioni, potresti voler (o aver bisogno) di andartene prima che il tuo contratto di locazione sia scaduto, ad esempio, se sei uno studente della UC Berkeley e vuoi solo rimanere nel tuo appartamento per il periodo di tempo in cui la scuola è in sessione.,
Lasciare prima che un contratto di locazione a tempo determinato scada senza pagare il resto dell’affitto dovuto nell’ambito del contratto di locazione è chiamato rompere il contratto di locazione. Ecco una breve rassegna dei diritti degli inquilini in California per rompere un contratto di locazione senza ulteriori responsabilità per l’affitto.
Diritti e responsabilità degli inquilini Quando si firma un contratto di locazione in California
Un contratto di locazione obbliga sia voi che il vostro padrone di casa per un determinato periodo di tempo, di solito un anno., In un contratto di locazione tipico, un proprietario non può aumentare l’affitto o modificare altri termini, fino a quando il contratto di locazione si esaurisce (a meno che il contratto di locazione stesso non preveda una modifica, ad esempio un aumento dell’affitto a metà contratto di locazione). Un padrone di casa non può costringerti a uscire prima della fine del contratto di locazione, a meno che non si riesca a pagare l’affitto o a violare un altro termine significativo, ad esempio lanciando ripetutamente feste grandi e rumorose. In questi casi, i proprietari in California devono seguire procedure specifiche per terminare la locazione. Ad esempio, il padrone di casa deve dare tre giorni di preavviso per pagare l’affitto o lasciare (California Civ. Proc., Codice § 1161(2)) prima di presentare una causa di sfratto. Se ti sei impegnato in qualsiasi attività illegale nei locali, il tuo padrone di casa potrebbe darti un avviso di chiusura incondizionato, dandoti tre giorni per trasferirti. (Cal. Civ. Proc. Codice § 1161(4)).
Gli inquilini sono legalmente tenuti a pagare l’affitto per l’intero periodo di locazione, in genere un anno, indipendentemente dal fatto che tu continui a vivere o meno nell’unità di noleggio, con alcune eccezioni, come segue.,
Quando la rottura di un contratto di locazione è giustificata in California
Ci sono alcune importanti eccezioni alla regola generale che un inquilino che rompe un contratto di locazione deve l’affitto per l’intero periodo di locazione. Potresti essere in grado di uscire legalmente prima che il periodo di locazione termini nelle seguenti situazioni.
Tu o un membro della famiglia siete vittime di violenza domestica o di altri reati specifici
La legge della California prevede diritti di risoluzione anticipata per gli inquilini vittime di abusi domestici, sessuali e di alcuni altri reati., Gli inquilini possono terminare in anticipo non solo quando essi stessi sono una vittima, ma anche quando la vittima è un membro della loro famiglia o un familiare immediato—anche se non vivono con il familiare immediato. Leggi lo statuto per i dettagli sull’ammissibilità e su come dare preavviso.
Si sta iniziando Servizio militare attivo
Se si entra in servizio militare attivo dopo la firma di un contratto di locazione, si ha il diritto di rompere il contratto di locazione ai sensi della legge federale. (Guerra e membri del servizio di difesa nazionale Civil Relief Act, 50 App. U. S. C. A. § § 501 e seguenti.,) Devi far parte dei “servizi in uniforme”, che includono le forze armate, i corpi commissionati della National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA), i corpi commissionati del Servizio sanitario pubblico e la Guardia Nazionale attivata. Devi dare al tuo padrone di casa un avviso scritto della tua intenzione di terminare la tua locazione per motivi militari. Una volta che l’avviso viene inviato o consegnato, il contratto di locazione terminerà 30 giorni dopo la data in cui l’affitto è prossimo dovuto, anche se tale data è di diversi mesi prima della scadenza del contratto di locazione.,
Unità di Noleggio È sicuro o Viola California Salute o Codici di Sicurezza
Se il proprietario non fornisce abitabile custodia in locale e edilizia statale codici, il tribunale avrebbe probabilmente concludere che le è stato “costruttivo sfrattati;” questo significa che il padrone di casa, fornendo invivibile l’alloggio, è per tutti gli scopi pratici “sfrattati”, così si hanno più responsabilità per l’affitto. Legge della California (vedi Green v. Corte Superiore, 10 Cal.3d 616 (1974) e Cal. Civ., Codice § 1942) stabilisce requisiti specifici per le procedure da seguire prima di uscire a causa di un grave problema di riparazione. Il problema deve essere veramente serio, come la mancanza di calore o altri servizi essenziali.
Il tuo padrone di casa ti molesta o viola i tuoi diritti sulla privacy
Secondo la legge statale in California, il tuo padrone di casa deve darti 24 ore (o 48 per l’ispezione finale del trasloco) per entrare nella proprietà in affitto (Cal. Civ. Codice § 1954)., Se il tuo padrone di casa viola ripetutamente i tuoi diritti alla privacy, o fa cose come rimuovere finestre o porte, spegnere le utenze o cambiare le serrature, verrai considerato “sfrattato costruttivamente”, come descritto sopra; questo di solito ti giustificherebbe rompere il contratto di locazione senza ulteriori obblighi di affitto.
Dovere del padrone di casa per trovare un nuovo inquilino in California
Se non si dispone di una giustificazione legale per rompere il contratto di locazione, la buona notizia è che si potrebbe ancora essere fuori dai guai per pagare tutto l’affitto dovuto per il restante periodo di locazione. Questo perché secondo la legge della California (Cal. Civ., Codice § 1951.2), il padrone di casa deve fare sforzi ragionevoli per ri-affittare la vostra unità—non importa quale sia il motivo per lasciare—piuttosto che pagare per l’affitto residuo totale dovuto sotto il contratto di locazione. Quindi potrebbe non essere necessario pagare molto, se qualsiasi affitto aggiuntivo, se si rompe il contratto di locazione. Devi pagare solo l’importo dell’affitto che il proprietario perde perché ti sei trasferito presto. Questo perché la California richiede ai proprietari di adottare misure ragionevoli per ridurre al minimo le perdite o per “mitigare i danni” in termini legali.,
Quindi, se rompi il contratto di locazione e ti trasferisci senza giustificazione legale, il tuo padrone di casa di solito non può semplicemente sedersi e aspettare fino alla fine del contratto di locazione, e poi farti causa per l’importo totale dell’affitto perso. Il padrone di casa deve cercare di rerent la proprietà ragionevolmente rapidamente e sottrarre l’affitto ricevuto da nuovi inquilini dall’importo dovuto. Il padrone di casa non ha bisogno di rilassarsi standard per gli inquilini accettabili—per esempio, di accettare qualcuno con una storia di credito poveri., Inoltre, il padrone di casa non è tenuto ad affittare l’unità per meno di valore equo di mercato, o di rivolgere immediatamente la loro attenzione per affittare la vostra unità trascurando altre attività. Inoltre, il proprietario può aggiungere spese legittime alla bolletta, ad esempio i costi della pubblicità della proprietà.
Se il tuo padrone di casa rilegge rapidamente la proprietà (più probabilmente nelle città universitarie e nei mercati simili), tutto ciò di cui sarai responsabile è la quantità (si spera breve) di tempo in cui l’unità è stata vacante.,
La cattiva notizia è che se il proprietario tenta di inviare nuovamente la tua unità e non riesce a trovare un inquilino accettabile, sarai responsabile del pagamento dell’affitto per il resto della durata del contratto di locazione. Questa potrebbe essere una notevole quantità di denaro se si lascia diversi mesi prima della fine del contratto di locazione. Il padrone di casa sarà probabilmente prima utilizzare il deposito cauzionale per coprire l’importo dovuto. Ma se il deposito non è sufficiente, il vostro padrone di casa può citare in giudizio, probabilmente in tribunale per cause di modesta entità, dove il limite è di California 10.000 in California.,
Come ridurre al minimo la responsabilità finanziaria quando si rompe un contratto di locazione
Se si desidera lasciare presto, e non si dispone di una giustificazione legale per farlo, ci sono opzioni migliori rispetto al semplice spostamento e sperando che il padrone di casa ottiene un nuovo inquilino rapidamente. C’è molto che puoi fare per limitare la quantità di denaro che devi pagare al tuo padrone di casa—e contribuire a garantire un buon riferimento dal padrone di casa quando stai cercando il tuo prossimo posto in cui vivere.,
Puoi aiutare molto la situazione fornendo il maggior preavviso possibile e scrivendo una lettera sincera al tuo padrone di casa spiegando perché devi andartene presto. Idealmente puoi offrire al tuo padrone di casa un inquilino sostitutivo qualificato, qualcuno con un buon credito e riferimenti eccellenti, per firmare un nuovo contratto di locazione con il tuo padrone di casa.
Ulteriori informazioni sui diritti degli inquilini per rompere un contratto di locazione
California Tenants’ Rights, da J., Scott Weaver e Janet Portman (Nolo) fornisce una vasta consulenza legale e pratica per gli inquilini della California sulle cessazioni di locazione, tra cui decine di forme e lettere di esempio.
Ulteriori informazioni sulla legge locatore-inquilino in California
Per ulteriori informazioni sulle leggi locatore-inquilino nel tuo stato, consulta la sezione Leggi locatore-inquilino dello Stato del sito Nolo.