Molti inquilini che firmano un contratto di locazione per il loro appartamento o unità in affitto prevedono di rimanere per l’intero periodo di tempo richiesto nel contratto di locazione, ad esempio un anno. Ma, nonostante le tue migliori intenzioni, potresti voler (o aver bisogno) di andartene prima che il tuo contratto di locazione sia scaduto, ad esempio, se sei uno studente di CU Boulder e vuoi rimanere nel tuo appartamento solo per il periodo di tempo in cui la scuola è in sessione. O forse stai andando a vivere con il tuo ragazzo o la tua ragazza., A volte, potrebbe essere necessario spostare per essere più vicino al vostro nuovo lavoro o un genitore anziano che ha bisogno del vostro aiuto.
Lasciare prima che un contratto di locazione a tempo determinato scada senza pagare il resto dell’affitto dovuto nell’ambito del contratto di locazione è chiamato rompere il contratto di locazione. Ecco una breve rassegna dei diritti degli inquilini del Colorado per rompere un contratto di locazione senza ulteriori responsabilità per l’affitto.
Diritti e responsabilità degli inquilini Quando si firma un contratto di locazione in Colorado
Un contratto di locazione obbliga sia voi che il vostro padrone di casa per un determinato periodo di tempo, di solito un anno., In un contratto di locazione tipico, un proprietario non può aumentare l’affitto o modificare il contratto di locazione fino alla fine del contratto di locazione (a meno che il contratto di locazione stesso non preveda una modifica, ad esempio un aumento dell’affitto a metà contratto di locazione). Un padrone di casa non può costringerti a uscire prima della fine del contratto di locazione, a meno che non si riesca a pagare l’affitto o violare in altro modo un periodo di locazione significativo, ad esempio lanciando ripetutamente feste grandi e rumorose. In questi casi, i proprietari in Colorado devono seguire procedure specifiche per terminare la locazione. Ad esempio, il padrone di casa deve dare dieci giorni di preavviso per pagare l’affitto o lasciare prima di presentare una causa di sfratto. (Colo. Reverendo subito., § 13-40-104(1)(d).) Se hai ripetutamente violato qualsiasi clausola nel contratto di locazione, il tuo padrone di casa può darti un avviso di chiusura incondizionato (un avviso senza alcuna possibilità di porre rimedio alla violazione) che richiede che tu ti trasferisca entro dieci giorni. (Colo. Reverendo subito. § 13-40-104(1)(e.5).)
Gli inquilini sono legalmente tenuti a pagare l’affitto per l’intero periodo di locazione, indipendentemente dal fatto che vivano effettivamente nell’unità di noleggio, con alcune eccezioni, come segue.,
Quando la rottura di un contratto di locazione è giustificata in Colorado
Ci sono alcune importanti eccezioni alla regola generale che un inquilino che rompe un contratto di locazione deve l’affitto per l’intero periodo di locazione. Potresti essere in grado di uscire legalmente prima che il periodo di locazione termini nelle seguenti situazioni.
Si sta iniziando Servizio militare attivo
Se si entra in servizio militare attivo dopo la firma di un contratto di locazione, si ha il diritto di rompere il contratto di locazione ai sensi della legge federale. (Guerra e Difesa nazionale Servicemembers Civil Relief Act, 50 App. U. S. C. A. § § 501 e seguenti.,) Devi far parte dei “servizi in uniforme”, che includono le forze armate, i corpi commissionati della National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA), i corpi commissionati del Servizio sanitario pubblico e la Guardia Nazionale attivata. Devi dare al tuo padrone di casa un avviso scritto della tua intenzione di terminare la tua locazione per motivi militari. Una volta che l’avviso viene inviato o consegnato, il contratto di locazione terminerà 30 giorni dopo la data in cui l’affitto è prossimo dovuto, anche se tale data è di diversi mesi prima della scadenza del contratto di locazione.,
Sei vittima di violenza domestica
La legge del Colorado prevede diritti di risoluzione anticipata per gli inquilini vittime di violenza domestica, purché siano soddisfatte le condizioni specificate (ad esempio l’inquilino che fornisce una copia di un rapporto di polizia). (Colo. Reverendo subito. § 38-12-402.)
L’unità di noleggio non è sicura o viola i codici di salute o sicurezza del Colorado
Se il tuo padrone di casa non fornisce alloggi abitabili ai sensi dei codici locali e statali, un tribunale potrebbe concludere che sei stato “sfrattato in modo costruttivo.,”Ciò significa che il padrone di casa, fornendo alloggi invivibili, ha per tutti gli scopi pratici “sfrattato” voi, in modo da non avere ulteriori responsabilità per l’affitto. Legge Colorado stabilisce requisiti specifici per le procedure inquilini devono seguire prima di trasferirsi fuori a causa di un grave problema di riparazione. (Colo. Reverendo subito. § 38-12-507.) Il problema deve essere veramente grave—ad esempio, la presenza di muffa pericolosa nel noleggio o la mancanza di acqua corrente, riscaldamento o elettricità.,
Il tuo padrone di casa ti molesta o viola i tuoi diritti sulla privacy
Non esiste una legge statale in Colorado che specifica la quantità di preavviso che un proprietario deve dare a un inquilino prima di entrare in una proprietà in affitto. Se il tuo padrone di casa viola ripetutamente i tuoi diritti alla privacy, o fa cose come rimuovere finestre o porte, spegnere le utenze o cambiare le serrature, un tribunale potrebbe considerarti “sfrattato costruttivamente”, come descritto sopra; questo di solito giustificherebbe la rottura del contratto di locazione senza ulteriori obblighi di affitto.,
Il proprietario non riesce a riparare una condizione pericolosa legata al gas
Se si viene a conoscenza di qualsiasi condizione pericolosa di un apparecchio a gas, tubazioni o altre apparecchiature a gas, si sono tenuti ai sensi della legge del Colorado di informare immediatamente il proprietario o l’agente del proprietario per iscritto dell’esistenza del pericolo. (Colo. Reverendo subito. § 38-12-104(2).) Il proprietario ha quindi 72 ore (esclusi sabato, domenica e giorni festivi) per far riparare la condizione da un professionista., Se il proprietario non effettua le riparazioni entro 72 ore e il tuo edificio è ancora pericoloso, puoi liberare il noleggio e il tuo contratto di locazione diventa nullo (sei liberato da ogni responsabilità in base al contratto di locazione). È inoltre possibile richiedere la restituzione del deposito cauzionale (meno eventuali detrazioni consentite). (Colo. Reverendo subito. § 38-12-104(3)-(4).,)
Dovere del padrone di casa di trovare un nuovo inquilino in Colorado
I proprietari nella maggior parte degli stati (ad esempio, Arizona) devono fare uno sforzo ragionevole per inviare nuovamente le loro unità quando un inquilino rompe un contratto di locazione, piuttosto che addebitare all’inquilino l’affitto totale rimanente dovuto nell’ambito del contratto di locazione. In Colorado, un vecchio caso impone questo dovere sui proprietari commerciali (Schneiker v. Gordon, 732 P. 2d 603 (Colo. 1987)), ma non ha specificamente esteso l’obbligo ai proprietari che affittano immobili residenziali., Tuttavia, il caso ha fortemente suggerito che un tale dovere sarebbe giusto e appropriato, e nel corso degli anni, i tribunali di molte contee e città hanno apparentemente preso il suggerimento e richiesto ai proprietari di “mitigare i danni” cercando di affittare la loro proprietà ragionevolmente rapidamente, mantenendo le loro perdite al minimo. A meno che tu non sia consigliato in modo diverso da un avvocato locale, dovresti presumere che il dovere di mitigare si applicherà al tuo padrone di casa.
Se rompi il contratto di locazione e ti trasferisci senza una giustificazione legale (descritta sopra), prova a risolvere qualcosa con il tuo padrone di casa., Non basta spostare fuori e spero che il vostro padrone di casa ottiene un nuovo inquilino rapidamente e non si carica per il tempo rimanente sul vostro contratto di locazione. Fornisci al tuo padrone di casa quanto più preavviso possibile e scrivi una lettera sincera che spiega perché devi andartene presto. Idealmente, puoi offrire al tuo padrone di casa un inquilino sostitutivo qualificato con un buon credito e riferimenti, per firmare un nuovo contratto di locazione.
Ma tieni presente che se il proprietario non accetta di lasciarti fuori dai guai, sarai responsabile del pagamento dell’affitto fino a quando il proprietario, usando sforzi ragionevoli, non rientri l’unità., Questa potrebbe essere una notevole quantità di denaro se si lascia diversi mesi prima della fine del contratto di locazione, o se il mercato è freddo (ci sono molte unità competitive là fuori, non affittate). Il padrone di casa sarà probabilmente prima utilizzare il deposito cauzionale per coprire l’importo dovuto. Ma se il deposito non è sufficiente, il vostro padrone di casa può citare in giudizio, probabilmente in un Colorado small claims court dove il limite è di Colorado 7.500 in Colorado. (Se l’importo in questione è uguale o inferiore a $25.000, il padrone di casa potrebbe citare in giudizio presso l’appropriato tribunale della contea del Colorado.,)
Come ridurre al minimo la responsabilità finanziaria quando si rompe un contratto di locazione
Se si desidera lasciare presto, e non si dispone di una giustificazione legale per farlo, ci sono opzioni migliori rispetto al semplice spostamento fuori e sperando che il padrone di casa ottiene un nuovo inquilino rapidamente. C’è molto che puoi fare per limitare la quantità di denaro che devi pagare al tuo padrone di casa—e contribuire a garantire un buon riferimento dal padrone di casa quando stai cercando il tuo prossimo posto in cui vivere.,
Puoi aiutare molto la situazione fornendo il maggior preavviso possibile e scrivendo una lettera sincera al tuo padrone di casa spiegando perché devi andartene presto. Idealmente puoi offrire al tuo padrone di casa un inquilino sostitutivo qualificato, qualcuno con un buon credito e riferimenti eccellenti, per firmare un nuovo contratto di locazione con il tuo padrone di casa.,
Ulteriori informazioni sui diritti degli inquilini di rompere un contratto di locazione
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eBook di Nolo, Rompere il contratto di locazione senza infrangere la legge, offre anche alcune preziose informazioni su come affrontare il vostro padrone di casa quando è necessario lasciare presto, e fornisce informazioni su subaffitto e assegnare il contratto di locazione.,
Ulteriori informazioni sulla legge locatore-inquilino in Colorado
Per ulteriori informazioni sulle leggi locatore-inquilino nel tuo stato, consulta la sezione Leggi locatore-inquilino dello Stato del sito Nolo.