Gli affitti di Los Angeles sono tra i più alti della nazione e, con l’acquisto fuori dalla portata della maggior parte dei residenti, milioni di Angelenos sono bloccati a pagare per appartamenti costosi.
Ma le leggi di controllo degli affitti a livello locale e statale possono rendere il costo di alcune di queste unità più gestibile, in particolare nel tempo.
Diverse città della contea di Los Angeles hanno regolamenti di controllo degli affitti sui libri, e una nuova legge statale limita le escursioni annuali degli affitti per gli abitanti degli appartamenti in tutta la California., Queste misure forniscono anche una certa protezione dallo sfratto e dai pagamenti in contanti nel caso in cui un affittuario sia costretto a uscire dal proprio appartamento.
Le regole possono essere confuse, ma influenzano un numero enorme di residenti. Nella sola città di Los Angeles, gli affittuari vivono in più di 600.000 appartamenti distribuiti su 118.000 proprietà, secondo il dipartimento per gli investimenti abitativi e comunitari della città.,
Poiché le leggi locali sono complesse e molti affittuari potrebbero non comprendere appieno i vantaggi delle normative sul noleggio a cui potrebbero avere diritto, di seguito sono riportate le cose più essenziali che i residenti di LA devono sapere sulle regole di controllo degli affitti nella zona.
Come funziona rent control?
Le regole variano a seconda della città, ma tutte le ordinanze mettono un limite agli aumenti annuali degli affitti per le unità ammissibili., Nella città di Los Angeles, ciò significa che gli affittuari degli appartamenti coperti dall’ordinanza dovrebbero vedere i loro affitti aumentare tra il 3 e l ‘ 8% all’anno (la percentuale è legata all’indice dei prezzi al consumo; quest’anno è del 4%).
In realtà è molto meno complicato di come vengono determinati gli aumenti degli affitti consentiti a Santa Monica. Lì, i massimali sugli aumenti degli affitti sono pari al 75% del tasso di inflazione annuale – e una scheda di controllo degli affitti può limitare ulteriormente gli aumenti massimi degli affitti per importo in dollari., Quest’ultima cifra è determinata attraverso una formula che media gli aumenti massimi per alcune delle unità più costose della città sotto il controllo degli affitti.
Nelle città senza leggi di controllo degli affitti sui libri, si applicano le regole statali. In questi parametri, gli aumenti annuali degli affitti sono limitati al 5%, più il tasso di inflazione (sebbene l’aumento totale consentito superi il 10%). Ciò significa che se il tasso di inflazione è del 3 per cento nella contea di Los Angeles, un padrone di casa potrebbe aumentare l’affitto di un inquilino non più dell ‘ 8 per cento.
Il mio appartamento è controllato in affitto?,
La maggior parte degli appartamenti (ma non case unifamiliari e condomini) in California costruiti prima del 1995 sono soggetti al tetto di affitto dello stato. Ma se vivi a Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Inglewood, la città di Los Angeles o la contea di Los Angeles non incorporata, l’escursione massima dell’affitto che ottieni ogni anno potrebbe essere più piccola.
Un blocco affitto temporaneo è ora in vigore anche a Culver City. Limita le escursioni annuali di affitto a 3 per cento, ma scadrà nel mese di agosto se non esteso.,
Se il tuo appartamento è coperto dal controllo degli affitti dipende principalmente dal tipo di alloggio che è e quando è stato costruito. Le case unifamiliari non sono quasi mai soggette al controllo degli affitti (anche se in rari casi a Santa Monica e West Hollywood); duplex, triplex e condomini, d’altra parte, di solito lo sono—a seconda di quando sono stati costruiti.
Nella città di Los Angeles, solo gli edifici costruiti e occupati prima del 1 ° ottobre 1978 sono soggetti alle restrizioni del controllo degli affitti della città., Queste date variano da città a città e di solito hanno a che fare con quando sono state approvate le leggi di controllo affitto. A Santa Monica, è il 10 aprile 1979; a West Hollywood, è il 1 luglio 1979; e a Beverly Hills, Culver City, Inglewood e Los Angeles non incorporata, è il 1 febbraio 1995.
Il 1 febbraio 1995 è anche la data chiave per la legge sul controllo degli affitti in California. La Costa Hawkins Rental Housing Act, che stabilisce limiti alle leggi di controllo degli affitti in tutto lo stato, impone che nessuna unità costruita dopo questa data sia soggetta a limiti sugli aumenti annuali degli affitti.
Come faccio a sapere se il mio appartamento è affittato?,
Nella città di Los Angeles, è abbastanza facile controllare la data di costruzione del tuo edificio e se è coperto dall’RSO. Basta inserire il tuo indirizzo in ZIMAS, database di proprietà della città.
Un contorno della proprietà apparirà sulla mappa e una barra laterale apparirà sul lato sinistro dello schermo. Nella scheda” assessor”, troverai la data di costruzione dell’edificio e nella scheda” housing ” puoi scoprire se è sotto il controllo dell’affitto.
In altre città, gli inquilini possono controllare il sito dell’assessore della contea per verificare la data di costruzione del loro edificio., West Hollywood mantiene anche un elenco di tutte le unità controllate in affitto e la città di Santa Monica ha un servizio con cui gli affittuari possono cercare appartamenti sotto l’ordinanza di controllo degli affitti locali. I residenti in unincorporated Los Angeles County possono chiamare (833) 223-7368 o e-mail [email protected].
Perché solo gli edifici più vecchi hanno il controllo dell’affitto?
Tra le lamentele degli inquilini sugli aumenti degli affitti insostenibili alla fine degli anni 1970, il Consiglio comunale di Los Angeles ha temporaneamente congelato gli affitti, a partire dal 1 ° ottobre 1978., Durante quel periodo, il consiglio ha elaborato i dettagli dell’attuale ordinanza di stabilizzazione degli affitti della città, che si applica agli edifici occupati prima dell’inizio del congelamento.
Quando è entrato in vigore, Costa Hawkins, la legge dello stato, bloccato in atto molti requisiti di controllo affitto locali, in modo che Los Angeles e altre città non sono in grado di imporre limiti di affitto su edifici costruiti più di recente.
Perché alcuni appartamenti in affitto sono ancora così costosi?,
Quando un affittuario si sposta da un appartamento sotto il controllo dell’affitto, i proprietari sono autorizzati ad aumentare il prezzo a qualsiasi importo ritengano opportuno. Ciò significa che a meno che il tuo amico o un familiare non sia già in leasing, non puoi tramandare un accordo dolce quando decidi di trovare un nuovo posto.
Questa regola è un altro elemento importante di Costa Hawkins. I critici del disegno di legge sostengono che questa parte della legge costa LA preziose unità di alloggi a prezzi accessibili, dal momento che gli appartamenti offerti a prezzi accessibili in genere diventano molto meno accessibili una volta che un nuovo inquilino si muove in., I sostenitori della legge sostengono che consentire alle unità di ripristinare il tasso di mercato offre ai proprietari un incentivo necessario per mantenere i loro edifici in buona forma per attirare i futuri inquilini che pagano prezzi più elevati.
Posso essere sfrattato da un appartamento in affitto?
Gli inquilini che vivono in unità controllate dall’affitto possono essere sfrattati, ma beneficiano di protezioni legali più forti rispetto a quelli che vivono in edifici non controllati dall’affitto.,
Con le nuove restrizioni della California ora in vigore, gli inquilini che hanno vissuto in unità controllate dall’affitto per più di un anno di solito possono essere sfrattati solo quando sono in colpa, ad esempio se hanno mancato i pagamenti o violato i termini del loro contratto di locazione.
Un proprietario che intende trasferirsi in un appartamento o offrirlo a un membro della famiglia può anche chiedere a un inquilino corrente di andarsene.
L’unica altra causa comune per lo sfratto è attraverso l’Ellis Act della California, che consente ai proprietari di sfrattare gli inquilini quando prendono una proprietà dal mercato degli affitti., Ciò potrebbe significare abbattere l’edificio, ad esempio, o riqualificarlo come condomini in vendita.
In questi casi, i proprietari sono tenuti a pagare le tasse di trasferimento per aiutare gli inquilini a trovare e trasferirsi in un nuovo posto. Le tasse nella città di Los Angeles vanno da 8 8.500 a $21.200, a seconda di quanto tempo gli inquilini hanno vissuto nell’edificio, quanti anni hanno e quanti soldi guadagnano.
Secondo la legge statale, queste tasse sono pari a un mese di affitto.
Il mio padrone di casa vuole comprarmi dal mio appartamento. E ‘ legale?,
Per rendere le unità controllate dall’affitto disponibili ai nuovi inquilini, i proprietari ricorrono spesso alle offerte “cash for keys”, in cui pagano effettivamente gli inquilini per andarsene. In base alle leggi sul controllo degli affitti della città di Los Angeles, questo è legale purché i proprietari informino prima gli inquilini dei loro diritti e notifichino alla città l’accordo.
Gli inquilini hanno 30 giorni di tempo per annullare l’accordo nel caso in cui il loro proprietario non stia seguendo i termini del buyout. Non c’è anche alcun motivo per cui gli inquilini devono accettare l’offerta. Coloro che desiderano continuare a vivere nel loro attuale appartamento possono semplicemente abbassare i soldi.,
Il controllo degli affitti rende le città più convenienti?
Questo è qualcosa di economisti e sostenitori alloggiamento amano discutere. I sostenitori della politica dicono che fornisce sollievo finanziario necessario e un senso di stabilità per i residenti a lungo termine—o coloro che sperano di stabilirsi in un quartiere, ma non hanno i soldi per comprare. I critici dicono che può effettivamente rendere le città più costose per i nuovi arrivati e i giovani.,
Gli autori dello stesso studio di controllo degli affitti che ha trovato gli inquilini di San Francisco che vivono in unità controllate dagli affitti risparmiati quasi billion 3 miliardi sostengono anche che la politica ha contribuito ai costi astronomici degli alloggi della città incoraggiando i proprietari e gli sviluppatori a soddisfare i residenti più ricchi al fine di compensare i minori profitti
Naturalmente, molti fattori contribuiscono ad alti costi di alloggio, e un sacco di città senza controllo affitto sono anche abbastanza caro. I regolamenti di affitto sono una parte di un quadro economico molto più ampio.