Los Angeles leier er blant de høyeste i landet, og med å kjøpe seg ut av rekkevidde for de fleste innbyggerne, millioner av Angelenos er fast å betale for høyt priset leiligheter.
Men leie lover for kontroll på lokalt og statlig nivå kan gjøre bekostning av noen av de enheter mer håndterbare, særlig over tid.
Flere byer i Los Angeles County har leie kontroll forskrift om bøker, og en ny statlig lovgivning caps årlig leie turer for leilighet-beboerne i hele California., Disse tiltakene vil også gi en viss beskyttelse mot utkastelse og kontant betaling i tilfelle en leietaker er tvunget til å flytte ut av leiligheten sin.
reglene kan være forvirrende, men de påvirker et stort antall innbyggere. I sentrum av Los Angeles alene, leietakere leve i mer enn 600.000 leiligheter spredt over 118,000 egenskaper, i henhold til byen som er Bolig og Samfunnet Investering Avdeling.,
Fordi de lokale lovene er komplekse, og mange leietakere kan ikke fullt ut forstå hva fordelene med utleie forskrifter de kan ha rett til, nedenfor er de mest essensielle tingene LA beboerne trenger å vite om leie kontroll reglene i området.
Hvordan virker leie kontroll arbeid?
reglene varierer fra byen, men alle ordinanser sette et tak på årlig leie øker for kvalifiserte enheter., I sentrum av Los Angeles, og det betyr at leietakere i leiligheter som er dekket av forordningen skal bare se sine leier stige til mellom 3 og 8 prosent årlig (andelen er knyttet til konsumprisindeksen, og dette året er det 4 prosent).
Det er faktisk langt mindre komplisert enn hvordan tillatte leie øker bestemmes i Santa Monica. Det, caps på leie turer er lik 75 prosent av den årlige inflasjonen—og en leie kontroll styret kan ytterligere begrense maksimal leie økning av beløp., Det siste tallet er bestemt gjennom en formel som gjennomsnitt maksimum øker for noen av byens dyrere enheter under leie kontroll.
I byer uten å leie lover for kontroll på bøker, staten regler som gjelder. Under disse parametrene, årlig leie turer er begrenset til 5 prosent, pluss inflasjonen (selv om den totale økningen tillatt maxes ut ved 10 prosent). Det betyr at hvis inflasjonen er 3 prosent i Los Angeles County, en utleier kan heve en leier leier ikke mer enn 8 prosent.
Er min leilighet til leie-kontrollert?,
de Fleste leilighetene (men ikke eneboliger og borettslag) i California bygget før 1995 er underlagt statens leie cap. Men hvis du bor i Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Inglewood, Los Angeles, eller uregistrert Los Angeles County, maks leie turen får du hvert år kan være mindre.
En midlertidig leie fryse er også nå i kraft i Culver City. Det grenser for årlig leie turer til 3 prosent, men utløper i August om ikke lengre.,
Om boligen din er dekket av leie kontroll avhenger hovedsakelig på hvilken type bolig som den er og når den ble bygget. Single-familiens hjem er nesten utsett aldri til å leie kontroll (selv om de er i sjeldne tilfeller i Santa Monica og West Hollywood); tomannsboliger, triplexes, og boligblokker, på den annen side, vanligvis er—avhengig av når de ble bygget.
I sentrum av Los Angeles, kun bygninger bygget og opptatt før 1. oktober 1978 er underlagt byens leie-kontroll restriksjoner., Disse datoene kan variere fra by til by, og vanligvis har å gjøre med når leie kontroll lovene ble vedtatt. I Santa Monica, det er April 10, 1979; i West Hollywood, det er 1. juli 1979, og i Beverly Hills, i Culver City, i Inglewood, og uregistrert Los Angeles, det er 1. februar 1995.
1. februar 1995 er også nøkkelen dato for Californias leie kontroll law. Costa Hawkins utleieboliger Act, som setter grenser for leie lover for kontroll av delstaten, mandater for at ingen enheter bygget etter denne dato vil bli underlagt caps på årlig leie øker.
Hvordan finner jeg ut om min leilighet til leie-kontrollert?,
I sentrum av Los Angeles, det er ganske enkelt å sjekke på dato for bygg for bygg—og om det er dekket av RSO. Bare skriv inn din adresse i ZIMAS, byens eiendel database.
Et omriss av eiendommen vil vises på kart og en sidebar vil dukke opp på venstre side av skjermen. I «assessor» – fanen, som du finner bygningen dato for bygging og i «bolig» – fanen kan du finne ut om det er under leie kontroll.
I andre byer, leietakere kan sjekke fylket kartlegger ‘ s område for å se på deres bygning dato for konstruksjonen., West Hollywood holder også en liste over alle leie-kontrollerte enheter og byen Santa Monica har en tjeneste som leietakere kan søke etter leiligheter under den lokale leie kontroll ordinans. Beboere i uregistrert Los Angeles County, kan du ringe (833) 223-7368 eller e-post [email protected].
Hvorfor ikke bare eldre bygninger har leie kontroll?
Blant leietaker klager om uholdbar leie øker i slutten av 1970-tallet, the Los Angeles City Council midlertidig frøs leier i sted, og starter 1. oktober 1978., I løpet av den tiden rådet jobbet ut detaljer av byens nåværende Leie Stabilisering Vedtekter, som gjelder for bygninger okkupert før de begynte å fryse.
Når det gikk i kraft, Costa Hawkins, staten loven, låst på plass mange lokale leie kontroll krav, slik som Los Angeles og andre byer er i stand til å ilegge leie caps på bygninger oppført mer nylig.
Hvorfor er noen leie-kontrollerte leiligheter fremdeles er så dyre?,
Når en leietaker flytter ut av en leilighet under leie kontroll, utleiere er tillatt å øke prisen til det beløpet de ønsker. Det betyr at hvis din venn eller familiemedlem er allerede på leieavtalen, kan du ikke gå ned en søt avtale når du bestemmer deg for å finne et nytt sted.
Som regel er en annen viktig del av Costa Hawkins. Kritikere av regningen argumentere for denne delen av loven koster LA verdifulle enheter av rimelige boliger, siden leilighetene som tilbys til rimelige priser generelt blir langt mindre rimelig når en ny leietaker flytter inn., Tilhengerne av loven opprettholde det slik at enheter for å tilbakestille til markedsrente gir utleiere et nødvendig incitament til å holde sine bygninger i god form for å tiltrekke seg fremtidige leietakere å betale høyere priser.
Kan jeg bli kastet ut fra en leie-kontrollerte leilighet?
Leietakere som bor i leie-kontrollerte enheter kan bli kastet ut, men dra nytte av sterkere juridiske virkemidler enn de som bor i ikke-leie-kontrollerte bygninger.,
Med California ‘ s nye restriksjoner nå i kraft, leietakere som har bodd i leie-kontrollerte enheter for mer enn et år kan som regel bare å bli kastet ut når de er feil—for eksempel, hvis de har gått glipp av utbetalinger eller brutt vilkårene i sin leieavtale.
En utleier som planlegger å flytte inn i en leilighet eller tilby det til et familiemedlem kan også be en nåværende leietaker om å forlate.
Den eneste andre felles sak for utkastelse er gjennom Californias Ellis Lov, som tillater huseiere å masse-kaste ut leietakere når du tar en eiendom av leiemarkedet., Det kan bety å rive bygningen ned, for eksempel, eller redeveloping det som for-salg condos.
I disse tilfellene, utleiere er pålagt å betale flytting avgifter for å hjelpe leietakere finne og flytte til et nytt sted. Avgifter i byen Los Angeles i området fra $8,500 til $21,200, avhengig av hvor lenge leietakere har bodd i bygningen, hvor gamle de er, og hvor mye penger de tjener.
Under statewide lov, disse avgiftene er lik én måneds husleie.
Min utleier ønsker å kjøpe meg ut av min leilighet. Er det lovlig?,
for Å gjøre rent-kontrollerte enheter tilgjengelig til nye leietakere, utleiere ofte ty til «cash-for-tastene» – tilbud, som de effektivt betale leietakere til å forlate. Under byen LA oss leie lover for kontroll, dette er lovlig så lenge utleiere første informere leietakere av sine rettigheter og varsle byen av avtalen.
Leietakere har 30 dager på seg til å kansellere avtalen i sin sak utleier ikke er følgende gjennom vilkårene for oppkjøpet. Det er heller ingen grunn til at leietakere har til å godta tilbudet. De som ønsker å fortsette å leve i sin nåværende leilighet kan bare slå penger ned.,
Ikke leie kontroll gjøre byene mer rimelig?
Dette er noe økonomer og bolig talsmenn kjærlighet til debatt. Tilhengere av den policy som sier at det gir nødvendig økonomisk lettelse og en følelse av stabilitet for langsiktige beboere eller for de som håper å slå seg ned i et nabolag, men har ikke penger til å kjøpe. Kritikerne sier det kan faktisk gjøre byene mer kostbart for nykommere og unge.,
forfatterne av De samme leie kontroll studie som fant San Francisco leietakere som bor i leie-kontrollerte enheter som er lagret nesten $3 milliarder kroner også hevde at politikken har bidratt til byens astronomiske bokostnadene ved å oppmuntre utleiere og utbyggere for å imøtekomme rikere beboere for å kompensere for den lavere fortjeneste fra enheter under leie kontroll.
selvfølgelig er det mange faktorer som bidrar til høye bokostnader, og mange byer uten leie kontroll er også ganske pricy. Leie forskrifter er en del av en mye større økonomiske bildet.