Hvordan å Starte en Seng og Frokost

En romantisk rom for to i en historisk hjem, aglow med patina av nydelig restaurerte antikviteter, den glans av fint porselen, og gnisten av sølv. En brann knitrer i peisen og den rike duften av fersk kaffe og hjemmebakte kanelsnurrer drive opp fra kjøkkenet. Det er det bildet de fleste trylle når de vurdere et opphold på en seng og frokost. Og det er en nøyaktig stående.

Men ikke den eneste., Seng og frokost er losji med en vri. De er vanligvis funnet i historiske hus, fra Revolusjonen-talls rekkehus til Queen Anne herskapshus for å Håndverker bungalower. Men B&Bs også innta en slik utradisjonell bygninger som koloniale tavernaer, Gay ’90-tallet schoolhouses, Brølende ’20-årene banker, Viktoriansk fyr og en panoply av andre strukturer gjennomsyret av historie og romantikk. Og du vil også oppdage fantastiske B&Bs i moderne Manhattan høyblokker, arbeider på gården og storfe rancher, og i mange et nytt hjem som ligger ved siden av en elv, innsjø eller i havet.,

Beste av Begge Verdener
Hva er en seng og frokost? Det er en slags hybrid mellom et luksus hotell, og et privat hjem, kroppsliggjøre den beste av begge verdener. A B&B er generelt et lite etablissement med fire til 10 rom i stedet for 50 til 100 eller mer, finnes på de fleste hoteller., Eierne bor på stedet og samhandle med reisende som om de var inviterte gjester, snarere enn anonym midlertidig rommet tall. Og du er behandlet for å mistet litt deluxe innslag som sjokolade på putene, turndown-service, og kurver med badekar og skjønnhetsprodukter satt ut på Boblebad.

Og, selvfølgelig, det er den «frokost» i seng og frokost, en lekker hjemmelaget måltid som kommer med romprisen og serveres hver morgen i en felles spisesalen eller i gjestenes egen bolig., B&Bs har også en tendens til å inneholde kalde glass med iste eller brus på verandaen på varme ettermiddager; kopper kakao etter kanefart på vinterlig ettermiddager; plater av cookies på kjøkkenet, og vin og ost i stuen på mørke kvelder–alle en del av romprisen.

Ikke rart seng og frokost er så populære.og å bli mer hele tiden., I henhold til Santa Barbara, California-basert Professional Association of Innkeepers International (PAII), i 1980 var det en relativ håndfull B&Bs/country inns–1,000 egenskaper som vert for 1 million gjester. Ved siste opptelling, på begynnelsen av årtusenet, at tallet hadde svulmet å 28,000 egenskaper hosting 50.5 millioner gjester.

Gjennomsnittlig belegg, eller antall rom fylt på en daglig basis, i henhold til PAII, har eksplodert i takt med antall tilgjengelige boliger, en økning fra 45 til 50 prosent i de siste fire års periode., Og rommet prisene har også økt, som går fra $103 til $121 i de samme fire år strekningen.

Resultat Faktor
Om du ønsker å starte en B&B for å unnslippe rat race, for å supplere din inntekt, for å skape en forretning ut av et historisk hjem som du elsker, eller til å nyte din kjærlighet ved å være en vert eller vertinne, vil du ønsker å vite resultatet faktor. Hva inntektene kan du forvente en seng og frokost verten?,

svar varierer en god del, avhengig av antall rom i B&B, sesongmessige (eller ikke) arten av ditt land, hvor lenge du er i drift, hvordan kreativt deg å markedsføre din bedrift, og hvor hardt du ønsker å jobbe.

husk, imidlertid, at den seng og frokost er ikke en høy inntekt bransjen. «Dette er ikke en bedrift du gå inn å gjøre en masse penger,» forsiktig Nancy Sandstrom, en tidligere foreleser på B&B startups og nå i sitt sjette år som en kroverten., «Du kan gjøre en fortjeneste, og mange av dine personlige utgifter er delvis dekket. Men det er en livsstil avgjørelse. Vil du lage ditt virkelige gevinst når du selger.»

mer rom du har, jo mer bruttoinntekt vil du tjene. Noe som gir mening-to rom på $100 hver er $200 per dag, mens 10 rom på samme pris på fullt belegg bringer inn $1000 per dag. Noe som er flott. Men det følger også at mer rom som du har, jo mer utgifter og jo mer arbeid du har, så vel.

vær Også oppmerksom på at vi har brukt begrepet «i full occupancy.,»Ingen innkeeper forventer året totalt belegg med mindre en rekke store konferanser, Ol og en kongelig kroning er alt som skjer i byen på hverandres figurative hæler.

Men, det gjør ikke alle trenger å være undergang og tungsinn. Ikke alle bed and breakfast-hotellet er sesongbasert seg. Og selv om din er, er det ting du kan gjøre for å generere off-season trafikk, som å finne opp grunner for gjester å besøke andre enn beachcombing eller på ski., Seaside B&B kan være vert for en Viktoriansk Jul helg for å få disse sommeren mennesker i løpet av vinteren, mens for eksempel ski resort B&B kan inneholde en «Mord Blant Pines» mystery helg for å tiltrekke seg turister om sommeren.

Oppstart Kontanter

uansett hva din fortjeneste potensial er, du vil ikke ha noen tjene til å telle til B&B er klar til å ta i mot gjester. Og å få opp og kjører tar brød., Mens du kan gjøre med ekstra sett med Little Mermaid ark fra din datter ved å trille seng for å besøke familie og venner, vil du trenger å kjøpe et splitter nytt sengetøy for B&B gjester, sammen med nye madrasser, puter, håndklær og mer. Og selv om du kjører din bruk fra din eksisterende hjem i stedet for å kjøpe en fiks, lokale lover kan kreve at du installerer nye kjøkken utstyr eller inventar, oppgradere svømmebasseng til offentlige standarder, eller legge til brannsikkerhet inventar.,

Akkurat hvor mye du ønsker å bruke, vil avhenge av dine spesielle B&B. Tydeligvis, færre rom du har, jo færre madrasser, puter, håndklær, og liker at du trenger å kjøpe. Også, vil du tilbringe langt mindre å oppdatere eksisterende hjem med nok av rom enn hvis du kjøper en falleferdig relikvie som ble dømt for 20 år tidligere.,

Men mens det er umulig å sette en prislapp på eiendommen vil du forvandle seg til en inn, er det mulig å ballpark renovering og innredning kostnader. En god tommelfingerregel er $35 000 og $50.000 per rom for større boliger og $20,000 til $40,000 svært liten eller lave kostnader drift, foreslår Jerry Phillips, direktør for PAII.

Typiske Markeder
Det er mye mer å transformere din drøm av en B&B i virkeligheten enn bare valg av designer håndklær til badet., Først kommer skifte fantasy med hardcore planleggingsstadiet, og det inkluderer å forske på type av gjester du kan tiltrekke seg og planlegge hvordan du vil woo dem.

Ta en titt på følgende typiske mål markeder. Hvis du kan trekke i to, eller flere, det er flott. Men du trenger for å tiltrekke seg minst en–eller få kreative og komme opp med noe annet som vil ta med rikelig med besøkende.

• Turister. Den typiske ferierende, dette er folk som er ute etter en god tid., Å besøke fornøyelsesparker, nasjonal parker og museer, beachcombing, båtliv, vannski, sightseeing og, selvfølgelig, shopping er deres modus operandi. Hvis du er i nærheten av noen form for naturlige eller menneskeskapte attraksjon som bringer folk i, du har fått et stort marked. Turist markedet kan være svært sesongavhengig, avhengig av plasseringen din.
• Forretningsreisende. Enten du reiser selgere eller selskapet president, business trippers konto for mye av losji opphold., Ved siste opptelling, sier Travel Industry Association of America (TIAA), 212 millioner reiser ble tatt i et enkelt år, og mer og mer forretningsreisende som er optisk for gleden av B&B over impersonality av et hotell. Hvis du vil være i en urban nasjonale innstillinger, forretningsreisende kan være en fantastisk markedet for deg. Men du trenger ikke å være basert i New York eller Chicago for å tiltrekke kommersiell handel. Mange små byer og forsteder skryte av en eller to store selskaper som genererer mye av inntekt–og en god del av business travel., Som en ekstra bonus, tjenestereiser, i motsetning til turist-handel, er det ikke sesong.
• Romantikk. Alle elsker en romantisk ferie, og B&B er dens forbilde. Det er et betydelig marked–62 Amerikanere, eller 31 prosent av alle voksne, splurged på en romantisk weekend eller lengre tid i en nylig kartlagt år, sier den TIA. Den gjennomsnittlige reisende, legger det, revved opp med to-og-en-halv romantiske turer i løpet av samme år.
• Høyskole eller universitet. Hvis du er plassert i et college i byen, du har fått en innebygd markedet, i alle fall i visse tider av året., Fotball spill, homecomings og eksamener, for ikke å nevne ny student orienteringer og foreldre’ helgene, konferanser og andre faglige eller offentlige arrangementer kan bringe besøkende i hopetall. Og siden mange college byer er også små byer med lite losji konkurranse i dette markedet kan bli din i å skinne. Husk at din bedrift vil bli sesongens med mindre du kan utvide den med en annen målgruppe.
• Lokalbefolkningen » ekstra soverom. Du kanskje tror at folk som allerede bor i byen ville ikke være interessert i B&B., Men du kan utvikle en ryddig ekstra markedet ved å fremme deg selv til lokalbefolkningen som «ditt ekstra soverom.»Noen er alltid å ha et bryllup, et familietreff eller andre arrangement der de inviterer massevis av ut-av-byen besøkende, og deretter ha et sted å sette dem opp. Du kan fylle gapet.

Er Regulert Du etter et B&B?

i Tillegg til en fiktiv bedrift lisens, som legalizes navnet på bedriften din, vil du også trenger å gjelde for en rekke andre byen eller fylket og tillatelser. Først ute er en bedrift lisens. Lisensavgiften er nominell og så er papirene., Der hvor ting kan bli klissete er at når du har brukt for virksomheten lisensen, byen sjekker hvordan du passer inn i sin reguleringsplan og parkering ordinanser.

Som bringer oss til det viktige spørsmålet om reguleringsplan. Reguleringsplan ordinanser varierer enormt fra en lokalitet til en annen, og er vanligvis regulert av byen eller fylket planlegging kommisjonen eller planlegger styret., Noen kommuner, som opererer under den eksentriske forutsetning at pensjonater og turist boliger er fortsatt vanlig, vil vurdere en vertsfamilie (en liten B&B som brukes for supplerende inntekt og vanligvis ikke annonsere) eller mindre B&B a bolig-business og la det gå på det. Andre føler at alle seng og frokost er en kommersiell virksomhet som hører hjemme i et business distrikt. Atter andre, ukjente med B&B konsept, bestemmer på et sak-til-sak grunnlag.,

Noen kommuner har andre problemer i tillegg til plassering i deres reguleringsplan ordinanser. Noen begrense antallet dager du kan bo per besøk-vanligvis sju eller 14 dager-som et middel for å forsikre at hei, forblir kort sikt gjester i stedet for langsiktige leietakere. Noen byer begrense antall rom som er tillatt i et boligområde., Noen forby matlaging fasiliteter i rommene, som betyr at ingen kjøkkenkrok tillatt.

Hvis B&B ligger i et business distrikt, vil du sannsynligvis bestått med glans. Men hvis området ikke er regulert for en seng og frokost, vil du har til å søke om avvik eller en betinget bruk tillatelsen.

Dette betyr som regel at du vises før planlegging kommisjonen som en stjerne i din egen rettssal drama. Du forklare hvordan virksomheten skal drives, og hvorfor det ikke vil endre eller skade hovedinnholdet i nabolaget., Hvis byen din er B&B-orientert, med en rekke bed and breakfast allerede i drift, bør du ikke møte mye motstand. Men hvis du vil være en pioner, du kan også behov for å forklare hvordan bed and breakfast faktisk forbedre nabolag.

Ridning hagle med spørsmålet om reguleringsplan er parkering og skilting problemer. De fleste byer innebærer at bedrifter tillater tilstrekkelig off-street parkering i et angitt antall biler, vanligvis ett område for hvert rom. De vil også ønsker ekstra skritt for din familie kjøretøy., Avhengig av bestemt sted, kan du være i stand til å komme rundt dette ved å foreslå at gjestene kan parkere i nærheten offentlig masse eller i bedriften parkeringsplasser eller på gaten etter timer.

Som for skilting, kan du ikke være lov til å legge inn noen tegn i det hele tatt hvis du er i et boligområde. Noe som er greit hvis du vil gå homestay rute og/eller ikke ønsker noen walk-in trafikk. Men hvis du planlegger en inn0sized drift som vil tiltrekke forbipasserende, vil du ha en hard tid på å gjøre din tilstedeværelse kjent.

Selv i forretningsområder, noen kommuner kan få klebrig om skilting., De kan insistere på at din tegn være plassert en angitt avstand tilbake fra fortauskant eller kun plassert direkte på bygningen. For de fleste B&Bs, som foretrekker diskret, lavmælt skilting allikevel, dette er ikke et problem. Men det er et spørsmål du bør sjekke inn før du har laget et skilt.

Hva du skal Lade

Din rompriser, vil avhenge av flere faktorer:

• De fasilitetene du tilbyr. Du kan gi luksus funksjoner som boblebad, peis, king-size-senger, egen balkong, eller mer vanlige funksjoner som et svømmebasseng.
• posisjonen Din., En seng og frokost gjemt utenfor allfarvei hvor turister eller forretningsreisende folk ikke ofte trå vil ikke være i stand til å lade så mye som en i et populært turist-og/eller forretningsmessige mål. Din plassering i samfunnet kan gjøre en forskjell, så vel. I en badeby, for eksempel, et strandvendt B&B kan kommando høyere priser enn en som er en kilometer, eller til og med to blokker, av havet. En inn i hjertet av en populær historiske bydelen kan kreve høyere priser enn én på motorveien som fører inn til byen.
• gå priser i din region., Uansett hvordan oppskalere dine fasiliteter eller hvordan ønskelig posisjonen din, dine priser er nødt til å være på linje med andre B&Bs og losji i ditt område. Hvis du lade betydelig mer, mister du forretnings-og-kanskje overraskende-hvis du lade betydelig mindre, vil du også miste. (Folk vil tro det er noe galt med din inn og vil ikke prøve deg ut.)

Så nøyaktig hvor begynner du? Gå tilbake til markedsundersøkelser. Ta en titt på de priser som belastes av alle i byen din, fra budsjett moteller luksus hoteller i til, selvfølgelig, andre bed and breakfast. Deretter bestemmer du deg for hvor du passer inn i det losji hierarki. Hvis du er en enkel homestay, og tilbyr en familievennlig atmosfære, men ikke mye dikkedarer, ønsker du kanskje å pris rom sammenlignbart med en øvre område, leilighet eller lignende B&B., Hvis, på den annen side, du har luksuriøse fasiliteter og en elegant atmosfære, og du kan prisen rom for å matche de av luksus hotell eller eksklusive bed and breakfast.

husk at du sannsynligvis ikke vil belaste samme rom priser hele året, eller til og med hele sesongen. De fleste losji, fra den ringeste motel til den mektigste hotellet, varierer prisene sine med sesongen. Dette er spesielt sant i svært sesongavhengig områder.

romprisen kan også variere fra dag til uken. Et gjestgiveri og hotell tilbyr ofte midtuke opphold til rabatterte priser under tregere sesonger., Dette er smarte, hvis området er ikke svært reiste med ferierende på visse tider av året, gjester du gjøre tiltrekke har en tendens til å være helg-getawayers. En tre-natt i ukedagene opphold for mindre enn prisen av en to-natt helg kan oppfordre gjestene til å ringe inn syk, kom ned, og fyll i uken på kalenderen.

Ansette Medarbeidere

Akkurat når du trenger assistanse avhenger av din energi nivå, på størrelse med drift og personer pris. Men når akkurat den tid kommer?, «Sannsynligvis den første dagen,» råder Pat Hardy av the Professional Association of Innkeepers Internasjonale. «Uansett hvor mange rom du har, du trenger ikke være rom cleaner. Så snart du er rommet renere og ikke har tid til å gjøre markedsføring og til å tilbringe med gjester, kan du begynne å se en lysbildefremvisning, og tilbyr med utbrenthet.»

Alle, sier Hardy, behov for å bygge opp noen form for lindring i sin forretningsplan, enten det er en inn-modellen som tar over midlertidig for å gi dere et par uker fri, eller en high-school student som kommer til å rydde i helgene., «Innkeeping er en jobb som ikke skal være 24/7, eller du ikke kan bli frisk.»

Tretti 40 prosent av alle innkeepers ikke ansette noen form for ansatte, Hardy forklarer. Hvis du er en liten operasjon, kan du være i stand til å arbeide alene, men på fem til seks rom, må du se på å ansette en stab.

Mens rengjøring hjelp er ofte den første oppgaven som du slår for å få hjelp, det er sikkert ikke den eneste., Hvis du er en ren maskin som har hjerte-crunch på runde rundt med en vakuum -, støv-raseri og svamp, men du hater nummer-knaser med en lidenskap, kan du finne ansatt dollar er bedre brukt ansette en bokholder enn en stuepike. Hvis du kan kommando høyere rommet inntekter ved å dele din kunnskap med dine kunder via en rolig frokost enn farende frem og tilbake fra kjøkkenet, så kan du finne det lurt å leie en kokk eller kjøkken helper.,

Eller gå for en fantastisk multitasker som kan bidra med og låne en hånd med alt, som Bruce og Judy Albert i Seaside, Florida, har gjort. «Folk som jobber for oss er multi-talentfulle, fra vask retter, og serverer frokost, rengjøring av rom, svare telefonen og tar bestillinger til hagearbeid og hilsen og sjekke gjester inn og ut,» forklarer de. «De slites så mange hatter at det tar en spesiell person.,»

Resources
Association

• American Hotel & Lodging Association
• Professional Association of Innkeepers International

B&B Guide Websites

• Bed and Breakfast.,com
• Bed & Frokost Inns Online
• Velg Registeret, Ærede Vertshus i Nord-Amerika

Innkeeping Programvare

• Lett InnKeepingby Nåde Programvare
• Gjest Trackerby MunsenWare
• InnReserve Internasjonale

Magasiner og Publikasjoner

• Arrington B&B Journal