Hvordan du skal leie eller Leie ut den Perfekte Restaurant Plass

Leasing, leie eller kjøpe en restaurant plass uten en plan er å like å gå inn i en Walmart uten en handleliste. Du går i for allergi medisin og la med Claritin og 400 dollar verdt av utemøbler.

Hvor du bestemmer deg for å åpne restaurant er utrolig kraftfull: det påvirker din lønnskostnader, regninger, markedsføring og fellesutgifter.

med andre ord: restaurant plass du velger er trolig den viktigste beslutningen du vil gjøre.,

Når du faktor i ting som kostnaden for den kommersielle plass lease, tillatelser, oppussing og bygging inspeksjoner, å finne den rette nabolaget for å åpne en restaurant i er et kritisk punkt som kan diktere din restaurant fremtidig lønnsomhet.

De gode nyhetene? Du er i full kontroll, og med knasende de riktige tallene, er det mulig å vite om du kan eller ikke kan ha råd til en restaurant eiendom basert på anslått kapasitet og inntekter per tjeneste., Vi har skissert fem måter å finne den perfekte kommersielle plass for din restaurant å sette opp butikk i:

1. Angi et realistisk budsjett (og holde seg til det)
2. Grundig forskning nabolaget
3. Finn ut hvor mye arealet du trenger
4. Beregne anslag salg mål å dekke utgifter
5. for å Vurdere restaurant plass potensial

La oss komme i gang!

Angi et realistisk budsjett (og holde seg til det)

ikke begynne å lete opp restaurant plass for leie uten å etablere et billig hotellrom du er komfortabel med det første. Her er hva du bør huske på for å finne ditt budsjett:

• Anslått inntekt
• markedsundersøkelser
• slingringsmonn
• Forberede seg på det verste

Anslått inntekt

Restauratører bruker vanligvis 5-10% av sine inntekter på å leie og verktøy., Hvis du forventer å generere $40,000 hver måned på rask service burrito restaurant i Austin, så du bør bruke mellom $2000 og $4000 på leie og verktøy. Hvis du tror at din fine dining sushi etablering i forstad i Seattle vil få $100 000 i månedlig inntekt, kan du tilbringe mellom $5000 og $10 000 i måneden på plass.

markedsundersøkelser

Hvordan vet du hvor mye plass du har råd hvis du ikke har åpnet restauranten ennå, eller er en første gang restauratør? Å utføre markedsundersøkelser., Spør restauratører i ditt område med lignende konsepter hva slags inntekt de genererer.

slingringsmonn

Hvis din eiendomsmegler viser du en plass som er over budsjett, men treffer alle merker, ville du være villig til å strekke budsjettet? Kan du selge nok mat til nok gjester til en høy nok pris for å dekke alle dine utgifter og har penger til overs?

Det er viktig at du prosjektet hvor mye i salg din restaurant behov for å tjene til å dekke husleie, arbeid, verktøy og varekostnad.,

Forberede seg på det verste

Hvis du har et par på rad treg måneder, eller hvis økonomien tar en sving, kan du fortsatt dekke leie? De fleste kommersielle områder leieavtale for 3-5 år av gangen. Har du besparelser som du kan dyppe i tilfelle vanskelige tider? Gjør din forskning og bygge opp sparepengene dine før du ser etter en plass for restauranten din.

Hvis du har gjort alt du kan for å høyre skipet og er fortsatt sliter med å dekke leie, bør du vurdere å snakke med utleier om reforhandling av leieavtalen., Hvis salget er lidelse på grunn av ytre faktorer som bygging på gaten eller økonomiske problemer, utleier kan være åpen for forhandling. Selv ved en lavere pris, leietakere ville heller ha stabil, forutsigbar inntekt enn måtte finne nye, levedyktige leietakere.

Grundig forskning nabolaget

ordtaket «beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet» ringer sant når det kommer til hvilken restaurant eiendom som du velger. Hvor ønsker du at din restaurant å bli plassert?, Tom Scarda, administrerende DIREKTØR og Grunnlegger av Franchise Academy, anbefaler at restauratører grundig forskning en kommersiell plass plassering basert på disse åtte faktorene:

• Nabolaget
• Gaten
• Nærliggende konkurrenter
• Omsetning
• Kunde base
• Foten trafikk
• Atmosfære
• Tilgjengelighet

Nabolaget

ønsker du å være i et godt etablert område, eller en som er opp og kommer? Mens noen av disse alternativene har sine fordeler og ulemper, må du sørge for at din målgruppe enten bor der eller ofte besøk det området.,

Gaten

Hva slags gaten vil du at din restaurant å være på? Vil du betale en haug med penger for å være på high street, men en off-the-beaten-banen beliggenhet bety at du må bruke en masse penger på markedsføring for å få folk til å finne din restaurant. Finne et sted som gir deg så mye synlighet da dine budsjett har råd til.

Konkurrenter

Hva andre virksomheter som er rett i nærheten? Hvis du vil åpne en smoothie butikk, har et treningsstudio neste dør vil hjelpe deg å generere virksomhet. Imidlertid, hvis det er allerede et dusin smoothie butikker i området, ditt vil ha en hard tid å stå ut.,

Tenk på de omkringliggende konkurranse og komplementære bedrifter i nærheten av en mulig plassering. Hvis plasseringen er omgitt av lignende bedrifter som retter seg mot den samme mengden, vil du i all sannsynlighet trenger å øke markedsføringen for å tiltrekke seg kunder. Hvis det er bedrifter som utfyller din, kan du utforme en strategisk partnerskap som oppfordrer kunder til å besøke hvert av bedrifter.

Omsetning

Vær varsom av plasser, gater eller områder som du har sett få slått over mye., Ja, du er en fantastisk business person og matcha kan være alle raseri akkurat nå, men hvis den kommersielle plass eller område fungerte ikke for andre, er det sannsynligvis ikke vil fungere for deg og din matcha kafé. Ta deg tid til å finne en plassering som vil hjelpe bedriften med å vokse og trives.

kundebase

Er i nabolaget kjent for å tiltrekke seg den type kunder du catering til? Gjør dine mål kunden bor i dette området?, Vurder å bruke en folketelling explorer til å forstå hvem som bor i nabolaget er interessert i og se om deres demografiske opplysninger samsvarer med din restaurant målgruppe.

Foten trafikk

Er i nabolaget tett befolket? Kan du stole på walk-in-kunder eller vil du trenger å investere mer i markedsføring for å tiltrekke seg kunder?

Atmosfære

Besøk nabolag i løpet av dagen og på kvelden. Gjør din bedrift passe inn i nabolaget vibe?

Tilgjengelighet

Er kommersielle plass lett å få tilgang via offentlig transport? Er det parkering?,

sørg for at din restaurant beliggenhet attraktiv og tilgjengelig for målet kunden, at det er nok foten trafikk for å holde deg opptatt for hver tjeneste, og at nabolaget befolkning samsvarer med målet kunden.

Finn ut hvor mye arealet du trenger

Hvor mye plass som gjør din restaurant trenger? Mer plass, jo mer du vil bruke. Den mindre plass, færre kunder vil du være i stand til å tjene inne i restauranten. Mindre steder vil imidlertid presentere flere fordeler.,

For en, når du har mindre arealet av tjenesten plass, kan du betale mer oppmerksomhet til dine gjester og levere mer intim matopplevelser. I tillegg, en mindre plass betyr at du trenger å leie mindre servicemedarbeidere.

ta hensyn til disse faktorene når du bestemmer hvor mye plass du trenger for restauranten din.

Konsept

Din restaurant konsept og service stil vil påvirke hvor mye plass det er behov for. En takeaway sted kan kreve at bare en pickup counter, mens en kafé eller en full-service restaurant trenger rikelig med sitteplasser., Retningslinjene anbefaler at du tildele 60% av arealet til spisestue og de resterende 40% på kjøkken plass.

Også ta hensyn til industriens retningslinjer for sittegruppe per kunde. For eksempel, fast-food restauranter følge 11-14 kvadratmeter per sete, mens fine spisesteder gi sine kunder 18-20 kvadratmeter per sete.

Event space

vil du ha din restaurant til å doble som en bankett hall eller en hendelse plass? Vurder hvor mye plass du trenger for en privat spisestue plass.,

Maksimere plass

I byer som New York, hvor kommersielle plass er blant de dyreste i verden på $171 per kvadratmeter, en større plass kan klippe til fortjeneste og er noen ganger bare rett og slett ikke tilgjengelig. I dyre byer, er det viktig å tenke på hvordan du kan få mest ut av en mindre plass. Les deg opp på tips for å maksimere en liten restaurant plass før banket noen små kommersielle områder ut av listen.

La din restaurant konsept og budsjett diktere størrelsen av den kommersielle plass du trenger.,

Beregne anslag salg mål å dekke utgifter

Husk, det kommersielle plass du velger har en stor effekt på den daglige driften, dine løpende utgifter, og antall kunder du kan tjene, og maten salg må være sterk nok til å støtte de løpende utgifter.,

for Å finne ut hvor mye du trenger å selge per sete å ha råd til en kommersiell plass, må du først gjøre følgende:

• Finn den kommersielle plass er prisen per kvadratmeter
• Beregne arealet per kunde

Hvordan å finne en kommersiell plass er prisen per kvadratmeter

Et sted har en kostnad per kvadratmeter påvirker hvor mange mennesker du kan tjene og hvor mye du må lade for at maten skal holde seg lønnsomt. I New York, den gjennomsnittlige kommersielle plass i trendy bydeler som Manhattan eller Brooklyn $120 per kvadratmeter., Til sammenligning var gjennomsnittlig pris per kvadratmeter i Los Angeles er $52.

Hvordan å beregne arealet per kunde

Dining områder ta opp omtrent 60% av de fleste restaurant totale arealet. Den andre 40% er avsatt til ditt kjøkken, lagringsplass, bensinstasjoner, etc.,p>Hvor mye arealet du tildele hver sittende gjest avhenger av type etablissement som du ønsker å åpne, men her er noen generelle retningslinjer:

• god mat: 18 til 20 kvadratmeter per person
• Full-service servering: 12 til 15 kvadratmeter per person
• Counter tjeneste: 18 til 20 kvadratmeter per person
• Rask mat servering: 11 til 14 kvadratmeter per person

Nå, la oss sette dette ut i praksis og bruke en kommersiell plass er prisen per kvadratmeter og kapasitet til å finne ut hvor mye du trenger for å selge per sete per tjeneste, for å dekke alle dine utgifter.,

f.eks.

La oss si at Johnny finner 1.200 kvadratmeter kommersielle plass i Brooklyn som koster $52 per kvadratmeter. Han forsket på nabolag-og vet at det er et marked for sin high-end full-service italienske restauranten fusion-konseptet. Han er i kjærlighet og tenker på plass har potensial, men hvordan kan han fortelle om eller ikke det er en økonomisk ansvarlig investeringer på sikt?

Hvor mye koster Johnny trenger å gjøre per måned for å dekke sine lease?,

• Årlige leiekostnader: 1200 x 52 = 62,400
• Månedlige leiekostnader: 62,400 / 12 = 5,200

for Å dekke sine estimert mat, arbeid, og verktøyet kostnader, Johnny ønsker hans månedlig leie til konto for bare 8% av hans totale månedlige salg.

• Månedlig omsetning mål: 5,200 x 100 / 8 = 65,000

Johnny må selge for $65,000 per måned for å dekke alle sine utgifter.

Hvor mange mennesker kan Johnny sete?

Nå, la oss beregne hvor mange mennesker Johnny kan komfortabelt sete i denne kommersielle plass. Han ønsker å tilby 15 kvadratmeter per person., Husk, spisestue plass vanligvis utgjør 60% av den kommersielle plass er det totale arealet.

• Tilgjengelig spisestue plass: 1200 x 0.60 = 720 kvadratfot
• Total kapasitet: 720 / 15 = 48 sitteplasser

Den kommersielle plass kan komfortabelt sete 48 personer (eller 24-bord for 2).

Hvordan mye inntekter per sete gjør Johnny trenger å gjøre for å dekke sine utgifter?

Johnny ønsker restauranten hans å tilby 2-tjenester: en starter på 6:00 pm og den andre på 8:30 pm. Målet hans er å snu hver av hans 24 tabeller to ganger hver dag, og han er åpen 6 dager i uken.,

• Tjenester per uke: 2 x 6 = 12
• Kunder serveres per uke: 12 x 48 = 576
• Gjennomsnittlig inntekt per sete: 65,000 / 576 = $112.84

Johnny ‘ s restaurant er behov for å gjøre et gjennomsnitt på $112.84 per sete per tjeneste for å dekke sine utgifter.

Johnny nå kan ta denne informasjonen til å planlegge en meny som forsikrer at han gjør et gjennomsnitt på minst $112.84 per sete hver tjeneste.,

Vurdere restaurant plass potensial

Utover den ytre faktorer som beliggenhet og pris, det er viktig å tenke på plassen langsiktig potensial og vurdere interne faktorer som sin tilstand og funksjoner før du signerer en leieavtale.,

Ligger i Montreal up-and-coming-området Saint-Henri, Elena tok over en forlatt dive bar og forvandlet det til et moderne hotspot. De ble til og med kåret til en av Canadas Beste Nye Restauranter!

Tilstanden

ønsker du en plass som er praktisk talt nøkkelferdig, eller ønsker du utfordringen med å lage en kommersiell plass til din egen? Du vil alltid trenger å gjøre noe arbeid for å tilpasse en kommersiell plass, men noen krever mindre arbeid enn andre.,

Hvis du tar over et tidligere bakeri og du har planer om å åpne et bakeri, plassen kan allerede være konfigurert for dine behov og du trenger bare å gjøre noen endringer. Imidlertid, å forvandle et tidligere tannlegekontor i en restaurant ville ta mer arbeid, tid og penger.

du bør Også vurdere hvordan tilstanden av restaurant påvirker prisen. Hvis du kan låse seg i en god månedlig leie fordi plassen er i uorden når du logger deg leieavtalen, men du kan billig forvandle det, du ser på mye av sparingen.,

Funksjoner

har du drømmer om å ha en utendørs plass for patio sitteplasser for restauranten din når det er fint vær? Deretter en utendørs plass bør være et must på din liste. Ønsker du en beliggenhet ved sjøen, eller ville du være fint med å installere en vann funksjon i din restaurant?

Vurdere hvilke elementer du kan kompromisse på, og hvilke som er må-haves for restauranten din. Å ha en idé om hva du ønsker din restaurant design til å se ut som før og shoppe for en plass som vil hjelpe deg å sørge for at du møter dine behov.,

å Ha en visjon for restauranten din kan hjelpe deg med å se en plass potensial.,

10 måter å forhandle frem den beste prisen for din butikklokaler

– >

1. Trenger ikke være redd for å gå
2. du Vurdere å bruke en megler
3. Være subtile
4. Få tilbakemeldinger fra andre bygg leietakere
5. Vurdere å avvise den første tilbud
6. Vurdere forhandlingsstyrke
7. Be for mer enn du trenger
8. Være oppmerksom på phantom område
9. Forhandle
10. Få hjelp

Trenger ikke være redd for å gå

Ved å forhandle fram en leieavtale, er det viktig å være rasjonell over alt annet, og til å ta objektive avgjørelser.,

Hvis ditt hjerte er i kjærlighet med en plass, men tallene ikke gir mening, og eieren ikke er forberedt på å senke sine spørre, være forberedt på å gå bort. Å sikre et vakkert sted som du ikke har råd kan resultere i at du ikke har nok til å betale regninger eller dekke andre oppstart kostnader forbundet med å åpne en restaurant.

Vurdere fordeler og ulemper av meglere

Mens det kan være fristende å arbeid med en eiendomsmegler eller megler, det er viktig å merke seg at de vanligvis jobber for utleier., Deres mål er å få utleier høyeste leie mulig og sikre en stor kommisjonen for i prosessen, ikke for å få deg, leier, best mulig avtale.

Jo lenger leieperioden, jo høyere leie og mer plass samtykker du til å lease, jo mer penger eiendomsmegler tjener.

Hvis du er i ferd med å forske på flere eiendommer, kan du vurdere å handle direkte med hver eiendom er oppføringen agent heller enn å la en vise deg andre agenten oppføringer., Ved å gjøre forretninger med hver eiendom agent, de unngå kommisjonen-splitting, som gjør at leieforholdet mer ønskelig.

Være subtile

Som en kjøper, du ant å skjule dine intensjoner og ønsker fra selgere. Å si ting som «dette område kan lett tilpasses våre bord» eller «jeg elsker at plassen har den opprinnelige listverk» demonstrere din klar interesse i verdensrommet, og du er allerede se for oss å sette opp butikk der.

Unngå å kommunisere klart å kjøpe signaler, fordi de svekker din forhandle makt.,

Få tilbakemeldinger fra andre bygg leietakere

Andre leietakere kan tilby massevis av nyttige tilbakemeldinger på bygningens utleier. Gjør de opprettholde eiendommen? Er utleieprisene stabile? Har de tenkt på å bo for en annen leasing sikt? De tingene andre leietakere fortelle deg kan hjelpe deg under forhandlingene.

Vurdere å avvise det første tilbudet

Selv om det første tilbudet faller innenfor fastsatt budsjett, eiendomsmegler og utleier kan være villige til å redusere sine pris—men hvis du aldri presse, du vil aldri vite sikkert.,

Ofte det første tilbudet som presenteres til deg er oppblåst. Mange eiendomsmeglere be om et høyere antall første-ting, slik at de har mer plass til å forhandle.

de Fleste agenter fullt forventer du å presentere en counteroffer og har den muligheten bakt inn til sine første prisantydning. Forsøk alltid å presse tilbake på den opprinnelige prisen for å sikre best mulig pris.,

Vurdere forhandlingsstyrke

Det er flere ting som faktor i din generelle forhandlinger strøm (leverage du har i forhandlinger), for eksempel byggets ledighet pris og leietaker omløpshastighet.

Andre faktorer inkluderer enten du åpner en franchise eller uavhengig restaurant, din bedrift historie (har du åpnet andre vellykkede restauranter i tillegg?) og din kreditt historie.

Be for mer enn du faktisk trenger

Hvis du ikke spør, vil du aldri vite. La oss si at du ønsker de to første månedene av leie ut til å være gratis, be for seks., Ligner på hvordan eiendomsmeglere be om mer, slik at de sikkert mer under forhandlingene, du ønsker å gjøre det samme.

Hva er bedre? Be for to måneder gratis leie og å få det (eller får ingen), eller å be om seks og få tre (halvparten av din opprinnelige be)?

Det er ingen skade i å spørre. Utleiere kan forvente forhandlingene, og det verste som kan skje er dem som sier «nei».

Vær oppmerksom på phantom plass

Mange restaurant leietakere betaler per kvadratmeter, men ikke får så mye som de er med å betale for., Vurdere uavhengig måling av plass til å sørge for at du får rettferdige priser.

Forhandle

i Forhandlinger om en leieavtale er en prosess. Det er ment å være et tilbud, counter-tilbud og rygg-og-tilbake mellom deg, eiendomsmegler og utleier.

Hvis du ikke forhandle, risikerer du ikke får det du vil, eller, enda verre, ubevisst godta en ensidig avtale. Ikke vær redd for å ta din tid, og forhandlet avtale i etapper over tid, og hvis ting ikke går slik du ønsker, kan du flytte til et annet blivende sted.,

Få hjelp

I alle fall, kunnskap er makt. Om du leser deg opp på leasing lover, koble med andre restaurant-eiere å lære av deres erfaring eller nå ut til en erfaren restaurant konsulent, aktivt lære om restaurant leieavtaler før dykking i hodet først vil gjøre en forskjell.

I de fleste tilfeller, en restaurant lease er dyrt. Ikke ta de riktige beslutningene første gang er enda dyrere. Sørg for at du forhandle i alle ledd, og prioriterer hva som er i din beste interesse.,

Takeaways for leasing den perfekte kommersielle restaurant plass

Den plassen du velger for din restaurant kan gjøre eller ødelegge virksomheten. Det er mange faktorer som går inn å gjøre en kommersiell plass til rett plass for restauranten din. Her er de viktigste hensyn som du må tenke på før du leie en bestemt restaurant plass:

1. Billig hotellrom: Hvor mye kan du råd til å betale for plassen din?
2. Plassering: Hvor vil din restaurant trives?,
3. Størrelse: Hvor mye plass du trenger for ditt konsept og service stil?
4. Potensial: Hvilken tilstand ønsker du plass til å være i, og hvilke funksjoner som er på listen over må-haves?

Følg disse fire tips for å sørge for at du er leasing en restaurant plass som er riktig for deg i for kort og lang sikt. Lykke til!