Hvordan Fungerer en Trippel Netto (NNN) Kommersielle Leie Arbeid?

Sist Oppdatert 15. juni 2020 av Mark Ferguson

En NNN leieperioden er svært vanlig i commercial real estate. Jeg har brukt dem på kommersielle rentals at jeg eier og på kommersielle områder som jeg har leid. NNN står for netto, netto, netto. Det betyr at leietaker betaler det meste av utgiftene. De betaler leie avgifter pluss eiendomsskatt, eiendom forsikring, og CAM, eller vedlikehold av felles areal. Den NNN avgifter er lagt på basen husleie, som er vanligvis beregnet som en dollar per kvadratmeter antall som $15., Det er litt forvirring om hva som er dekket på en NNN lease, men dette er hva jeg har sett på som en investor/megler som eier og leier kommersielle områder.

Hva utgiftene gjelder NNN lease inneholde?

Som nevnt, NNN står for netto, netto, netto, og er ofte kalt en trippel netto leie. Leietaker betaler husleie pluss nesten alle av utgifter til bygningen. Leietaker betaler eiendom forsikring, eiendomsskatt og vedlikehold av felles areal, som kan omfatte en rekke ting.,

vedlikehold av Felles areal (CAM)

Når jeg først hørte begrepet vedlikehold av felles areal, tenkte jeg på et felles område for mange bedrifter, som en resepsjonen eller i gangen. CAM omfatter områder som det, men inkluderer også mange flere områder!, Her er ting som ofte er inkludert i CAM:

• Taket
• parkeringsplassen
• HVAC
• Ytre vedlikehold
• Verktøy for å bygge
• Landskapsarbeid
• Skilting
• Snø fjerning
• Sikkerhet
• HOA avgifter

Ofte, selv eiendomsforvaltning og regnskapsføring kostnader er ansvaret for leietakere å betale i et NNN leie.

Hva gjør NNN lease ikke inkluderer?,

Mens det virker som hver kostnadene er inkludert i en NNN lease, det er noen kostnader som er ansvaret til utleier eller en bestemt leietaker. Jeg eier en 68,000 kvadratmeter strip mall, og vi har brukt penger på å pusse opp ledige plasser for nye leietakere.

De pengene vi brukte på å fikse opp en enkelt enhet er ikke regnes som CAM. Hvis vi male interiør, legge til noen vegger, eller renovere et bad, det er utleier eller at bestemt leietaker sitt ansvar. Arbeidet som er utført på en individuell leier plass er ofte referert til som TI, eller leietaker forbedringer., På vår bygning, og vi ble enige om å betale for noen av reparasjoner, og leietaker gått med på å betale for andre forbedringer.

Når vi malte utsiden av bygningen og gjorde hele eiendommen se penere, som kan betraktes som en NNN kostnad. Kapitalkostnadene kan eller ikke kan være inkludert i CAM avhengig av leieavtalen.,

utleier vanligvis ikke belaste leietakerne for sin egen virksomhet utgifter som ikke er direkte relatert til bygningen, for alle gjeld at utleier tar på, for noen sent avgifter utleier påløper for manglende betaling, eller noe som skjedde på grunn av uaktsomhet fra utleier.

Det er viktig å vite at hver leieperioden er forskjellige og kommersielle leieavtaler kan være svært lang og komplisert. Det er lurt å ha en profesjonell gjennomgang av leieavtalen for deg å sørge for at det står hva du tror det sier.

Lov Depot er siden jeg bruker til å lage min kommersielle kontrakter.,

Hvordan er NNN leie priser funnet?

utleier bestemmer hva NNN leie priser er, men de må være basert på reelle utgifter. Utleier kan ikke ta opp hva de vil og gjøre leietakere betaler det. I de fleste leieavtaler, er det skissert hvordan NNN kostnader er funnet, når de er funnet, og hvordan denne informasjonen blir levert til leietakere.

På vår leieavtale, utleier, må regne utgifter og sende en rapport til leietakere hvert år. Trippel netto kostnader er estimert ved begynnelsen av leieperioden, men de kan gå opp eller ned basert på faktiske kostnader som påløper., Når vi tok over bygget, leietakere skulle betale NNN koster $1,50 en kvadratmeter. At prisen var godt under hva som er de faktiske kostnadene ble for bygningen. Den totale kostnaden er nærmere til $2,50 en kvadratmeter.

for Å finne som nummer, utleier bør beregne alle faste utgifter som er inkludert i NNN leasing-og vedlikeholdskostnader for bygningen. De kan også være i stand til å lade enkelte kapitalkostnadene basert på leieavtalen.

jeg har en helt ny bok som handler om næringseiendom. Bygge en Kommersiell Utleie forretningsimperium. Den gode, den onde og den grusomme., Jeg går over alle detaljer for å investere i næringsvirksomhet, og inkluderer 10 case-studier på mine egne egenskaper. Du kan få boken på Amazon.

NNN leie kontra en absolutt lease

Commercial real estate kan være forvirrende! Det er mange muligheter i virksomheten, men også mye å lære. En av de mange forvirrende deler av næringseiendom er ulike oppfatninger av hva enkelte ord og uttrykk betyr.

For eksempel, noen mennesker vil si at ingen av kapital utgifter er inkludert i en NNN lease, bare en absolutt leie., Det er vanskelig for meg å komme til tak med dette som de fleste av trippel netto leieavtaler jeg har sett inkluderer noen form for kapital utgifter. Jeg vet ikke om disse NNN leieavtaler er opprettet feil eller definisjonen har blitt rotete gjennom årene.

En av våre leietakere har selv en NNN leieavtale hvor de er ikke bare ansvarlig for alle kostnader på sin enhet, men de kan også betale dem og sørge for at alle reparasjoner og vedlikehold! Det beste alternativet er å lese leieavtalen og sørg for at du vet hva det sier, ikke anta at en NNN lease er den samme i hvert tilfelle.

Kan NNN leie priser endring?,

En del vanskelige med NNN leieavtaler er at du ikke kan forutsi nøyaktig hva kostnadene vil bli. Snø fjerning kan være behov for en tid i ett år eller ti ganger det neste året. Kostnadene i forvaltningen vil kunne øke, som kunne bekostning av mange ting.

trippel netto kostnader er vanligvis ikke sett hvert år, men fleksibel. I min leieavtale, NNN kan øke maksimalt 5% i året. Så mens våre NNN kostnadene er mye høyere enn vi er lading leietakere, vi kan ikke øke de koster hele beløpet., På slutten av hvert år, kan vi finne våre utgifter, sende en rapport til leietakere, og kan øke NNN hvis disse utgiftene er mer enn de betaler for tiden (men ikke mer enn 5% hvert år).

Hver lease vil ha en annen mengde bygget i at NNN kostnadene kan øke, og noen kan ikke ha noen begrensninger.

Hvor mye koster hver leietaker betale?

Noe annet som må vurderes er hva hver leietaker betaler for NNN kostnader på flere leier bygningen. På min store bygningen, har vi seks leietakere som dele eiendommen. Hvordan vet vi hvor mye hver leietaker betaler?, Måten leieavtaler var strukturert når vi kjøpte den var hver leietaker har betalt sin andel basert på prosent av kvadratfot de okkuperte.

• dagligvarebutikk ligger i 82%, slik at de betaler 82% av NNN kostnader.
• restauranten betaler 10% fordi de opptar 10% av bygningen.
• Og så videre….

På toppen av NNN kostnader og base leie avgifter, leietakere betaler sine egne verktøy som godt. Forhåpentligvis, bygningen har separat meter, eller som kan bli vanskelig, så vel!

Hva ville de totale kostnadene ser ut som på en NNN lease?,

Nå som vi vet hva som er inkludert på en NNN lease, eller i det minste har en idé om hva som kan være inkludert på noen, vel…kanskje ikke er inkludert på andre…. uansett, hva vil de totale kostnadene ser ut og hvordan vi regne dem med leie?

leien på en næringsbygg er ofte beregnet ved hjelp av per kvadratmeter tall. For eksempel:

På toppen av denne kostnaden, leietaker ville være å betale verktøy, som kan være fra $100 til $1 000 per måned basert på bruk, klima og bygningstype.,

Nå er vi nødt til å legge på NNN kostnader som kan variere fra $1 til $20 per kvadratmeter basert på bruk og kostnader. Det er vanlig å se en $3 kvadratmeter NNN kostnader i mitt område, noe som vil legge til $15,000 et år eller $1,250 en måned til kostnadene.

Din base lease leie av $4,166.67 lett kunne slå inn i $6,000 en måned faktiske kostnader.

Gjøre NNN leieavtaler favør utleier eller leietaker?

Som du kan se, det er ingen entydig NNN leie. De kan alle være forskjellige om hvilke kostnader som er eller er ikke inkludert., Noen mennesker kan selv si den felles NNN leieavtale er ikke engang et NNN leie på alle, men en absolutt leie.

Om leie favoriserer leietaker eller utleier avhenger av mange faktorer:

• Gjorde leieavtalen komme med leietaker forbedringer?
• dette Er kostnader skjønte nøyaktig?
• Var begge parter er klar over hvordan kostnadene er fordelt?
• Er leieavtalen skriftlig klart?
• Var leietaker gitt en rabatt på markedet leie?
• Hva tilstanden er eiendom?,

NNN leieavtaler kan være bra for begge parter, eller fryktelig for noen av partene, basert på disse faktorene og mange flere. Noen av mine egenskaper: bruk NNN leieavtaler og noen bruker brutto leieavtaler. De har begge sine fordeler og ulemper for begge parter.

Hva andre typer kommersielle leieavtaler er det?

NNN leieavtaler er vanlig på næringseiendom, men de er ikke den eneste typen lease brukt. Det er mange typer av leieavtaler, og de har litt forskjellige definisjoner basert på hvem du snakker t,o, men her er det grunnleggende.,

NN lease

Dette er svært lik den NNN lease, men bare eiendom, forsikring og eiendom skatter og avgifter som er betalt av leietaker. Vedlikehold er dekket av utleier, men leietaker betaler fortsatt verktøy i de fleste tilfeller.

Netto Leie

leietaker kan betale en del av skatter og avgifter basert på deres andel av bygningen, men ikke kostnader til vedlikehold eller forsikring.

Absolutt Lease

leietaker betaler for alt, og kan selv være ansvarlig for å ta vare på alt som godt., Hvis taket begynner å lekke, leietaker kan ha å ringe sine taktekker ‘ og få ham over til å fikse det og betale ham.

Modifisert brutto leie

En modifisert brutto leie er en blanding av leietaker og utleier betalt utgifter. Utleier vanligvis betaler skatter og avgifter og forsikring, men leietaker betaler fortsatt for sin kontordrift, slik som vaktmestertjenester. Verktøy som kan betales av leietaker eller utleier. Det er mange måter utgiftene kan deles, men med brutto leasing, leie er vanligvis høyere enn en NNN lease å gjøre opp for de ekstra utgifter som utleier er å betale.,

Full-Service Leasing eller Brutto Leie

brutto leie er når utleier betaler alle utgifter inkludert avgifter, forsikring, vedlikehold, verktøy, og selv vaktmestertjenester service. Leietaker bare betaler leie, som er vanligvis mye høyere på en brutto leie enn en NNN leie.

Konklusjon

Det er mange typer av leieavtaler, og innenfor de leasing, ulike definisjoner for hva de mener. Vi vanligvis ser NNN, absolutt, og modifisert brutto leieavtaler her. Vi sjelden ser NNN eller grov leieavtaler, selv om de finnes., En ting er sikkert, sørg for at du lese leieavtalen og vet nøyaktig hva du er ansvarlig for enten du er utleier eller leietaker!