Leieinntekter og Utgifter på Skatt Tid

– tasten for å mestre Internal Revenue Service (IRS) Tidsplan E for utleiere—»Supplerende Inntekt og Tap»—er å organisere dine inntekter og utgifter ved hjelp av et regneark eller personlig økonomi programvare. Utleiere som holder detaljert sammendrag av sine utleieboliger utgifter er de som tjener mest på skatt tid. IRS-regler om leieinntekter er ganske sjenerøs så vil du ønsker å dra nytte av dem.,

Tidsplanlegg E Skatt Tips

Utleiere må holde gode poster om kost, inntekter og kostnader. Den beste måten å spore disse elementene er å opprette et regneark—skatt revisor kan også ha en mal du kan bruke., Her er de elementene du ønsker å spore:

• kjøpesummen av huset, leiligheten eller leiligheten du leier ut
• Akkumulerte avskrivninger, og gjeldende årlige avskrivninger på eiendommen
• Leieinntekter
• Sikkerhet innskudd du har mottatt

I tillegg til å spore inntekter, vil du ønsker å spore utgifter. Mange utgifter knyttet til å opprettholde en leie eiendommen kan bli trukket fra din leieinntekter., Disse utgiftene inkluderer:

• Provisjon eller eiendom forvaltningshonorar
• Annonsering kostnader
• Rengjøring, vedlikehold, og reparasjonskostnader
• Huseiere forsikring og HOA kontingent
• Real estate skatter og boliglån interesse utgifter
• Verktøy

Dra Nytte av Passiv Aktivitet Tap Begrensninger

Hvis en av dine eiendommer til utleie har et netto tap for året, at tap kan bli nettoført mot tap og fortjeneste på alle andre utleieboliger.

her er det kanskje-ikke-så-gode nyheten: Hvis totalt for alle eiendommer er negative—et netto tap—at tap ikke kan vanligvis bli trukket fra resten av din årlige inntekt (men det finnes unntak)., Det er fordi leie ut eiendom er generelt betraktet som en passiv aktivitet, selv om du bruker en betydelig mengde tid til å velge riktig leietakere, reparasjon av hytten, og inspisere eiendom for rutinemessig vedlikehold. Tap fra passive aktiviteter er begrenset til motregning passiv fortjeneste.

Hvis du delta aktivt i utleie virksomhet, noe utleie tap kan potensielt bli trukket opp til $25.000 per år samlet over alle eiendommer til utleie., Gift personer som fil separat ha en leiebil tap grense på opp til $12,500 forutsatt at personen bodde bortsett fra sin ektefelle til alle tider i løpet av skatteåret. Mengden av leie tap tillatt for aktive deltakere i en rental eiendom varierer basert på modifisert justert brutto inntekt (MAGI):

• For MAGI på $100.000 eller mindre ($50 000 eller mindre hvis giftet seg med innlevering separat), utleie av tap kan bli trukket i sin helhet, opp til $25 000 limit ($12,500 for de som er gift og innlevering separat).,
• For MAGI mellom $100.000 og $150,000 (mellom $50.000 og $75,000 hvis giftet seg med innlevering separat), utleie av tap kan bli trukket opp til en grense på 50% av forskjellen mellom 150 000 usd ($75,000 hvis giftet seg med innlevering separat) og MAGI.
• For MAGI over 150 000 usd ($75,000 hvis giftet seg med innlevering separat), ingen utleie tap kan bli trukket mot andre inntekter.,

Du Kan Bære Tap Fremover

Utleie tap som er begrenset av passiv aktivitet tap begrensninger kan framføres til neste skatteår når de kan oppveie utleie fortjeneste. Passiv aktivitet tap begrensninger er brukt hvert år, men utleie tap fortsette å bære frem år etter år til tap er enten brukes opp ved motregning utleie av fortjeneste eller ved å bli trukket mot andre inntekter.,

skatteplanlegging for Utleiere

Utleieren kan tjene når leieinntekter er tilstrekkelig til å betale boliglån så vel som eiendomsskatt, forsikring, og reparasjoner. Imidlertid, utleiere får å avskrive kjøpesummen av den leie eiendommen, og dette kan ofte slå et økonomisk resultat i en skatt tap—utgifter kan overstiger inntekt etter ordinære avskrivninger er tatt hensyn til.,

Hver så ofte, men utleiere møte store utgifter, for eksempel sette et tak eller sløying en leilighet etter en langsiktig leietaker vacates. I disse omstendighetene, er det utleier kan ha et underskudd som er større enn $25,000, men passiv aktivitet tap regler begrense tapet til nøyaktig $25,000. Resten vil bli overført til neste år. På dette punktet, er det utleier vil forhåpentligvis ha mer av et overskudd, og vil være i stand til å absorbere overflødig skatt tap.,

Salg av Eiendommer til Leie

å Selge et hus, leilighet bygning eller annen leie eiendommen er ikke det samme som å selge din primære bolig. Akkurat som når du er beregning av aksjegevinster, formelen for beregning av gevinst eller tap av utleieboliger innebærer å trekke din kost fra salgsprisen.,

Justert Kost for Leie Eiendommen

for Å beregne kost på en rental eiendom, legge sammen følgende beløp:

• Kjøp pris
• Innkjøp (tittel og escrow avgifter, eiendomsmegler, kommisjoner, etc.)
• Forbedringer (skifte tak, ny ovn, etc.)
• Selge kostnader (tittel og escrow avgifter, eiendomsmegler, kommisjoner, etc.)
• Akkumulerte avskrivninger (som rapportert på din skatt former)

Når du vet din kost, kan du trekke dette fra salgsprisen., Hvis det resulterende tallet er positivt, du har gjort en fortjeneste når du har solgt din utleieboliger. Hvis den resulterende tallet er negativt, du pådratt seg et tap. Gevinster på utleie-salg av eiendom kan skattlegges delvis som avskrivninger gjenfangst (på maksimalt 25% skattesats) og delvis som en kapitalgevinst (som har en skattesats som er avhengig av din samlede inntekt brakett). Utleie salg av eiendom er rapportert på Skjema 4797, og eventuell gevinst beregningene er rapportert på Timeplanen D.,

fast Eiendom og Begrenset Ansvar

Mange utleiere vurdere å danne selskaper, aksjeselskaper, eller partnerskap for å eie sine utleieboliger. Et selskap kan være uheldig fordi gunstig langsiktig kapital gevinster priser kun gjelder for skattytere, ikke bedrifter.

Et selskap med begrenset ansvar vil være i stand til å passere langsiktige gevinster gjennom til sine medlemmer. Siden gevinster skattlegges på medlemmenes personlige selvangivelse, de er kvalifisert for den foretrukne 15% rente på langsiktige gevinster., Utleiere bør diskutere dette og andre juridiske aspekter ved å danne et selskap for utleieboliger med en advokat for å forstå de juridiske og økonomiske konsekvensene av en slik strategi.,

– >