Mekaniker heftelser på tittelen til fast eiendom, er utelukkende et resultat av lover. Hver stat har sine egne lover om etablering og håndheving av disse heftelser, men, totalt sett, er det noen lignende elementer blant dem. Mange Stater skille mellom typer av fast eiendom på som en mekanikk lien kan være arkivert.
Under prinsippet om suveren immunitet, fast eiendom, eller av regjeringen (offentlig eiendom) er normalt ikke underlagt krav til private parter., Derfor, med mindre staten spesielt, så gir, mekaniker heftelser ikke legge til tittelen som eies av staten eller dens administrative undergrupper, slik som byer. På samme måte, mekaniker heftelser under statlig lovgivning er ugyldig på federal byggeprosjekter. For å beskytte underleverandører og leverandører som jobber på federal prosjekter hvor kontraktssummen overstiger $100,000.00 Miller Act krever at entreprenørene for å gi en betaling bond som garanterer betaling for utført arbeid i samsvar med vilkårene i kontrakten., Mange statlige og kommunale myndigheter på samme måte krever entreprenører på offentlige arbeider prosjekter for å være bundet under såkalte «Lille Miller Handlinger.»Teoretisk sett, betaling bond under Miller Handle eller Lite Miller Handle står i stedet for regjeringens eiendom, og kvalifiserte fordringshavere gjøre krav mot at bond ligner på hvordan de ville fil en vanlig mekaniker lien.
I mange stater, den lovgivende forsamling har skapt ekstra prosedyrer for mekanikk lien til å bli plassert på bolig., I New Jersey, som ble vedtatt den strengeste av disse forskrifter, en mekanikk lien kan bare plasseres på bolig etter at en melding om Ubetalt Saldo og Retten til å sende Lien har blitt arkivert innen 60 dager etter lienor er siste dato for arbeid og en voldgiftsdommen har blitt utstedt av en American Arbitration Association megleren tillater en mekanikk lien til å bli arkivert.
selve handlingen av å sende inn en mekanikk lien kan være vanskelig. De fleste Stater rett og slett krever innlevering av mekanikk lien med et fylke eller court clerk innenfor et definert tidsrom fra en utløsende hendelse., Imidlertid, Maryland krever søknad til Domstolen for å sende inn en mekanikk heftelser. I Maryland, selskaper må ansette en advokat for å gjøre en søknad til domstolen.
Etablering og perfectionEdit
Under vedtekter, lien er vanligvis laget av utførelsen av arbeid eller leveranse av materiale som forbedrer egenskapen. Bare hva slags bidrag teller som gyldig grunnlag for en mekanikk lien varierer, avhengig av den enkelte stats lov som gjelder., Noen vanlige eksempler er:
- arbeidere, snekkere, elektrikere, mekanisk/VVS entreprenører og rørleggere som arbeider på prosjektet siden;
- trelast meter, avløp forsyning hus og elektriske leverandører
- arkitekter og sivilingeniører som trakk opp bygging planer og spesifikasjoner; og
- offsite produsenter av spesielle elementer som til syvende og sist er innlemmet i prosjektet.
Ofte, det er ingen enkel skillelinje som er nyttig i hver stat, eller i hvert tilfelle, for å avgjøre dette valgbarhet., Avgjørelsen av om en part har en legitim lien høyre kan avhenge å undersøke rettssaker som har enten godkjent eller forkastet lien hevder i samme stat.
i Motsetning til andre sikkerhetsinteresser, i de fleste stater, mekaniker heftelser er gitt til entreprenører og materiale leverandører som kan eller ikke kan ha en direkte kontraktsmessig avtale med eieren av landet. Faktisk, dette er ofte normen fordi i de fleste tilfeller, eieren av landet kontrakter bare med en generell entreprenør (ofte kalt en «førsteklasses leverandøren»)., Den generelle leverandøren, i sin tur, ansetter underleverandører («subs») og materialleverandører («leverandører») til å utføre arbeidet. Disse subs og leverandører har rett til å heftelser på eierens eiendom for å sikre sine betaling fra entreprenør.
Imidlertid å ha en rettskraftig lien, er det vanligvis må bli «fullkomment.»Dette betyr at innehaver av panterett må overholde lovbestemte krav for å opprettholde og håndheve lien., Disse kravene, som inneholder frister, er vanligvis som følger:
- å Gi den nødvendige foreløpig varsel til eieren avsløre rett til lien (noen stater).
- Innlevering meldinger om oppstart av arbeid (noen stater).
- Innlevering merknader i de nødvendige offentlige registre kontorene til hensikt å sende inn en lien hvis ubetalte (noen stater).
- Innlevering varsel eller krav om salgspant i de nødvendige offentlige registre kontorer i en spesifisert periode etter at materialet er levert eller utført arbeid (alle land)., Loven varierer fra stat-til-stat på både den utløsende hendelsen, og tidspunktet for dette. Noen stater krever innlevering i løpet av en periode, målt fra den tiden da fordringshaveren fullfører sitt arbeid, mens andre angir hendelse som etter alt arbeid på prosjektet har vært gjennomført. Innlevering tidsrom etter den utløsende hendelse variere.
på Grunn av de problemer som ofte er forbundet med innlevering av mekanikk heftelser og samsvar med mekanikk lien lover, mange lienors bruke advokater eller mekanikk lien innlevering tjenester for å sikre at deres mekanikk lien er arkivert på riktig måte.,
Prioritet respektere andre interestsEdit
vedtektene skape mekaniker heftelser pleier å gi dem en høyere prioritet med hensyn til andre interesser i tittelen enn loven gir mest fast eiendom sikkerhetsinteresser. Blant andre ting, prioritet er egenskapen som avgjør hvilke av flere konkurrerende sikkerhet krav vil ha de første krav til midler til en foreclosure salg. I denne sammenheng er prioritert av en mekaniker lien bestemmes enten etter den tid lien festes til eiendomsretten til eiendommen, eller ved det tidspunkt som det «knytter seg tilbake.,»Med noen unntak, lien fester eller knytter seg tilbake til tiden før til tiden at noen legger merke til det vises i den offentlige journalen. I mange stater, dette er spesifisert som den tiden da de første synlige bygging starter på byggeplass. I andre, det er når oppdraget er utført for det arbeidet som skal gjøres. I atter andre, hver leverandøren eller leverandørens tilbakeholdsrett festes på den tiden da det starter sitt eget arbeid. Derfor, personer som arbeider med eieren av eiendomsretten til eiendommen risikerer å få sine interesser uventet underlagt mekaniker heftelser som de hadde ingen kunnskap.,
Spesielle bestemmelser er gjort i enkelte stater for å bestemme prioritering mellom en mekaniker lien og lien på et boliglån som er finansiere bygging på land. For eksempel, i Staten New York, utseendet av angitte språket i boliglån har den virkning at den er en byggelån beholder sin prioritet over mekaniker heftelser som følge av byggingen, så lenge senere arkivert lien krav som er lovlige er ikke ignoreres. I andre stater som Florida, det er en alt eller ingenting å si., Det opptaket av konstruksjonen boliglån før innlevering av en lovbestemt varsel om oppstart av bygging gir boliglån med absolutt prioritet over mekaniker heftelser som følge av byggingen. Fremdeles andre stater, som for eksempel California, gi prioritet for en konstruksjon lån boliglån tatt opp før synlig oppstart av bygging hvor långiver er forpliktet til å utbetale penger. I Staten Illinois, det er en lovpålagt midler disbursing ordning som, hvis de følges, gir byggelån pantegjeld prioritet., I andre stater, er det fortsatt andre ordninger og enkelte stater, slik som Colorado, gir nesten ingen praktisk betyr for en konstruksjon lån boliglån for å få prioritet i det hele tatt.
EnforcementEdit
Mekaniker heftelser håndheves utelukkende gjennom rettslig foreclosure salg, dvs., gjennom rettsaker lik boliglån foreclosures. Retten må avgjøre om kravene i loven er oppfylt, og hvis så, prioritering av mekaniker lien være utelukket i forhold til de andre heftelser på tittelen., Når det er bestemt, vil retten for eiendommen selges, og inntektene av salget anvendes til heftelser i rekkefølge etter prioritet.
LimitationsEdit
Stater kan ha ulike begrensninger på mekaniker heftelser. I California en entreprenør må vente med å dra nytte av den lien rettigheter til noen av følgende forhold oppstår, ellers lien vil bli vurdert tidlig:
a) arbeidet er gjennomført i henhold til den avtalte omfanget av arbeidet, b) prosjektet har stoppet (stansted), eller c) den som er forhindret fra å fullføre arbeidet (avsluttet).,
Hver av disse kreves det oppstår hendelser på slutten av prosjektet life-cycle (eller på slutten av omfanget av arbeidet for underleverandøren, prosjektet kan være langt fra ferdig). Slutten av prosjektet kan ikke være eksternt nær den faktiske tiden da arbeidet ble utført (og til hvilken tid arbeidskraft og materialer ble betalt ut av lommen for arbeid av leverandøren).
Også, arbeidet må gå direkte mot arbeidet med forbedring av eiendommen. Dette kan synes opplagt, men det er mange byggekostnader som ikke er underlagt mekanikk’ heftelser., En del av byggekostnadene kan ikke kvalifisere for en mekaniker lien fordi arbeidet ikke ble bedre holderen. Et godt eksempel er elementer som ikke er ment å være permanent, men likevel nødvendig i løpet av konstruksjonen. En midlertidig konstruksjon gjerdet kan være nødvendig, kan være en verdifull funksjon i trygghet og sikkerhet, men er ikke ventet å bli en del av realty, så derfor er ikke en kostnad som er tillatt i henhold til en mekaniker lien.,
Den attraktive natur mekaniker lien er at lien er sikret i fast eiendom og eiendommen kan bli solgt for å betale lien. Dette er kraftig verktøy, men ikke alltid effektiv. I virkeligheten, dette er en trukket ut prosessen som ikke er veldig effektiv. Imidlertid, gitt de økonomiske forholdene, og at långivere’ vanligvis har prioritet, salg av eiendom, kan ikke være tilstrekkelig til å betale for verdien av lien.
Hva er det som ofte blir oversett er at leverandøren nå er finansiering av prosjektet når de utfører arbeid og ikke får rask betaling for dette arbeidet., Leverandøren er nå binde opp verdifull kapital som kan brukes andre steder mens du venter til slutten av et prosjekt. I tillegg er leverandøren må bære kostnadene for søksmål for å håndheve sine mekaniker lien rettigheter. For tvister som er av mindre verdi, en mekaniker lien ikke kommer til å være en kostnadseffektiv metode for å skaffe betaling for tjenester.,
Utgivelser av LienEdit
En lien utgivelse, også kjent som en utgivelsen av panterett eller en kansellering av panterett er et dokument som kan være frivillig gitt av en panterett fordringshaver, for eksempel en underleverandør, i bytte mot betaling eller et løfte om betaling fra en entreprenør eller en eiendom eier. Forhandlinger kan være vanskelig, som lien fordringshavere vil vanligvis være betalt før de slipper en lien, mens eieren av eiendommen gjenstand for salgspant vil generelt ønsker lien utgitt før de gjør betaling., I motsetning til en lien waiver som negerer rett til å sende en panterett i fremtiden, panterett utgivelsen avbryter en panterett som allerede er i kraft.
Før du foretar en betaling, eieren av eiendommen skal be om en utgivelsen av lien fra hver leverandør, entreprenør og underleverandør, som dekker materialene som brukes og det arbeidet som er utført på prosjektet. En utgivelse av lien er en skriftlig erklæring om at frigjør eiendom fra trusselen om lien., Hvis kontrakten krever delvis betaling gjøres før arbeidet er fullført i sin helhet, da eieren kan be om en delvis utgivelsen av lien som dekker alt arbeid og materialer som brukes opp til tidspunktet for betaling.
Før siste betaling, en eiendom eier bør innhente en erklæring fra leverandøren som viser en liste over alle ubetalte partene som har utført arbeid eller tjenester, eller levert materialer til eiendommen. Eieren skal sørge for at leverandøren får utgivelser fra alle disse partene før du gjør endelig betaling.