En av måtene selskaper samle inn penger, øke inntjeningen og øke likviditeten er ved å frigjøre kapital bundet opp i sine noen ganger massive eiendom holdings., Når en høyere avkastning kan bli generert fra deres primære virksomheter enn fra eie eiendomsmegling, mange av disse foretakene er med salg-tilbakeleie ordninger for å gå eiendomsmegling kapital i sin kjernevirksomhet, om bank, olje raffineri, eller å selge bøker og sko.
I vanlig salg-tilbakeleie, et selskap som selger fast eiendom eier direkte, så leier hele eller en del av det tilbake fra investor, og dermed frigjøre de fleste eller alle av hovedstaden.,
En av de største grunnene til at et selskap som påtar seg et salg-tilbakeleie er å få off-balance-sheet finansiering. Dette er en viktig betraktning: Hvis det er et lån på eiendommen, dens fulle beløpet er tydelig på balansen som en forpliktelse. For de fleste operasjonelle leieavtaler eller salg-leasebacks, det eneste sett i balansen er som årets forpliktelse eller lease betalinger, som kaster en mer gunstig å se på balansen for selskapet.,
i Motsetning til tradisjonelle gjeld finansiering, salg-tilbakeleie vanligvis bringer 100 prosent av eiendelens hovedstaden tilbake til corporation, hvor tradisjonell finansiering tilbyr en prosentandel av eiendelens verdi. Salg-leasebacks også gi en avtalt årlig leie for eiendelen, snarere enn et amortisert eller enkelt klump betaling. Disse lease betalinger kan være strukturert på mer fleksible måter, for eksempel, lav leie betalinger i løpet av de første fem årene gjør det mer behagelig for selskaper fra balansen ståsted.,
For alle deres eiendom holdings, selskaper generelt velger å lease deres mer generelle formål fasiliteter, for eksempel kontorbygg, fordi leieavtalen kan vanligvis være strukturert til å koste mindre. Salg-tilbakeleie av mer spesialiserte anlegg, slik som produksjon av planter, utgjør en høyere risiko for en investor, og er dermed mer kostbart å leietaker, fordi disse anleggene er ikke så lett leide hvis den nåværende leietaker vacates.,
I tillegg, siden tilbakeleie finansiering ikke pålegge noen operative forpliktelser, ikke som tradisjonell finansiering, kan bedrifter få mer operasjonell fleksibilitet. Ifølge John Stanfill av CB Kommersielle i Los Angeles, «Selskaper er ofte belemret med strenge og begrensende gjeld pakter; de har til å operere på en bestemt måte, eller kan være angitt i standard av pakter. Tilbakeleie finansiering eliminerer disse operative forpliktelser og gir mer fleksibilitet til leietaker.,
«I å gjøre et salg-tilbakeleie,» fortsetter han, «du håper å strukturere det på en måte som gir en lavere kostnad for å skaffe midler enn det gjeld finansiering. Siden salg-tilbakeleie investorer får skattefordeler ved å eie og depreciating eiendommen, kan selgeren ofte være vellykket i å få en lavere kostnad for kapital enn kostnaden for gjeld.,»
En av ulempene til et salg-tilbakeleie er at når et selskap selger eiendommen og går inn i en endelig leieforpliktelse, er det ikke lenger styrer sin egen skjebne; selskapet ikke kan forlate eiendommen like enkelt som når eiendelen er eid direkte. En annen ulempe er at eventuelle restverdier på eiendommen er ikke lenger kontrolleres av konsernet, men av utleier.
Men ulempene er ikke som en beskjeden avkastning av bedriftens salg-tilbakeleie aktivitet.,
«Salg-leasebacks kommer tilbake i favør som en måte å gi bedrifter med fleksible real estate forpliktelser og finansiere vekst, sier Charlie Corson, senior vice president of retail investment group på Staubach Co.
Dallas-baserte selskapet, best kjent for sin leietaker representasjon arbeid, er en aktiv aktør i salg-tilbakeleie og off-balance sheet financing markedet. Firmaet har stengt avtaler på til sammen 200 millioner dollar i de siste 18 månedene, inkludert salgs-leasebacks med Sun Microsystems, Inc. Circuit City og Dell Computer Co., Tilbud som vanligvis varierer fra $10 millioner til $50 millioner kroner og inkluderer 20 – 25 år leasebacks.
«selskapet Vårt er først og fremst en leier fast rep,» Corson legger til. «Vi har sterke relasjoner med bedriftskunder og salg-tilbakeleie er en ekstra service vi kan gi dem.»
Det finnes dusinvis av gode eiendomsmegler selskaper rundt om i landet som bistår med salg-tilbakeleie transaksjoner. Følgende er et glimt av noen av disse selskapene, ledsaget av en aktuell sak studie av et salg-tilbakeleie » transaksjon arrangert gjennom hver.,
CB KOMMERSIELLE
Som eiere av en AMERIKANSK hovedkontor bygning med 1,36 millioner sq. fot. av netto leies plass på, er det bare 25 prosent som de okkuperer direkte, British Petroleum (BP) realisert tidligere i år at det var ser for mye ut som en utleier. Om det var en gang okkupert 100 prosent av byggets plass, selskapet hadde redusert bruken over år og begynt leasing deler til andre leietakere.,
Ansatte i Cleveland hovedkvarter besluttet BP kan bedre distribuere sine eiendeler ved å ta inntektene bundet opp i bygningen, konvertere den til kontanter, og bruke det i deres primære virksomhet.
selskapet gjennomførte en grundige, interne gjennomgang av sine valg, men ønsket et utenforstående perspektiv. CB Kommersielle var en av seks eiendomsselskap intervjuet av BP om et mulig salg-tilbakeleie arrangement. Hver av de seks ble bedt om å avgjøre om og når markedet kan være riktig for BP å inngå en avtale om å selge bygningen og lease tilbake en del av plassen., «Vi ble kalt i løpet av det jeg begrepet en «rådgivende fase», med ingen kunnskap om at BP vil fortsette med transaksjonen,» rapporter John Stanfill, president i CB Kommersielle investeringer egenskaper gruppe. «Vi oppmerksom på BP av våre funn, som gir en svært grundig og detaljert analyse av markedet.
«Vår anbefaling indikerte at det var en gunstig tid for å selge bygningen, sier Stanfill. «Vi fant at den stigende marked vil oversette til mer gunstige priser og en høyere verdi for eiendommen, og gir en lavere belegg kostnad., Denne anbefalingen var i sync med BPS interne analyser, og vi ble tildelt virksomheten.»
BPS AMERIKANSKE hovedkontor kom på markedet i begynnelsen av juni 1996 for å spørre pris av $145 millioner kroner. CB Kommersielle mål er å lukke avtale innen seks måneder.
Stanfill rapportene, som er typisk i en transaksjon av denne typen, kjøperen er sannsynlig å være en ganske avansert, men «passiv» investor som ikke vil bli utsatt for en konstruksjon og leasing risiko, siden anlegget er allerede i ferd med 75 prosent okkupert., «Redusert risiko er en av fordelene med å investere i et salg-tilbakeleie, sier Stanfill. Han legger til at denne spesielle bygningen vil ha liten eller lease rollover i løpet av de neste 12 årene.
«En av fordelene av denne avtale til CB Kommersielle, i tillegg til å være betalt for transaksjonen, sier Stanfill, «er det anledning til å være til tjeneste på enda et nivå til British Petroleum, som vi har et langsiktig forhold.»
KOMMERSIELLE NETTO LEIE REALTY
En av de måter å håndtere et salg-tilbakeleie er gjennom delt finansiering., Det er hvordan Kommersielle Netto Leie Realty (CNLR), en real estate investment trust basert i Orlando, Florida. dette bidro Barnes & Edle av New York ekspandere inn Daytona Beach, Fla.
Ifølge for å Gary Ralston, president i CNLR, Barnes & Noble hadde identifisert et 2.1-acre stedet for å bygge en super-butikken i Daytona Beach, og nærmet seg CNLR om muligheten., Som en del av de to selskapenes program forhold, CNLR laget en tandem prosess der CNLR gjorde due diligence og gjennomgang av fast eiendom, mens Barnes & Noble gjorde due diligence og gjennomgang av detaljhandelen og bygging av butikken.
Det angitte området var eid av Best Buy, som bygget en butikk på en del av landet og avtalte med Barnes & Noble å selge 2.1-acre outparcel. Barnes & Edle tildelt kontrakten for å CNLR, som stengt på landet i September 1995., Ved hjelp av en standard leiekontrakt dokument pakke som brukes mellom CNLR og Barnes & Noble på 12 andre anledninger, Barnes & Noble ble gitt i opp til ett år for å konstruere bygningen, med den avtalen som CNLR vil refundere dem for kostnadene ved bygging. Bygningen ble reist i januar 1996, og åpnet for virksomhet den 1. februar.
Dette er gjensidig fordelaktig, split-finansiering system levert Barnes & Edle med lavere leie priser, blant andre fordeler, og CNLR med en god avkastning på investerte dollar., «Fordelen med denne transaksjonen over andre salg-tilbakeleie eller bygge-til-drakten ordninger, noe som kan ha tre nedleggelser, sier Ralston, «er at det er bare én avslutning og ett sett av dokumenter, slik at mer av pengene går inn pinner og murstein. I en typisk salg-tilbakeleie eller bygge-til-drakt, en forhandler som kan styre en utvikler til landet, som da har landet og byggelån nedleggelser, og en tredje lukking når butikken er solgt til forhandleren. Hver lukking kan blåse holderen kostnadene med 3 prosent til 5 prosent uten å legge noen verdi.,
«Vår split-finansiering struktur gir en strategisk allianse tilnærming til virksomheten ved å forsøke å gi mer verdi til de partene som er involvert direkte, med færre tredjeparts transaksjons-kostnader som ikke legge noen verdi,» Ralston fortsetter. «Jeg liker landmålere og advokater, men hvor mange reissuances av tittel forsikring trenger du?»
du Arbeider med juridisk transaksjon bare én gang også kan resultere i en lavere skatt vurdering på eiendommen fordi sensoren plukker opp akkurat landet salg og kostnad for forbedring i motsetning til en oppblåst investor kjøpesummen, Ralston sier., «I tillegg, med denne type struktur, forhandleren er aldri i kjeden av tittelen, og er derfor ikke utsatt for noen miljørisiko.»
Et økende antall CNLR salg-tilbakeleie transaksjoner behandles gjennom delt finansiering. Selskapet har redusert sin satsing over flere år for å spesialisere seg i frittstående butikker. Selskapet arbeider med ca 30 store forhandlere rundt om i landet, tjene som utleier til de fleste av kategori killers., I henhold til Ralston, over $100 millioner av virksomheten CNLR gjennomført i løpet av første halvdel av dette året, så mye som 80 prosent var utformet som et salg-tilbakeleie. Mye av CNLR virksomhet, om lag 75 prosent, er repeterende, forholdet transaksjoner som utnytter et bestemt sett av salg-tilbakeleie dokumenter på nytt og på nytt for å redusere kostnader og øke hastigheten på utveksling.
i Dag 28,000-square-foot Barnes & Edle butikk i Daytona Beach, og tilbyr 150,000 boktitler … og kaffe, også.
EDWARD S., GORDON
Som British Petroleum, New York Life hadde en gang okkupert 100 prosent av over 800 000 kvadratmeter kontorbygg på 63 Madison Avenue i New York City. Men med en endring i selskapets ulike forretningsområder, en betydelig blokker av plass-om lag 40 prosent-hadde blitt overflødig.
New York-Livet sett på to alternativer: 1) å bo i utleier forretnings -, eller 2) å selge bygningen og leasing tilbake en stor del av det, som til slutt fikk flest og best bruk for den aktuelle eiendel.
Edward S., Gordon, som har hovedkontor i New York og en stor real estate aktør i dette markedet, ble utnevnt som den eksklusive salgsagent for eiendommen, som ligger ved siden av New York Life ‘ s world headquarters. «Vi tok en todelt tilnærming, forklarer Robert Alexander, executive administrerende direktør i Edward S. Gordon. «Vi første fulgt en eier/okkupant, men hvor det var mange lease henvendelser, var det ingen reell interesse i å kjøpe bygningen, og opptar en del av det.
«I den andre fasen vi nærmet seg den investering, utvikling lokalsamfunnet., Før du starter noen diskusjoner, må vi først hentet ut potensielle kunder som følte vi hadde penger, men kan også fungere bra med New York-Livet er kultur, og forstå ønsker og behov,» sier Alexander.
New York-Livet eiendom kom på markedet tidlig i 1995 for å spørre pris på $68 millioner kroner. Mindre enn et år senere, den ble solgt for $65 millioner kroner til George Komfort & Sønner og Loeb partnere gjennom et joint venture.,
Dette salg-tilbakeleie » transaksjon tillatt New York Liv for å slå en ressurs som hadde vært på bøker siden 1960 inn en tilførsel av kapital. Eiendommen for salg er også presentert i New York Liv med prime office plass på en langsiktig basis på markedet leier i området. Kjøper har en utmerket mulighet til å leie valg plass i en bygning som er forankret ved New York-Livet.
«Det er en sjelden mulighet til å finne et salg-tilbakeleie av denne størrelsesorden i vårt område. Til det beste av min kunnskap, New York City har ikke sett en av denne størrelse i løpet av dette tiåret,» notater Alexander., «Jeg tror at eiendomsmarkedet her er å styrke og at det er mange kapital kilder klar til å gjøre en avtale.»
MARCUS & MILLICHAP
salg-tilbakeleie blir arrangert av Marcus & Millichap, en real estate investment company basert i Palo Alto, Calif. for Payless skobutikkene av Topeka, Håkan. la Payless å dra nytte av «den laveste salg og tilbakeleie priser oppnåelig i dagens marked,» ifølge Johannes Glass, salg knytte til Marcus & Millichap., «Ved hjelp av en patentert formel, vi er i stand til å oppnå priser som er minst 10 prosent til 15 prosent under hva sammenlignbare Wall Street institusjoner kan tilby.»
Ruter sier at Payless’ strategi er å fokusere all sin kapital på utvider driften, uten å binde pengene sine i eiendom. Dette har blitt en stadig viktigere nå som Payless har blitt skilt ut i en individuell offentlig eid selskap.
Hvert år Payless setter en pakke med 15-40 butikker ut for bud, med 60 tilbydere over hele landet kjemper for virksomheten., Marcus & Millichap ble tildelt 1996 bud i januar i fjor. Avtalen har blitt utført, og Glass håp om å lukke den projiserte 25 butikker i årets tilbyr med høsten 1996. «Tidspunktet er veldig avhengig av hvor lang tid det tar for oss å få lavest mulig salg-tilbakeleie pris for Payless,» sier han, og legger til at den totale dollar volumet av årets avtale vil nær 20 millioner dollar.
Hannover eiendomsselskapet, en divisjon av Marcus & Millichap, er den faktiske enhet å kjøpe butikker, som gjennomsnittlig 2,800 til 3.500 sq. fot., hver og varierer fra kr 350,000 til $1.1 millioner.
Glass rapporterer at de tidligere selskapene å vinne den årlige Payless bud var ikke slik at de mest gunstige vilkår i markedet. Han sier at hans selskap nærmet Payless med en bedre musefelle — formelen som gjør at «den lavest mulige salg-tilbakeleie priser på markedet, og reduserer salg-tilbakeleie kostnadene med minst 20 prosent.»I løpet av Payless’ leie per butikk, formelen vil lagre skoen forhandler flere hundre tusen dollar., Dette er oppnådd ved å eliminere mellommann og trykke inn «low-cost» salg og tilbakeleie midler gitt av 1031 exchange-kjøpere, sier han.
«Vårt selskap lukket $2.1 milliarder kroner i omsetning i fjor, og nesten halvparten av de transaksjoner som er involvert 1031 børser,» forklarer Glass. En 1031 exchange kjøperen er noen som selger en bygning, og på lukking, handler egenkapitalen for en liker-form bygning, og dermed bevare hans eller hennes kapitalgevinst. Denne beskyttelsen «motiverer 90 prosent av exchange-kjøpere i salg-tilbakeleie situasjoner som Payless Sko»,» rapporter Glass., Han legger til at egenskaper som er involvert er vanligvis på pads i front av Wal-Mart supercenters, som gir enorm kunden tegne for hver enkelt butikk. Ruter understreker at Marcus & Millichap er conduit der Payless Sko kan trykke inn lav-kost midler gitt av 1031 exchange-kjøpere.,
Siden salg-tilbakeleie er til syvende og sist ligger rundt den endelige salgs pris for eiendommen ved rådende markedsvilkår, Marcus & Millichap reduserer kostnader ved å eliminere mellomledd; det handler direkte med den passive investor markedet, som tradisjonelt har penger som er langt mindre kostnadskrevende enn hva pensjonsfond rådgivere eller Wall Street institusjoner kan tilby, i henhold til Glass. Noen av Payless’ forrige pakke bud ble tildelt og videresolgt til tredjepart investorer, med en betydelig fortjeneste til mellomledd., «Gjennom vår formel, lar vi Payless å dra nytte av lavere salg-tilbakeleie priser ved å gi direkte tilgang til disse individuelle investorer,» Glass sier.
Payless salg-tilbakeleie også er atypisk fordi Payless tilbyr 15-års absolutt bond trippel netto leieavtaler som er garantert av Payless Sko Corporation, selv om dette ikke er en Marcus & Millichap kravet. Leietakere normalt ikke tilby en bond-type funksjon til sin leieavtaler fordi i tilfelle av et havari, at de ikke ønsker å være på den løpende forpliktelse., Under en bondable leieavtalen leieren er ansvarlig for å fortsette å utføre under leieforpliktelse, uansett hva. Glass rapporter som Payless legger til denne funksjonen til sine lisenser for å få en litt lavere salg-tilbakeleie pris, fordi det vil være mindre risiko i inntekt bekk, en litt mindre avkastning kan bli diktert til investor.
Payless skobutikkene er den største fottøy forhandler i verden. Selskapet selger en i hver fem par sko som selges i Usa, og har en årlig omsetning på $2.3 milliarder kroner.
TRINET CORPORATE REALTY TRUST INC.,
å lede et selskap i en bransje som dynamisk som helsevesenet krever fleksibilitet og likviditet. Tidligere dette året, Blå Kors og Blue Shield United of Wisconsin bestemt at det var på tide å avhende av hovedkontor-anlegget som ble bygget i 1977 og øke likviditeten i balansen. I juni, Milwaukee-baserte selskapet solgte sin 236,218-sq.-fot. bygningen til TriNet Corporate Realty Trust Inc. en San Francisco-baserte real estate investment trust, og så leide det tilbake.,
«Vi fokuserer på våre kjernevirksomheter av managed care service og tjenester innen forsikring, sier Tom Luljack, direktør for kommunikasjon for Blå Kors og Blue Shield United of Wisconsin. «Som vi så på hvordan å opprettholde fokus, å komme ut av eiendomsmeglerbransjen var et godt alternativ fordi det tillot oss å bruke egenkapital vi hadde i bygningen samt omdirigere energi som går inn å opprettholde eiendelen.»
i Tillegg vil selskapet ikke har til å opprettholde hovedstaden forbeholder seg retten til eiendom holdings at myndigheter krever.
TriNet, som eier 12.,6 millioner sq. fot. av kontor-og industri-plass, kjøpte 10-etasjers bygning for $16 millioner og forhandlet frem en trippel-net, 10-årig leieavtale med Blå Kors og Blue Shield. TriNet innledende avkastning var i underkant av 10 prosent.
«Vi forsikrer kvaliteten av eiendelen, æren av leietaker og, viktigst av alt, evnen til å frigjøre plass,» sier Gary Lyon, executive vice president og chief oppkjøp offiser på TriNet, som også kraner et usikret kreditt som gjør det mulig å bære gjeld på sin eiendom holdings., «Denne tilnærmingen gjør det mulig for oss å tilby vesentlig kortere sikt leieavtaler.»
Blå Kors og Blue Shield opprinnelig tenkt bygningen var mer salable med en 15 år tilbake, men TriNet var i stand til å strukturere en akseptabel 10-års avtale som sørget for Blå Kors med mer operasjonell fleksibilitet. På kortere sikt, lease, som inkluderer extension valg gjennom 2021, var priset konkurransedyktig med en 15-års periode.
«Den person kostnadene er lave i forhold til alternativene på markedet,» sier Luljack.,
Klasse-En bygning som ligger i en sunn western delmarkedet av Milwaukee downtown. Lyon står marked leier skulle stige opp på en høyere rente enn 3 prosent opptrapping skrevet inn i avtalen.
«Vår kjøpesummen var vesentlig under gjenanskaffelseskost,» Lyon sier, «og de leier er under markedet, både som reduserer våre kreditt-og eiendomsmarkedet eksponering. Denne ordningen øker sannsynligheten for at leietaker vil utøve sin fornyelse valg og gir betydelig oppside til TriNet i tilfelle Blå Kors vacates.,»
bygningen, som fikk flere store hovedstaden forbedringer gjennom årene, kan romme én eller multi-leietaker belegg.
«Salg-leasebacks er å bli mer attraktiv på grunn av den fleksibiliteten de tilbyr,» Lyon sier. «Blå Kors ønsket å øke sin kapital styrke ved å ta fortsetter ut av bygningen og sette i mer likvide eiendeler.»
UNITED TRUST FUND
Første Union Bank of Charlotte, N. C., var i stand til å redusere sin samlede lånekostnader og forbedre kontantbeholdning og samtidig opprettholde kontroll over to gren egenskaper som du har kjøpt og leid ut til banken ved United Trust Fund (UTF) i Miami. «Dette salg-tilbakeleie gitt Første Union med en lav kostnad av midler, en liten gevinst på bokført verdi som følge av avskrivninger, og økte markedsandeler uten å komme ut-av-lomme med noen dollar,» sier Paul Domb, president of asset management for UTF., «Det tilbyr frigjøres kapital som var bundet opp i fast eiendom, samtidig som det gir Første Union Bank med fleksibilitet til å fremleie bygninger og beholde noe av overskuddet hvis grenene ikke fungerer.»
Domb rapporter som UTF håndterer mer salg-tilbakeleie transaksjoner for finansinstitusjoner enn noen andre salg-tilbakeleie selskap i Usa. UTF har tilbudene vanligvis innebære branch office egenskaper, slik som de to kjøpte i fjor i Boca Raton og Ft. Lauderdale, Florida. for Første Union Bank.,
I søk av lav-kost kapital, Først Union Bank kontaktet UTF i oktober 1995 med ønske om å låse opp egenkapital bundet opp i fast eiendom til bruk i sin primære virksomhet. Første Union Banks interne eiendomsmegling avdeling utpekt to avdelingskontor egenskaper og en mindre institusjon det ønsket å tilegne seg. «Siden banken ikke ønsker å komme ut-av-lomme for å kjøpe grener, de beste alternativ for oppkjøpet var et salg-tilbakeleie, sier Domb.
Han forklarer at UTF kjøpt tomt og bygninger for ca $7 millioner i en avtale som stengt i desember 1995., Første Union Bank inngått en 15-årig absolutt bond-type leieavtale som gir full kontroll over egenskaper for opp til 35 år, gjennom valg. Bankens Moody-En kredittvurdering hjalp innvirkning den lave kostnaden av midler gitt i transaksjonen.
«Dette er en lærebok eksempel på en typisk salg-tilbakeleie, sier Domb. «Det er en av de beste biler for mange finansinstitusjoner som ekspanderer inn i andre stater.»