De huurprijzen van Los Angeles behoren tot de hoogste in het land, en omdat de meeste bewoners buiten bereik zijn, moeten miljoenen Angelenos betalen voor dure appartementen.
maar huurwetten op lokaal en staatsniveau kunnen de kosten van sommige van deze eenheden beter beheersbaar maken, met name in de loop van de tijd.verschillende steden in Los Angeles County hebben huurregels in de boeken, en een nieuwe wet van de staat caps jaarlijkse huur wandelingen voor appartementenbewoners in heel Californië., Deze maatregelen bieden ook enige bescherming tegen uitzetting en contante betalingen in het geval een huurder wordt gedwongen om te verhuizen uit hun appartement.
de regels kunnen verwarrend zijn, maar ze beïnvloeden een groot aantal bewoners. Alleen al in de stad Los Angeles wonen huurders in meer dan 600.000 appartementen verspreid over 118.000 woningen, volgens de afdeling Huisvesting en Gemeenschapsinvesteringen van de stad.,
omdat lokale wetten complex zijn en veel huurders mogelijk niet volledig begrijpen welke voordelen van huurvoorschriften zij zouden kunnen hebben, zijn hieronder de meest essentiële dingen die LA bewoners moeten weten over huurregelingsregels in het gebied.
Hoe werkt huurcontrole?
de regels verschillen per stad, maar in alle verordeningen wordt een maximum gesteld aan de jaarlijkse huurverhogingen voor in aanmerking komende eenheden., In de stad Los Angeles betekent dat dat huurders in appartementen die onder de verordening vallen, alleen hun huurprijzen jaarlijks tussen de 3 en 8 procent moeten zien stijgen (het percentage is gekoppeld aan de consumentenprijsindex; dit jaar is het 4 procent).
dat is eigenlijk veel minder ingewikkeld dan hoe toelaatbare huurverhogingen worden bepaald in Santa Monica. Daar, plafonds op huur wandelingen zijn gelijk aan 75 procent van de jaarlijkse inflatie-en een huur control board kan verder beperken maximale huurstijgingen per dollar bedrag., Dit laatste cijfer wordt bepaald door middel van een formule die gemiddelde maximale verhogingen voor een aantal van de duurdere eenheden van de stad onder huurcontrole.
in steden zonder huurwetten zijn de staatsregels van toepassing. Onder deze parameters, jaarlijkse huur wandelingen zijn beperkt tot 5 procent, plus het tarief van de inflatie (hoewel de totale stijging toegestaan maxes uit op 10 procent). Dat betekent dat als de inflatie 3 procent is in Los Angeles County, een verhuurder de huur van een huurder niet meer dan 8 procent kan verhogen.
wordt de huur van mijn appartement gecontroleerd?,
De meeste appartementen (maar geen eengezinswoningen en appartementen) in Californië die vóór 1995 zijn gebouwd, zijn onderworpen aan het huurplafond van de staat. Maar als je in Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Inglewood, de stad Los Angeles, of het niet-geïncorporeerde Los Angeles County woont, kan de maximale huurverhoging die je elk jaar krijgt kleiner zijn.
een tijdelijke huurstop is nu ook van kracht in Culver City. Het beperkt de jaarlijkse huur wandelingen tot 3 procent, maar zal vervallen in augustus als niet verlengd.,
of uw appartement onder huurcontrole valt, hangt voornamelijk af van het type woning dat het is en wanneer het is gebouwd. Eengezinswoningen zijn bijna nooit onderworpen aan huurcontrole (hoewel ze in zeldzame gevallen in Santa Monica en West Hollywood); duplexen, triplexen en appartementengebouwen, aan de andere kant, meestal zijn—afhankelijk van wanneer ze werden gebouwd.in de stad Los Angeles zijn alleen gebouwen gebouwd en bewoond vóór 1 oktober 1978 onderworpen aan de huurbeperkingen van de stad., Deze data variëren van stad tot stad en hebben meestal te maken met wanneer huur controle wetten werden aangenomen. In Santa Monica is het 10 April 1979; in West Hollywood is het 1 juli 1979; en in Beverly Hills, Culver City, Inglewood en Los Angeles is het 1 februari 1995.1 februari 1995 is ook de belangrijkste datum voor de Californische huurwet. De Costa Hawkins Rental Housing Act, die grenzen stelt aan de wetten inzake huurcontrole in de hele staat, verplicht dat geen eenheden gebouwd na deze datum worden onderworpen aan Maxima op jaarlijkse huurverhogingen.
Hoe kom ik erachter of mijn appartement onder huurcontrole staat?,
in de stad Los Angeles is het vrij eenvoudig om te controleren op de bouwdatum van uw gebouw—en of het wordt gedekt door de RSO. Voer je adres in in ZIMAS, de vastgoeddatabase van de stad.
een omtrek van de eigenschap zal verschijnen op de kaart en een zijbalk zal verschijnen aan de linkerkant van het scherm. In het tabblad” assessor “vindt u de bouwdatum van het gebouw en in het tabblad” huisvesting ” kunt u zien of het onder huurcontrole staat.
in andere steden kunnen huurders de locatie van de beoordelaar van de provincie controleren om de bouwdatum van hun gebouw te controleren., West Hollywood houdt ook een lijst bij van alle huur gecontroleerde eenheden en de stad Santa Monica heeft een service waarmee huurders kunnen zoeken naar appartementen onder de lokale huurcontrole ordonnantie. Inwoners van Los Angeles County zonder rechtspersoonlijkheid kunnen bellen (833) 223-7368 of e-mail [email protected].
Waarom hebben alleen oudere gebouwen huurcontrole?te midden van klachten van huurders over onhoudbare huurverhogingen aan het eind van de jaren zeventig, bevroor de gemeenteraad van Los Angeles de huur tijdelijk, vanaf 1 oktober 1978., Gedurende die tijd werkte de Raad de details uit van de huidige Huurstabilisatieverordening van de stad, die van toepassing is op gebouwen die werden bezet voordat de bevriezing begon.toen de wet in werking trad, legde Costa Hawkins, de staatswet, veel lokale huurvoorschriften vast, zodat Los Angeles en andere steden geen huurplafonds konden opleggen aan recentere gebouwen.
Waarom zijn sommige huurappartementen nog steeds zo duur?,
wanneer een huurder een appartement verlaat onder huurcontrole, mogen verhuurders de prijs verhogen tot het bedrag dat zij nodig achten. Dat betekent dat tenzij uw vriend of familielid is al op de huurovereenkomst, kunt u niet doorgeven een zoete deal wanneer u besluit om een nieuwe plek te vinden.
deze regel is een ander belangrijk element van Costa Hawkins. Critici van het wetsvoorstel beweren dat dit deel van de wet kost la waardevolle eenheden van betaalbare huisvesting, omdat appartementen aangeboden tegen betaalbare prijzen over het algemeen veel minder betaalbaar zodra een nieuwe huurder verhuist., Voorstanders van de wet stellen dat het toestaan van eenheden om te resetten naar de marktrente geeft verhuurders een noodzakelijke stimulans om hun gebouwen in goede vorm te houden aan toekomstige huurders betalen hogere prijzen aan te trekken.
kan ik uit een huurgecontroleerd appartement worden gezet?
huurders die in huurgecontroleerde eenheden wonen, kunnen worden uitgezet, maar genieten een sterkere wettelijke bescherming dan huurders die in niet-huurgecontroleerde gebouwen wonen.,
nu de nieuwe beperkingen van Californië van kracht zijn, kunnen huurders die meer dan een jaar in huurgecontroleerde units hebben gewoond, meestal alleen worden uitgezet als ze in gebreke zijn-bijvoorbeeld als ze betalingen hebben gemist of de voorwaarden van hun huurovereenkomst hebben geschonden.
een verhuurder die van plan is om in een appartement te gaan wonen of het aan een familielid aan te bieden, kan ook een huidige huurder vragen om te vertrekken.
de enige andere veel voorkomende reden voor uitzetting is via de Ellis Act in Californië, die verhuurders in staat stelt om huurders massaal uit te zetten wanneer ze een woning van de huurmarkt halen., Dat kan bijvoorbeeld betekenen dat het gebouw gesloopt wordt, of dat het herontwikkeld wordt als te koop aangeboden appartementen.
in deze gevallen zijn verhuurders verplicht verplaatsingskosten te betalen om huurders te helpen een nieuwe plaats te vinden en te verhuizen. De kosten in de stad Los Angeles variëren van $8.500 tot $21.200, afhankelijk van hoe lang huurders in het gebouw hebben gewoond, hoe oud ze zijn en hoeveel geld ze verdienen.
volgens de wet over de gehele staat zijn deze vergoedingen gelijk aan de huur van een maand.
mijn huisbaas wil me uit mijn appartement kopen. Is dat legaal?,
om huurgecontroleerde units beschikbaar te stellen aan nieuwe huurders, nemen verhuurders vaak hun toevlucht tot “cash for keys” – aanbiedingen, waarin ze huurders effectief betalen om te vertrekken. Onder de huurwetten van de stad LA is dit legaal zolang verhuurders huurders eerst informeren over hun rechten en de stad op de hoogte brengen van de overeenkomst.
huurders hebben 30 dagen om de overeenkomst te annuleren in het geval hun verhuurder de voorwaarden van de overname niet nakomt. Er is ook geen reden dat huurders akkoord moeten gaan met het aanbod. Degenen die in hun huidige appartement willen blijven wonen, kunnen het geld gewoon afwijzen.,
maakt huurcontrole steden betaalbaarder?dit is iets waar economen en voorstanders van huisvesting graag over debatteren. Voorstanders van het beleid zeggen dat het zorgt voor de nodige financiële verlichting en een gevoel van stabiliteit voor langdurig ingezetenen—of degenen die hopen zich te vestigen in een buurt, maar niet het geld hebben om te kopen. Critici zeggen dat het steden duurder kan maken voor nieuwkomers en jongeren., de auteurs van dezelfde rent control study waaruit bleek dat huurders in San Francisco die in huur gecontroleerde eenheden wonen bijna $3 miljard bespaarden, beweren ook dat het beleid bijdroeg aan de astronomische huisvestingskosten van de stad door verhuurders en ontwikkelaars aan te moedigen om tegemoet te komen aan rijkere bewoners om de lagere winsten van eenheden onder huurcontrole te compenseren.
natuurlijk dragen veel factoren bij aan hoge huisvestingskosten, en veel steden zonder huurcontrole zijn ook vrij prijzig. Huurregels zijn een onderdeel van een veel groter economisch beeld.