hoe de perfecte restaurantruimte te leasen of te huren

een restaurantruimte leasen, huren of kopen zonder een plan is het leuk vinden om zonder boodschappenlijstje een Walmart binnen te lopen. Je gaat naar binnen voor Allergie medicijnen en vertrekt met Claritin en $ 400 aan tuinmeubilair.

waar u besluit om uw restaurant te openen is ongelooflijk invloedrijk: het heeft invloed op uw arbeidskosten, rekeningen van nutsbedrijven, marketing en overhead kosten.

met andere woorden: de restaurantruimte die u kiest is waarschijnlijk de belangrijkste beslissing die u zult nemen.,

wanneer u rekening houdt met zaken als de kosten van de huur van de commerciële ruimte, vergunningen, renovaties en inspecties van gebouwen, is het vinden van de juiste buurt om een restaurant te openen een cruciale stap die de toekomstige winstgevendheid van uw restaurant kan bepalen.

het goede nieuws? U bent in volledige controle en, door het kraken van de juiste nummers, is het mogelijk om te weten of u zich kunt veroorloven een restaurant eigendom op basis van de geprojecteerde capaciteit van de zitplaatsen en de inkomsten per service., We hebben vijf manieren geschetst om de perfecte commerciële ruimte voor uw restaurant te vinden om uw winkel op te zetten in:

1. Stel een realistisch budget in (en houd je eraan)
2. grondig onderzoek de buurt
3. ontdek hoeveel vierkante meter u nodig hebt
4. Bereken geschatte verkoopdoelen om de uitgaven te dekken
5. beoordeel het potentieel van de restaurantruimte

laten we beginnen!

Stel een realistisch budget in (en houd je eraan)

begin niet met het opzoeken van restaurantruimte voor verhuur zonder eerst een budget op te stellen waarmee u zich comfortabel voelt. Hier is wat u in gedachten moet houden om uw budget te bepalen:

• verwachte inkomsten
• marktonderzoek
• Wiggle room
• voorbereiding op het ergste

verwachte inkomsten

restauranthouders besteden doorgaans 5-10% van hun inkomsten aan huur en nutsvoorzieningen., Als u verwacht te genereren $40.000 per maand op uw quick service burrito restaurant in Austin, dan moet je tussen de $2.000 en $4.000 besteden aan huur en nutsvoorzieningen. Als u denkt dat uw fine dining sushi etablissement in de voorsteden van Seattle zal trekken $ 100.000 in maandelijkse inkomsten, kunt u tussen de $5.000 en $10.000 per maand op uw ruimte.

marktonderzoek

Hoe weet u hoeveel ruimte u zich kunt veroorloven als u het restaurant nog niet hebt geopend of als u voor het eerst een restaurateur bent? Voer marktonderzoek uit., Vraag restaurateurs in uw omgeving met soortgelijke concepten wat voor soort inkomsten ze genereren.

Wiggle room

als uw makelaar u een ruimte toont die over het budget ligt, maar al uw markeringen raakt, zou u dan bereid zijn om uw budget uit te rekken? Kun je genoeg eten verkopen aan genoeg gasten tegen een prijs die hoog genoeg is om al je uitgaven te dekken en geld over te houden?

Het is noodzakelijk dat u projecteert hoeveel in de verkoop uw restaurant moet verdienen om huur, arbeid, nutsvoorzieningen en kosten van verkochte goederen te dekken.,

bereid je voor op het ergste

als je een paar opeenvolgende langzame maanden hebt, of als de economie een wending neemt, kun je dan nog steeds de huur betalen? De meeste commerciële ruimtes huren voor 3-5 jaar tegelijk. Heb je besparingen die je zou kunnen duik in in het geval van moeilijke tijden? Doe je onderzoek en bouw je spaargeld op voordat je op zoek gaat naar een ruimte voor je restaurant.

Als u alles hebt gedaan om het schip recht te zetten en nog steeds moeite hebt om de huur te betalen, overweeg dan om met uw verhuurder te praten over het heronderhandelen van uw lease., Als uw verkoop lijden als gevolg van externe factoren zoals de bouw op uw straat of economische problemen, uw verhuurder zou kunnen worden open voor heronderhandeling. Zelfs tegen een lagere prijs zouden huurders liever een stabiele, voorspelbare inkomsten hebben dan het gedoe om nieuwe, levensvatbare huurders te vinden.

onderzoek grondig de buurt

het adagium “locatie, locatie, locatie” klinkt waar als het gaat om welk restaurant U kiest. Waar wilt u dat uw restaurant zich bevindt?, Tom Scarda, CEO en oprichter van de Franchise Academy, raadt restaurateurs aan de locatie van een commerciële ruimte grondig te onderzoeken op basis van deze acht factoren:

• buurt
• nabijgelegen concurrenten
• omzet
• klantenbestand
• voetverkeer
• Ambiance
• toegankelijkheid

buurt

Do wil je in een goed gevestigd gebied zijn, of een gebied dat in aantocht is? Terwijl een van deze opties heeft zijn voors en tegens, je nodig hebt om ervoor te zorgen dat uw doelgroep ofwel woont er Of vaak bezoekt dat gebied.,

straat

in welke straat wilt u dat uw restaurant zich bevindt? Je betaalt een mooie cent om op de high street te zijn, maar een off-the-beaten-path locatie kan betekenen dat je veel moet besteden aan marketing om mensen naar uw restaurant te vinden. Zoek een locatie die u zoveel zichtbaarheid geeft als uw budget zich kan veroorloven.

concurrenten

welke andere bedrijven zijn in de buurt? Als u wilt een smoothie winkel te openen, met een sportschool naast de deur zal u helpen het genereren van zaken. Echter, als er al een dozijn smoothie winkels in het gebied, de jouwe zal een harde tijd opvallen.,

denk na over de omliggende concurrentie en complementaire bedrijven in de buurt van een potentiële locatie. Als de locatie wordt omringd door soortgelijke bedrijven die zich richten op dezelfde menigte, je zult naar alle waarschijnlijkheid nodig hebben om uw marketing uitgaven te verhogen om klanten aan te trekken. Als er bedrijven zijn die de jouwe aanvullen, kunt u een strategisch partnerschap smeden dat klanten aanmoedigt om elk van uw vestigingen te bezoeken.

omzet

wees op uw hoede voor spaties, straten of buurten die u vaak hebt zien omslaan., Ja, je bent een fantastische zakenman en matcha is nu misschien een rage, maar als de commerciële ruimte of het gebied niet werkte voor anderen, zal het waarschijnlijk niet werken voor u en uw matcha café. Neem de tijd om een locatie te vinden die uw bedrijf zal helpen bloeien.

klantenbestand

staat de buurt bekend om het aantrekken van het type klanten waarvoor u zich richt? Woont uw doelgroep in dit gebied?, Overweeg om een census explorer te gebruiken om te begrijpen wie in de buurten woont waarin u geïnteresseerd bent en om te zien of hun demografische informatie overeenkomt met de doelmarkt van uw restaurant.

voetverkeer

Is de buurt dichtbevolkt? Kunt u vertrouwen op walk-in klanten of moet u meer investeren in marketing om klanten aan te trekken?

Ambiance

bezoek de buurt overdag en ‘ s nachts. Past jouw bedrijf in de sfeer van de buurt?

toegankelijkheid

is de commerciële ruimte gemakkelijk toegankelijk via het openbaar vervoer? Is er parkeergelegenheid?,

zorg ervoor dat uw restaurant locatie aantrekkelijk en toegankelijk is voor uw doelgroep, dat er genoeg voetverkeer is om u bezig te houden elke dienst en dat de buurt bevolking overeenkomt met uw doelgroep klant.

ontdek hoeveel vierkante meters u nodig hebt

hoeveel ruimte heeft uw restaurant nodig? Hoe meer ruimte, hoe meer je uitgeeft. Hoe minder ruimte, hoe minder klanten je in het restaurant kunt serveren. Kleinere locaties bieden echter verschillende voordelen.,

ten eerste kunt u meer aandacht besteden aan uw gasten en intiemere dinerervaringen bieden wanneer u minder ruimte heeft. Bovendien betekent een kleinere ruimte dat u minder servicepersoneel moet inhuren.

Houd rekening met deze factoren bij het bepalen hoeveel ruimte u nodig hebt voor uw restaurant.

Concept

het concept en de servicestijl van uw restaurant beïnvloeden de hoeveelheid ruimte die het nodig heeft. Een afhaalplek kan alleen een pick-up teller vereisen, terwijl een café of full-service restaurant voldoende zitplaatsen nodig zou hebben., Richtlijnen raden u aan 60% van uw vierkante meter toe te wijzen aan de eetkamer en de resterende 40% op de keuken ruimte.

houd ook rekening met industrierichtlijnen voor zitplaatsen per klant. Fastfoodrestaurants houden zich bijvoorbeeld aan 11-14 vierkante meter per stoel, terwijl gastronomische restaurants hun klanten 18-20 vierkante meter per stoel geven.

evenementenruimte

wilt u dat uw restaurant dienst doet als feestzaal of evenementenruimte? Bedenk hoeveel meer ruimte je nodig hebt voor een eigen eetruimte.,

Maximaliseer ruimte

in steden als New York, waar commerciële ruimte met 171 dollar per vierkante voet tot de duurste ter wereld behoort, kan een grotere ruimte winstgevend zijn en is soms ronduit ontoegankelijk. In dure steden is het belangrijk om na te denken over hoe je het meeste uit een kleinere ruimte kunt halen. Lees meer over tips voor het maximaliseren van een kleine restaurantruimte voordat je kleine commerciële ruimtes van je lijst haalt.

laat het concept en het budget van uw restaurant bepalen welke commerciële ruimte u nodig hebt.,

Bereken geschatte verkoopdoelstellingen om uitgaven te dekken

onthoud dat de commerciële ruimte die u kiest een groot effect heeft op uw dagelijkse activiteiten, uw terugkerende uitgaven en het aantal klanten dat u kunt bedienen, en dat uw voedselverkopen sterk genoeg moeten zijn om die terugkerende uitgaven te ondersteunen.,

om erachter te komen hoeveel u per stoel moet verkopen om een commerciële ruimte te kunnen veroorloven, moet u eerst het volgende doen:

• Zoek de kosten van de commerciële ruimte per vierkante voet
• Bereken uw vierkante meter per klant

hoe de kosten van een commerciële ruimte per vierkante voet

een locatie heeft invloed op hoeveel mensen u kunt bedienen en hoeveel u moet in rekening brengen om uw voedsel rendabel te houden. In New York is de gemiddelde commerciële ruimte in trendy wijken als Manhattan of Brooklyn $120-per-vierkante-voet., Ter vergelijking, De gemiddelde prijs-per-vierkante-voet in Los Angeles is $ 52.

hoe vierkante meters per klant te berekenen

eetgelegenheden nemen ongeveer 60% van de totale vierkante meters van de meeste restaurants in beslag. De overige 40% wordt toegewezen aan uw keuken, opslagruimte, tankstations, enz.,p>hoeveel vierkante meter u toewijst aan elke zittende gast hangt af van het type inrichting dat u wilt openen, maar hier zijn enkele algemene richtlijnen:

• Fine dining: 18 tot 20 vierkante voet per persoon
• Full-service dining: 12 tot 15 vierkante voet per persoon
• Counter service: 18 tot 20 vierkante voet per persoon
• Fast food dining: 11 tot 14 vierkante voet per persoon

gebruik de kosten van een commerciële ruimte per vierkante voet en de capaciteit van de zitplaatsen om te bepalen hoeveel je nodig hebt om te verkopen per stoel, per service, om al uw uitgaven te dekken.,

bijvoorbeeld

laten we zeggen dat Johnny een commerciële ruimte van 1200 vierkante voet in Brooklyn Vindt die $52 per vierkante voet kost. Hij onderzocht de buurt en weet dat er een markt is voor zijn high-end, full-service Italiaanse fusion restaurant concept. Hij is verliefd en denkt dat de ruimte potentieel heeft, maar hoe weet hij of het een financieel verantwoorde investering op lange termijn is?

hoeveel moet Johnny per maand verdienen om zijn huurovereenkomst te dekken?,

• jaarlijkse leasekosten: 1.200 x 52 = 62.400
• maandelijkse leasekosten: 62.400 / 12 = 5.200

om zijn geschatte kosten van voedsel, arbeid en nutsvoorzieningen te dekken, wil Johnny dat zijn maandelijkse huur slechts 8% van zijn totale maandelijkse verkoop uitmaakt.

• maandelijkse verkoopdoelstelling: 5.200 x 100 / 8 = 65.000

Johnny moet verkopen voor $ 65.000 per maand om al zijn uitgaven te dekken.

hoeveel mensen kunnen Johnny plaatsen?

nu, laten we berekenen hoeveel mensen Johnny comfortabel kan zitten in deze commerciële ruimte. Hij wil 15 vierkante meter per persoon aanbieden., Vergeet niet dat de eetruimte meestal goed is voor 60% van de totale oppervlakte van de commerciële ruimte.

• beschikbare eetruimte: 1.200 x 0,60 = 720 vierkante voet
• totale zitplaatsen: 720 / 15 = 48 zitplaatsen

De commerciële ruimte kan comfortabel plaats bieden aan 48 personen (of 24 tafels voor 2).

hoeveel inkomsten per zetel moet Johnny maken om zijn uitgaven te dekken?

Johnny wil dat zijn restaurant 2 diensten aanbiedt: een vanaf 18: 00 uur en de andere om 20: 30 uur. Zijn doel is om elk van zijn 24 tafels twee keer per dag te draaien, en hij is 6 dagen per week open.,diensten per week: 2 x 6 = 12

klanten per week geserveerd: 12 x 48 = 576

gemiddelde inkomsten per zetel: 65.000 / 576 = $ 112,84

Johnny ‘ s restaurant moet een gemiddelde van $112,84 per zetel, per dienst te dekken.

Johnny kan die informatie nu gebruiken om een menu te plannen dat ervoor zorgt dat hij gemiddeld minstens $112,84 per seat per service maakt.,Opmerking van de redactie: wanneer u potentiële restaurantlocaties bekijkt, uw verkoop projecteert en uw businessplan opbouwt, raden wij u aan een professionele restaurantadviseur en accountant in te huren om ervoor te zorgen dat u de juiste investering doet.

beoordeel het potentieel van de restaurantruimte

naast de externe factoren zoals locatie en prijs, is het belangrijk om na te denken over het potentieel van de ruimte op lange termijn en rekening te houden met interne factoren zoals de toestand en kenmerken voordat u een huurovereenkomst ondertekent.,

gelegen in Montreal ‘ s opkomende buurt, Saint-Henri, nam Elena een verlaten duikbar over en transformeerde het tot een moderne hotspot. Ze werden zelfs uitgeroepen tot een van Canada ‘ s beste nieuwe Restaurants!

voorwaarde

wilt u een ruimte die vrijwel turnkey is, of wilt u de uitdaging om een commerciële ruimte uw eigen te maken? U zult altijd wat werk moeten doen om een commerciële ruimte aan te passen, maar sommige vereisen minder werk dan anderen.,

Als u een voormalige bakkerij overneemt en u van plan bent een bakkerij te openen, is de ruimte mogelijk al geconfigureerd voor uw behoeften en hoeft u slechts enkele wijzigingen aan te brengen. Het transformeren van het kantoor van een voormalige tandarts in een restaurant zou echter meer werk, tijd en geld vergen.

overweeg ook hoe de conditie van het restaurant De prijs beïnvloedt. Als u kunt vergrendelen in een grote maandelijkse huur, omdat de ruimte is in wanorde wanneer u de huurovereenkomst te ondertekenen, maar je kunt goedkoop transformeren, je kijkt naar een hoop besparingen.,

Features

droomt u van een buitenruimte voor terras zitplaatsen voor uw restaurant als het mooi weer is? Dan moet een buitenruimte een must zijn op uw lijst. Wilt u een locatie aan het water, of zou u prima zijn met het installeren van een waterpartij in uw restaurant?

overweeg op welke elementen u compromissen kunt sluiten, en welke zijn must-haves voor uw restaurant. Het hebben van een idee van wat u wilt dat het ontwerp van uw restaurant eruit ziet voor het winkelen voor een ruimte zal u helpen ervoor te zorgen dat u aan uw behoeften voldoen.,

het hebben van een visie voor uw restaurant kan u helpen het potentieel van een ruimte te zien.,

10 manieren om te onderhandelen over de beste prijs voor uw winkelruimte

1. wees niet bang om te lopen
2. Overweeg het gebruik van een makelaar
3. subtiel
4. feedback te Krijgen van andere gebouw huurders
5. Overweeg het afwijzen van het eerste aanbod
6. het Beoordelen van uw onderhandelingspositie
7. Vragen voor meer dan je nodig hebt
8. Wees bewust van de phantom ruimte
9. Onderhandelen
10. hulp

wees niet bang om te lopen

Bij het onderhandelen over een huurcontract, het is belangrijk om rationeel boven alles en om objectieve beslissingen te nemen.,

als je hart verliefd is op een ruimte, maar de getallen kloppen niet en de eigenaar is niet bereid om zijn vraag te verlagen, wees dan bereid om weg te lopen. Het beveiligen van een prachtige locatie die je niet kunt veroorloven kan resulteren in u niet genoeg om uw rekeningen te betalen of dekken de andere opstartkosten in verband met het openen van een restaurant.

overweeg de voors en tegens van makelaars

hoewel het verleidelijk kan zijn om met een makelaar of makelaar te werken, is het belangrijk op te merken dat ze meestal voor de verhuurder werken., Hun doel is om de verhuurder de hoogst mogelijke huur te krijgen en te zorgen voor een grote commissie voor in het proces, niet om u, de huurder, de best mogelijke deal te krijgen.

hoe langer uw huurtermijn, hoe hoger de huur en hoe meer ruimte u ermee instemt te leasen, hoe meer geld de makelaar verdient.

Als u bezig bent met het onderzoeken van meerdere eigenschappen, overweeg dan direct om te gaan met de listing agent van elke eigenschap in plaats van de ene u de listings van andere agent te laten zien., Door zaken te doen met de agent van elk onroerend goed, voorkomen ze Commissie-splitsing, waardoor uw huurovereenkomst meer wenselijk.

wees subtiel

als koper kunt u uw intenties en wensen voor verkopers verbergen. Zeggen van dingen als “deze ruimte kan gemakkelijk passen onze tafels” of “ik hou van dat de ruimte heeft het originele lijstwerk” tonen uw duidelijke interesse in de ruimte en dat je al voor ogen het opzetten van winkel daar.

vermijd het communiceren van duidelijke koopsignalen omdat ze uw onderhandelingspositie verzwakken.,

feedback krijgen van andere huurders van het gebouw

andere huurders kunnen veel nuttige feedback geven over de verhuurder van het gebouw. Onderhouden ze het eigendom? Zijn de huurprijzen stabiel? Zijn ze van plan om te blijven voor een andere leasing termijn? De dingen die andere huurders je vertellen kunnen je helpen tijdens je onderhandelingen.

overweeg het eerste aanbod te weigeren

zelfs als het eerste aanbod binnen uw vastgestelde budget valt, zijn de makelaar en de verhuurder misschien bereid om hun prijs te verlagen—maar als u nooit pusht, zult u het nooit zeker weten.,

vaak wordt het eerste aanbod dat u wordt aangeboden, opgeblazen. Veel makelaars vragen eerst om een hoger aantal zodat ze meer ruimte hebben om te onderhandelen.

De meeste agenten verwachten volledig dat u een tegenbod presenteert en hebben die mogelijkheid ingebouwd in hun eerste vraagprijs. Probeer altijd terug te duwen op de oorspronkelijke vraagprijs om het best mogelijke tarief te waarborgen.,

Beoordeel uw onderhandelingspositie

Er zijn verschillende dingen die een rol spelen in uw algemene onderhandelingspositie (de hefboomwerking die u hebt bij onderhandelingen), zoals het leegstandspercentage van het gebouw en het huurderomzetpercentage.

andere factoren zijn onder meer of u een franchise of een onafhankelijk restaurant opent, uw bedrijfsgeschiedenis (heeft u ook andere succesvolle restaurants geopend?) en uw kredietgeschiedenis.

vraag om meer dan je eigenlijk nodig hebt

als je niet vraagt, zul je het nooit weten. Laten we zeggen dat je de eerste twee maanden van de huur gratis wilt hebben; vraag om zes., Vergelijkbaar met hoe makelaars vragen om meer, zodat ze meer te beveiligen tijdens de onderhandelingen, u wilt hetzelfde doen.

Wat is beter? Vragen om twee maanden gratis huur en het krijgen van het( of het krijgen van geen), of vragen om zes en het krijgen van drie (de helft van uw oorspronkelijke vraag)?

vragen kan geen kwaad. Verhuurders verwachten onderhandelingen en het ergste dat kan gebeuren is dat ze zeggen “nee”.

let op fantoomruimte

veel restauranthuurders betalen per vierkante meter, maar krijgen niet zoveel als ze betalen., Overweeg onafhankelijk meten van de ruimte om ervoor te zorgen dat je krijgt eerlijke prijzen.

onderhandelen

onderhandelen over een lease is een proces. Er moeten aanbiedingen zijn, tegenaanbiedingen en heen en weer tussen jou, de makelaar en de verhuurder.

Als u niet onderhandelt, loopt u het risico niet te krijgen wat u wilt of, erger nog, onbewust akkoord te gaan met een eenzijdige deal. Wees niet bang voor het nemen van uw tijd, onderhandelen over de deal in fasen na verloop van tijd en, als de dingen niet gaan de manier waarop u wilt, verhuizen naar een andere potentiële locatie.,

hulp ophalen

in ieder geval is kennis macht. Of u nu leest over leasing wetten, verbinding maken met andere restauranteigenaren om te leren van hun ervaring of uit te reiken naar een ervaren restaurant consultant, actief leren over restaurant leases voordat duiken in head eerste zal een verschil maken.

in de meeste gevallen is een restaurantlease duur. De eerste keer niet de juiste beslissing nemen is nog duurder. Zorg ervoor dat je in elke fase onderhandelt en prioriteit geeft aan wat het beste voor je is.,

afhaalmaaltijden Voor het huren van de perfecte commerciële restaurantruimte

de ruimte die u kiest voor uw restaurant kan het bedrijf maken of breken. Er zijn veel factoren die gaan in het maken van een commerciële ruimte de juiste ruimte voor uw restaurant. Hier zijn de belangrijkste overwegingen waar u over na moet denken voordat u een bepaalde restaurantruimte leent:

1. Budget: hoeveel kunt u zich veroorloven om uw ruimte te betalen?
2. locatie: waar zal uw restaurant gedijen?,
3. grootte: hoeveel ruimte heeft u nodig voor uw concept en service stijl?
4. potentieel: in welke voorwaarde wilt u dat de spatie zich bevindt, en welke functies staan er op uw lijst met must-haves?

volg deze vier tips om ervoor te zorgen dat u een restaurantruimte least die geschikt is voor u voor de korte en lange termijn. Succes!