Hoe werkt een triple Net (NNN) Commercial Lease?

laatst bijgewerkt op 15 juni 2020 door Mark Ferguson

een NNN-lease is zeer gebruikelijk in commercieel vastgoed. Ik heb ze gebruikt voor de commerciële verhuur die ik bezit en op commerciële ruimtes die ik heb gehuurd. NNN staat voor net, net, net. Het betekent dat de huurder het grootste deel van de kosten betaalt. Ze betalen de huurkosten plus onroerend goed belastingen, onroerend goed verzekering, en CAM, of gemeenschappelijke ruimte onderhoud. De NNN kosten worden toegevoegd aan de basis huurprijs, die meestal wordt berekend als een dollar-per-vierkante-voet nummer zoals $15., Er is enige verwarring over wat is gedekt op een NNN lease, maar dit is wat ik heb gezien als een investeerder/makelaar die eigenaar is en huurt commerciële ruimtes.

welke kosten omvatten de NNN-lease?

zoals we al zeiden, staat NNN voor net, net, net en wordt vaak een triple net lease genoemd. De huurder betaalt zijn huur plus bijna alle kosten voor het gebouw. De huurder betaalt de woningverzekering, de onroerendgoedbelasting, en de gemeenschappelijke ruimte onderhoud, die een aantal dingen kan omvatten.,

Common area maintenance (CAM)

toen ik voor het eerst de term common area maintenance hoorde, dacht ik aan een gemeenschappelijke ruimte voor veel bedrijven, zoals een ontvangstruimte of hal. De CAM heeft gebieden zoals dat, maar bevat ook veel meer gebieden!, Hier zijn dingen die vaak in de CAM zijn opgenomen:

• dak
• parkeerplaats
• HVAC
• buitenonderhoud
• Utilities for the building
• Landscaping
• bewegwijzering
• sneeuwverwijdering
• veiligheid
• HOA fees

vaak, zelfs beheer en boekhouding van onroerend goed kosten zijn de verantwoordelijkheid van de huurders om te betalen in een NNN huurovereenkomst.

Wat omvat de NNN-lease niet?,

hoewel het lijkt alsof elke uitgave is opgenomen in een NNN lease, zijn er enkele uitgaven die de verantwoordelijkheid zijn van de verhuurder of een bepaalde huurder. Ik ben eigenaar van een winkelcentrum van 68.000 vierkante meter, en we hebben geld uitgegeven aan het renoveren van lege ruimtes voor nieuwe huurders.

het geld dat we besteed hebben aan het repareren van een individuele eenheid wordt niet geteld als CAM. Als we schilderen het interieur, voeg een aantal muren, of verbouwen een badkamer, dat is de verhuurder of die bepaalde huurder ‘ s verantwoordelijkheid. Het werk aan de ruimte van een individuele huurder wordt vaak aangeduid als TI, of huurder verbeteringen., Op ons gebouw, we overeengekomen om te betalen voor een aantal van de reparaties, en de huurder overeengekomen om te betalen voor andere verbeteringen.

toen we de buitenkant van het gebouw schilderden en het hele pand er mooier lieten uitzien, kon dat worden beschouwd als een NNN-kosten. Kapitaalkosten kunnen al dan niet in de CAM worden opgenomen, afhankelijk van de huurovereenkomst.,

De verhuurder kan de huurders meestal niet in rekening brengen voor hun eigen zakelijke kosten die niet direct verband houden met het gebouw, voor eventuele schulden die de verhuurder op zich neemt, voor eventuele late vergoedingen die de verhuurder opbouwt voor ontbrekende betalingen, of iets dat gebeurde als gevolg van nalatigheid van de verhuurder.

Het is belangrijk om te weten dat elke huurovereenkomst verschillend is en dat commerciële huurovereenkomsten zeer lang en ingewikkeld kunnen zijn. Het is verstandig om een professionele beoordeling van de lease voor u om ervoor te zorgen dat het zegt wat je denkt dat het zegt.

Law Depot is de site die ik gebruik om mijn commerciële leases aan te maken.,

Hoe worden de NNN-leasetarieven berekend?

De verhuurder bepaalt wat de NNN-leasetarieven zijn, maar deze moeten gebaseerd zijn op reële kosten. De verhuurder kan niet maken wat ze willen en laat de huurders betalen. In de meeste huurovereenkomsten wordt beschreven hoe de NNN-kosten worden berekend, wanneer ze worden berekend en hoe die informatie aan de huurders wordt verstrekt.

op onze huurovereenkomst moet de verhuurder de kosten berekenen en elk jaar een rapport naar de huurders sturen. De drievoudige nettokosten worden geschat aan het begin van de huurovereenkomst, maar ze kunnen omhoog of omlaag gaan op basis van de werkelijke gemaakte kosten., Toen we het gebouw overnamen, betaalden de huurders NNN kosten van $ 1,50 per vierkante voet. Dat tarief lag ver onder de werkelijke kosten voor het gebouw. De totale kosten liggen dichter bij $ 2,50 per vierkante voet.

om dat aantal te berekenen, moet de verhuurder alle vaste kosten berekenen die zijn opgenomen in de huur-en onderhoudskosten van het gebouw van NNN. Zij kunnen ook in staat zijn om een aantal kapitaalkosten op basis van de huurovereenkomst.

Ik heb een gloednieuw boek dat gaat over commercieel vastgoed. Bouw een commercieel onroerend goed Imperium. De goede, de slechte en de lelijke., Ik bespreek alle details van het investeren in de commerciële business en neem 10 case studies over mijn eigen eigendommen. Je kunt het Boek op Amazon krijgen.

NNN lease versus een absolute lease

commercieel vastgoed kan verwarrend zijn! Er is veel kans in het bedrijfsleven, maar ook veel om te leren. Een van de vele verwarrende delen van commercieel vastgoed is de verschillende meningen over wat bepaalde termen betekenen.

bijvoorbeeld, sommige mensen zullen zeggen dat geen van de kapitaalkosten zijn opgenomen in een NNN lease, alleen een absolute lease., Het is moeilijk voor mij om te komen tot grip op dit als de meeste van de triple net leases die ik heb gezien omvatten een vorm van kapitaalkosten. Ik weet niet of deze NNN huurovereenkomsten onjuist zijn gemaakt of dat de definitie door de jaren heen verward is geraakt.

een van onze huurders heeft zelfs een NNN huurovereenkomst waarbij ze niet alleen verantwoordelijk zijn voor alle kosten op hun unit, maar ze ook betalen en zorgen voor alle reparaties en onderhoud! Uw beste weddenschap is om de lease te lezen en ervoor te zorgen dat u weet wat het zegt, niet aannemen dat een NNN lease is hetzelfde in elk geval.

kunnen de leasetarieven van NNN veranderen?,

een lastig deel met NNN leases is dat je niet precies kunt voorspellen wat de kosten zullen zijn. Sneeuwverwijdering kan één keer in een jaar of tien keer het volgende jaar nodig zijn. De kosten van het beheer zouden kunnen stijgen, net als de kosten van veel dingen.

De Drievoudige nettokosten worden gewoonlijk niet elk jaar vastgesteld, maar zijn flexibel. In mijn huurovereenkomst kan de NNN maximaal 5% per jaar verhogen. Dus terwijl onze NNN kosten veel hoger zijn dan we de huurders in rekening brengen, kunnen we die kosten niet het hele bedrag verhogen., Aan het einde van elk jaar berekenen we onze kosten, sturen we een rapport naar de huurders, en kunnen we het NNN verhogen als die kosten meer zijn dan ze momenteel betalen (maar niet meer dan 5% per jaar).

elke huurovereenkomst zal een ander bedrag hebben dat de NNN-kosten kunnen verhogen en sommige hebben mogelijk geen beperkingen.

hoeveel betaalt elke huurder?

iets anders dat moet worden overwogen is wat elke huurder betaalt voor NNN kosten op een gebouw met meerdere huurders. Op mijn grote gebouw, hebben we zes huurders die het pand delen. Hoe weten we hoeveel elke huurder betaalt?, De manier waarop de huurovereenkomsten werden gestructureerd toen we het kochten, was dat elke huurder hun aandeel betaalde op basis van het percentage vierkante meter dat ze bezetten.

• de supermarkt neemt 82% in beslag, zodat zij 82% van de NNN-kosten betalen.het restaurant betaalt 10% omdat het 10% van het gebouw bezet.
• enzovoort….

naast de NNN-kosten en de basishuurkosten betalen de huurders ook hun eigen nutsvoorzieningen. Hopelijk heeft het gebouw aparte meters, of dat kan ook lastig worden!

hoe zouden de totale kosten eruit zien op een NNN lease?,

nu we weten wat is opgenomen op een NNN lease, of op zijn minst een idee hebben van wat kan worden opgenomen op sommige, goed … misschien niet opgenomen op anderen…. hoe zien de totale kosten eruit en hoe berekenen we ze met de huur?

De huur van een commercieel gebouw wordt vaak berekend aan de hand van getallen per vierkante voet. Bijvoorbeeld:

bovenop deze kosten zou de huurder nutsvoorzieningen betalen, die van $100 tot $1.000 per maand kunnen zijn gebaseerd op het gebruik, het klimaat en het type gebouw.,

nu moeten we de NNN kosten optellen die kunnen variëren van $ 1 tot $ 20 per vierkante voet op basis van het gebruik en de kosten. Het is typisch om te zien een $3 een vierkante voet NNN kosten in mijn omgeving, die zou toevoegen $15.000 per jaar of $ 1,250 per maand aan de kosten.

uw basis lease huur van $ 4,166. 67 kan gemakkelijk veranderen in $ 6.000 per maand werkelijke kosten.

zijn NNN-huurovereenkomsten in het voordeel van de verhuurder of huurder?

zoals u kunt zien, is er geen duidelijke NNN lease. Ze kunnen allemaal verschillend zijn over wat kosten wel of niet zijn inbegrepen., Sommige mensen kunnen zelfs zeggen dat de gemeenschappelijke NNN lease is niet eens een NNN lease op alle, maar een absolute lease.

of de huurovereenkomst de huurder of de verhuurder bevoordeelt, hangt van vele factoren af:

• kwam de huurovereenkomst met verbeteringen van de huurder?
• zijn de kosten nauwkeurig berekend?waren beide partijen op de hoogte van de verdeling van de kosten?
• Is de huurovereenkomst duidelijk geschreven?
• kreeg de huurder korting op de markthuur?
• in welke staat bevindt de eigenschap zich?,

NNN leases kunnen geweldig zijn voor beide partijen of verschrikkelijk voor beide partijen op basis van deze factoren en nog veel meer. Sommige van mijn eigendommen maken gebruik van NNN leases en sommige gebruiken bruto leases. Beide hebben voor-en nadelen voor beide partijen.

welke andere soorten commerciële huurovereenkomsten zijn er?

NNN leases zijn gebruikelijk op commercieel onroerend goed, maar ze zijn niet het enige type lease dat wordt gebruikt. Er zijn vele soorten huurcontracten, en ze hebben iets verschillende definities gebaseerd op wie je praat t, o maar hier zijn de basisprincipes.,

NN lease

Dit is zeer vergelijkbaar met de NNN lease, maar alleen onroerend goed verzekering en onroerend goed belastingen worden betaald door de huurder. Het onderhoud wordt gedekt door de verhuurder, maar de huurder betaalt nog steeds de nutsvoorzieningen in de meeste gevallen.

netto Lease

De huurder kan een deel van de belastingen betalen op basis van zijn aandeel in het gebouw, maar geen onderhoudskosten of verzekering.

Absolute Lease

De huurder betaalt voor alles en kan zelfs verantwoordelijk zijn voor het verzorgen van alles., Als het dak begint te lekken, de huurder kan hebben om hun dakdekker te bellen en krijg hem over om het te repareren en betalen hem.

gewijzigde bruto lease

een gewijzigde bruto lease is een mix van door huurder en verhuurder betaalde uitgaven. De verhuurder betaalt meestal de belastingen en verzekeringen, maar de huurder betaalt nog steeds voor hun kantoorkosten, zoals schoonmaak. De nutsvoorzieningen kunnen worden betaald door de huurder of de verhuurder. Er zijn vele manieren waarop de kosten kunnen worden gesplitst, maar met bruto huurovereenkomsten, de huur is meestal hoger dan een NNN lease om te compenseren voor de extra kosten van de verhuurder betaalt.,

Full-Service Lease of bruto Lease

de bruto lease is wanneer de verhuurder alle kosten betaalt, inclusief belastingen, verzekeringen, onderhoud, nutsvoorzieningen en zelfs schoonmaakdiensten. De huurder betaalt gewoon huur, die meestal veel hoger is op een bruto lease dan een NNN lease.

conclusie

Er zijn vele soorten leaseovereenkomsten, en binnen die leaseovereenkomsten zijn verschillende definities voor wat ze betekenen. We zien hier meestal NNN, absolute en gewijzigde bruto leases. We zien zelden NNN of bruto huurovereenkomsten, hoewel ze wel bestaan., Een ding is zeker, zorg ervoor dat u lees de huurovereenkomst en weet precies wat u verantwoordelijk bent voor of u de verhuurder of de huurder!