veel huurders die een huurovereenkomst ondertekenen voor hun appartement of huureenheid zijn van plan om te blijven voor de volledige tijd die nodig is in de huurovereenkomst, zoals een jaar. Maar ondanks je beste bedoelingen, zou je willen (of moet) om te vertrekken voordat uw huurovereenkomst is up—bijvoorbeeld, als je een student aan UC Berkeley en alleen wilt verblijven in uw appartement voor de periode dat de school is in sessie.,
weggaan voordat een termijncontract afloopt zonder het restant van de krachtens de huurovereenkomst verschuldigde huur te betalen, wordt het verbreken van de huurovereenkomst genoemd. Hier is een kort overzicht van huurder rechten in Californië om een huurovereenkomst te breken zonder verdere aansprakelijkheid voor de huur.
rechten en verantwoordelijkheden van huurders bij het ondertekenen van een huurovereenkomst in Californië
een huurovereenkomst verplicht zowel u als uw verhuurder voor een bepaalde periode, meestal een jaar., Onder een typische huurovereenkomst kan een verhuurder de huur niet verhogen of andere voorwaarden wijzigen, totdat de huurovereenkomst afloopt (tenzij de huurovereenkomst zelf voorziet in een verandering, zoals een huurverhoging mid-lease). Een verhuurder kan je niet dwingen om te verhuizen voordat de huurovereenkomst eindigt, tenzij je niet aan de huur te betalen of een andere belangrijke termijn schenden, zoals herhaaldelijk het gooien van grote en luidruchtige partijen. In deze gevallen moeten verhuurders in Californië specifieke procedures volgen om de huurovereenkomst te beëindigen. Bijvoorbeeld, uw verhuurder moet u drie dagen van tevoren te betalen van de huur of verlof (California Civ. Proc., Code § 1161 (2)) Voor het indienen van een uitzettingszaak. Als u zich bezighouden met een illegale activiteit op het terrein, uw verhuurder kan u een onvoorwaardelijke ontslag kennisgeving, waardoor u drie dagen om te verhuizen. (Cal. Civ. Proc. Code § 1161 (4).
huurders zijn wettelijk verplicht huur te betalen voor de volledige huurperiode, meestal één jaar, ongeacht of u in de huureenheid blijft wonen—met enkele uitzonderingen, als volgt.,
wanneer het verbreken van een huurovereenkomst gerechtvaardigd is in Californië
zijn er enkele belangrijke uitzonderingen op de algemene regel dat een huurder die een huurovereenkomst breekt de huur voor de gehele huurovereenkomst verschuldigd is. Je zou in staat zijn om legaal te verhuizen voordat de huurtermijn eindigt in de volgende situaties.
u of een familielid het slachtoffer bent van huiselijk geweld of een ander gespecificeerd misdrijf
de Californische wet voorziet in het recht op vroegtijdige beëindiging van huurders die het slachtoffer zijn van huiselijk geweld, seksueel misbruik en bepaalde andere misdrijven., Huurders kunnen vroegtijdig stoppen, niet alleen wanneer ze zelf een slachtoffer zijn, maar ook wanneer het slachtoffer een lid van hun huishouden of een direct familielid is—zelfs als ze niet bij het directe familielid wonen. Lees het Statuut voor details over de geschiktheid en hoe om kennisgeving te geven.
u begint met actieve militaire dienst
Als u in actieve militaire dienst treedt na ondertekening van een huurovereenkomst, hebt u het recht om de huurovereenkomst te verbreken volgens de federale wetgeving. (War and National Defense Service members Civil Relief Act, 50 App. U. S. C. A. § § 501 E. V., U moet deel uitmaken van de” geüniformeerde diensten”, waaronder de strijdkrachten, het korps van de national Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA), het korps van de Public Health Service en de geactiveerde Nationale Garde. U moet uw huisbaas schriftelijke kennisgeving van uw voornemen om uw huurovereenkomst te beëindigen voor militaire redenen. Zodra de kennisgeving is verzonden of geleverd, uw huurovereenkomst zal eindigen 30 dagen na de datum dat de huur is volgende verschuldigd, zelfs als die datum is enkele maanden voordat uw huurovereenkomst verloopt.,
de huureenheid is onveilig of schendt de gezondheids-of veiligheidscodes van Californië
Als uw verhuurder geen bewoonbare woningen aanbiedt onder lokale en staatscodes, zou een rechtbank waarschijnlijk concluderen dat u “constructief bent uitgezet;” dit betekent dat de verhuurder, door het leveren van onleefbare woningen, u voor alle praktische doeleinden heeft “uitgezet”, zodat u geen verdere verantwoordelijkheid voor de huur heeft. California law (zie Green tegen Superior Court, 10 Cal.3d 616 (1974) en Cal. Civ., Code § 1942) stelt specifieke eisen aan de procedures die u moet volgen voordat u vertrekt vanwege een groot reparatieprobleem. Het probleem moet echt ernstig zijn, zoals het gebrek aan warmte of andere essentiële service.
uw verhuurder valt u lastig of schendt uw privacyrechten
volgens de staatswetgeving in Californië moet uw verhuurder u 24 uur (of 48 uur voor de definitieve verhuisinspectie) laten weten dat u een huurwoning wilt betreden (Cal. Civ. Code § 1954)., Als uw verhuurder herhaaldelijk uw rechten op privacy schendt, of doet dingen zoals het verwijderen van ramen of deuren, het uitschakelen van uw nutsbedrijven, of het veranderen van de sloten, zou je worden beschouwd als “constructief uitgezet,” zoals hierboven beschreven; dit zou meestal rechtvaardigen dat u het breken van de huurovereenkomst zonder verdere huurverplichting.
de plicht van de verhuurder om een nieuwe huurder in Californië te vinden
Als u geen wettelijke rechtvaardiging hebt om uw huurovereenkomst te verbreken, is het goede nieuws dat u misschien nog steeds van de haak bent voor het betalen van alle huur die verschuldigd is voor de resterende huurtermijn. Dit is omdat onder de Californische wet (Cal. Civ., Code § 1951.2), moet uw verhuurder redelijke inspanningen leveren om uw eenheid opnieuw te huren-ongeacht uw reden om te vertrekken—in plaats van u de totale resterende huur in rekening te brengen die verschuldigd is onder de huurovereenkomst. Dus je hoeft misschien niet veel te betalen, als een extra huur, als u uw huurovereenkomst te breken. Je moet betalen alleen het bedrag van de huur van de verhuurder verliest omdat je eerder verhuisd. Dit komt omdat Californië vereist verhuurders om redelijke stappen te nemen om hun verliezen tot een minimum te beperken—of om “schade te beperken” in juridische termen.,
dus als u uw huurovereenkomst verbreekt en zonder wettelijke rechtvaardiging vertrekt, kan uw verhuurder meestal niet achterover leunen en wachten tot het einde van de huurovereenkomst, en u vervolgens aanklagen voor het totale bedrag van de verloren huur. Uw verhuurder moet proberen om de woning redelijk snel rerent en aftrekken van de huur ontvangen van nieuwe huurders van het bedrag dat u verschuldigd bent. De verhuurder hoeft niet te ontspannen normen voor aanvaardbare huurders-bijvoorbeeld, om iemand met een slechte kredietgeschiedenis te accepteren., Ook is de verhuurder niet verplicht om de eenheid te huren voor minder dan de reële marktwaarde, of om onmiddellijk hun aandacht te richten op het huren van uw eenheid zonder rekening te houden met andere zaken. Ook kan de verhuurder legitieme kosten toe te voegen aan uw factuur—bijvoorbeeld, de kosten van het adverteren van de woning.
als uw verhuurder het pand snel herleidt (waarschijnlijker in universiteitssteden en soortgelijke markten), bent u alleen verantwoordelijk voor de (hopelijk korte) hoeveelheid tijd dat de eenheid leeg was.,
het slechte nieuws is dat als de verhuurder probeert uw eenheid te rerent, en geen aanvaardbare huurder kan vinden, U aansprakelijk zult zijn voor het betalen van huur voor de rest van uw huurtermijn. Dit kan een aanzienlijke hoeveelheid geld zijn als u enkele maanden voordat uw lease eindigt. Uw verhuurder zal waarschijnlijk eerst uw borg gebruiken om het bedrag dat u verschuldigd bent te dekken. Maar als uw storting is niet voldoende, uw verhuurder kan u aanklagen, waarschijnlijk in kleine vorderingen rechtbank waar de limiet is $10.000 in Californië.,
hoe minimaliseer je je financiële verantwoordelijkheid bij het verbreken van een huurovereenkomst
als je vroeg wilt vertrekken, en je hebt geen wettelijke rechtvaardiging om dat te doen, zijn er betere opties dan gewoon verhuizen en hopen dat je verhuurder snel een nieuwe huurder krijgt. Er is veel wat je kunt doen om de hoeveelheid geld die u nodig hebt om uw verhuurder te betalen beperken—en helpen zorgen voor een goede referentie van de verhuurder wanneer u op zoek bent naar uw volgende plek om te wonen.,
u kunt de situatie veel helpen door zo veel mogelijk op de hoogte te stellen en een oprechte brief aan uw verhuurder te schrijven waarin u uitlegt waarom u vroeg moet vertrekken. Idealiter kunt u uw verhuurder een gekwalificeerde vervangende huurder, iemand met een goed krediet en uitstekende referenties, om een nieuwe huurovereenkomst met uw verhuurder te ondertekenen.
meer informatie over de rechten van huurders om een huurcontract te verbreken
rechten van huurders in Californië, door J., Scott Weaver en Janet Portman (Nolo) biedt uitgebreid juridisch en praktisch advies voor Californische huurders over huurtermijnen, waaronder tientallen formulieren en voorbeeldbrieven.
meer informatie over Landlord-Tenant Law in California
voor meer informatie over Landlord-tenant Law in uw staat, zie de State Landlord-Tenant Law sectie van de Nolo site.