veel huurders die een huurovereenkomst ondertekenen voor hun appartement of huureenheid zijn van plan om te blijven voor de volledige tijd die nodig is in de huurovereenkomst, zoals een jaar. Maar, ondanks uw beste bedoelingen, je zou willen (of nodig) om te vertrekken voordat uw huurovereenkomst is up—bijvoorbeeld, als je een student op CU Boulder en wilt verblijven in uw appartement voor alleen de periode dat de school is in sessie. Of misschien trek je bij je vriend of vriendin in., Soms moet je misschien verhuizen om dichter bij je nieuwe baan te zijn of een oudere ouder die je hulp nodig heeft.
weggaan voordat een termijncontract afloopt zonder het restant van de krachtens de huurovereenkomst verschuldigde huur te betalen, wordt het verbreken van de huurovereenkomst genoemd. Hier is een kort overzicht van de rechten van Colorado huurders om een huurovereenkomst te verbreken zonder verdere aansprakelijkheid voor de huur.
rechten en verantwoordelijkheden van huurders bij het ondertekenen van een huurovereenkomst in Colorado
een huurovereenkomst verplicht zowel u als uw verhuurder voor een bepaalde periode, meestal een jaar., Onder een typische lease, een verhuurder kan niet verhogen van de huur of wijzigen van de lease totdat de lease eindigt (tenzij de lease zelf voorziet in een verandering, zoals een huurverhoging mid-lease). Een verhuurder kan je niet dwingen om te verhuizen voordat de huurovereenkomst eindigt, tenzij je niet aan de huur te betalen of anderszins schenden van een belangrijke huurtermijn, zoals herhaaldelijk gooien van grote en luidruchtige partijen. In deze gevallen moeten verhuurders in Colorado specifieke procedures volgen om de huurovereenkomst te beëindigen. Bijvoorbeeld, uw verhuurder moet u tien dagen van tevoren te betalen van de huur of verlof voor het indienen van een uitzetting rechtszaak. (Colo. Rev. Stat., § 13-40-104 (1) (d).) Als u herhaaldelijk een clausule in de huurovereenkomst hebt geschonden, kan uw verhuurder u een onvoorwaardelijke ontslag kennisgeving geven (een kennisgeving zonder enige kans om de schending te verhelpen) die vereist dat u binnen tien dagen verhuist. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-104 (1) (e. 5).)
huurders zijn wettelijk verplicht huur te betalen voor de volledige huurperiode, ongeacht of zij daadwerkelijk in de huureenheid wonen – met enkele uitzonderingen, als volgt.,
wanneer het verbreken van een huurovereenkomst gerechtvaardigd is in Colorado
zijn er enkele belangrijke uitzonderingen op de algemene regel dat een huurder die een huurovereenkomst breekt de huur voor de gehele huurovereenkomst verschuldigd is. Je zou in staat zijn om legaal te verhuizen voordat de huurtermijn eindigt in de volgende situaties.
u begint met actieve militaire dienst
Als u in actieve militaire dienst treedt na ondertekening van een huurovereenkomst, hebt u het recht om de huurovereenkomst te verbreken volgens de federale wetgeving. (War and National Defense Servicemembers Civil Relief Act, 50 App. U. S. C. A. § § 501 E. V., U moet deel uitmaken van de” geüniformeerde diensten”, waaronder de strijdkrachten, het korps van de national Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA), het korps van de Public Health Service en de geactiveerde Nationale Garde. U moet uw huisbaas schriftelijke kennisgeving van uw voornemen om uw huurovereenkomst te beëindigen voor militaire redenen. Zodra de kennisgeving is verzonden of geleverd, uw huurovereenkomst zal eindigen 30 dagen na de datum dat de huur is volgende verschuldigd, zelfs als die datum is enkele maanden voordat uw huurovereenkomst verloopt.,
u bent het slachtoffer van huiselijk geweld
De Colorado wet biedt huurders die het slachtoffer zijn van huiselijk geweld vroegtijdige beëindiging, zolang aan bepaalde voorwaarden is voldaan (zoals de huurder die een kopie van een politierapport verstrekt). (Colo. Rev. Stat. § 38-12-402.)
de huureenheid is onveilig of schendt de gezondheids-of veiligheidscodes van Colorado
als uw verhuurder geen bewoonbare huisvesting biedt onder de lokale en staatscodes voor huisvesting, kan een rechtbank concluderen dat u “constructief bent uitgezet.,”Dit betekent dat de verhuurder, door het leveren van onleefbare woningen, u voor alle praktische doeleinden heeft “uitgezet”, zodat u verder geen verantwoordelijkheid heeft voor de huur. Colorado wet stelt specifieke eisen voor de procedures huurders moeten volgen alvorens uit te gaan als gevolg van een grote reparatie probleem. (Colo. Rev. Stat. § 38-12-507.) Het probleem moet echt ernstig zijn – bijvoorbeeld, de aanwezigheid van gevaarlijke schimmel in de huur of gebrek aan stromend water, verwarming of elektriciteit.,
uw verhuurder valt u lastig of schendt uw privacyrechten
Er is geen staatswet in Colorado die bepaalt hoeveel kennisgeving Een verhuurder aan een huurder moet geven voordat hij een huurwoning betreedt. Als uw verhuurder herhaaldelijk uw rechten op privacy schendt, of doet dingen zoals het verwijderen van ramen of deuren, het uitschakelen van uw nutsbedrijven, of het veranderen van de sloten, een rechtbank zou kunnen overwegen u te worden “constructief uitgezet,” zoals hierboven beschreven; dit zou meestal rechtvaardigen dat u het breken van de huurovereenkomst zonder verdere huurverplichting.,
uw verhuurder slaagt er niet in een gasgerelateerde gevaarlijke toestand te repareren
Als u kennis krijgt van een gevaarlijke toestand van een gastoestel, pijpleidingen of andere gasapparatuur, bent u krachtens de wetgeving van Colorado verplicht om uw verhuurder of de agent van de verhuurder schriftelijk op de hoogte te stellen van het bestaan van het gevaar. (Colo. Rev. Stat. § 38-12-104(2).) Uw verhuurder heeft dan 72 uur (met uitzondering van zaterdag, zondag en wettelijke feestdagen) om de conditie te laten repareren door een professional., Als de verhuurder niet de reparaties binnen 72 uur, en uw gebouw is nog steeds gevaarlijk, kunt u de huur te verlaten, en uw lease vervalt (u bent ontslagen van alle verantwoordelijkheid onder lease). U kunt ook de teruggave van uw borg vragen (minus eventuele toegestane inhoudingen). (Colo. Rev. Stat. § 38-12-104(3)-(4).,)
de plicht van de verhuurder om een nieuwe huurder te vinden in Colorado
verhuurders in de meeste staten (bijvoorbeeld Arizona) moeten een redelijke inspanning leveren om hun eenheden te reorganiseren wanneer een huurder een huurovereenkomst breekt, in plaats van de huurder de totale resterende huur in rekening te brengen die onder de huurovereenkomst verschuldigd is. In Colorado legt een oud geval deze plicht op aan commerciële verhuurders (Schneiker V. Gordon, 732 P. 2d 603 (Colo. 1987)), maar niet specifiek uitgebreid tot verhuurders van woningen., Echter, de zaak sterk gesuggereerd dat een dergelijke plicht eerlijk en passend zou zijn, en door de jaren heen, rechtbanken in veel provincies en steden hebben blijkbaar de hint begrepen en vereist verhuurders om “schade te beperken” door te proberen om hun eigendom redelijk snel te huren, het houden van hun verliezen tot een minimum. Tenzij je anders geadviseerd door een lokale advocaat, moet u ervan uitgaan dat de plicht om te verzachten van toepassing zal zijn op uw verhuurder.
Als u uw huurovereenkomst verbreekt en verhuist zonder een wettelijke rechtvaardiging (hierboven beschreven), probeer dan iets uit te werken met uw verhuurder., Niet alleen verhuizen en hopen dat uw verhuurder krijgt een nieuwe huurder snel en niet u voor de resterende tijd op uw huurovereenkomst. Zorg ervoor dat uw verhuurder zo veel mogelijk bericht en schrijf een oprechte brief uit te leggen waarom je nodig hebt om vroeg te vertrekken. Idealiter kunt u uw verhuurder een gekwalificeerde vervangende huurder met een goed krediet en referenties, om een nieuwe huurovereenkomst te ondertekenen.
maar houd er rekening mee dat als de verhuurder niet akkoord gaat om u van de haak te laten, u aansprakelijk zult zijn voor het betalen van de huur totdat de verhuurder, met redelijke inspanningen, de eenheid opnieuw opstuurt., Dit kan een aanzienlijke hoeveelheid geld zijn als u enkele maanden voordat uw lease eindigt, of als de markt koud is (er zijn veel concurrerende eenheden die er zijn, niet verhuurd). Uw verhuurder zal waarschijnlijk eerst uw borg gebruiken om het bedrag dat u verschuldigd bent te dekken. Maar als uw storting is niet voldoende, uw verhuurder kan u aanklagen, waarschijnlijk in een Colorado kleine vorderingen rechtbank waar de limiet is $7.500 in Colorado. (Als het bedrag in kwestie is gelijk aan of minder dan $ 25.000, uw verhuurder kan u aanklagen in de juiste Colorado county court.,)
hoe minimaliseer je je financiële verantwoordelijkheid bij het verbreken van een huurovereenkomst
als je vroeg wilt vertrekken, en je hebt geen wettelijke rechtvaardiging om dat te doen, zijn er betere opties dan gewoon verhuizen en hopen dat je verhuurder snel een nieuwe huurder krijgt. Er is veel wat je kunt doen om de hoeveelheid geld die u nodig hebt om uw verhuurder te betalen beperken—en helpen zorgen voor een goede referentie van de verhuurder wanneer u op zoek bent naar uw volgende plek om te wonen.,
u kunt de situatie veel helpen door zo veel mogelijk op de hoogte te stellen en een oprechte brief aan uw verhuurder te schrijven waarin u uitlegt waarom u vroeg moet vertrekken. Idealiter kunt u uw verhuurder een gekwalificeerde vervangende huurder, iemand met een goed krediet en uitstekende referenties, om een nieuwe huurovereenkomst met uw verhuurder te ondertekenen.,
meer informatie over Huurdersrechten om een huurovereenkomst te verbreken
Every Tenant ‘ s Legal Guide, door Janet Portman en Marcia Stewart (Nolo) geeft uitgebreid juridisch en praktisch advies dat elke huurder nodig heeft, van verhuizen naar verhuizen, inclusief hoe u uw verhuurder zover krijgt dat hij uw huurovereenkomst annuleert, plus tientallen formulieren en voorbeeldbrieven.
Nolo ‘ s eBook, Break Your Lease zonder de wet te overtreden, biedt ook waardevolle inzichten over hoe u uw verhuurder kunt benaderen wanneer u vroeg moet vertrekken, en geeft informatie over onderhuur en het toewijzen van uw lease.,
meer informatie over Landlord-Tenant Law in Colorado
voor meer informatie over Landlord-tenant wetten in uw staat, zie de sectie Landlord-Tenant wetten van de Nolo site.