Huurinkomsten en-uitgaven op belastingtijd

de sleutel tot het beheersen van de interne Inkomstendienst (IRS) Schema E voor verhuurders—”aanvullende inkomsten en verlies”—is het organiseren van uw inkomsten en uitgaven met behulp van een spreadsheet of personal finance software programma. Verhuurders die gedetailleerde samenvattingen houden van hun huurkosten zijn degenen die het meest profiteren op belastingtijd. IRS regels met betrekking tot huurinkomsten zijn vrij genereus, dus je wilt om te profiteren van hen.,

Schema E belasting Tips

verhuurders moeten uitstekende records bijhouden met betrekking tot kostenbasis, inkomsten en uitgaven. De beste manier om deze items te volgen is om een spreadsheet te maken—uw belasting accountant kan zelfs een sjabloon hebben die u kunt gebruiken., Hier zijn de items die u wilt volgen:

• aankoopprijs van het huis, appartement of appartementengebouw dat u verhuurt
• geaccumuleerde afschrijvingen en huidige jaarlijkse afschrijvingen op uw eigendom
• huurinkomsten
• waarborgsommen die u hebt ontvangen

naast het bijhouden van inkomsten, wilt u ook uitgaven volgen. Veel kosten in verband met het onderhouden van een huurwoning kunnen worden afgetrokken van uw huurinkomsten., Deze kosten omvatten:

• Commissies of beheer van onroerend kosten
• Reclame kosten
• Cleaning, onderhoud, en reparatie kosten
• Huiseigenaren verzekering en VVE bijdragen
• onroerend goed belastingen en hypotheek rente kosten
• Hulpprogramma ‘ s

Profiteer van Passive Activity Loss limits

als een van uw huurwoningen een netto verlies voor het jaar heeft, kan dat verlies worden verrekend met de verliezen en winsten van al uw andere huurwoningen.

Hier is het misschien-niet-zo-goede nieuws: als het totaal voor al uw eigendommen negatief is—een netto verlies—kan dat verlies meestal niet worden afgetrokken van de rest van uw jaarinkomen (maar er zijn uitzonderingen)., Dat komt omdat het verhuren van onroerend goed wordt over het algemeen beschouwd als een passieve activiteit, zelfs als u een aanzienlijke hoeveelheid tijd besteden aan het selecteren van de juiste huurders, het repareren van de huureenheid, en het inspecteren van de woning voor routine-onderhoud. Verliezen uit passieve activiteiten zijn beperkt tot het compenseren van passieve winsten.

Als u actief deelneemt aan de verhuuractiviteiten, kunnen eventuele huurverliezen worden afgetrokken tot $25.000 per jaar in totaal over al uw huurwoningen., Gehuwde personen die afzonderlijk bestand hebben een verhuur verlies limiet van maximaal $ 12.500 op voorwaarde dat de persoon woonde apart van hun echtgenoot te allen tijde tijdens het belastingjaar. Het bedrag van het huurverlies dat is toegestaan voor actieve deelnemers in een huurwoning varieert op basis van uw aangepaste bruto inkomen (MAGI):

• voor MAGI van $100.000 of minder ($50.000 of minder als gehuwd apart indienen), huurverliezen kunnen volledig worden afgetrokken, tot de limiet van $25.000 ($12.500 voor gehuwden en apart indienen).,
• voor MAGI tussen $ 100.000 en $ 150.000 (tussen $50.000 en $75.000 als gehuwde indiening afzonderlijk), huurverliezen kunnen worden afgetrokken tot een limiet van 50% van het verschil tussen $150.000 ($75.000 als gehuwde indiening afzonderlijk) en MAGI.
• voor MAGI meer dan$150.000 ($75.000 als gehuwde indiening afzonderlijk), kan geen van de huurverliezen worden afgetrokken van andere inkomsten.,

u kunt verliezen vooruit

Huurverliezen die beperkt zijn door de passieve activiteitsverliezen kunnen naar het volgende belastingjaar worden overgedragen wanneer zij de huurwinsten kunnen compenseren. De beperkingen van de passieve activiteit worden elk jaar toegepast, maar de huurverliezen blijven jaar na jaar voortschrijden totdat de verliezen zijn opgebruikt door de huurwinsten te compenseren of door in mindering te worden gebracht op andere inkomsten.,

belastingplanning voor verhuurders

verhuurders kunnen profiteren wanneer de huurinkomsten voldoende zijn om de hypotheek te betalen, evenals onroerendgoedbelasting, verzekeringen en reparaties. Echter, verhuurders krijgen om de aankoopprijs van de huurwoning af te schrijven, en dit kan vaak een economische winst te zetten in een belasting verlies—kosten kunnen hoger zijn dan de inkomsten na afschrijving wordt in aanmerking genomen.,

om de zoveel tijd krijgen verhuurders echter te maken met grote uitgaven, zoals het vervangen van een dak of het strippen van een appartement nadat een huurder op lange termijn is vertrokken. In deze omstandigheden, de verhuurder kan een verlies groter dan $25.000, maar de passieve activiteit verlies regels beperken het verlies tot precies $ 25.000. De rest zal naar volgend jaar worden overgedragen. Op dat punt, de Verhuurder zal hopelijk meer van een winst en in staat om de overtollige fiscale verliezen te absorberen zal zijn.,

het verkopen van huurwoningen

Het verkopen van een huis, appartementengebouw of een andere huurwoning is niet hetzelfde als het verkopen van uw hoofdverblijf. Net als wanneer u de berekening van meerwaarden, de formule voor het berekenen van de winst of het verlies van de huurwoning gaat aftrekken van uw kosten basis van uw verkoopprijs.,

aangepaste kostenbasis voor huurwoningen

om uw kostenbasis voor een huurwoning te berekenen, worden de volgende bedragen opgeteld:

• aankoopprijs
• aankoopkosten (eigendoms-en borgtochtvergoedingen, commissies voor makelaars, enz.)
• verbeteringen (vervanging van het dak, nieuwe oven, enz.)
• verkoopkosten (eigendoms-en borgtochtvergoedingen, commissies van makelaars, enz.)
• geaccumuleerde afschrijvingen (zoals gerapporteerd op uw belastingformulieren)

zodra u uw kostenbasis kent, kunt u dat van uw verkoopprijs Aftrekken., Als het resulterende aantal positief is, maakte u winst bij de verkoop van uw woning. Als het resulterende aantal negatief is, heeft u een verlies opgelopen. Winsten op de verkoop van huurwoningen kunnen deels worden belast als afschrijvingen recapture (bij een maximum 25% belastingtarief) en deels als vermogenswinst (die een belastingtarief dat afhankelijk is van uw totale inkomensschijf heeft). Verhuur onroerend goed verkopen worden gerapporteerd op formulier 4797, en eventuele winstberekeningen worden gerapporteerd volgens schema D.,

onroerend goed en beperkte aansprakelijkheid

veel verhuurders overwegen vennootschappen, vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid of personenvennootschappen op te richten om eigenaar te zijn van hun huurwoningen. Een bedrijf kan nadelig zijn omdat gunstige lange termijn meerwaarden tarieven alleen gelden voor belastingbetalers, niet bedrijven.

een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid zou in staat zijn langetermijnwinsten door te geven aan haar leden. Aangezien de winsten worden belast op de persoonlijke belastingaangiften van de leden, komen ze in aanmerking voor de geprefereerde 15% tarief op lange termijn winsten., Verhuurders moeten deze en andere juridische aspecten van het vormen van een bedrijf voor huurwoningen te bespreken met een advocaat om de juridische en financiële implicaties van een dergelijke strategie te begrijpen.,