Como funciona um contrato de Locação comercial Triple Net (NNN)?

última atualização em 15 de junho de 2020 por Mark Ferguson

uma Locação NNN é muito comum em imóveis comerciais. Usei – os nos alugueres comerciais Que Possuo e em espaços comerciais que aluguei. NNN significa net, net, net. Significa que o inquilino paga a maior parte das despesas. Eles pagam as taxas de aluguel mais impostos de propriedade, seguro de propriedade, e CAM, ou manutenção da área comum. As taxas NNN são adicionadas à taxa de aluguel base, que é normalmente calculado como um número de dólar por pé quadrado como $ 15 ., Há alguma confusão em relação ao que está coberto em um contrato de Locação NNN, mas isso é o que eu tenho visto como um investidor/corretor que possui e aluga espaços comerciais.

que despesas inclui o arrendamento da NNN?como mencionamos, NNN significa net, net, net e é muitas vezes chamado de triple net lease. O inquilino paga a renda e quase todas as despesas do edifício. O inquilino paga o seguro de propriedade, os impostos de propriedade, e a manutenção da área comum, que pode incluir uma série de coisas.,

a manutenção da área Comum (CAM)

Quando eu ouvi pela primeira vez o termo manutenção da área comum, eu estava pensando em uma área comum para muitas empresas, como uma sala ou corredor. A CAM inclui áreas como essa, mas também inclui muitas mais áreas!, Aqui estão as coisas que muitas vezes são incluídos na CAM:

• Telhado
• Estacionamento
• sistemas de CLIMATIZAÇÃO
• manutenção Exterior
• Utilitários para a construção
• Paisagismo
• Sinalização
• remoção de Neve
• Segurança
• HOA taxas

muitas Vezes, até mesmo a gestão de imóveis e contabilidade de custos são de responsabilidade dos moradores para pagar em um NNN concessão.

What does the NNN lease not include?,embora pareça que todas as despesas estão incluídas num contrato de arrendamento da NNN, há algumas despesas que são da responsabilidade do proprietário ou de um inquilino em particular. Tenho um centro comercial de 68 mil metros quadrados, e gastámos dinheiro na renovação de espaços vagos para novos inquilinos.o dinheiro que gastámos a reparar uma unidade individual não é contado como CAM. Se pintarmos o interior, adicionarmos algumas paredes ou remodelarmos uma casa de banho, isso é da responsabilidade do senhorio ou do inquilino em particular. O trabalho feito no espaço de um inquilino é muitas vezes referido como TI, ou melhorias de inquilinos., No nosso edifício, concordámos em pagar algumas reparações, e o inquilino concordou em pagar outras melhorias.quando pintamos o exterior do edifício e fizemos toda a propriedade parecer mais bonita, isso poderia ser considerado um custo NNN. As despesas de Capital podem ou não ser incluídas na CAM, dependendo do arrendamento.,o senhorio geralmente não pode cobrar aos inquilinos pelas suas próprias despesas de negócio que não estejam diretamente relacionadas com o edifício, por qualquer dívida que o senhorio assuma, por quaisquer taxas tardias que o senhorio acumule por pagamentos em falta, ou algo que tenha acontecido devido a negligência do senhorio.

é importante saber que cada locação é diferente e locações comerciais podem ser muito longas e complicadas. É sábio ter uma revisão profissional do contrato de arrendamento para você se certificar de que diz O que você acha que diz.

Law Depot é o site que eu uso para criar minhas locações comerciais.,como se calculam as taxas de Locação da NNN?

o proprietário determina quais são as taxas de Locação da NNN, mas elas devem ser baseadas em despesas reais. O senhorio não pode fazer o que quiser e fazer com que os inquilinos paguem. Na maioria das locações, é delineado como os custos NNN são figurados, quando eles são figurados, e como essa informação é entregue aos inquilinos.no nosso Contrato de arrendamento, o senhorio deve calcular as despesas e enviar um relatório aos inquilinos todos os anos. Os custos líquidos triplos são estimados no início do arrendamento, mas podem subir ou descer com base nas despesas efectivas acumuladas., Quando assumimos o edifício, os inquilinos estavam a pagar à NNN os custos de 1,50 dólares por metro quadrado. Essa taxa era bem inferior aos custos reais do edifício. O custo total está próximo de US $ 2,50 por metro quadrado.

para calcular esse número, o proprietário deve calcular todas as despesas fixas que estão incluídas nos custos de locação e manutenção da NNN para o edifício. Podem também cobrar algumas despesas de capital com base no contrato de arrendamento.tenho um livro novo sobre imóveis comerciais. Construir um império de arrendamento comercial. O bom, o mau e o feio., Revejo todos os detalhes de investir no negócio comercial e incluo 10 estudos de casos sobre as minhas próprias propriedades. Podes arranjar o livro sobre a Amazon.

NNN lease versus an absolute lease

Commercial real estate can be confusing! Há muitas oportunidades no negócio, mas também muito a aprender. Uma das muitas partes confusas do imóvel comercial é as opiniões diferentes do que certos termos significam.

Por exemplo, algumas pessoas dirão que nenhuma das despesas de capital está incluída num contrato de Locação NNN, apenas um contrato de Locação absoluto., É difícil para mim lidar com isso, uma vez que a maioria das locações líquidas triplas que vi incluem alguma forma de despesas de capital. Não sei se estas locações da NNN são criadas incorrectamente ou se a definição se tornou confusa ao longo dos anos.um dos nossos inquilinos tem um contrato de arrendamento NNN onde não são apenas responsáveis por todos os custos da sua unidade, mas também os pagam e providenciam todas as reparações e manutenção! Sua melhor aposta é ler o contrato de locação e se certificar de que você sabe o que ele diz, não assumir que um contrato de Locação NNN é o mesmo em todos os casos.

as taxas de Locação da NNN podem mudar?,

uma parte complicada com locações NNN é que você não pode prever exatamente quais serão as despesas. A remoção de neve poderia ser necessária uma vez em um ano ou dez vezes no ano seguinte. O custo da Gestão poderia aumentar, assim como o custo de muitas coisas.

os custos líquidos triplos não são geralmente definidos todos os anos, mas flexíveis. No meu contrato de arrendamento, a NNN pode aumentar um máximo de 5% por ano. Por isso, embora os nossos custos NNN sejam muito mais elevados do que estamos a cobrar aos inquilinos, não podemos aumentar esses custos de todo o montante., No final de cada ano, calculamos nossas despesas, enviamos um relatório aos inquilinos, e pode aumentar a NNN se essas despesas forem mais do que estão pagando atualmente (mas não mais de 5% a cada ano).

cada Locação terá um montante diferente construído em que os custos NNN podem aumentar e alguns podem não ter quaisquer restrições.quanto é que cada inquilino paga?uma outra coisa que deve ser considerada é o que cada inquilino paga pelos custos da NNN num edifício com múltiplos arrendatários. No meu grande edifício, temos seis inquilinos que partilham a propriedade. Como sabemos quanto cada inquilino paga?, A forma como as locações foram estruturadas quando as comprámos foi cada inquilino a pagar a sua parte com base na percentagem de pés quadrados que ocupavam.o supermercado ocupa 82%, pelo que pagam 82% dos custos NNN.o Restaurante paga 10% porque ocupa 10% do edifício.e assim por diante … para além dos custos da NNN e das taxas de aluguer de base, os inquilinos pagam também as suas próprias utilidades. Com sorte, o edifício tem metros separados, ou isso pode ficar complicado também!

quais seriam os custos totais de um contrato de Locação NNN?,

Agora que sabemos o que está incluído em um contrato de Locação NNN, ou pelo menos ter uma idéia do que poderia ser incluído em alguns, bem…talvez não incluído em outros…. de qualquer forma, Quais são os custos totais e como os calculamos com a renda?

a renda de um edifício comercial é muitas vezes calculada usando números por pé quadrado. Por exemplo:

em cima deste custo, o inquilino estaria pagando utilitários, que poderia ser de US $100 a US $1.000 por mês com base no uso, clima e tipo de edifício.,

Agora temos que adicionar sobre o custo NNN que pode variar de $1 a $20 um pé quadrado com base no uso e custos. É típico ver um $ 3 um pé quadrado NNN custo na minha área, que adicionaria $15.000 por ano ou $1,250 por mês para os custos.

sua renda base de aluguer de $4,166.67 poderia facilmente transformar em $ 6.000 por mês custo real.os arrendamentos da NNN favorecem o senhorio ou o inquilino?

como você pode ver, não há nenhum clear-cut NN lease. Todos podem ser diferentes em relação aos custos ou não incluídos., Algumas pessoas podem até dizer que o arrendamento comum NNN não é nem mesmo um arrendamento NNN em tudo, mas um arrendamento absoluto.se o arrendamento favorece o inquilino ou o senhorio depende de muitos factores: o arrendamento trouxe melhorias ao inquilino?os custos são calculados com precisão?ambas as partes tinham conhecimento da repartição dos custos?o contrato de arrendamento está escrito claramente?o inquilino teve desconto na renda do mercado?em que Condições está a propriedade?,

NNN locações pode ser grande para ambas as partes ou horrível para qualquer das partes com base nestes fatores e muitos mais. Algumas das minhas propriedades usam locações NNN e algumas usam locações grosseiras. Ambos têm vantagens e desvantagens para ambas as partes.que outros tipos de locações comerciais existem?

NNN locações são comuns em imóveis comerciais, mas não são o único tipo de Locação utilizado. Há muitos tipos de locações, e eles têm definições ligeiramente diferentes com base em quem você fala t,o, mas aqui estão os fundamentos.,

NN lease

isto é muito semelhante ao NNN lease, mas apenas o seguro de propriedade e os impostos sobre a propriedade são pagos pelo inquilino. A manutenção é coberta pelo proprietário, mas o inquilino ainda paga as utilidades na maioria dos casos.o locatário pode pagar uma parte dos impostos com base na sua parte do edifício, mas não nas despesas de manutenção ou de seguro.

Locação absoluta

o inquilino paga tudo e pode até ser responsável por cuidar de tudo também., Se o telhado começar a vazar, o inquilino pode ter que ligar para o telhado e levá-lo para consertá-lo e pagar-lhe.uma locação bruta modificada é uma mistura de despesas pagas pelo inquilino e pelo senhorio. O proprietário normalmente paga os impostos e o seguro, mas o inquilino ainda paga as suas despesas de escritório, como limpeza. Os Serviços Públicos podem ser pagos pelo inquilino ou pelo senhorio. Há muitas maneiras que as despesas podem ser divididas, mas com locações brutas, o aluguel é geralmente maior do que um arrendamento NNN para compensar as despesas extras que o proprietário está pagando.,a locação bruta é quando o senhorio paga todas as despesas, incluindo impostos, seguros, manutenção, serviços de utilidade pública e até Serviço de limpeza. O inquilino acaba de pagar a renda, que normalmente é muito maior em um contrato de arrendamento bruto do que um contrato de arrendamento NNN.

conclusão

Existem muitos tipos de locações, e dentro dessas locações, diferentes definições para o que significam. Normalmente vemos NNN, absolutos e locações brutas modificadas aqui. Raramente vemos NNN ou locações grosseiras, embora existam., Uma coisa é certa, certifique-se de ler o contrato de arrendamento e saber exatamente o que você é responsável se você é o proprietário ou o inquilino!