a chave para dominar o cronograma do Internal Revenue Service (IRS) e para os proprietários—”renda suplementar e perda”—é organizar o seu rendimento e despesas usando uma planilha ou programa de software de finanças pessoais. Os proprietários que mantêm resumos detalhados das suas despesas de arrendamento são os que mais beneficiam no momento fiscal. As regras do IRS em relação à renda são bastante generosas, então você vai querer aproveitar-se deles.,
Schedule E Tax Tips
Landlords must keep excellent records regarding cost basis, income, and expenses. A melhor maneira de rastrear esses itens é criar uma planilha—seu contador de impostos pode até ter um modelo que você pode usar., Aqui estão os itens que você vai querer acompanhar:
- preço de Compra da casa, condomínio ou edifício de apartamentos está alugando
- depreciação Acumulada, e corrente anual de depreciação sobre a sua propriedade
- rendas
- depósitos de Segurança que você recebeu
além de rastreamento de renda, você vai querer controlar as despesas. Muitas despesas relacionadas com a manutenção de uma propriedade de aluguel podem ser deduzidas de sua renda., Essas despesas incluem:
- Comissões ou de propriedade taxas de administração
- custos de Publicidade
- Limpeza, manutenção, e os custos de reparo
- Imóveis seguros e HOA cotas
- imóveis impostos e hipotecas despesas de juros
- Utilitários
Se você controlar estes gastos usando software de finanças pessoais ou de um computador de folha de cálculo, o seu mensais e relatórios de fim de ano vai ser na ponta dos seus dedos e você pode facilmente imprimir-lhes.,
aproveite as limitações de perda de actividade passiva
Se uma das suas propriedades de aluguer tiver uma perda líquida para o ano, essa perda pode ser compensada pelas perdas e lucros de todas as suas outras propriedades de aluguer.
Agora aqui está a talvez-não-tão-boa notícia: se o total de todas as suas propriedades é negativo – uma perda líquida – essa perda geralmente não pode ser deduzida do resto do seu rendimento anual (mas há exceções)., Isso porque alugar imóveis é geralmente considerado uma atividade passiva, mesmo se você dedicar uma quantidade substancial de tempo para selecionar os inquilinos certos, reparar a unidade de aluguel, e inspecionar a propriedade para manutenção de rotina. As perdas resultantes de actividades passivas limitam-se à compensação dos lucros passivos.
Se você participar ativamente nas atividades de aluguel, quaisquer perdas de aluguel podem potencialmente ser deduzidas até US $25.000 por ano, agregadas em todas as suas propriedades de aluguel., Pessoas casadas que apresentam separadamente têm um limite de perda de aluguel de até US $ 12.500, desde que a pessoa viveu longe de seu cônjuge em todos os momentos durante o ano fiscal. O montante da perda de aluguel permitida para os participantes ativos em uma propriedade de aluguel varia com base no seu rendimento bruto ajustado modificado (MAGI):
- Para MAGI de $100.000 ou menos ($50.000 ou menos se casar arquivar separadamente), as perdas de aluguel podem ser deduzidas na totalidade, até o limite de $25.000 ($12.500 para os casados e arquivar separadamente).,
- para MAGI entre $ 100.000 e $150.000 (entre $ 50.000 e $75.000 se casar arquivar separadamente), as perdas de aluguel podem ser deduzidas até um limite de 50% da diferença entre $150.000 ($75.000 se casar arquivar separadamente) e MAGI.para MAGI acima de US $ 150.000 (US $ 75.000 se o casamento for arquivado separadamente), nenhuma das perdas de aluguel pode ser deduzida de outra renda.,
pode transportar perdas para a frente
as perdas de aluguer que são limitadas pelas limitações das perdas de actividade passiva podem ser transferidas para o exercício fiscal seguinte, quando puderem compensar os lucros das rendas. As limitações das perdas de actividade passiva são aplicadas todos os anos, mas as perdas de aluguer continuam a reportar-se ano após ano, até que as perdas sejam utilizadas por compensação dos lucros das rendas ou por dedução de outros rendimentos.,o formulário 8582 é utilizado para calcular as limitações das perdas de actividade passiva e para acompanhar as perdas de aluguer que se acumulam anualmente para cada propriedade.
o planeamento fiscal para os proprietários de terras
os proprietários podem lucrar quando o Rendimento da renda for suficiente para pagar a hipoteca, bem como os impostos sobre a propriedade, o seguro e as reparações. No entanto, os latifundiários começam a depreciar o preço de compra da propriedade de aluguel, e isso muitas vezes pode transformar um lucro econômico em uma perda de impostos—as despesas podem exceder o rendimento após a depreciação é tomada em consideração.,
de vez em quando, no entanto, os senhorios enfrentam grandes despesas, tais como substituir um telhado ou esventrar um apartamento após um inquilino de longa duração férias. Nestas circunstâncias, o proprietário pode ter uma perda superior a US $25.000, mas as regras de perda de atividade passiva limitam a perda a exatamente US $25.000. O restante será transitado para o próximo ano. Nesse ponto, o proprietário terá mais de um lucro e será capaz de absorver as perdas de imposto em excesso.,
vender propriedades para arrendamento
vender uma casa, um edifício de apartamentos ou outra propriedade para arrendamento não é o mesmo que vender a sua residência principal. Assim como quando você está calculando ganhos de capital, a fórmula para calcular o ganho ou perda de propriedade de aluguel envolve subtrair a sua base de custo a partir do seu preço de venda.,
Ajustada Base de Custo para o Aluguel de Propriedade
Para calcular o seu custo base em um imóvel para locação, adicione os seguintes valores:
- preço de Compra
- custos de Compra (título e garantia de taxas, agente imobiliário comissões, etc.)
- melhorias (substituição do telhado, Nova fornalha, etc.) custos de venda (títulos e taxas de garantia, comissões de agentes imobiliários, etc.)
- depreciação acumulada (conforme indicado nos seus formulários fiscais)
Uma vez que você conhece a sua base de custo, você pode subtrair isso do seu preço de venda., Se o número resultante for positivo, você fez um lucro quando vendeu sua propriedade de aluguel. Se o número resultante for negativo, você sofreu uma perda. As mais-valias sobre as vendas de imóveis para locação podem ser tributadas em parte como recuperação de depreciação (a uma taxa máxima de imposto de 25%) e em parte como ganhos de capital (que tem uma taxa de imposto que depende de seu conjunto de renda). As vendas de imóveis para arrendamento são reportadas no formulário 4797, e quaisquer cálculos de ganhos de capital são reportados no calendário D.,
propriedade Real e Responsabilidade Limitada
muitos latifundiários consideram a constituição de sociedades, sociedades de Responsabilidade Limitada ou parcerias como propriedade dos seus imóveis de arrendamento. Uma corporação pode ser desvantajosa porque as taxas favoráveis de ganhos de capital de longo prazo só se aplicam aos contribuintes, não corporações.uma sociedade de Responsabilidade Limitada poderia transferir ganhos de longo prazo para os seus membros. Uma vez que as mais-valias são tributadas nas declarações de impostos pessoais dos membros, eles são elegíveis para a taxa preferida de 15% sobre as mais-valias de longo prazo., Os proprietários devem discutir este e outros aspectos legais da formação de uma empresa para propriedades de aluguel com um advogado para entender as implicações legais e financeiras de tal estratégia.,