Custo abordagem
Este método de avaliação considera o custo para reconstruir a estrutura a partir do zero, tendo em conta o valor actual dos terrenos associados, bem como material de construção e outros custos que poderiam ser associados com a substituição da estrutura existente.,a abordagem de custos é geralmente aplicada quando os produtos comparáveis adequados são difíceis de localizar, como quando a propriedade contém melhorias relativamente únicas ou especializadas, ou quando as estruturas adaptadas têm um valor acrescentado substancial ao terreno subjacente.
método de comparação de vendas
também conhecido como” abordagem de mercado”, este método baseia-se fortemente em dados de vendas recentes para propriedades comparáveis. Ao procurar edifícios recentemente vendidos com propriedades semelhantes da mesma área de mercado, um comprador espera determinar um justo valor de mercado para o imóvel em questão.,
Por exemplo, um prédio de 12 unidades pode ser comparado a outro que vendeu no mesmo bairro apenas alguns meses antes. Embora este método de avaliação seja normalmente utilizado para avaliar imóveis residenciais, tem uma desvantagem significativa. Dependendo das condições gerais e localizadas do mercado, pode ser difícil encontrar comparáveis recentes para propriedades semelhantes.este método de avaliação baseia-se principalmente no montante do rendimento que um investidor pode esperar obter de uma determinada propriedade., Essa receita projetada poderia ser derivada, em parte, de uma comparação de outras propriedades locais similares, bem como de uma diminuição esperada nos custos de manutenção.digamos que um edifício é comprado por US $ 1 milhão, e o rendimento esperado é de 5%, com base em pesquisa de mercado local. Que $ 50.000 por ano em renda esperada poderia ser melhorada através do estreitamento de ineficiências ou passando ao longo de outros custos associados para o inquilino, como o uso de energia elétrica ou água. Todos os rendimentos futuros esperados são descontados para reflectir o valor actual.,
valor por multiplicador da renda bruta
o método de avaliação do multiplicador da renda bruta (GRM) mede e compara a avaliação potencial de uma propriedade, tomando o preço da propriedade e dividindo-a pelo seu rendimento bruto. Em outras palavras, se você comprou uma propriedade comercial por US $ 500.000 e gera US $ 70.000 em rendas brutas a cada ano, seu GRM seria cerca de 7,14 ou US $ 500.000 /US $ 70.000. Esta fórmula de Avaliação imobiliária comercial é geralmente utilizada para identificar propriedades com um preço baixo em relação ao seu rendimento potencial baseado no mercado.,
valor por porta
este método de avaliação de imóveis comerciais é utilizado principalmente para edifícios de apartamentos e não para estruturas unitárias. Este método simplesmente determina o valor de todo o edifício com base no número de unidades. Um edifício com 20 apartamentos a um preço de US $4 milhões, por exemplo, seria avaliado em US $200.000 “por porta”, independentemente do tamanho de cada unidade.
custo por pé quadrado alugado
imagens quadradas alugadas combinam as imagens quadradas utilizáveis (os inquilinos do espaço podem ocupar) com as áreas comuns de que os inquilinos beneficiam, tais como escadas e elevadores., Usando esta metodologia, você pode extrapolar o custo por pé quadrado rentável, compará-lo com o custo médio de Locação por pé quadrado e fazer uma avaliação do valor do edifício.por exemplo, se um edifício tem 10.000 pés quadrados rentáveis e o custo médio de alugar por pé quadrado é de $12 por pé quadrado anualmente, um preço de compra de $1,7 milhões irá gerar 7% de renda bruta. No entanto, se você sabe que pode cobrar renda de $14 por pé quadrado anualmente, uma avaliação de $1,9 milhões vai render o mesmo retorno bruto.no final, cada comprador valoriza a propriedade de forma diferente., A avaliação da propriedade comercial tem uma componente subjetiva e não científica. Os melhores investidores imobiliários comerciais melhoraram seus instintos em torno de encontrar as ofertas mais atraentes e os métodos de avaliação mais eficazes para cada tipo particular de transação. Saiba mais sobre como a First Republic pode ajudá-lo a atingir os seus objetivos imobiliários comerciais.