mulți chiriași care semnează un contract de închiriere pentru apartamentul sau unitatea de închiriere intenționează să rămână pentru întreaga perioadă de timp necesară în contractul de închiriere, cum ar fi un an. Dar în ciuda celor mai bune intenții, s-ar putea dori (sau trebuie) să se plece înainte de leasing este de până—de exemplu, dacă sunteți un student la UC Berkeley și vreau doar să stai în apartament pentru perioada de timp în care școala este în sesiune., plecarea înainte de expirarea unui contract de închiriere pe durată determinată fără a plăti restul chiriei datorate în baza Contractului de închiriere se numește ruperea contractului de închiriere. Iată o scurtă trecere în revistă a drepturilor chiriașilor din California pentru a rupe un contract de închiriere fără alte responsabilități pentru chirie.
drepturile și responsabilitățile chiriașului la semnarea unui contract de închiriere în California
un contract de închiriere vă obligă atât pe dvs., cât și pe proprietarul dvs. pentru o anumită perioadă de timp, de obicei un an., În cadrul unui contract de închiriere tipic, un proprietar nu poate ridica chiria sau modifica alți termeni, până la expirarea contractului de închiriere (cu excepția cazului în care contractul de închiriere în sine prevede o modificare, cum ar fi o creștere a chiriei la mijlocul contractului de închiriere). Un proprietar nu vă poate forța să vă mutați înainte de încheierea contractului de închiriere, cu excepția cazului în care nu plătiți chiria sau încălcați un alt termen semnificativ, cum ar fi aruncarea repetată a petrecerilor mari și zgomotoase. În aceste cazuri, proprietarii din California trebuie să urmeze proceduri specifice pentru a pune capăt închirierii. De exemplu, proprietarul dvs. trebuie să vă dea o notificare de trei zile pentru a plăti chiria sau concediul (California Civ. Proc., Cod § 1161 (2)) înainte de a depune un proces de evacuare. Dacă v-ați angajat în orice activitate ilegală în incintă, proprietarul dvs. vă poate oferi o notificare necondiționată de renunțare, oferindu-vă trei zile pentru a vă muta. (Cal. Civ. Proc. Cod § 1161(4)).chiriașii sunt obligați din punct de vedere legal să plătească chiria pentru termenul complet de închiriere, de obicei un an, indiferent dacă continuați sau nu să locuiți în unitatea de închiriere—cu unele excepții, după cum urmează.,
atunci când ruperea unui contract de închiriere este justificată în California
există câteva excepții importante de la regula generală conform căreia un chiriaș care rupe un contract de închiriere datorează chiria pentru întregul termen de închiriere. S-ar putea să vă puteți muta legal înainte ca termenul de închiriere să se încheie în următoarele situații.
Tu sau un Membru de Familie Sunt o Victimă a Violenței Domestice sau a Altor Specificate Crimă
California legea prevede încetarea anticipată a drepturilor pentru chiriașii care sunt victime ale domestică, abuz sexual, și anumite alte infracțiuni., Chiriașii pot înceta devreme nu numai atunci când ei înșiși sunt o victimă, ci și atunci când victima este un membru al gospodăriei lor sau un membru imediat al familiei—chiar dacă nu locuiesc cu membrul imediat al familiei. Citiți statutul pentru detalii despre eligibilitate și modul de notificare.
începeți serviciul militar activ
dacă intrați în serviciul militar activ după semnarea unui contract de închiriere, aveți dreptul să încălcați contractul de închiriere în conformitate cu legea federală. (War și Serviciul Național de apărare membri Civil Relief Act, 50 App. U. S. C. A. § § 501 și următoarele.,) Trebuie să faceți parte din „serviciile în uniformă”, care include forțele armate, corpul comandat al Administrației Naționale oceanice și atmosferice (NOAA), corpul comandat al Serviciului de Sănătate Publică și Garda Națională activată. Trebuie să-i dai proprietarului tău o notificare scrisă despre intenția ta de a-ți rezilia chiria din motive militare. Odată ce anunțul este trimis prin poștă sau livrat, închirierea dvs. va înceta 30 de zile de la data la care chiria este următoarea scadentă, chiar dacă această dată este cu câteva luni înainte de expirarea contractului de închiriere.,
De Unități de Închiriere Este Nesigur sau Încalcă California de Sănătate sau de Siguranță Coduri
Dacă proprietarul dumneavoastră nu oferă locuibilă locuințe în locale și de stat de locuințe coduri, o instanță ar trebui să ajungă la concluzia că au fost „constructiv evacuat;” acest lucru înseamnă că proprietarul, prin furnizarea de netrăit de locuințe, are pentru toate scopurile practice „evacuați” de tine, așa că nu mai are nicio responsabilitate pentru chirie. Legea California (a se vedea Green v. Curtea Superioară, 10 Cal.3d 616 (1974) și Cal. Civ., Cod § 1942) stabilește cerințe specifice pentru procedurile pe care trebuie să le urmați înainte de a vă deplasa din cauza unei probleme majore de reparații. Problema trebuie să fie cu adevărat gravă, cum ar fi lipsa căldurii sau alte servicii esențiale.
proprietarul dvs. vă hărțuiește sau vă încalcă drepturile de Confidențialitate
în conformitate cu legislația statului California, proprietarul dvs. trebuie să vă dea 24 de ore (sau 48 pentru inspecția finală de mutare) notificare pentru a intra în proprietatea de închiriere (Cal. Civ. Cod § 1954)., Dacă proprietarul dvs. încalcă în mod repetat drepturile dvs. la confidențialitate sau face lucruri precum scoaterea ferestrelor sau ușilor, oprirea utilităților sau schimbarea încuietorilor, veți fi considerat „evacuat constructiv”, așa cum este descris mai sus; acest lucru ar justifica, de obicei, ruperea contractului de închiriere fără alte obligații de închiriere.dacă nu aveți o justificare legală pentru a vă rupe contractul de închiriere, vestea bună este că s-ar putea să fiți în continuare în afara cârligului pentru plata tuturor chiriei datorate pentru termenul de închiriere rămas. Acest lucru se datorează faptului că în conformitate cu Legea California (Cal. Civ., Cod § 1951.2), proprietarul dvs. trebuie să depună eforturi rezonabile pentru a vă re-închiria unitatea—indiferent de motivul plecării—în loc să vă taxeze pentru chiria totală rămasă datorată în baza Contractului de închiriere. Deci, s-ar putea să nu trebuiască să plătiți mult, dacă aveți o chirie suplimentară, dacă vă rupeți contractul de închiriere. Trebuie să plătiți doar suma chiriei pe care proprietarul o pierde pentru că v-ați mutat mai devreme. Acest lucru se datorează faptului că California cere proprietarilor să ia măsuri rezonabile pentru a—și menține pierderile la minimum-sau pentru a „atenua daunele” în termeni legali.,deci, dacă vă rupeți contractul de închiriere și vă mutați fără o justificare legală, proprietarul dvs. nu poate, de obicei, să stea pe spate și să aștepte până la sfârșitul contractului de închiriere, apoi să vă dea în judecată pentru suma totală a chiriei pierdute. Proprietarul dvs. trebuie să încerce să rereze proprietatea în mod rezonabil rapid și să scadă chiria primită de la noii chiriași din suma pe care o datorați. Proprietarul nu are nevoie să relaxeze standardele pentru chiriașii acceptabili—de exemplu, să accepte pe cineva cu un istoric de credit slab., De asemenea, proprietarul nu este obligat să închirieze unitatea pentru o valoare de piață mai mică decât cea corectă sau să-și îndrepte imediat atenția spre închirierea unității dvs., fără a ține cont de alte afaceri. De asemenea, proprietarul poate adăuga cheltuieli legitime la factura dvs.—de exemplu, costurile de publicitate a proprietății.în cazul în care proprietarul rerents proprietatea rapid (mai probabil în orașele colegiu și piețe similare), tot ce vei fi responsabil pentru este (sperăm scurt) suma de timp unitatea a fost vacant.,vestea proastă este că, în cazul în care proprietarul încearcă să rerent unitatea dumneavoastră, și nu pot găsi un chiriaș acceptabil, va fi responsabil pentru plata chiriei pentru restul perioadei de leasing. Aceasta ar putea fi o sumă substanțială de bani dacă plecați cu câteva luni înainte de încheierea contractului de închiriere. Proprietarul dvs. va folosi probabil mai întâi depozitul de securitate pentru a acoperi suma pe care o datorați. Dar dacă depozitul dvs. nu este suficient, proprietarul dvs. vă poate da în judecată, probabil în instanța de revendicări mici, unde limita este de 10,000 USD în California.,dacă doriți să plecați mai devreme și nu aveți o justificare legală pentru a face acest lucru, există opțiuni mai bune decât să vă mutați și să sperați că proprietarul dvs. primește rapid un nou chiriaș. Puteți face multe pentru a limita suma de bani pe care trebuie să o plătiți proprietarului—și pentru a vă asigura o referință bună din partea proprietarului atunci când căutați următorul loc de locuit.,puteți ajuta situația foarte mult, oferind cât mai multă notificare și scriind o scrisoare sinceră proprietarului dvs., explicând de ce trebuie să plecați mai devreme. În mod ideal, puteți oferi proprietarului dvs. un chiriaș de înlocuire calificat, cineva cu credit bun și referințe excelente, pentru a semna un nou contract de închiriere cu proprietarul dvs.
mai multe informații despre drepturile chiriașului de a rupe un contract de închiriere
drepturile chiriașilor din California, de J., Scott Weaver și Janet Portman (Nolo) oferă consultanță juridică și practică extinsă pentru chiriașii din California cu privire la rezilierea contractului de închiriere, inclusiv zeci de formulare și scrisori de probă.pentru a afla mai multe despre legile proprietar-chiriaș în statul dvs., consultați secțiunea legi Proprietar-Chiriaș de Stat a site-ului Nolo.