Ultima actualizare pe 15 iunie 2020 de către Mark Ferguson
un contract de închiriere NNN este foarte frecvent în imobiliare comerciale. Le-am folosit pe chiriile comerciale pe care le dețin și pe spațiile comerciale pe care le-am închiriat. NNN standuri pentru net, net, net. Aceasta înseamnă că chiriașul plătește majoritatea cheltuielilor. Ei plătesc taxele de chirie plus impozitele pe proprietate, asigurarea proprietății și CAM, sau întreținerea zonei comune. Taxele NNN sunt adăugate la taxa de închiriere de bază, care este de obicei calculată ca un număr de dolari pe metru pătrat, cum ar fi 15 USD., Există o anumită confuzie cu privire la ceea ce este acoperit pe un contract de închiriere NNN, dar acest lucru este ceea ce am văzut ca un investitor/broker care deține și închiriază spații comerciale.
ce cheltuieli include contractul de închiriere NNN?
după cum am menționat, NNN reprezintă net, net, net și este adesea numit un contract de închiriere triplu net. Chiriașul își plătește chiria plus aproape toate cheltuielile pentru clădire. Chiriașul plătește asigurarea proprietății, impozitele pe proprietate și întreținerea zonei comune, care poate include o serie de lucruri.,când am auzit pentru prima dată termenul de întreținere a zonei comune, mă gândeam la o zonă comună pentru multe companii, cum ar fi o sală de recepție sau un hol. Cam-ul include zone de genul acesta, dar include și multe alte zone!, Aici sunt lucruri care sunt adesea incluse în CAM:
- Acoperiș
- Parcare
- HVAC
- Exterior întreținere
- Utilitare pentru constructii
- de Amenajare a teritoriului
- Semnalizare
- îndepărtarea Zăpezii
- Securitate
- taxele HOA
de multe ori, chiar și de management de proprietate și costurile de contabilitate sunt responsabilitatea locatarii să plătească într-un NNN de leasing.
ce nu include contractul de închiriere NNN?,deși se pare că fiecare cheltuială este inclusă într-un contract de închiriere NNN, există unele cheltuieli care sunt responsabilitatea proprietarului sau a unui anumit chiriaș. Dețin un mall de 68.000 de metri pătrați și am cheltuit bani pentru renovarea spațiilor libere pentru noii chiriași.
banii pe care i-am cheltuit pentru fixarea unei unități individuale nu sunt considerați CAM. Dacă vopsim interiorul, adăugăm niște pereți sau remodelăm o baie, aceasta este responsabilitatea proprietarului sau a chiriașului. Lucrările efectuate pe spațiul unui chiriaș individual sunt adesea denumite TI sau îmbunătățiri ale chiriașului., Pe clădirea noastră, am fost de acord să plătim o parte din reparații, iar chiriașul a fost de acord să plătească pentru alte îmbunătățiri.
când am pictat exteriorul clădirii și am făcut ca întreaga proprietate să arate mai frumos, acest lucru ar putea fi considerat un cost NNN. Cheltuielile de Capital pot sau nu pot fi incluse în CAM în funcție de contractul de închiriere.,proprietarul, de obicei, nu poate percepe chiriașilor pentru propriile cheltuieli de afaceri care nu sunt direct legate de clădire, pentru orice datorie pe care proprietarul o preia, pentru orice taxe de întârziere pe care proprietarul le acumulează pentru plăți lipsă sau ceva care s-a întâmplat din cauza neglijenței din partea proprietarului.este important să știți că fiecare contract de leasing este diferit, iar contractele de leasing comerciale pot fi foarte lungi și complicate. Este înțelept să aveți o revizuire profesională a contractului de închiriere pentru a vă asigura că spune ceea ce credeți că spune.
Law Depot este site-ul pe care îl folosesc pentru a-mi crea contractele de închiriere comerciale.,
cum se calculează ratele de închiriere NNN?
proprietarul determină care sunt ratele de închiriere NNN, dar acestea trebuie să se bazeze pe cheltuieli reale. Proprietarul nu poate face ceea ce vor și să-i facă pe chiriași să plătească. În cele mai multe contracte de leasing, este subliniat modul în care sunt conturate costurile NNN, atunci când sunt conturate și modul în care aceste informații sunt livrate chiriașilor.în contractul nostru de închiriere, proprietarul trebuie să-și dea seama de cheltuieli și să trimită un raport chiriașilor în fiecare an. Costurile nete triple sunt estimate la începutul contractului de închiriere, dar pot merge în sus sau în jos pe baza cheltuielilor reale acumulate., Când am preluat clădirea, chiriașii plăteau Costuri NNN de 1,50 dolari pe metru pătrat. Această rată a fost cu mult sub ceea ce costurile reale au fost pentru clădire. Costul total este mai aproape de $2.50 un picior pătrat.pentru a figura acest număr, proprietarul ar trebui să calculeze toate cheltuielile fixe care sunt incluse în costurile de închiriere și întreținere NNN pentru clădire. De asemenea, aceștia pot percepe unele cheltuieli de capital pe baza Contractului de închiriere.
am o carte de brand nou, care este totul despre imobiliare comerciale. Construi un imperiu comercial de proprietate de închiriere. Binele, răul și urâtul., Mă duc peste toate detaliile de a investi în afaceri comerciale și includ 10 studii de caz pe propriile mele proprietăți. Puteți obține cartea pe Amazon.
NNN leasing versus un leasing absolut
imobiliare comerciale pot fi confuz! Există o mulțime de oportunități în afaceri, dar și multe de învățat. Una dintre multele părți confuze de imobiliare comerciale este opiniile diferite de ceea ce înseamnă anumiți termeni.de exemplu, unii oameni vor spune că niciuna dintre cheltuielile de capital nu este inclusă într-un contract de închiriere NNN, ci doar un contract de închiriere absolut., Este greu pentru mine să vină la trântă cu acest lucru ca cele mai multe dintre contractele de leasing nete triple am văzut includ o formă de cheltuieli de capital. Nu stiu daca aceste contracte de leasing NNN sunt create incorect sau definitia a devenit confuza de-a lungul anilor.
unul dintre chiriașii noștri are chiar un contract de închiriere NNN unde nu numai că sunt responsabili pentru toate costurile unității lor, dar le plătesc și aranjează toate reparațiile și întreținerea! Cel mai bun pariu este să citiți contractul de închiriere și să vă asigurați că știți ce spune, nu să presupuneți că un contract de închiriere NNN este același în fiecare caz.
se pot schimba ratele de închiriere NNN?,
o parte dificilă cu contractele de leasing NNN este că nu puteți prezice exact care vor fi cheltuielile. Îndepărtarea zăpezii ar putea fi necesară o singură dată într-un an sau de zece ori în anul următor. Costul managementului ar putea crește, la fel ca și costul multor lucruri.
costurile nete triple nu sunt de obicei stabilite în fiecare an, ci flexibile. În contractul meu de închiriere, NNN poate crește un maxim de 5% pe an. Deci, în timp ce costurile noastre NNN sunt mult mai mari decât taxăm chiriașii, nu putem crește aceste costuri întreaga sumă., La sfârșitul fiecărui an, ne dăm seama de cheltuielile noastre, trimitem un raport chiriașilor și putem crește NNN dacă aceste cheltuieli sunt mai mari decât plătesc în prezent (dar nu mai mult de 5% în fiecare an).fiecare contract de leasing va avea o sumă diferită construit în care costurile NNN poate crește, iar unele nu pot avea restricții.
cât plătește fiecare chiriaș?
altceva care trebuie luat în considerare este ceea ce fiecare chiriaș plătește pentru costurile NNN pe o clădire cu mai multe chiriași. Pe clădirea mea mare, avem șase chiriași care împart proprietatea. De unde știm cât plătește fiecare chiriaș?, Modul în care contractele de leasing au fost structurate atunci când l-am cumpărat a fost fiecare chiriaș plătit cota lor bazat pe procentul de metri pătrați au ocupat.magazinul alimentar ocupă 82% , deci plătesc 82% din costurile NNN.restaurantul plătește 10% pentru că ocupă 10% din clădire.
cum ar arăta costurile totale pe un contract de închiriere NNN?,
acum, că știm ce este inclus pe un contract de închiriere NNN, sau cel puțin au o idee de ceea ce ar putea fi incluse pe unele, bine…poate nu sunt incluse pe altele…. oricum, cum arată costurile totale și cum le calculăm cu chiria?chiria pe o clădire comercială este adesea calculată folosind numere pe metru pătrat. De exemplu:
pe lângă acest cost, chiriașul ar plăti utilități, care ar putea fi de la 100 USD la 1.000 USD pe lună, în funcție de utilizare, climă și tipul clădirii.,acum trebuie să adăugăm costul NNN care poate varia de la $1 la $20 un picior pătrat în funcție de utilizare și Costuri. Este tipic pentru a vedea un $3 un picior pătrat NNN costa în zona mea, care ar adăuga $15,000 un an sau $1,250 o lună la costurile.
chiria dvs. de închiriere de bază de 4,166. 67 USD s-ar putea transforma cu ușurință în 6,000 USD pe lună.
închirierile NNN favorizează proprietarul sau chiriașul?
după cum puteți vedea, nu există un contract de închiriere NNN clar. Toate acestea pot fi diferite în ceea ce privește costurile care sunt sau nu sunt incluse., Unii oameni pot spune chiar comune NNN Leasing nu este chiar un contract de leasing NNN la toate, dar un contract de leasing absolut.
dacă contractul de închiriere favorizează chiriașul sau proprietarul depinde de mulți factori:
- a venit contractul de închiriere cu îmbunătățiri ale chiriașului?
- costurile sunt calculate cu exactitate?
- au fost ambele părți conștiente de modul în care sunt împărțite costurile?
- contractul de închiriere este scris în mod clar?
- chiriașul a primit o reducere la chiria pe piață?
- în ce condiție se află proprietatea?,NNN leasing poate fi mare pentru ambele părți sau oribil pentru oricare dintre părți pe baza acestor factori și multe altele. Unele dintre proprietățile mele folosesc contracte de leasing NNN, iar altele folosesc contracte de leasing brute. Ambele au avantaje și dezavantaje pentru ambele părți.
ce alte tipuri de leasing comercial există?
contractele de leasing NNN sunt comune pe imobiliare comerciale, dar acestea nu sunt singurul tip de leasing utilizat. Există mai multe tipuri de contracte de leasing, și au definiții ușor diferite în funcție de cine vorbești t,o, dar aici sunt elementele de bază.,acest lucru este foarte similar cu contractul de închiriere NNN, dar numai asigurările de proprietate și impozitele pe proprietate sunt plătite de chiriaș. Întreținerea este acoperită de proprietar, dar chiriașul plătește în continuare utilitățile în majoritatea cazurilor.chiriașul poate plăti o parte din impozite pe baza cotei lor din clădire, dar nu și a costurilor de întreținere sau de asigurare.chiriașul plătește pentru tot și poate fi chiar responsabil pentru a avea grijă de tot., Dacă acoperișul începe să se scurgă, chiriașul ar putea fi nevoit să-și sune montatorul și să-l aducă să-l repare și să-l plătească.
leasing brut modificat
un leasing brut modificat este un amestec de cheltuieli plătite de chiriaș și proprietar. Proprietarul plătește de obicei impozitele și asigurarea, dar chiriașul plătește în continuare cheltuielile de birou, cum ar fi janitorial. Utilitățile pot fi plătite de chiriaș sau de proprietar. Există multe moduri în care cheltuielile pot fi împărțite, dar cu contracte de leasing brute, chiria este de obicei mai mare decât un contract de leasing NNN pentru a compensa cheltuielile suplimentare pe care proprietarul le plătește.,leasingul brut este atunci când proprietarul plătește toate cheltuielile, inclusiv impozitele, asigurarea, întreținerea, utilitățile și chiar serviciul de întreținere. Chiriașul plătește doar chiria, care este de obicei mult mai mare pe un contract de închiriere brut decât un contract de închiriere NNN.
concluzie
există mai multe tipuri de contracte de leasing, și în cadrul acestor contracte de leasing, definiții diferite pentru ceea ce înseamnă. De obicei, vedem aici contracte de închiriere brute NNN, absolute și modificate. Rareori vedem NNN sau contracte de leasing brute, deși există., Un lucru este sigur, asigurați-vă că citiți contractul de închiriere și știți exact ce sunteți responsabil dacă sunteți proprietarul sau chiriașul!
Deveni un InvestFourMore Insider pentru a obține conținut exclusiv, calculatoare, și oferte.
” Aflați mai multe „