cum să închiriați sau să închiriați spațiul perfect pentru Restaurant

leasingul, închirierea sau cumpărarea unui spațiu pentru restaurant fără un plan îi place să meargă într-un Walmart fără o listă de cumpărături. Te duci pentru medicina alergie și se lasă cu Claritin și în valoare de 400 dolari de mobilier patio.

unde decideți să vă deschideți restaurantul este incredibil de impact: afectează costurile forței de muncă, facturile de utilități, cheltuielile de marketing și cheltuielile generale.

cu alte cuvinte: spațiul restaurantului pe care îl alegeți este probabil cea mai importantă decizie pe care o veți lua.,

atunci când luați în considerare costul închirierii spațiului comercial, permiselor, renovărilor și inspecțiilor clădirii, găsirea cartierului potrivit pentru a deschide un restaurant este un pas critic care poate dicta rentabilitatea viitoare a restaurantului.

vestea bună? Sunteți în control complet și, prin calcularea numerelor corecte, este posibil să știți dacă vă puteți permite sau nu o proprietate a restaurantului pe baza capacității sale proiectate și a veniturilor pe serviciu., Ne-am prezentat cinci moduri de a găsi perfectă de spațiu comercial pentru restaurant să înființat magazin în:

1. Setați un buget realist (și stick la el)
2. cercetare Bine cartier
3. afla cât de multe de metri patrati ai nevoie
4. a Calcula estimarea țintele de vânzări pentru a acoperi cheltuielile
5. Evaluarea restaurant spațiu potențial

Să începem!

Setați un buget realist (și stick la el)

nu începe căutarea restaurant spațiu pentru închiriere, fără a se stabili un buget confortabil cu prima. Aici e ceea ce ar trebui să păstreze în minte, în scopul de a determina bugetul dvs.:

• Proiectat venituri
• cercetare de Piață
• loc
• Pregătiți-vă pentru cel mai rău

Proiectat venituri

Restaurante petrece de obicei 5-10% din venituri pe chirie și utilități., Dacă vă așteptați să generați $40,000 în fiecare lună la restaurantul dvs. de servicii rapide burrito din Austin, atunci ar trebui să cheltuiți între $2,000 și $4,000 pentru chirie și utilități. Dacă credeți că unitatea dvs. de sushi de mese fine din Seattle suburbane va atrage 100.000 de dolari în venituri lunare, puteți cheltui între 5.000 și 10.000 de dolari pe lună pe spațiul dvs.

cercetare de piață

De unde știi cât spațiu îți poți permite dacă nu ai deschis încă restaurantul sau ești un restaurator pentru prima dată? Efectuați cercetări de piață., Întrebați restauratorii din zona dvs. cu concepte similare ce fel de venituri generează. dacă agentul imobiliar vă arată un spațiu care depășește bugetul, dar vă lovește toate mărcile, ați fi dispus să vă întindeți bugetul? Puteți vinde suficientă mâncare pentru suficienți oaspeți la un preț suficient de ridicat pentru a vă acoperi toate cheltuielile și pentru a rămâne bani? este imperativ să proiectați cât de mult în vânzări trebuie să câștige restaurantul dvs. pentru a acoperi chiria, forța de muncă, utilitățile și costul bunurilor vândute.,

pregătiți-vă pentru cel mai rău

Dacă aveți câteva luni consecutive lente sau dacă economia ia o întorsătură, ați putea acoperi în continuare chiria? Cele mai multe spații comerciale închiriază timp de 3-5 ani la un moment dat. Aveți economii în care ați putea să vă scufundați în caz de momente dificile? Faceți-vă cercetarea și construiți-vă economiile înainte de a căuta un spațiu pentru restaurantul dvs. dacă ați făcut tot ce puteți pentru a îndrepta nava și încă vă luptați pentru a acoperi chiria, luați în considerare să discutați cu proprietarul dvs. despre renegocierea contractului de închiriere., Dacă vânzările dvs. suferă din cauza unor factori externi, cum ar fi construcția pe strada dvs. sau probleme economice, proprietarul dvs. ar putea fi deschis renegocierii. Chiar și la un preț mai mic, chiriașii ar avea mai degrabă venituri stabile și previzibile decât dificultatea de a găsi chiriași noi și viabili.

cercetați temeinic cartierul

zicala „locație, locație, locație” sună adevărat atunci când vine vorba de proprietatea restaurantului pe care o alegeți. Unde doriți să fie situat restaurantul dvs.?, Tom Scarda, CEO și Fondator al Francizei Academiei, recomandă restaurante cercetare bine de un spatiu comercial de localizare bazate pe aceste opt factori:

• Cartier
• Stradă
• în Apropiere concurenți
• Cifra de afaceri
• baza de Clienti
• trafic
• Ambianta
• Accesibilitate

Cartier

vrei să fii într-o bine-stabilit zona, sau unul care vine? În timp ce oricare dintre aceste opțiuni are avantajele și dezavantajele sale, trebuie să vă asigurați că piața dvs. țintă fie locuiește acolo, fie vizitează frecvent zona respectivă.,

stradă

pe ce fel de stradă doriți să fie restaurantul dvs.? Veți plăti un ban destul de mare pentru a fi pe strada mare, dar o locație off-the-bătut-cale ar putea însemna că va trebui să-și petreacă mult pe marketing pentru a obține oameni pentru a găsi restaurantul. Găsiți o locație care vă oferă vizibilitate la fel de mult ca bugetul poate permite.

concurenți

ce alte afaceri sunt în apropiere? Dacă doriți să deschideți un magazin de smoothie, având o sală de gimnastică alături vă va ajuta să generați afaceri. Cu toate acestea, dacă există deja o duzină de magazine de smoothie în zonă, a ta va avea greu să iasă în evidență., gândiți-vă la concurența din jur și la afacerile complementare din apropierea unei locații potențiale. Dacă locația este înconjurată de unități similare care vizează aceeași mulțime, probabil că va trebui să vă măriți cheltuielile de marketing pentru a atrage clienți. Dacă există afaceri care vă completează, puteți crea un parteneriat strategic care încurajează patronii să viziteze fiecare dintre unitățile dvs.

cifra de afaceri

aveți grijă de spațiile, străzile sau cartierele pe care le-ați văzut că s-au transformat foarte mult., Da, ești o persoană fantastică de afaceri și matcha poate fi la modă acum, dar dacă spațiul sau zona comercială nu au funcționat pentru alții, probabil că nu va funcționa pentru tine și cafeneaua ta matcha. Acordați-vă timp pentru a găsi o locație care vă va ajuta afacerea să prospere.

baza de clienți

este cartierul cunoscut pentru atragerea tipului de clienți pe care îi alimentați? Clientul dvs. țintă locuiește în această zonă?, Luați în considerare utilizarea unui explorator de recensământ pentru a înțelege cine locuiește în cartierele care vă interesează și pentru a vedea dacă informațiile lor demografice se potrivesc cu piața țintă a restaurantului dvs.

traficul pietonal

este cartierul dens populat? Vă puteți baza pe clienții walk-in sau va trebui să investiți mai mult în marketing pentru a atrage clienți?

Ambiance

vizitați cartierul în timpul zilei și noaptea. Afacerea ta se încadrează în atmosfera cartierului?

accesibilitate

este spatiul comercial usor de accesat prin mijloacele de transport in comun? Există parcare?, asigurați-vă că locația restaurantului dvs. este atractivă și accesibilă pentru clientul dvs. țintă, că există suficient trafic pietonal pentru a vă menține ocupat fiecare serviciu și că populația cartierului corespunde cu clientul dvs. țintă.

aflați cât de mult pătrat aveți nevoie

de cât spațiu are nevoie restaurantul dvs.? Cu cât mai mult spațiu, cu atât mai mult veți cheltui. Cu cât mai puțin spațiu, cu atât mai puțini clienți veți putea servi în interiorul restaurantului. Locațiile mai mici prezintă însă mai multe beneficii.,pentru unul, atunci când aveți mai puțin metri pătrați de spațiu de serviciu, puteți să acordați mai multă atenție oaspeților dvs. și să oferiți mai multe experiențe culinare intime. În plus, un spațiu mai mic înseamnă că trebuie să angajați mai puțin personal de service. luați în considerare acești factori atunci când decideți cât spațiu aveți nevoie pentru restaurantul dvs.conceptul și stilul de servicii al restaurantului dvs. vor afecta spațiul de care are nevoie. Un loc takeout poate necesita doar un contor de preluare, în timp ce o cafenea sau un restaurant cu servicii complete ar avea nevoie de scaune ample., Liniile directoare vă recomandă să alocați 60% din materialele dvs. pătrate în sala de mese, iar restul de 40% din spațiul de bucătărie. de asemenea, luați în considerare liniile directoare ale industriei pentru spațiul de ședere pentru fiecare client. De exemplu, restaurantele fast-food aderă la 11-14 metri pătrați pe scaun, în timp ce unitățile de mese fine oferă clienților lor 18-20 de metri pătrați pe scaun.

spațiu pentru evenimente

doriți ca restaurantul dvs. să se dubleze ca sală de banchet sau spațiu pentru evenimente? Luați în considerare cât mai mult spațiu veți avea nevoie pentru un spațiu privat de luat masa., în orașe precum New York, unde spațiul comercial este printre cele mai scumpe din lume, la 171 de dolari pe metru pătrat, un spațiu mai mare poate reduce profiturile și uneori este de-a dreptul inaccesibil. În orașele scumpe, este important să vă gândiți cum să profitați la maximum de un spațiu mai mic. Citiți sfaturi pentru maximizarea unui spațiu mic de restaurant înainte de a bate orice spații comerciale mici de pe lista dvs. lăsați conceptul și bugetul restaurantului dvs. să dicteze dimensiunea spațiului comercial de care aveți nevoie.,rețineți că spațiul comercial pe care îl alegeți are un efect mare asupra operațiunilor dvs. zilnice, a cheltuielilor dvs. recurente și a numărului de clienți pe care îi puteți servi, iar vânzările dvs. de alimente trebuie să fie suficient de puternice pentru a susține aceste cheltuieli recurente.,

Pentru a afla cât de mult ai nevoie pentru a vinde pe scaun pentru a permite un spațiu comercial, mai întâi, trebuie să faceți următoarele:

• Găsi spatiul comercial este costul pe metru pătrat
• Calcula metri patrati per client

Cum de a găsi un spațiu comercial de cost pe metru patrat

O locație costul pe metru pătrat impact cât de mulți oameni te pot servi și de mult ai nevoie pentru a încărca pentru produsele alimentare pentru a rămâne profitabile. În New York, spațiul comercial mediu din cartierele la modă precum Manhattan sau Brooklyn este de 120 de dolari pe metru pătrat., Pentru comparație, prețul mediu pe metru pătrat în Los Angeles este de 52 USD.

cum se calculează metrajul pătrat pe client

spațiile de luat masa ocupă aproximativ 60% din cele mai multe imagini pătrate totale ale restaurantului. Restul de 40% este alocat bucătăriei dvs., spațiului de depozitare, stațiilor de service etc.,p>cât de mult picior pătrat alocați fiecărui oaspete așezat depinde de tipul de unitate pe care doriți să o deschideți, Dar iată câteva orientări generale:

• mese Fine: 18 până la 20 de metri pătrați de persoană
• mese complete: 12 până la 15 metri pătrați de persoană
• serviciu contra: 18 până la 20 de metri pătrați de persoană

pus acest lucru în practică și de a folosi un spațiu comercial costul pe metru pătrat și capacitatea de ședere pentru a determina cât de mult ar trebui să vândă pe loc, pe serviciu, pentru a acoperi toate cheltuielile.,

de exemplu

Să presupunem că Johnny găsește un spațiu comercial de 1,200 de metri pătrați în Brooklyn, care costă 52 de dolari pe metru pătrat. El a cercetat cartierul și știe că există o piață pentru conceptul său de restaurant fusion italian de înaltă calitate, cu servicii complete. Este îndrăgostit și crede că spațiul are potențial, dar cum poate spune dacă este sau nu o investiție responsabilă financiar pe termen lung?

cât trebuie să facă Johnny pe lună pentru a-și acoperi contractul de închiriere?,

• Anuală de leasing cost: 1.200 x 52 = 62,400
• de leasing Lunare de cost: 62,400 / 12 = 5.200 de

Pentru a-și acoperi estimat mâncare, forței de muncă și costurile de utilitate, Johnny vrea sa chiriei lunare de cont pentru doar 8% din totalul de vânzări lunare.

• țintă de vânzări lunare: 5,200 x 100/8 = 65,000

Johnny trebuie să vândă pentru 65,000 usd pe lună pentru a-și acoperi toate cheltuielile.

câți oameni pot Johnny seat?

acum, să calculăm câți oameni Johnny se pot așeza confortabil în acest spațiu comercial. Vrea să ofere 15 metri pătrați de persoană., Rețineți că spațiul de luat masa reprezintă de obicei 60% din suprafața totală a spațiului comercial.

• spațiu disponibil pentru luat masa: 1.200 x 0.60 = 720 metri pătrați
• capacitate totală de ședere: 720 / 15 = 48 Locuri

spațiul comercial poate găzdui confortabil 48 de persoane (sau 24 de mese pentru 2).

cât de mult venituri pe scaun trebuie să facă Johnny pentru a-și acoperi cheltuielile?

Johnny dorește ca restaurantul său să ofere 2 Servicii: unul începând de la 6:00 pm și celălalt la 8:30 pm. Scopul său este de a transforma fiecare dintre cele 24 de mese de două ori pe zi și este Deschis 6 zile pe săptămână.,

• Servicii pe săptămână: 2 x 6 = 12
• Clienți servit pe săptămână: 12 x 48 = 576
• venitul Mediu pe scaun: 65.000 de / 576 = $112.84

restaurantul lui Johnny are nevoie pentru a face o medie de $112.84 pe scaun, la serviciu pentru a-și acoperi cheltuielile.

Johnny poate lua acum aceste informații pentru a planifica un meniu care asigură că face o medie de cel puțin $112.84 pe loc fiecare serviciu.,

nota Editorului: Când ești de definire a domeniului evaluării potențialelor locații restaurant, proiectarea dvs. de vânzări și construirea planului de afaceri, vă sugerăm angajarea unui profesionist restaurant consultant și contabil pentru a se asigura că vrei să faci investiții. dincolo de factorii externi precum locația și prețul, este important să vă gândiți la potențialul pe termen lung al spațiului și să luați în considerare factori interni precum starea și caracteristicile acestuia înainte de a semna un contract de închiriere.,

Situat în Montreal în sus-și-vin cartierul Saint-Henri, Elena a preluat-o abandonat bar se arunca cu capul și a transformat-o într-un hotspot moderne. Au fost chiar numiți unul dintre cele mai bune restaurante noi din Canada!
condiție
vrei un spațiu practic la cheie sau vrei provocarea de a face un spațiu comercial propriu? Va trebui întotdeauna să faceți ceva pentru a personaliza un spațiu comercial, dar unele necesită mai puțină muncă decât altele.,
dacă preiați o fostă brutărie și intenționați să deschideți o brutărie, spațiul poate fi deja configurat pentru nevoile dvs. și va trebui să faceți doar câteva modificări. Cu toate acestea, transformarea unui fost Cabinet stomatologic într-un restaurant ar necesita mai multă muncă, timp și bani. de asemenea, luați în considerare modul în care starea restaurantului afectează prețul acestuia. Dacă puteți bloca o chirie lunară excelentă, deoarece spațiul este în dezordine atunci când semnați contractul de închiriere, dar îl puteți transforma ieftin, vă uitați la o mulțime de economii.,
caracteristici
visezi să ai un spațiu în aer liber pentru scaune pentru terasa restaurantului tău când vremea este frumoasă? Apoi, un spațiu în aer liber ar trebui să fie o necesitate pe lista ta. Doriți o locație pe malul apei sau ați fi bine să instalați o caracteristică de apă în restaurantul dvs.? luați în considerare elementele pe care le puteți compromite și care sunt indispensabile pentru restaurantul dvs. Având o idee despre cum doriți ca designul restaurantului dvs. să arate înainte de a cumpăra un spațiu, vă va ajuta să vă asigurați că vă satisfaceți nevoile.,
având o viziune pentru restaurantul dvs. vă poate ajuta să vedeți potențialul unui spațiu.,
10 moduri de a negocia cel mai bun tarif pentru spațiu de vânzare cu amănuntul
1. nu-ți fie frică să mergi.
2. luați în Considerare utilizarea unui broker
3. Fii subtil
4. de a Primi feedback de la alte chiriașii clădirii
5. ia în Considerare respingerea prima oferta
6. Evaluarea puterii de negociere
7. Cere mai mult decât ai nevoie
8. să Fie conștient de phantom spațiu
9. Negocia
10. Obțineți ajutor
nu-ți fie frică să meargă
atunci Când negociază un contract de leasing, este important să fie rațională, mai presus de toate și de a lua decizii obiective.,dacă inima ta este îndrăgostită de un spațiu, dar numerele nu au sens și proprietarul proprietății nu este pregătit să-și reducă cererea, fii pregătit să pleci. Asigurarea unei locații frumoase pe care nu vă puteți permite ar putea duce la faptul că nu aveți suficient pentru a vă plăti facturile sau pentru a acoperi celelalte costuri de pornire asociate cu deschiderea unui restaurant.în timp ce poate fi tentant să lucreze cu un agent imobiliar sau broker, este important să rețineți că acestea lucrează de obicei pentru proprietar., Scopul lor este de a obține proprietarul cea mai mare chirie posibilă și de a asigura un comision mare în acest proces, nu pentru a vă obține pe dvs., chiriașul, cea mai bună afacere posibilă.
cu cât termenul de închiriere este mai lung, cu atât chiria este mai mare și cu cât mai mult spațiu sunteți de acord să închiriați, cu atât mai mulți bani câștigă agentul imobiliar.
dacă sunteți în procesul de cercetare a mai multor proprietăți, luați în considerare să vă ocupați direct de agentul de listare al fiecărei proprietăți, mai degrabă decât să vă lăsați să vă arate listările altui agent., Făcând afaceri cu agentul fiecărei proprietăți, ei evită împărțirea comisioanelor, ceea ce face ca închirierea dvs. să fie mai de dorit.în calitate de cumpărător, trebuie să vă ascundeți intențiile și dorințele de la vânzători. Spunând lucruri precum „acest spațiu s-ar putea potrivi cu ușurință meselor noastre” sau „îmi place că spațiul are mulaje originale” demonstrează interesul dvs. clar pentru spațiu și că deja vă imaginați înființarea magazinului acolo.evitați să comunicați semnale clare de cumpărare, deoarece acestea vă slăbesc puterea de negociere.,
obțineți feedback de la alți chiriași ai clădirii
alți chiriași pot oferi o mulțime de feedback util asupra proprietarului clădirii. Ei întrețin proprietatea? Sunt ratele de închiriere stabile? Au de gând să rămână pentru un alt termen de leasing? Lucrurile pe care le spun ceilalți chiriași vă pot ajuta în timpul negocierilor.chiar dacă prima ofertă se încadrează în bugetul stabilit, agentul imobiliar și proprietarul ar putea fi dispuși să scadă prețul—dar dacă nu împingeți niciodată, nu veți ști niciodată sigur.,de multe ori, prima ofertă prezentată este umflată. Mulți agenți imobiliari cere un număr mai mare primul lucru, astfel încât acestea să aibă mai mult spațiu pentru a negocia.
cei mai mulți agenți se așteaptă pe deplin să prezinte o contraofertă și au această posibilitate coapte-in la primul lor preț cerut. Încercați întotdeauna să împingeți înapoi prețul inițial cerut pentru a asigura cea mai bună rată posibilă.,
Evalua puterea de negociere
Există mai multe lucruri care factor în general o putere de negociere (de pârghie pe care o ai în negocieri), astfel ca rata de neocupare a clădirii și chiriaș rata de cifra de afaceri.
alți factori includ dacă deschideți o franciză sau un restaurant independent, Istoricul afacerii dvs. (ați deschis și alte restaurante de succes?) și istoricul dvs. de credit.
cere mai mult decât ai de fapt nevoie
dacă nu Ceri, nu vei ști niciodată. Să presupunem că doriți ca primele două luni de chirie să fie gratuite; cereți șase., Similar cu modul în care agenții imobiliari cer mai mult, astfel încât să asigure mai mult în timpul negocierilor, doriți să faceți același lucru.
ce este mai bine? Solicitarea de chirie gratuită de două luni și obținerea acesteia (sau obținerea niciunei) sau solicitarea a șase și obținerea a trei (jumătate din cererea inițială)?
nu e nici un rău în a cere. Proprietarii se așteaptă la negocieri și cel mai rău lucru care se poate întâmpla este să spună „nu”.
fiți atenți la spațiul fantomă
mulți chiriași de restaurante plătesc pe metru pătrat, dar nu primesc atât cât plătesc., Luați în considerare măsurarea independentă a spațiului pentru a vă asigura că obțineți prețuri corecte.negocierea unui contract de leasing este un proces. Ar trebui să fie o ofertă, contra-oferte și înainte și înapoi între tine, agentul imobiliar și proprietar.dacă nu negociați, riscați să nu obțineți ceea ce doriți sau, mai rău, să fiți de acord în necunoștință de cauză cu o afacere unilaterală. Nu vă fie teamă de a lua timp, negocierea afacere în etape în timp și, dacă lucrurile nu merg așa cum doriți, trecerea la o altă locație potențial.,
Obțineți ajutor
în orice caz, cunoașterea este putere. Indiferent dacă citiți Legile privind leasingul, vă conectați cu alți proprietari de restaurante pentru a învăța din experiența lor sau pentru a ajunge la un consultant cu experiență în restaurante, învățarea activă a contractelor de închiriere a restaurantelor înainte de a vă scufunda în cap va face diferența.în cele mai multe cazuri, un contract de închiriere restaurant este scump. A nu lua decizia corectă prima dată este și mai scump. Asigurați-vă că negociați în fiecare etapă și prioritizați ceea ce este în interesul dvs.,
Nota editorului: înainte de a semna ceva, aveți întotdeauna documentele dvs. de închiriere revizuite de un profesionist.
Takeaways pentru închirierea spațiului perfect restaurant comercial
spațiul pe care îl alegeți pentru restaurantul dvs. poate face sau rupe de afaceri. Există o mulțime de factori care intră în a face un spațiu comercial spațiul potrivit pentru restaurantul dvs. Iată care sunt considerațiile cheie la care trebuie să vă gândiți înainte de a închiria un anumit spațiu de restaurant:
1. buget: cât vă puteți permite să plătiți pentru spațiul dvs.?
2. locație: unde va prospera restaurantul dvs.?,
3. Dimensiune: cât spațiu aveți nevoie pentru conceptul și stilul dvs. de servicii?
4. potențial: în ce condiție doriți să fie spațiul și ce caracteristici sunt pe lista dvs. de must-haves? urmați aceste patru sfaturi pentru a vă asigura că închiriați un spațiu de restaurant potrivit pentru dvs. pe termen scurt și lung. Mult noroc!