este logic să refinanțeze o casă atunci când se va economisi bani sau de a face plata facturilor lunare mai ușor.unii experți spun că ar trebui să refinanțați numai atunci când vă puteți reduce rata dobânzii, puteți scurta termenul de împrumut sau ambele. Acest sfat nu este întotdeauna corect. Unii proprietari pot avea nevoie de scutire pe termen scurt de la o plată lunară mai mică, chiar dacă înseamnă să începeți cu un nou împrumut de 30 de ani., Refinanțarea vă poate ajuta, de asemenea, să accesați capitalurile proprii din casa dvs. sau să scăpați de un împrumut FHA și de primele sale lunare de asigurare ipotecară.
cum funcționează refinanțarea unei ipoteci
când refinanțați, obțineți o nouă ipotecă pentru a vă plăti ipoteca existentă. Refinanțarea funcționează la fel ca obținerea unei ipoteci pentru a cumpăra o casă. Vei fi liber de stresul de cumpărare acasă și în mișcare, deși, și există mai puțină presiune pentru a închide de o anumită dată. Mai mult, dacă regretați decizia dvs., aveți până la miezul nopții celei de-a treia zile lucrătoare după închiderea împrumutului pentru a anula tranzacția.,
Din aprilie 2019 până în August 2020, timpul mediu de refinanțare a unei ipoteci convenționale a variat de la 38 la 48 de zile, potrivit raportului Origination Insight al lui Ellie Mae. Când ratele dobânzilor scad și mulți proprietari doresc să refinanțeze, creditorii se ocupă și refinanțarea poate dura mai mult. Refinanțarea unui împrumut FHA sau VA poate dura până la o săptămână mai mult decât o refi convențională.
când refinanțarea împrumutului la domiciliu are sens
refinanțarea poate reduce plata lunară a ipotecii prin reducerea ratei dobânzii sau creșterea termenului de împrumut., Refinanțarea, de asemenea, poate reduce costurile dobânzii pe termen lung printr-o rată ipotecară mai mică, termen de împrumut mai scurt sau ambele. De asemenea, vă poate ajuta să scăpați de asigurarea ipotecară.
costurile de închidere, cum ar fi taxa de inițiere, taxa de evaluare, taxa de asigurare titlu și taxa de raport de credit sunt întotdeauna un factor important în a decide dacă să refinanțeze. Aceste costuri se ridică de obicei la 2% până la 6% din suma pe care o împrumutați.
va trebui să cunoașteți costurile de închidere ale împrumutului pentru a calcula pragul de rentabilitate în care economiile dvs. cu o rată a dobânzii mai mică depășesc costurile de închidere., Puteți calcula acest punct împărțind costurile de închidere la economiile lunare din noua dvs. plată.
iată câteva exemple despre cum funcționează o perioadă de rentabilitate.
o perioadă de pauză de 25 de luni este bine, și 50 ar putea fi, de asemenea, dar 75 de luni este prea lung. Există șanse mari să vă refinanțați din nou sau să vă vindeți casa în următorii 6.25 ani. Între 1994 și primul trimestru al anului 2020, numărul mediu de ani în care un împrumutat a păstrat o ipotecă înainte de refinanțare este de 3, 6 ani, potrivit datelor de la Freddie Mac.,dacă credeți că noul dvs. împrumut va fi ultimul dvs., asigurați-vă că ați contabilizat orice an suplimentar de dobândă pe care îl veți plăti. De exemplu, dacă mai aveți 27 de ani și începeți din nou cu un refi de 30 de ani, înseamnă trei ani în plus de interes, iar perioada de pauză este mai lungă.acum, să vorbim despre cele mai frecvente motive pentru refinanțare.când ratele dobânzilor de pe piață scad, refinanțarea pentru a obține o rată a dobânzii mai mică poate reduce plata lunară, poate reduce plățile totale ale dobânzii sau ambele.,un alt lucru care vă poate reduce plata lunară este plata dobânzii la o sumă principală mai mică, posibil pe mai mulți ani.în primul trimestru al anului 2020, care include în mare parte activitatea de refinanțare pre-pandemică, 55% dintre debitorii care au refinanțat și-au menținut soldul principal curent sau și-au majorat soldul cu mai puțin de 5% (prin finanțarea costurilor de închidere), potrivit datelor Freddie Mac. Aceasta este cea mai comună alegere: o refinanțare pe termen lung.un scor de credit mai mare vă va ajuta să obțineți o rată a dobânzii mai bună la ipoteca dvs., Pentru a obține cele mai bune rate, veți avea nevoie de un scor de credit de 760 sau mai mare. Aproape 3 din proprietarii de case 4 care au refinanțat în aprilie 2020 au avut un scor de credit de 750 sau mai mare, potrivit procesorului ipotecar Ellie Mae. Scorul mediu FICO a fost 763.
aducerea numerarului la închidere ar putea, de asemenea, să vă aducă o rată a dobânzii ușor mai mică sau să vă permită să evitați asigurarea ipotecară privată (PMI). Trei la sută dintre debitori au făcut acest lucru în primul trimestru al anului 2020.,
Legate de: Compara Personalizate Ratelor de Refinanțare De la 6 Creditorii
de Refinanțare pentru a Accesa de Acasă de Capital
În primul trimestru al anului 2020, 42% din toate refis implicat o creștere echilibru principal cu cel puțin 5%, indicând proprietarii au luat banii, finanțate costurile de închidere sau ambele. În timp ce ratele de refinanțare în numerar pot fi puțin mai mari decât ratele de refinanțare pe termen lung, încă nu poate exista o modalitate mai ieftină de a împrumuta bani.
puteți accesa capitalul dvs. de acasă printr-o refinanțare în numerar dacă veți avea cel puțin 20% capital rămas după tranzacție. Iată un exemplu.,dacă singurul dvs. obiectiv este de a obține numerar și de a nu scădea rata dobânzii sau de a vă modifica termenul de împrumut, un împrumut sau o linie de credit de capital poate fi mai puțin costisitor decât costurile de închidere pentru o refi de retragere.dacă refinanțați de la o ipotecă de 30 de ani la o ipotecă de 15 ani, plata dvs. lunară va crește adesea. Dar nu numai este rata dobânzii la 15 ani Ipoteci mai mici; ani de ras off ipoteca va însemna plata mai puțin interes în timp., Economiile de interes la un termen mai scurt de împrumut poate fi deosebit de benefic dacă nu luați deducerea dobânzii ipotecare pe declarația de impozit.acestea fiind spuse ,cu ratele dobânzilor ipotecare atât de scăzute, unii oameni preferă să-și petreacă mai mulți ani plătindu-și casa, astfel încât să aibă mai mulți bani pentru a investi la o rată mai mare și mai mulți ani pentru câștigurile lor de investiții la compus.în 2019, 78% dintre debitori au refinanțat dintr-o ipotecă cu rată fixă de 30 de ani în același tip de împrumut, potrivit lui Freddie Mac. Un alt 14% a trecut de la un an 30 la un an fix 15. Și 7% au trecut de la un an 30 la un an fix 20.,refinanțarea pentru a scăpa de un împrumut FHA împrumuturile FHA au prime de asigurare ipotecară (MIPs) care costă debitorii între 800 și 1.050 USD pe an pentru fiecare 100.000 USD împrumutați. Dacă nu puneți mai mult de 10%, trebuie să plătiți aceste prime pentru durata de viață a împrumutului—ceea ce înseamnă că singura modalitate de a scăpa de ele este să obțineți un nou împrumut care nu este susținut de FHA.
refinanțare pentru a scăpa de PMI
eliminarea asigurării ipotecare private pe un împrumut convențional nu este, în sine, un motiv de refinanțare. Spre deosebire de FHA MIPs, nu trebuie să scapi de împrumutul tău pentru a scăpa de PMI., Puteți solicita anularea după ce aveți suficient capital propriu-de obicei 20%.
refinanțare pentru a trece de la o rată reglabilă la un împrumut cu rată fixă sau invers
unii debitori refinanțează deoarece au o ipotecă cu rată reglabilă și doresc să blocheze o rată fixă. Dar există și situații în care are sens să treci de la o rată fixă la o ipotecă cu rată reglabilă sau de la un braț la altul: și anume, dacă intenționați să vindeți în câțiva ani și sunteți confortabil cu riscul de a lua o rată mai mare ar trebui să ajungeți să rămâneți în casa dvs. actuală mai mult decât era planificat.,
30-Year Vs. 15-year Refinance ipotecare
cele mai multe dintre plățile lunare merge spre interes la începutul unui împrumut de 30 de ani. Veți avea puține capitaluri proprii pentru mulți ani, cu excepția cazului în care puteți să-l construiți mai repede prin aprecierea prețurilor la domiciliu sau prin plăți suplimentare. Refinanțarea într-o ipotecă de 15 ani vă ajută să construiți mai rapid capitaluri proprii, dar vă poate crește plata lunară, după cum arată tabelul de mai jos.este în valoare de refinanțare într-un credit ipotecar de 15 ani?pentru unii oameni, obținerea unei plăți lunare mai mici este cel mai important motiv pentru refinanțare., Este posibil să nu fie un plan ideal pe termen lung pentru a reîncepe la 30 de ani de plăți, dar poate fi esențial să vă păstrați casa și să vă plătiți facturile pe termen scurt. Dacă lucrurile se îmbunătățesc mai târziu, puteți plăti mai repede principalul dvs. pentru a economisi bani sau chiar pentru a refinanța din nou., Credit ipotecar de Refinanțare de Economii
Pentru a calcula lunar economii de refinanțare, utilizați un calculator de credit ipotecar pentru a introduce aceste numere și de a lua noi lunar de plata:
- volumul refinanțării (curentă principal echilibru, sau curente principale echilibrul plus suma te retragi, sau curente principale echilibru minus suma pe care sunteți în incasare)
- Noua rată a dobânzii
- Nou împrumut pe termen
Compara noul dvs. de plată lunară la vechea ta lunare de plată., Tabelul de mai jos arată cum hapsân o rată a dobânzii mai mică ar putea salva $204 pe lună, sau $2,448 pe an.
original Vs., New Monthly Payment When Refinancing
| Original principal | Original interest rate | Original payment, 30-year fixed |
|---|---|---|
|
Original principal |
Original interest rate |
Original payment, 30-year fixed |
|
$225,000 |
4.,0% |
$1,074 |
|
New principal |
New interest rate |
New payment, 30-year fixed |
|
$200,000 |
3.25% |
$870 |
Don’t just look at the monthly payment, though., Cât de mult va costa fiecare împrumut în interes total presupunând că achita ipoteca și nu vinde casa ta sau refinanța din nou?pentru a obține aceste informații, selectați opțiunea calculatorului pentru a vizualiza tabelul de amortizare. În partea de jos, veți vedea dobânda totală pentru noua ipotecă. Scrie numărul ăla.apoi, faceți un nou calcul cu calculatorul ipotecar., Introduceți:
- Original suma de bază
- rata dobânzii Curente
- Curent credite pe termen
Apoi, vizualiza tabelul de amortizare pentru acest calcul și a vedea ceea ce dvs. curentă totală a dobânzii pe durata de viață a împrumutului va fi. Cât de mult veți economisi pe termen lung prin refinanțare?,
Savings From a 30-Year Rate-and-Term Fixed-Rate Refinance
| Original principal | Original interest rate | Original payment, 30-year fixed |
|---|---|---|
|
Original principal |
Original interest rate |
Total interest over 30 years |
|
$225,000 |
4.,0% |
$161,768.13 |
|
New principal |
New interest rate |
Total interest over 30 years |
|
$200,000 |
3.25% |
$113,451.,21 |
Țineți minte că te-am plătit deja de mai mulți ani în valoare de interes pe curent (original) de împrumut, astfel de economii nu este $162.000 de minus $113,000. Sunt 162.000 $ minus 113.000 $ plus dobânda pe care ai plătit-o deja.pentru a găsi cele mai bune rate de refinanțare, va trebui să faceți ceva de lucru, dar nu va dura mult timp. Uită-te la bănci, uniuni de credit și site-uri de comparație online., De asemenea, puteți lucra cu un broker de credit ipotecar dacă doriți ca cineva să facă legwork pentru dvs. și, eventual, să vă obțină acces la creditorii pe care nu i—ați găsi pe cont propriu-creditorii care v-ar putea oferi condiții mai bune.
trimiteți trei până la cinci cereri pentru a asigura estimările formale ale împrumutului. Guvernul solicită estimarea împrumutului pentru a afișa rata estimată a dobânzii, plata lunară și costurile de închidere pe un formular standard care facilitează compararea informațiilor între creditori.la pagina 3 a estimării împrumutului, veți vedea rata procentuală anuală, iar la pagina 1, veți vedea rata dobânzii., Când cumpărați o mașină, de obicei are sens să alegeți împrumutul cu cel mai mic aprilie, deoarece aprilie include taxele unui împrumut.cu ipoteci, este diferit. DAE presupune că veți păstra împrumutul pe întreaga durată a acestuia. După cum am văzut deja, acest lucru nu se întâmplă de obicei cu împrumuturile pentru locuințe. S-ar putea fi mai bine cu un împrumut care are o aprilie mai mare și o plată lunară mai mare, dar fără taxe.
în loc de a pune bani spre costurile de închidere, ai putea păstra banii în fondul de urgență sau de a folosi pentru a plăti datoria cu o rată a dobânzii mai mare decât ipoteca.,o altă problemă este că, dacă comparați Apr pe un împrumut de 30 de ani și un împrumut de 15 ani, împrumutul de 15 ani ar putea avea APR mai mare, în ciuda faptului că este mult mai puțin costisitor pe termen lung.
8 pași pentru refinanțarea unui credit ipotecar
- faceți matematica pentru a vedea dacă refinanțarea are sens.
- decideți ce tip de ipotecă să refinanțați.
- Obțineți estimări de împrumut de la trei la cinci creditori.
- aplicați cu creditorul care oferă cel mai bun preț.,
- adunați și trimiteți documentele financiare necesare.
- blocați rata dobânzii (s-ar putea întâmpla după pasul 4).
- cu trei zile înainte de închidere, asigurați-vă că declarația de cost de închidere este în conformitate cu estimarea împrumutului.
- semnați documentele de închidere.,s interes de-a lungul timpului
- scoate Bani de capitaluri proprii
- Opresti de la plata ipotecare, primele de asigurare
Refinanțare Ipotecare Dezavantaje
- Crește dvs. de plată lunare
- Acorde mai mult interes de-a lungul timpului
- Plătească costurile de închidere
- – și Petreacă timpul la cumpărături pentru un nou credit ipotecar și depune actele necesare
Intrebari frecvente
Cât timp ai de gând să stai în casă?,motivul refinanțării este că modificările mici ale plăților lunare și ale costurilor dobânzilor pot adăuga economii mari în timp. Dacă anticipați vânzarea casei dvs. în doar un an sau doi, cu toate acestea, este posibil să nu aibă sens să plătiți costurile implicate în refinanțare.
cât va costa finalizarea refinanțării?
în funcție de creditorul dvs. și de condițiile împrumutului dvs., puteți plăti doar câteva sute de dolari sau până la 2% până la 3% din noua valoare a împrumutului pentru a finaliza o refinanțare., Dacă vă va costa 3.000 de dolari pentru a finaliza refinanțarea și va dura patru ani pentru a recupera acești bani, este posibil să nu aibă sens pentru dvs.în mod alternativ, dacă puteți refinanța și plăti doar $1,000 și nu aveți planuri de a vinde oricând în curând, este foarte probabil să plătiți acel $1,000 pentru a economisi în timp. În plus, unii creditori vă permit să vă rostogoliți costurile de închidere în valoarea împrumutului, astfel încât nu trebuie să veniți cu bani din buzunar pentru costurile de închidere.
ce vârstă veți avea atunci când ipoteca este rambursată integral?,
un dezavantaj al refinanțării este că, dacă vă înscrieți pentru o nouă ipotecă de 30 de ani, reporniți ceasul până când nu sunteți ipotecar. Dacă sunteți deja șapte ani într-un împrumut de 30 de ani, este posibil să nu doriți să începeți din nou cu 30 de ani pentru a merge. Acest lucru este valabil mai ales dacă noua cronologie ar însemna că purtați datorii în anii 60, când probabil că vă veți gândi să vă retrageți.este posibil să puteți plăti mai mult decât minimul lunar pentru a reduce timpul de rambursare, dar și acest lucru ar trebui să fie o considerație., Alternativ, puteți refinanța la o ipotecă de 15 ani.