Lien mecanic pe titlul de proprietate sunt exclusiv rezultatul legislației. Fiecare stat are propriile legi privind crearea și aplicarea acestor garanții, dar, în general, există unele elemente similare între ele. Multe state disting între tipurile de bunuri imobiliare pe care poate fi depusă o garanție mecanică.
în conformitate cu principiul imunității suverane, proprietatea reală a Guvernului (proprietate publică) nu este de obicei supusă pretențiilor părților private., Prin urmare, dacă statul special prevede astfel, mecanic drept de retenție nu se atașa la titlul deținut de către stat sau subdiviziuni administrative, cum ar fi orașe. În mod similar, garanțiile mecanicului în conformitate cu legea statului sunt nevalide în cazul proiectelor de construcții federale. Pentru a proteja subcontractanții și furnizorii care lucrează la proiecte federale în care prețul contractului depășește 100.000, 00 USD, Legea Miller impune contractanților generali să furnizeze o obligațiune de plată care garantează plata pentru munca efectuată în conformitate cu termenii contractului., Multe guverne de stat și municipale solicită în mod similar contractanților pentru proiectele de lucrări publice să fie legați în așa-numitele „acte Little Miller.”Teoretic, obligațiunea de plată în conformitate cu Legea Miller sau Little Miller Act se află în locul proprietății Guvernului, iar reclamanții calificați fac pretenții împotriva acestei obligațiuni similare cu modul în care ar depune un gaj mecanic obișnuit.în multe state, legiuitorul a creat proceduri suplimentare pentru ca un gaj mecanic să fie plasat pe proprietăți rezidențiale., În New Jersey, care a adoptat cea mai strictă a acestor reglementări, un gaj mecanic poate fi plasat numai pe o proprietate rezidențială, după o notificare de echilibru neplătit și dreptul de a depune gaj a fost depusă în cadrul 60 zile de la ultima dată de muncă gaj și o hotărâre arbitrală a fost emisă de către un arbitru de arbitraj Asociația Americană de arbitraj careactul în sine de depunere a unui gaj mecanic poate fi dificil. Cele mai multe state necesită pur și simplu depunerea mecanicii lien cu un funcționar județ sau instanță într-o anumită perioadă de timp de la un eveniment de declanșare., Cu toate acestea, Maryland necesită o cerere în instanță pentru a depune o garanție mecanică. În Maryland, corporațiile trebuie să angajeze un avocat pentru a face o cerere în instanță.
crearea și perfecționareaedit
conform statutului, gaj este de obicei creat de performanța muncii sau furnizarea de materiale care îmbunătățește proprietatea. Doar ce tip de contribuție contează ca o bază valabilă pentru un gaj mecanica variază, în funcție de statutul special de stat care se aplică., Câteva exemple comune sunt:
- muncitori, dulgheri, electricieni, mecanică/HVAC contractori și instalatori de lucru pe site-ul proiectului;
- cherestea de metri, instalatii sanitare case de aprovizionare și furnizori electrice;
- arhitecți și ingineri care au elaborat planurile de construcție și specificații; și
- offsite fabricanți de articole de specialitate, care sunt în cele din urmă incluse în proiect.adesea, nu există nici o linie de divizare simplu, care este util în fiecare stat, sau chiar în fiecare caz, pentru a determina această eligibilitate., Decizia dacă o parte are un drept legitim de retenție poate depinde de examinarea cauzelor judecătorești care au admis sau respins creanțele de retenție în același stat.spre deosebire de alte interese de securitate, în majoritatea statelor, garanțiile mecanice sunt acordate contractorilor și furnizorilor de materiale care pot sau nu să aibă un acord contractual direct cu proprietarul terenului. De fapt, acest lucru este adesea norma, deoarece în cele mai multe cazuri, proprietarul contractelor de teren numai cu un antreprenor general (adesea numit un „prim contractant”)., Antreprenorul general, la rândul său, angajează subcontractanți („sub”) și furnizori de materiale („furnizori”) pentru a efectua lucrările. Aceste subs și furnizorii au dreptul la gaj pe proprietatea proprietarului pentru a asigura plata lor de la antreprenorul general.cu toate acestea, pentru a avea un drept executoriu, acesta trebuie de obicei „perfecționat”.”Aceasta înseamnă că titularul gaj trebuie să respecte cerințele legale pentru menținerea și aplicarea gaj., Aceste cerințe, care conțin limite de timp, sunt, în general, după cum urmează:
- furnizarea notificării preliminare necesare proprietarului proprietății care dezvăluie dreptul la gaj (unele state).
- depunerea anunțurilor de începere a lucrărilor (unele state).
- depunerea anunțurilor în registrele publice necesare birourilor de intenția de a depune un gaj dacă neplătite (unele state).
- depunerea anunțului sau a cererii de garanție în registrele publice necesare într-o anumită perioadă de timp după ce materialele au fost furnizate sau lucrările finalizate (toate statele)., Legea variază de la stat la stat atât în ceea ce privește evenimentul declanșator, cât și în momentul acestuia. Unele state necesită depunerea într-o perioadă măsurată din momentul în care reclamantul își finalizează activitatea, în timp ce altele specifică evenimentul ca fiind după ce toate lucrările la proiect au fost finalizate. Perioadele de depunere după evenimentul declanșator variază.din cauza dificultății de multe ori asociate cu depunerea de mecanica liens și conformitatea cu mecanica lien legi, multe lienors folosi avocati sau mecanica lien servicii de depunere pentru a se asigura că lor mecanica lien este depusă corect.,
prioritate respectarea altor interesedit
statutele crearea liens mecanic, de obicei, le dau o prioritate mai mare în ceea ce privește alte interese în titlu decât Legea dă cele mai multe interese de securitate Imobiliare. Printre altele, prioritatea este atributul care determină care dintre mai multe revendicări de securitate concurente va avea prima pretenție la fondurile unei vânzări de blocare a pieței. În acest context, prioritatea gaj unui mecanic este determinată fie de momentul gaj se atașează la titlul de proprietate sau de punctul în timp la care „se referă înapoi.,”Cu unele excepții, lien atașează sau se referă înapoi la un timp înainte de momentul în care orice notificare de ea apare în înregistrările publice. În multe state, acest lucru este specificat ca momentul în care prima construcție vizibilă începe pe șantier. În altele, atunci când contractul este executat pentru munca care trebuie făcută. În altele încă, lien fiecare contractant sau furnizor se atașează în momentul în care începe propria activitate. Prin urmare, persoanele care se ocupă de proprietarul titlului de proprietate riscă să-și supună interesele în mod neașteptat unor garanții mecanice despre care nu aveau cunoștință.,în unele state se fac dispoziții speciale pentru determinarea priorității dintre gajarea unui mecanic și gajarea unei ipoteci care finanțează construcția pe teren. De exemplu, în Statul New York, aspectul de limba specificată în ipotecă, în sensul că este un împrumut de construcție păstrează prioritatea sa asupra mecanic drept de retenție decurg din construcții, atâta timp cât, ulterior, a depus gaj susține că sunt legitime nu sunt ignorate. În alte state, cum ar fi Florida, este o propunere totul sau nimic., Acolo, înregistrarea ipotecii de construcție înainte de depunerea unei notificări legale de începere a construcției oferă ipotecii cu prioritate absolută față de drepturile de garanție ale mecanicului care decurg din construcție. Încă alte state, cum ar fi California, oferă prioritate pentru un credit ipotecar de construcții înregistrate înainte de începerea vizibilă a construcției în cazul în care creditorul este obligat să plătească fondurile. În statul Illinois, există o schemă legală de plată a fondurilor care, dacă este urmată, oferă prioritate ipotecară pentru împrumuturile de construcție., În alte state, există încă alte aranjamente și unele state, cum ar fi Colorado, oferă aproape nici un mijloc practic pentru un credit ipotecar de constructii pentru a obține prioritate la toate.Lis-urile mecanicului sunt executate exclusiv prin vânzări judiciare de blocare a pieței, adică prin proceduri judiciare similare cu ipotecile ipotecare. Instanța trebuie să stabilească dacă cerințele statutului au fost îndeplinite și, în caz afirmativ, prioritatea reținerii mecanicului fiind blocată în raport cu celelalte garanții sau sarcini de pe titlu., După ce se stabilește, instanța va ordona proprietatea vândută și încasările din vânzarea aplicată drepturilor de retenție în ordinea priorității lor.
LimitationsEdit
stările pot avea diferite limitări privind drepturile de retenție ale mecanicului. În Legea din California, un contractant trebuie să aștepte să profite de drepturile de garanție până când apar oricare dintre următoarele condiții; în caz contrar, garanția va fi considerată prematură:
a) lucrarea este finalizată în funcție de domeniul de activitate contractat, B) proiectul s-a oprit (încetarea) sau c) persoana este împiedicată să termine lucrarea (terminată).,
fiecare dintre aceste evenimente necesare apar la sfârșitul ciclului de viață al proiectului (sau la sfârșitul domeniului de activitate pentru subcontractant, proiectul poate fi departe de a fi finalizat). Este posibil ca sfârșitul proiectului să nu fie aproape de momentul efectiv în care a fost efectuată lucrarea (și momentul în care forța de muncă și materialele au fost plătite din buzunar pentru lucrare de către contractant).de asemenea, lucrarea trebuie să meargă direct spre lucrarea de îmbunătățire a proprietății. Acest lucru poate părea evident, dar există numeroase costuri de construcție care nu sunt supuse garanțiilor mecanicii., O parte din costurile de construcție nu se pot califica pentru un gaj mecanic, deoarece lucrarea nu a îmbunătățit proprietatea. Un bun exemplu sunt elementele care nu sunt destinate să fie permanente, dar totuși necesare în cursul construcției. Un gard de construcție temporară poate fi necesară, poate servi o funcție valoroasă în siguranță și securitate, dar nu este de așteptat să devină parte a realty, deci, prin urmare, nu este un cost care este permisă în gaj unui mecanic.,caracterul atractiv al gaj mecanic este că gaj este asigurată de bunuri imobiliare și proprietatea pot fi vândute în scopul de a plăti gaj. Acesta este un instrument puternic, dar nu întotdeauna eficient. În realitate, acesta este un proces elaborat care nu este foarte eficient. Cu toate acestea, având în vedere condițiile economice și că creditorii au de obicei prioritate, vânzarea proprietății poate să nu fie suficientă pentru a plăti valoarea gajului.ceea ce este adesea trecut cu vederea este faptul că contractantul finanțează acum proiectul atunci când efectuează lucrări și nu primește plata promptă pentru acea lucrare., Contractantul leagă acum un capital valoros care ar putea fi folosit în altă parte în așteptarea sfârșitului unui proiect. În plus, contractantul trebuie să suporte costul litigiilor pentru a-și pune în aplicare drepturile de garanție ale mecanicului. Pentru litigiile de o valoare minoră, un gaj mecanic nu va fi o metodă rentabilă de obținere a plății pentru servicii.,
Comunicate de LienEdit
Un drept de gaj de presă, de asemenea, cunoscut ca o eliberare de gaj sau o anulare de drept de gaj, este un document care pot fi furnizate în mod voluntar de un drept de gaj reclamantului, cum ar fi un subcontractant, în schimb de plată sau o promisiune de plată de la un antreprenor general sau un proprietar de proprietate. Negocierile pot fi dificil, ca lien reclamanți, în general, doresc să fie plătite înainte de a elibera un drept de retenție, în timp ce proprietarul proprietății supuse gaj va dori, în general, gaj eliberat înainte de a face plata., Spre deosebire de o renunțare gaj care neagă dreptul de a depune un gaj în viitor, o eliberare gaj anulează un gaj care are deja în vigoare.înainte de a efectua orice plată, proprietarul ar trebui să solicite o eliberare de gaj de la fiecare furnizor, contractant și subcontractant, care acoperă materialele utilizate și lucrările efectuate pe proiect. O eliberare de gaj este o declarație scrisă care eliberează proprietatea de amenințarea gaj., În cazul în care contractul prevede efectuarea plăților parțiale înainte ca lucrarea să fie finalizată integral, atunci proprietarul proprietății poate solicita eliberarea parțială a gajului care acoperă toate forța de muncă și materialele utilizate până la momentul plății.înainte de plata finală, un proprietar de proprietate ar trebui să obțină o declarație de la contractant care enumeră toate părțile neplătite care au efectuat muncă sau servicii sau au furnizat materiale proprietății. Proprietarul proprietății trebuie să se asigure că contractantul obține Comunicate de la toate aceste părți înainte de a efectua plata finală.