Veniturile și cheltuielile din chirii la momentul fiscal

cheia pentru a stăpâni programul Internal Revenue Service (IRS) pentru proprietari—”venituri și pierderi suplimentare”—este să vă organizați veniturile și cheltuielile folosind o foaie de calcul sau un program software pentru finanțe personale. Proprietarii care păstrează rezumate detaliate ale cheltuielilor lor de proprietate de închiriere sunt cei care beneficiază cel mai mult la momentul fiscal. Regulile IRS privind veniturile din chirii sunt destul de generoase, așa că veți dori să profitați de ele.,

Program E sfaturi fiscale

proprietarii trebuie să păstreze înregistrări excelente cu privire la baza de cost, venituri și cheltuieli. Cel mai bun mod de a urmări aceste elemente este să creați o foaie de calcul—contabilul dvs. fiscal poate avea chiar și un șablon pe care îl puteți utiliza., Aici sunt lucrurile pe care veți dori să urmăriți:

• prețul de Cumpărare de casă, apartament sau un apartament în clădire sunt închirierea
• amortizarea Acumulată, și curentă anuală de amortizare pe proprietatea ta
• venituri din chirii
• Securitate depozite primite

În plus față de urmărire venituri, veți dori pentru a urmări cheltuielile. Multe cheltuieli legate de întreținerea unei proprietăți de închiriere pot fi deduse din venitul dvs. din închiriere., Aceste cheltuieli includ:

• Comisioane sau taxe de administrare a proprietății
• costurile de Publicitate
• de Curățare, întreținere, și costurile de reparație
• Case de asigurări și HOA taxe
• impozitele imobiliare și ipotecare cheltuielile cu dobânzile
• Utilitare

profitați de limitările pierderilor de activitate pasivă

dacă una dintre proprietățile dvs. de închiriere are o pierdere netă pentru anul, acea pierdere poate fi compensată cu pierderile și profiturile tuturor celorlalte proprietăți de închiriere.

acum, aici e vestea poate-nu-așa-bun: în cazul în care totalul pentru toate proprietățile este negativ-o pierdere netă-că pierderea nu poate fi dedusă, de obicei, din restul venitului anual (dar există excepții)., Asta pentru închirierea de proprietăți imobiliare este în general considerată o activitate pasivă, chiar dacă vă dedica o cantitate substanțială de timp pentru selectarea dreptul de chiriași, repararea de unități de închiriere, și inspectarea proprietății pentru întreținerea de rutină. Pierderile din activitățile pasive sunt limitate la compensarea profiturilor pasive.dacă participați activ la activitățile de închiriere, orice pierderi de închiriere pot fi deduse până la 25.000 USD pe an în total pentru toate proprietățile dvs. de închiriere., Persoanele căsătorite care depune separat au o limită de pierdere de închiriere de până la $12,500 cu condiția ca persoana a trăit în afară de soțul lor, în orice moment în cursul anului fiscal. Suma de închiriere pierderea permis pentru participanți activi într-o proprietate de închiriere variază în funcție de modificat, ajustat venitul brut (MAGI):

• Pentru MAGI de 100.000 de dolari sau mai puțin (de 50.000 de dolari sau mai puțin dacă este căsătorit depunerea separat), închirieri pierderile pot fi deduse în întregime, până la 25.000 de dolari limită (12.500 de dolari pentru cei căsătoriți și depunerea separat).,
• pentru MAGI între $100,000 și $150,000 (între $50,000 și $75,000 dacă se depune separat căsătorit), pierderile de închiriere pot fi deduse până la o limită de 50% din diferența dintre $150,000 ($75,000 dacă se depune separat căsătorit) și MAGI.
• pentru MAGI peste $150,000 ($75,000 dacă se depune separat căsătorit), niciuna dintre pierderile de închiriere nu poate fi dedusă din alte venituri.,

puteți transporta pierderile înainte

pierderile de închiriere care sunt limitate de limitările de pierderi de activitate pasivă pot fi reportate în anul fiscal ulterior, când pot compensa profiturile din închiriere. Limitările pierderilor din activitatea pasivă se aplică în fiecare an, dar pierderile din chirii continuă să se reporteze an de an până când pierderile sunt fie epuizate prin compensarea profiturilor din chirii, fie prin deducerea altor venituri.,formularul 8582 este utilizat pentru a calcula limitările pierderilor de activitate pasivă și pentru a urmări pierderile de închiriere care se acumulează în fiecare an pentru fiecare proprietate.

planificarea fiscală pentru proprietari

proprietarii pot profita atunci când venitul din chirii este suficient pentru a plăti ipoteca, precum și impozitele pe proprietate, asigurări și reparații. Cu toate acestea, proprietarii ajung să deprecieze prețul de achiziție al proprietății de închiriere, iar acest lucru poate transforma adesea un profit economic într—o pierdere fiscală-cheltuielile pot depăși veniturile după luarea în considerare a deprecierii.,cu toate acestea, din când în când, proprietarii se confruntă cu cheltuieli majore, cum ar fi înlocuirea unui acoperiș sau evacuarea unui apartament după ce un chiriaș pe termen lung se eliberează. În aceste condiții, proprietarul poate avea o pierdere mai mare de $25,000, dar regulile de pierdere a activității pasive limitează pierderea la exact $25,000. Restul va fi reportat pentru anul viitor. În acel moment, proprietarul va avea, sperăm, mai mult de un profit și va fi capabil să absoarbă pierderile fiscale în exces.,

vânzarea proprietăților de închiriere

vânzarea unei case, a unei clădiri de apartamente sau a unei alte proprietăți de închiriere nu este aceeași cu vânzarea reședinței dvs. principale. La fel ca atunci când calculați câștigurile de capital, formula pentru calcularea câștigului sau pierderii proprietății de închiriere implică scăderea bazei de costuri din prețul dvs. de vânzare.,pentru a calcula baza de cost pe o proprietate de închiriere, adăugați împreună următoarele sume:

• prețul de achiziție
• costurile de achiziție (taxe de titlu și escrow, comisioane de agent imobiliar, etc.)
• îmbunătățiri (înlocuirea acoperișului, cuptor nou, etc.)
• costuri de vânzare (taxe de titlu și escrow, comisioane pentru agenții imobiliari etc.)
• amortizarea acumulată (așa cum este raportată pe formularele dvs. fiscale)

odată ce cunoașteți baza de cost, puteți scădea din prețul dvs. de vânzare., Dacă numărul rezultat este pozitiv, ați obținut un profit atunci când ați vândut proprietatea de închiriere. Dacă numărul rezultat este negativ, ați suferit o pierdere. Câștigurile din vânzările de proprietăți de închiriere pot fi impozitate parțial ca recuperare de amortizare (la o rată de impozitare maximă de 25%) și parțial ca câștiguri de capital (care are o rată de impozitare care depinde de grupul dvs. total de venituri). Vânzările de proprietăți de închiriere sunt raportate pe formularul 4797, iar orice calcule ale câștigului de capital sunt raportate în graficul D.,

proprietăți imobiliare și Răspundere Limitată

mulți proprietari consideră că formează corporații, societăți cu răspundere limitată sau parteneriate pentru a deține proprietățile lor de închiriere. O corporație ar putea fi dezavantajoasă, deoarece ratele favorabile ale câștigurilor de capital pe termen lung se aplică numai contribuabililor, nu corporațiilor.

o societate cu răspundere limitată ar putea să transmită câștigurile pe termen lung membrilor săi. Deoarece câștigurile sunt impozitate pe declarațiile fiscale personale ale membrilor, aceștia sunt eligibili pentru rata preferată de 15% pentru câștigurile pe termen lung., Proprietarii ar trebui să discute acest lucru și alte aspecte juridice ale formării unei companii pentru proprietăți de închiriere cu un avocat pentru a înțelege implicațiile juridice și financiare ale unei astfel de strategii.,div>