Costul abordare
Această metodă de evaluare consideră că costul de a reconstrui structura de la zero, ținând cont de valoarea actuală a terenului aferent, precum și ca material de construcție și alte costuri care pot fi asociate cu înlocuirea structurii existente.,abordarea costurilor este în general aplicată atunci când comparabilele adecvate sunt dificil de localizat, cum ar fi atunci când proprietatea conține îmbunătățiri relativ unice sau specializate sau când structurile modernizate au adăugat o valoare substanțială terenului subiacent.de asemenea, cunoscut sub numele de” abordare de piață”, această metodă se bazează foarte mult pe datele recente de vânzări pentru proprietăți comparabile. Căutând clădiri recent vândute cu proprietăți similare din aceeași zonă de piață, un cumpărător speră să stabilească o valoare de piață justă pentru proprietatea în cauză.,
de exemplu, o clădire de apartamente cu 12 unități ar putea fi comparată cu alta care s-a vândut în același cartier cu doar câteva luni mai devreme. În timp ce această metodă de evaluare este de obicei folosită pentru a valorifica proprietățile imobiliare rezidențiale, aceasta are un dezavantaj semnificativ. În funcție de condițiile generale și localizate ale pieței, poate fi dificil să se găsească comparabile recente pentru proprietăți similare.această metodă de evaluare se bazează în primul rând pe valoarea veniturilor pe care un investitor se poate aștepta să le obțină dintr-o anumită proprietate., Acest venit preconizat ar putea fi obținut parțial dintr-o comparație a altor proprietăți locale similare, precum și dintr-o scădere preconizată a costurilor de întreținere.
Să presupunem că o clădire este achiziționată pentru 1 milion de dolari, iar randamentul așteptat este de 5%, pe baza cercetărilor de piață locale. Că $50,000 pe an în venitul așteptat ar putea fi îmbunătățită prin înăsprirea ineficiențelor sau trecerea de-a lungul altor costuri asociate chiriașului, cum ar fi consumul de energie electrică sau de apă. Toate veniturile viitoare preconizate sunt actualizate pentru a reflecta valoarea actuală.,
valoarea pe multiplicatorul chiriei brute
metoda de evaluare a multiplicatorului chiriei brute (GRM) măsoară și compară evaluarea potențială a unei proprietăți luând prețul proprietății și împărțind-o la venitul brut. Cu alte cuvinte, dacă ați achiziționat o proprietate comercială pentru $500,000 și generează $70,000 în Chirii brute în fiecare an, GRM dvs. ar fi de aproximativ 7.14 sau $500,000 / $70,000. Această formulă de evaluare imobiliară comercială este utilizată în general pentru a identifica proprietățile cu un preț scăzut în raport cu venitul potențial bazat pe piață.,această metodă de evaluare imobiliară comercială este utilizată în principal pentru clădiri de apartamente, mai degrabă decât pentru structuri cu o singură unitate. Această metodă determină pur și simplu valoarea întregii clădiri în funcție de numărul de unități. O clădire cu 20 de apartamente la prețul de 4 milioane de dolari, de exemplu, ar fi evaluată la 200.000 de dolari „pe ușă”, indiferent de dimensiunea fiecărei unități.
costul pe metru pătrat Închiriat
materialul pătrat Închiriat combină materialul pătrat utilizabil (spațiul pe care chiriașii îl pot ocupa) cu zonele comune de care beneficiază chiriașii, cum ar fi scările și ascensoarele., Folosind această metodologie, puteți extrapola costul pe metru pătrat Închiriat, îl puteți compara cu costul mediu de închiriere pe metru pătrat și puteți face o evaluare a valorii clădirii.de exemplu, dacă o clădire are 10.000 de metri pătrați închiriați, iar costul mediu de închiriat pe metru pătrat este de 12 USD pe metru pătrat anual, un preț de achiziție de 1,7 milioane USD va genera 7% randament brut de închiriere. Cu toate acestea, dacă știți că puteți percepe chirie de 14 dolari pe metru pătrat anual, o evaluare de 1,9 milioane dolari va produce același randament brut.în final, fiecare cumpărător apreciază proprietatea în mod diferit., Evaluarea proprietății comerciale are o componentă subiectivă și neștiințifică. Cei mai buni investitori imobiliari comerciali și-au perfecționat instinctele intestinale în jurul găsirii celor mai atractive oferte și a celor mai eficiente metode de evaluare pentru fiecare tip de tranzacție. Aflați mai multe despre modul în care First Republic vă poate ajuta să vă atingeți obiectivele imobiliare comerciale.