Los Angeles hyror är bland de högsta i nationen, och med att köpa utom räckhåll för de flesta invånare, miljontals Angelenos fastnat betala för dyra lägenheter.
men hyra kontroll lagar på lokal och statlig nivå kan göra kostnaden för vissa av dessa enheter mer hanterbar, särskilt över tiden.
flera städer i Los Angeles County har hyra kontrollregler på böckerna, och en ny statlig lag caps årliga hyra vandringar för Lägenhet-invånare över Kalifornien., Dessa åtgärder ger också ett visst skydd mot vräkning och kontantbetalningar om en hyresgäst tvingas flytta ut ur sin lägenhet.
reglerna kan vara förvirrande, men de påverkar ett stort antal invånare. I staden Los Angeles ensam, hyresgäster bor i mer än 600,000 lägenheter spridda över 118,000 fastigheter, enligt stadens bostäder och Samhällsinvesterings avdelning.,
eftersom lokala lagar är komplexa, och många hyresgäster kanske inte fullt ut förstår vilka fördelar med hyresregler de kan ha rätt till, nedan är de viktigaste sakerna la invånare behöver veta om hyra kontrollregler i området.
hur fungerar rent control?
reglerna varierar beroende på stad, men alla förordningar sätter ett tak på årliga hyreshöjningar för berättigade enheter., I staden Los Angeles betyder det att hyresgäster i lägenheter som omfattas av förordningen bara ska se sina hyror stiga mellan 3 och 8 procent årligen (procentandelen är knuten till konsumentprisindexet; i år är det 4 procent).
det är faktiskt mycket mindre komplicerat än hur tillåtna hyreshöjningar bestäms i Santa Monica. Där är tak på hyreshöjningar lika med 75 procent av den årliga inflationstakten – och en hyresstyrelse kan ytterligare begränsa maximala hyreshöjningar med dollarbelopp., Den senare siffran bestäms genom en formel som i genomsnitt maximala ökningar för några av stadens pricier enheter under hyra kontroll.
i städer utan hyreslagar på böckerna gäller statsreglerna. Under dessa parametrar är årliga hyreshöjningar begränsade till 5 procent, plus inflationstakten (även om den totala ökningen tillät max ut vid 10 procent). Det innebär att om inflationstakten är 3 procent i Los Angeles County, kan en hyresvärd höja en hyresgästs hyra inte mer än 8 procent.
är min lägenhet hyresstyrd?,
de flesta lägenheter (men inte enfamiljshus och lägenheter) i Kalifornien byggda före 1995 är föremål för statens hyreslock. Men om du bor i Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Inglewood, staden Los Angeles, eller unincorporated Los Angeles County, den maximala hyran vandra du får varje år kan vara mindre.
en tillfällig hyra frysa är också nu i kraft i Culver City. Det begränsar årliga hyreshöjningar till 3 procent, men löper ut i Augusti om inte förlängs.,
om din lägenhet omfattas av hyran kontroll beror främst på vilken typ av bostäder det är och när den byggdes. Enfamiljshus är nästan aldrig föremål för hyra kontroll (även om de är i sällsynta fall i Santa Monica och West Hollywood); duplexer, triplexer och flerbostadshus, å andra sidan, vanligtvis är—beroende på när de byggdes.
i staden Los Angeles är endast byggnader byggda och ockuperade före 1 oktober 1978 föremål för stadens hyresbegränsningar., Dessa datum varierar från stad till stad och oftast har att göra med när hyra kontroll lagar antogs. I Santa Monica, det är den 10 April 1979, i West Hollywood, är det 1 juli 1979, och i Beverly Hills, Culver City, Inglewood, och ej Los Angeles, det är den 1 februari 1995.
1 februari 1995 är också det viktigaste datumet för Kaliforniens hyreskontrolllag. Costa Hawkins Rental Housing Act, som sätter gränser för hyreskontrolllagar statewide, mandat att inga enheter byggda efter detta datum ska omfattas av tak på årliga hyreshöjningar.
Hur får jag reda på om min lägenhet är hyresstyrd?,
i staden Los Angeles är det ganska lätt att kontrollera byggnadsdatumet för din byggnad—och om det omfattas av RSO. Skriv bara in din adress i ZIMAS, stadens fastighetsdatabas.
en översikt över egenskapen visas på kartan och ett sidofält dyker upp på vänster sida av skärmen. På fliken” bedömare ”hittar du byggnadens byggnadsdatum och på fliken” bostäder ” kan du ta reda på om det är under hyreskontroll.
i andra städer kan hyresgästerna kontrollera länsvärdarens webbplats för att kontrollera byggnadens byggnadsdatum., West Hollywood håller också en lista över alla hyresstyrda enheter och staden Santa Monica har en tjänst som hyresgäster kan söka efter lägenheter enligt den lokala hyra kontroll förordning. Invånarna i personbolag Los Angeles County kan ringa (833) 223-7368 eller e-post [email protected].
Varför inte bara äldre byggnader har hyresregleringen?
bland hyresgästklagomål om ohållbara hyreshöjningar i slutet av 1970-talet frös Los Angeles kommunfullmäktige tillfälligt hyror på plats, med början den 1 oktober 1978., Under den tiden utarbetade rådet detaljerna i stadens nuvarande Hyresstabiliseringsförordning, som gäller för byggnader som ockuperades innan frysningen började.
När det trädde i kraft, Costa Hawkins, den statliga lagen, låst på plats många lokala hyra kontrollkrav, så att Los Angeles och andra städer inte kan införa hyra caps på byggnader byggda på senare tid.
Varför är några hyresstyrda lägenheter fortfarande så dyra?,
När en hyresgäst flyttar ut ur en lägenhet under hyreskontroll får hyresvärdar höja priset till vilket belopp som helst. Det innebär att om inte din vän eller familjemedlem redan är på hyresavtalet, du kan inte passera ner en söt affär när du väljer att hitta en ny plats.
denna regel är en annan viktig del av Costa Hawkins. Kritiker av räkningen hävdar denna del av lagen kostar la värdefulla enheter av prisvärda bostäder, eftersom lägenheter som erbjuds till överkomliga priser i allmänhet blir mycket mindre prisvärd när en ny hyresgäst flyttar in., Anhängare av lagen hävdar att tillåter enheter att återställa till marknadsräntan ger hyresvärdar ett nödvändigt incitament att hålla sina byggnader i gott skick för att locka framtida hyresgäster betala högre priser.
kan jag bli vräkt från en hyresstyrd lägenhet?
hyresgäster som bor i hyresstyrda enheter kan vräkas, men dra nytta av starkare juridiska skydd än de som bor i icke-hyresstyrda byggnader.,
med Kaliforniens nya begränsningar nu i kraft, hyresgäster som har bott i hyresstyrda enheter i mer än ett år kan vanligtvis bara vräkas när de är fel—till exempel om de har missat betalningar eller brutit mot villkoren i deras hyresavtal.
en hyresvärd som planerar att flytta in i en lägenhet eller erbjuda den till en familjemedlem kan också be en nuvarande hyresgäst att lämna.
den enda andra vanliga orsaken till vräkning är genom Kaliforniens Ellis Act, som tillåter hyresvärdar att mass-vräka hyresgäster när du tar en fastighet utanför hyresmarknaden., Det kan innebära att riva byggnaden, till exempel, eller omutveckla den som till salu lägenheter.
i dessa fall måste hyresvärdar betala omplaceringsavgifter för att hjälpa hyresgästerna att hitta och flytta till en ny plats. Avgifter i staden Los Angeles varierar från $ 8,500 till $ 21,200, beroende på hur länge hyresgäster har bott i byggnaden, hur gamla de är och hur mycket pengar de tjänar.
enligt statens lag är dessa avgifter lika med en månads hyra.
min hyresvärd vill köpa mig ut ur min lägenhet. Är det lagligt?,
för att göra hyresstyrda enheter tillgängliga för nya hyresgäster, hyresvärdar ofta tillgripa ”kontanter för nycklar” erbjudanden, där de effektivt betala hyresgäster att lämna. Enligt LA: s hyreskontrolllagar är detta lagligt så länge hyresvärdarna först informerar hyresgästerna om sina rättigheter och meddelar staden om avtalet.
hyresgästerna har 30 dagar på sig att säga upp avtalet om deras hyresvärd inte följer igenom villkoren i buyout. Det finns också ingen anledning att hyresgästerna måste gå med på erbjudandet. De som vill fortsätta leva i sin nuvarande lägenhet kan helt enkelt vända pengarna ner.,
gör rent control städer billigare?
detta är något ekonomer och bostäder förespråkar älskar att debattera. Anhängare av politiken säger att det ger behövs ekonomisk lättnad och en känsla av stabilitet för långsiktiga invånare—eller de som hoppas att slå sig ner i ett grannskap men inte har pengar att köpa. Kritiker säger att det faktiskt kan göra städer dyrare för nykomlingar och ungdomar.,
författarna till samma hyra kontrollstudie som fann San Francisco hyresgäster som bor i hyresstyrda enheter sparade nästan $ 3 miljarder hävdar också att politiken bidrog till stadens astronomiska bostadskostnader genom att uppmuntra hyresvärdar och utvecklare att tillgodose rikare invånare för att kompensera de lägre vinster från enheter under hyra kontroll.
naturligtvis bidrar många faktorer till höga bostadskostnader, och många städer utan hyreskontroll är också ganska pricy. Hyresregler är en del av en mycket större ekonomisk bild.